|
경매컨설팅 물건조사 보고서 |
2008. 6
대림대학 부동산경매
최고경영자과정 D팀
Ⅰ. 경매정보 사이트
Ⅱ. 위치도 및 현황사진
|
2. 현황사진
|
|
Ⅲ. 대상 물건 현황
1. 대상 물건 일반 현황
사건번호 |
일 반 현 황 |
가 격 현 황 | ||||
대 지 |
건 물 연면적 |
준 공 |
감정가 |
최 저 입 찰 가 | ||
최저가 |
감정가 대 비 | |||||
2007타경 43992 |
54.59 ㎡ (16.51평) |
79.56㎡ (24.07평) |
2001. 6 |
350,000,000 |
280,000,000 |
80% |
2. 입찰 진행 사항
구 분 |
‘08. 4. 10 |
‘08. 5. 15 |
월 일 |
결 과 |
1차/유찰 |
2차 예정 |
- |
3. 감정가 현황
감정가 (대지+건물)
|
대 지 가 격 (대지면적 ×감정가) |
건 물 가 격 (감정가 - 대지가격) | ||||
대지면적 |
감정가 합계 |
평당 가격 |
연건평 |
건물가격 |
평당 가격 | |
350,000,000 |
16.51평 |
56,000,000 |
3,391,883 |
24.07평 |
294,000,000 |
12,214,374 |
Ⅳ. 권리 / 임차인 분석
1. 임차인의 권리분석
- 매각물건명세서상 조사된 임차내역이 없으며,
- 임장을 통한 확인결과 채무자 문일보가 직접 거주하고 있음
2. 등기부상 권리분석
토 지 / 건 물 | |||
갑 구 | |||
설정일 |
내 용 |
금 액 |
채 권 자 |
2001-09-25 |
소유권 |
- |
|
2007-11-05 |
압류 |
- |
서울금천구 |
2008-01-16 |
가압류 |
- |
수산업협동조합중앙회 |
을 구 | |||
설정일 |
내 용 |
금 액 |
채 권 자 |
2006-03-07 |
근저당 |
299,000,000 |
하나은행 |
2006-12-27 |
근저당 |
75,000,000 |
손태종 |
3. 권리 및 배당 순위표
번호(순서) |
권 리 자 |
권리 종별 |
배당액 |
인수여부 |
영순위 |
하나은행/손태종 |
법정비용 |
1,763,260 |
지출 |
우1 |
하나은행 |
근저당 |
241,134,519 |
소멸기준권리 |
우2 |
손태종 |
근저당 |
75,000,000 |
소멸 |
우3 |
서울금천구 |
압류 |
- |
소멸 |
우4 |
수산업협동조합중앙회 |
가압류 |
4,008,255 |
소멸 |
4. 분석 결과
1) 인수권리여부
- 선순위 임차인은 없으며 말소기준권리인 하나은행 근저당권 이후의 모든 권리가 소멸됨
2) 채무변제로 인한 경매취하 가능성 여부
- 본 사건은 근저당권자인 하나은행과 손태종이 중복으로 임의경매를 신청한 사안이므로,
- 전체 채무액이 3억이 넘어 채무변제에 따른 경매취하 가능성이 거의 없는 것으로 판단
Ⅴ. 향후 예상 상황 및 대응 방안
향후 예상 진행 |
대 응 방 안 |
비 고 |
소유자의 명도 불응 |
- 낙찰대금 완납 후 명도소송에 대비한 행정절차를 진행 - 채무자겸 소유자를 만나 명도 협조를 유도하되 법적인 절차를 동시에 진행 |
명도비용 발생 예상 |
Ⅵ. 응 찰 가 산 정
1. 유사 물건 낙찰 사례
소재지/ 평형 |
일 반 현 황 |
가 격 현 황(백만원) |
입찰 | ||||
대 지 (평수) |
건 물 연 면 적 |
준공 |
감 정 가 (평당가격) |
낙찰가 분석 | |||
낙찰가 (평당가격) |
감정가 대 비 | ||||||
석수동/ 24평형 |
38.11 ㎡ (11.53) |
55.54 ㎡ (16.8평) |
‘01. 6 |
210 (8.7) |
223 (9.3) |
107% |
‘08. 5 |
석수동/ 43평형 |
34.99 ㎡ (10.58) |
114.93 ㎡ (34.77평) |
‘00. 1
|
500 (11.6) |
399 (9.3) |
80% |
‘08. 5 |
석수동/ 35평형 |
58.41 ㎡ (17.67) |
84.40 ㎡ (25.53평) |
‘01.10 |
500 (14.2) |
401 (11.4) |
80% |
‘08. 1 |
석수동/ 32평형 |
48.9 ㎡ (14.73) |
84.84 ㎡ (25.66평) |
‘06. 4 |
380 (11.8) |
309 (9.6) |
82% |
‘08. 1 |
2. 시세
- 현시세: 3억5천만원에서 3억8천만원수준(1층과 최고층제외)
※국세청실거래가: 3억 4천만원수준
- 급매: 3억3천만원수준(위와 같은 조건시)
※전세: 1억6천만원수준
3. 부동산 주변 상황
- 역세권(석수역 5분)
- 개선되는 교통망 : KTX광명역, 제2경인고속도로, 강남순환도로, 신안산선(이중역세권)
- 주변지역 대규모 재건축시행
- 뉴타운 인접지역 : 후광효과 기대
※ 인근지역 최근 분양가 : 32평형 기준 평당 1천5백만원
- 닫혀있는 지역
- 버스노선 취약
- 학원등 교육보조시설 취약
- 철도소음에 노출
- 인근거리에 광명시납골당(안양천 건너편)
4. 예상 응찰가액
- 유사물건의 낙찰사례와 급매시세, 향후 가격변동요인을 복합적으로 감안하여,
- 감정가의 85%수준인 297,500,000원에서 급매가의 95%수준인 313,500,000을 적정수준의 수익을 고려한 응찰가액으로 정하되,
- 최근 과열상태인 경매열기를 고려하여 낙찰을 목표로 315,000,000원을 최종 응찰금액으로 결정함
투자수익 계산 |
구 분 |
금 액 |
비 고 | |
총지출(A) |
낙 찰 가 |
315,000,000 |
응찰가액 |
취득,등록세 |
6,930,000 |
낙찰가의2.2% | |
채권,법무사등 |
1,065,000 |
채권할인, 법무대행등 비용 | |
인도비용 |
1,000,000 |
거주인인 채무자의 인도 | |
수 리 비 |
1,500,000 |
도배, 장판 교체등 | |
중개수수료 |
1,260,000 |
양도시 | |
소 계 |
326,755,000 |
| |
총수입(B) |
양 도 가 |
360,000,000 |
시세 반영 |
양도차익(B-A) |
33,245,000 |
| |
양도소득세 |
16,622,500 |
양도차익의 50% 계산 | |
최종 실현 수익 |
16,622,500 |
|
⇨ 기간 경과에 따른 대출이자, 전세계약에 따른 중개수수료, 법적 명도절차비용등 기타 변수는 계산에서
제외 ※소유권 이전 등기 후 3월~6월내 양도를 가정
Ⅶ. 입찰 결과
1. 입찰일시
- ‘08. 5. 15 (경매법정 견학일)
2. 입찰참가자
- 11명 입찰
3. 낙찰금액
- 329,750,000원(감정가의 94%)
개인별 입찰금액 |
1위 |
2위 |
3위 |
4위 |
5위 |
6위 |
7위 |
8위 |
9위 |
10위 |
11위 |
12위 |
329 |
327 |
322 |
317 |
315 |
311 |
307 |
307 |
301 |
295 |
292 |
287 |
[출처] 경매 실전 사례발표(대림대학 경매10기) (명동사랑) |작성자 아이프로