잘살기 전에 늙지 말자

[천안아산신도시]

-젊음은 짧고 노후는 길다-

시간은 누구에게나 공평하게 주어집니다. 재주가 많거나 힘이 세거나, 돈이 많다고 해도 더 가질 수 없는 것이 바로 시간입니다. 그래서 그럴까요? 요즘은 40-50대에서도 노후대비에 대한 부동산재테크 상담이 부쩍 늘어나고 있더군요. 오늘 칼럼은 최근 있었던 상담내용 몇 가지를 올려 드리면서 향후 부동산시장도 함께 예측해 볼까 합니다.

질문 1.

40대 중반 전업주부입니다. 30대 중반에 결혼을 한 후 월세와 전세살이를 돌면서 애 둘 낳고 보니 40 중반이 되었습니다. 이제 세월이 무섭게만 느껴지네요. 곧 50을 바라보게 되었으니까요. 3년 전에 집을 사려다 잠시 미뤘었는데 더 이상 미룰 일이 아닌 것 같아 급히 상담을 드립니다.

이제 전세살이도 신물이 납니다. 애들은 커가고..... 그동안 집값은 내렸다고 하는데 막상 사려고 몇 곳 알아보니 올라 있더라구요. 헉~ 가진 돈이라곤 전세금 1억 5천과 여유자금이 2천뿐입니다. 4식구인지라 소형보다는 중형을 사고 싶으나 서울에서는 어림없는 돈입니다.

외벌이인지라 대출을 무리하게 받을 수도 없어 거리를 늘리기로 의논이 되었습니다. 남편 직장이 구로동이기에 전철 1호선 40분 거리 직통이었으면 좋겠습니다. 오는 7월이 전세만기입니다. 어디에 자리를 잡아야 시세도 오르고 살기에도 좋을까요? 이왕 살 바엔 두 마리 토끼 다 잡았으면 좋겠습니다.

질문 1에 대한 답변

40 중반이라면 애 아닌가요? 그러나 이제부턴 신문을 볼 때 제법 눈이 가물가물 하실 겁니다. 구로동과 직통코스 40분 거리라면 안양 명학역에서 오산역 사이를 봐야 하겠군요. 아니면 인천쪽 전철선을 볼 수도 있겠고요. 서울에서 거리가 멀면 멀수록 돈은 적게 들고 집은 좋습니다. 시세 3억 정도 되는 105㎡(35평)정도의 기존아파트가 좋다는 생각이 듭니다.

1호선을 보게 된다면 성대역, 화서역, 수원역, 세류역, 병점역, 세마역, 오산대역과 걸어서 5분 거리인 아파트를 찾아야 하겠네요. 대개 지은 지 10년 이내의 아파트들일 겁니다. 확장평면으로 된 아파트도 있지만 친환경단지로 꾸민 명품 아파트들도 있습니다.

가진 돈이 1억 7천이기 때문에 부족한 1억 3천은 대출을 받아야 할 것이나, 대출금액을 줄이고 싶다면 2억 5천 정도의 32평 아파트로 내려 보는 일도 괜찮을 것입니다. 부근에는 신규아파트를 분양하는 곳도 있는데 가격대는 천차만별입니다. 행여 분양가가 높은 곳에 함부로 가는 일이 없기를 바랍니다. -이하 생략-

질문 2.

50대 후반 직장인이고 3년 후에 퇴직을 합니다. 서울 변두리 20평대 아파트에 살고 있는데 다음과 같은 몇 가지 질문을 드립니다.

1) 애들도 다 자랐으므로 서울 20평대 아파트를 팔고 수도권 40-50평대 아파트로 가거나, 농촌 또는 전원주택으로 가고 싶습니다. 남들은 그래도 서울이 낫다고 더 있으라고 하는데 이제는 더 한가로운 곳에서 쉬고 싶습니다. 갈아타기 해도 될까요? 그리고 지역은?

2) 퇴직을 하게 되면 5억 정도가 있게 됩니다. 아파트 3채를 사서 임대사업을 하고 싶으나 서울에서는 한 채 값밖에 되지 않아 고민을 하고 있습니다. 어디에 사야할까요? 또 아파트의 규모는?

질문 2에 대한 답변

노후준비가 거의 됐다는 생각이 드는군요. 우선 서울의 20평대 아파트를 팔고 수도권의 40-50평형대의 아파트로 갈아타시는 일은 찬성입니다. 지역은 자녀들이 나중에 어디에 자리를 잡을 지 참고하셔야 할 것인바, 입지는 가족회의에서 의논하시기 바랍니다. 남양주와 구리라인, 수원과 용인라인, 부천과 인천라인, 일산과 김포라인으로 구분해서 결정하십시오.

그러나 함부로 전원주택지를 찾아 가거나 농촌으로 귀향을 하는 일은 신중을 기해야 할 것입니다. 전원생활은 아무나 하는 게 아니라는 말씀을 드립니다. 전원생활 하게 되면 며칠은 서울 친구들이 왔다, 갔다 해서 좋은 것 같지만 나중에는 답답하고 불편해서 살지 못합니다. 2년이 지나 모두 다시 올라 오는 걸 봤습니다.

농촌일도 젊었을 때 말이지요. 요즘은 농촌에도 기계화가 되어 별로 할 일이 없습니다. 그 대신 농토가 있어야 합니다. 단단히 각오를 하신다면 농촌생활이 전원생활보다는 좋을 것입니다. TV틀어놓고 밭에서 일하다가 핸드폰으로 다방에 전화 걸어 “김양! 저수지 아래 밭둑으로 커피 두잔”하게 되면 5분 이내로 청바지 여자 종업원이 오도바이를 타고 배달을 오는 시대거든요.

시골인심이 옛날 같지 않더라는 말씀을 드립니다. 사람이 없어 인심도 없다고 해야 할는지? 여름에는 무지하게 덥고, 겨울에는 엄청 춥습니다. 농가나 농지구입에 따른 금액도 만만치 않다는 사실을 유념하십시오.

입대사업에 마음을 두신다면 조건도 완화되었고 세제혜택도 있기 때문에 지금이 적기라는 생각이 듭니다. 3채를 구입하시려면 기존 아파트나 신규아파트나 9억은 예상해야 됩니다.

집값은 서울이 배가 비싸도 전세나 월세는 수도권이나 거의 비슷합니다. 시세의 오름폭도 무시할 수 없기 때문에 중형을 구입하시라는 권고를 드립니다. 전. 월세 수요가 넘치는 곳을 찾아야 하겠지요?

일단 월세로 가정했을 때 가진 돈 5억 + 보증금 1억 5천(1채당 5천)+대출금 2억 5천(1채당 8천)으로 맞추시되 월세 360만 원(1채당 120만 원)중에서 대출 이자 120만원을 갚고 200-240만 원 정도 수입을 보는 계산으로 맞추시면 크게 무리는 없을 것입니다. -이하 생략-

질문 3.

용인에 거주하는 47세 소상인입니다. 1-2년마다 5천만 원가량 저축이 됩니다. 돈이 생길 대마다 요즘 한창 유행하는 도시형 생활주택이나 10평 정도의 오피스텔을 몇 채 사 두고 노후 대비를 하고 싶은데 괜찮을까요? 지역은 어느 곳으로 해야 할지?

질문 3에 대한 답변

나중에 목마를 것을 대비해서 종지에 물을 떠 놓는 일은 옳지 못합니다. 도시형 생활주택이나 소형 오피스텔은 유행상품입니다. 안개꽃 부동산이라는 뜻이지요. 이게 작년 하반기부터 전세난으로 인하여 잠시 인기가 있을 뿐입니다.

오피스텔도 20평 이상을 사두고 임대사업자등록을 가지고 있어야 합니다. 그래야 두루 쓸 수 있거든요. 그러나 도시형 생활주택이나 소형 오피스텔은 나중에 생활이 넉넉해지면 모두 떠나게 되고 공실로 남게 됩니다. 6가구에 주차가 한 대라면 그 불편함은 이루 말 할 수 없을 것입니다. 요즘은 마누라 없이는 살아도 차 없이는 못사는 세상이니까,

용인에 거주하신다면 1-2억 단위로 모으시되 아파트도 좋지만 단독주택이나 건축이 가능한 소규모의 토지를 사놓는 일이 좋을 것입니다. -이하 생략-

질문 4.

서울에 단독주택을 가지고 있습니다. 나이 60이 됐어도 달랑 집 한 채 가지고 있으므로 앞으로 살아갈 일이 걱정입니다. 좀 낡았으므로 헐어버리고 도시형 생활주택을 짓고자 합니다. 지금 지어도 될까요? 수지타산을 맞출 수 있을는지?

질문 4에 대한 답변

지금 짓고 있는 도시형 생활주택에 대한 전망은 아무도 장담할 수 없습니다. 단독주택은 대개 진입로가 3-4미터가 되고 한 가족이 살았던 곳에 수십 가구가 모여 살게 되므로 복잡다단한 주거지가 되겠지요.

1-2인 가구들이 비싼 전세를 피하기 위해 도시형이라는 생활주택에 입주해 살고 있기는 하지만 이 분들은 언제 떠날지 모릅니다. 설사 1-2인 가구가 늘어난다 해도 앞으로 서울 외곽이나 수도권에 소형 아파트는 물론, 임대주택과 장기전세주택이 쏟아지고 있으므로 불편한 주택에서 오래 살아주기를 바랄 수는 없을 것입니다.

이미 준공이 난 주택에도 공실이 많습니다. 더 지켜보실 일이지만 전망이 밝다고 볼 수는 없으니 신중이 생각하십시오. 집을 짓는 일도 어려움이 있습니다. 직접 짓자니 경험이 없고, 업자에게 맡겨 짓자니 믿을 수가 없음이 사실일 겁니다. -이하 생략-

-권력은 10년이고 인생은 100년이다-

지난 3월 22일 내놨던 설익은 부동산 대책으로 인하여 요즘 부동산시장은 한 마디로 “태풍이 스쳐간 수박밭”이 돼 있습니다. 넝쿨은 태풍에 다 날아가고 수박과 참외만 즐비하게 누워있다는 말씀입니다. 하하, 야당에서 수박 두 통과 참외 몇 통을 얼른 주워 담았군요.

그러나 앞으로 두 달이 가기 전에 부동산시장은 지각변동을 일으킬 요소가 다분합니다. 정치는 살아 움직이는 생물이거든요. 부동산대책이 전체적으로 뒤집혀질 때가 됐다는 뜻이고, 부동산 역사의 폐물인 DTI제도가 이제 설 자리가 없게 됐다는 뜻입니다.

이번에 분당乙 주민들 수고 하셨습니다. 서방이 미울 때는 서방이 싫어하는 사람에게 술을 사준다면서요? 특히 강남 주민들이 무척 고마워하심을 봤습니다. 강남에서 재보선 선거가 있었다 해도 결과는 마찬가지였을 것이라 하더군요. 한 번 미운 털이 박히면 오래가는 법인데 어쩌다 일이 이렇게까지 되었을까요?

지금의 부동산대책은 누더기 대책입니다. 전월세 상한제, 분양가 상한제, DTI규제 등 채찍도 있지만, 취득세 인하문제, 다주택자 양도세감면, 미분양주택 양도세감면, 임대사업 혜택 등 당근도 여러 가지 있어서 뭐가 뭔지 종잡을 수 없습니다. 한마디로 지난 3-4년 동안 그거 가지고 장난친 겁니다.

곧 이런 제도가 모두 정비될 것입니다. “권력은 10년이고 인생은 100년이다” 라는 말씀을 유념하셨으면 좋겠습니다. 부동산대책이 활개를 친지 10년이 넘었기 때문에 “표” 앞에 더 버틸 여력이 없을 것입니다. “표”는 국민들의 천둥소리 같은 것이기에,

이제 마음을 가다듬고 서서히 출발 준비를 하심이 어떨는지요? 지금이라도 먼 길 떠나는 나그네의 입장이 되어 짐을 챙기시라는 말씀입니다. 남은 인생 중에서 오늘이 가장 젊습니다. 잘살기 전에 늙지 마십시오.