주택임대차보호법이란.

[이효섬 경매강사]

처음 경매를 접하는 대부분 사람들이 가장 관심을 많이 가지는 것이 아파트, 주택입니다.

아무래도 내가 살고 싶은 동네, 집을 찾아보게 되기 때문인 것 같습니다.

경매는 법원에서 소유자를 배제하고 강제로 부동산 소유권을 바뀌는 과정이다보니 주택임대차보호법은 이 과정에서 사회적 약자인 세입자의 불안한 사정을 보호해주기 위한 법입니다.

주택임대차보호법에서 보호하고자하는 세입자는 일정한 요건을 갖추고 있어야 합니다.

1. 최우선변제권과 대항력의 요건은 경매신청 등기 전에 세입자는 입주해서 전입신고되어 있어야 합니다. 우선변제권은 확정일자까지 받아야합니다(중요). 이 상황이 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다. 이사를 하기 위해선 임차권등기를 신청할 수 있습니다.

2. 세입자가 우선변제를 받기 위해서는 경매가 진행되는 주택에 세입자여야 합니다. 일반 매매 같은 거래에서 대항력의 문제이지 우선변제의 문제 아닙니다.

3. 배당신청을 해야합니다.

4. 소액임차인이어야합니다. 아래 표에서 보듯이 이 기준은 시간이 지나면서 개정이 여러번 이루어졌고 소액임차인의 기준이 되는 시점은 선순위근저당설정일입니다.

5. 최우선변제금은 위의 표에서 오른쪽에 있는 금액만큼 어떤 권리보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 단 주택가격의 1/2만큼 변제가능하며, 최우선변제금을 받을 수 있는 소액임차인이 여러 명일 경우 안분하여 받게 됩니다.

최우선변제금으로도 변제받지 못한 금액은 우선변제금으로 받게 되며 우선변제금은 일반채권자나 후순위근저당권자보다 우선적으로 변제받습니다. 확정일자를 받지 않았다면 일반채권자나 후순위근저당권자와 안분하여 배당받게 됩니다.

우선변제를 받지 못하는 세입자.

1. 임차권등기가 있는 주택에 임차한 소액임차인(임차할 때 등기부등본 필수적으로 확인해야겠죠.)

2. 처음에는 소액임차인이었으나 후에 증액하여 임차하여 소액임차인이 아닌 경우

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