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제7회 공인중개사-부동산학개론
1. 다음은 부동산의 수요 활동을 일반 경제재의 수요 활동과 구별하는 이유를
설명한 것이다. 옳지 않은 것은?
1) 부동산은 일반 재화와 함께 비교하여 볼 때 가격 비중이 크므로 구매 자금
을 축적하는데 오랜 시간이 요구되는 편이다.
2) 부동산의 구매 결정에 있어 검토되어야 할 사항에는 전문적이고 복잡한 많
은 사항이 있다.
3) 일반 경제재는 경제 원칙의 적용을 받는 경제 행위이나 부동산은 그 특성
으로 인해 일반 경제 법칙이 전혀 적용되지 않는다.
4) 구매 절차에 있어서 부동산의 경우는 일반 상품에 비해 특수한 방법이 활
용된다.
5) 수요의 탄력성이 적용되는 정도는 부동산의 종류에 따라 상이한 양상을 보
이기도 한다.
2. 다음 중 도시의 과밀방지에 가장 직접적인 효과를 발휘하는 것은?
1) 개발 부담금 2) 교통 유발 부담금
3) 토지 초과 이득세 4) 종합 토지세
5) 폐수 배출 부담금
3. 주택은 인간이 일정한 장소에 거처를 정하여 개인적인 삶과 가정의 생활을
영위하는 터전이며 안식처로 다음과 같은 특성이 있다. 옳지 않은 것은?
1) 주택은 토지를 필요로 하기 때문에 일정한 장소에 고정되어 상품으로서의
유통성이 높다.
2) 주택은 비교적 큰 상품으로서 생산을 위해서는 큰 자본이 소요되며, 따라
서 주택 가격도 비싼 것이 보통이다.
3) 주택의 생산과 유통 과정에는 이익이 창출되기 때문에 주택은 생산업자의
이윤 창출의 수단이 된다.
4) 주택 공급의 비탄력적, 주택 수요의 필수적 성격 때문에 주택 시장은 항상
불완전한 특성을 지니고 있다.
5) 주택은 공공서비스의 필요성이 있으며, 주택 시장은 정부의 정책과 인근
지역의 영향을 크게 받는다.
4. 부동산 소유권의 범위에 관한 설명이다. 옳지 않은 것은?
1) 토지 소유권은 토지의 구성 부분과 토지로부터 독립성이 없는 부착물에도
그 효력이 미친다.
2) 지하에 있는 미채굴된 광물은 광업권의 목적이 되며, 토지 소유권의 효력
은 소유권의 효력에도 미친다.
3) 토지 소유권은 토지의 이용과 관계 없는 공중이나, 지하에까지 소유권의
효력을 인정할 필요는 없다.
4) 지하수도 토지의 구성 부분이기 때문에 지하수를 이용하는 권리도 토지 소
유권 내용에 포함된다.
5) 토지와 해면과의 분계는 최고 만조시의 분계점을 그 표준으로 한다.
5. 교통 및 통신의 발달은 다음 부동산의 특성 중 어느 것에 가장 큰 영향을
미치는가?
1) 개별성 2) 지역성 3) 다용도성 4) 내구성 5) 부증성
6. 신경제 5개년 계획에서 부동산 정책의 기본 방향은?
1) 토지 이용과 개발에 있어 규제의 강화를 통한 가수요 억제
2) 개발 토지의 공급 확대를 통한 가격 안정화
3) 개발 이익의 환수 강화를 통한 부동산 공급의 확대
4) 금융 긴축의 강화를 통한 주택 보급율의 획기적 제고
5) 토지 거래 허가의 가격 심사 기능 강화를 통한 투기적 수요의 억제
7. 부동산 투자의 위험과 수익과의 관계를 설명한 것 중 틀린 것은?
1) 부담하는 위험이 크면 투자자의 요구 수익률이 커진다.
2) 투자 위험을 전혀 감수하지 않을 경우, 얻을 수 있는 수익률은 무위험률
밖에 없다.
3) 투자자의 요구 수익률에는 위험 할증률(Risk Premium)이 포함되지 않는다.
4) 무위험률의 크기는 일반 경제 상황과 관계가 있다.
5) 기대 수익률이 동일할 경우 투자자들은 덜 위험한 투자 대안을 선택한다.
8. 다음은 부동산 신탁에 관한 설명이다. 틀린 것은?
1) 부동산 신탁이란 위탁자가 수탁자 앞으로 양도하거나, 그 밖에 처분한 재
산권을 수탁자가 수익자의 이익 또는 특정한 목적을 위하여 관리하거나 처
분하는 제도를 말한다.
2) 갑종 관리 신탁이란 부동산 소유자가 맡긴 부동산을 총제적으로 관리.운영
하여 그 수익을 부동산 소유자에게 배당하는 것을 말한다.
3) 을종 관리 신탁이란 일명 명의 신탁이라고도 한다.
4) 을종 처분 신탁은 처분시까지의 소유권 관리 및 단순한 처분 행위만을 수
행하며 처분 대금은 부동산 소유자 또는 수익자에게 교부하는 것을 말한
다.
5) 수탁자는 신탁 재산의 주체가 될 수 있는 권리 능력과 관리 및 처분을 할
수 있는 행위 능력을 갖추지 않아도 된다.
9. 다음 부동산 금융 제도와 관련한 사항 중 맞는 것은?
1) 월부금 정액 상환식은 차입자의 초기 상환 부담을 경감시켜 준다.
2) 변동 이자율부 융자는 대출자를 인플레 위험으로부터 보호해 준다.
3) 일반적으로 융자 기간이 길고 융자 비율이 낮을수록 금융의 위험도는 높
다.
4) 부동산 Syndication(소구좌 방식)은 채권형 부동산 투자의 한 형태이다.
5) 부동산의 경기 변동이 심하면 융자 비율 또한 높아지는 것이 일반적이다.
10. 다음 중 택지 공영 개발의 장점으로 볼 수 있는 것은?
1) 지주의 권리를 최대한 보호 2) 입체 환지의 활성화
3) 계획적 토지 이용 4) 주민 의견 수렴의 극대화
5) 교통 혼잡 등 외부 효과의 극소화
11. 다른 조건이 동일할 경우 다음과 같은 수요 결정 요인이 변화 할 때 수요
곡선 자체의 이동을 가져오지 않는 것은?
1) 소득의 변화 2) 세금의 변화 3) 인구의 변화
4) 부동산 가격의 변화 5) 이자율의 변화
12. 현행 지가 공시 제도에서 지가 비준표에 대한 설명으로 옳은 것은?
1) 표준지 간의 가격의 차이를 정한 표이다.
2) 표준지의 토지 특성을 요약한 표이다.
3) 개별필지의 가격을 도출하기 위해 토지 특성 항목별 가격 배율을 표시한
표이다.
4) 개별 지가로부터 표주지의 가격을 도출하기 위해 토지 수급권별로 작성한
표이다.
5) 전국의 지가에 대해 국회의 동의를 거쳐 시행되는 지가 특성에 관한 표이
다
13. 전세 등기를 하지 않은 임차인이 전세 계약서에 확정 일자인을 받아둘 때,
주인의 공매로 인한 채무 변제시 다음 중 어느 권리에 우선하여 전세금을
변제받는가?
1) 일자가 앞선 일반 채권 2) 선순위 저당권
3) 확정일이 앞선 국세 4) 선순위 유치권
5) 등기일이 앞선 기타 전세권
14. 현행 종합 토지세에서 별도 합산의 주된 취지는?
1) 영업용 토지의 세부담 경감
2) 비공해성 제조업의 세부담 경감
3) 자경농지의 세부담 경감
4) 사치성 재산용 토지의 중과세
5) 종중 소유 임야의 세부담 경감
15. 방사형 교통망의 개선과 확충이 토지 시장에 미치는 영향 중 맞는 것은?
1) 도심부에서 외곽에 이르는 지가 경사도의 심화
2) 도심부 대비 외곽 지역 지가의 상대적 하락
3) 도심부 토지 이용 밀도의 상대적 상승
4) 외곽 지역에서의 이용 주체별 단위 토지 사용량 증가
5) 도심부 지가의 상대적 하락
16. 다음 중 건물의 유지 관리비에 원칙적으로 포함시킬 수 없는 비용은?
1) 감가 상각비 2) 수선비 3) 재산세
4) 화재 보험료 5) 교체 비용
17. 부동산의 자역적 특성 중 인접성 또는 연결성으로부터 파생되는 셩격으로
틀린것은?
1) 각각의 부동산은 인지와의 협동적 이용을 필연화시킨다.
2) 토지 이용에 있어 협동적 논리 주장의 근거가 되며, 가격 구성에 있어 인
접지의 영향을 받게 하며, 지역 분석을 필연케 한다.
3) 특정 토지의 개발과 사용은 인접 토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부
경제 및 비경제와 밀접한 관계가 있다. 따라서 개발 이익의 사회적 환수
논리의 근거가 된다.
4) 부동산의 용도면에서의 대체 가능성을 존재케 한다.
5) 소유와 관련하여 경계 문제를 불러 일으키며, 토지에는 생산비의 법칙이
해당되지 않는다.
18. 도시에 있어 직주 분리의 원인이 아닌 것은?
1) 도심지의 지가 폭등 2) 도심지의 환경 악화
3) 한계지의 저지가 4) 도심 건물의 고층화
5) 교통 수단의 발달과 정비
19. 주거용 부동산의 건축 경기와 일반 경제의 경기는 서로 어떤 관계를 보이는
가?
1) 동시순환적 2) 역순환적 3) 전순환적
4) 후순환적 5) 아무런 관계가 없다.
20. 다음 중 부동산 수요의 특성을 설명한 것 중 틀린 것은?
1) 소득이 클수록 수요는 늘어난다.
2) 부동산 관련 세금이 많을수록 수요는 줄어든다.
3) 금리가 높을수록 수요는 늘어난다.
4) 융자 지원이 많을수록 수요는 늘어난다.
5) 가격이 높을수록 수요는 줄어든다.
21. 위치로서의 부동산에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
1) 대상 물건이 위험이나 혐오의 대상이 아니라면 접근성이 좋으면 좋을수록
위치로서 유리하다.
2) 접근성이 양호하려면 어떤 목적물에 도달하는데 시간적.경제적.거리적 부
담이 적어야 한다.
3) 위치의 가치 판단에 있어서는 특히 어떤 대상과의 접근성에 의하여 이루어
지는 경우가 많다.
4) 위치의 양부에 따라 부동산의 유용성이 달라지고 가격의 차이가 발생한다.
5) 토지의 위치 가치는 환경 가치와 밀접한 관련을 갖고 상호경쟁.보완.영향
을 준다.
22. 부동산 가격이 상승하면 수요가 오히려 증가하는 현상을 흔히 볼 수 있는
데, 이와 같은 현상은 이론적으로 어떻게 설명하는 것이 가장 타당한가?
1) 수요 곡선 자체가 이동한 것으로 봐야 한다.
2) 부동산 수요 곡선은 다른 재화와는 달리 우상향하는 성질이 있다고 봐야
한다.
3) 부동산 투기에 의한 일시적인 현상으로 봐야 한다.
4) `수요의 변화'라기 보다는 `수요량의 변화'로 봐야 한다.
5) 이론과 현실이 다른 만큼 이론이 설명할 수 없는 현상으로 봐야 한다.
23. 부동산투자와 포트폴리오 이론(Portfolio Theory)과의 관계를 설명한 것 중
옳은 것은?
1) 최적의 자산 포트폴리오는 자금을 부동산, 주식, 예금에 각각 3분의 1씩
투자한 것이 된다.
2) 포트폴리오를 구성한다고 해서 비체계적 위험(Nonsystem Satic Risk)까지
제거되는 것은 아니다.
3) 포트폴리오를 구성하는 자산의 수가 많을수록 불필요한 위험은 통계학적으
로 제거된다.
4) 부동산은 위치가 고정되어 있기 때문에 부동산 포트폴리오(Real Estate-
Portfolio)를 구성한다는 것은 쉽지 않다.
5) 최선의 포트폴리오를 선택한다는 것은 분산 투자를 함으로써 체계적 위험
을 제거하는 것을 말한다.
24. 정부에서 주택에 부과하는 재산세를 상승시켰을 때, 다른 조건이 동일할 경
우 주택 시장에 나타나는 현상을 설명한 것 중 틀린 것은?
1) 주택 임대료가 상승한다.
2) 임대자는 부과되는 세금의 일부를 임차자에게 전가시킨다.
3) 세금의 귀착 문제는 수요와 공급의 상대적 탄력성에 따라 다르게 나타난
다.
4) 수요가 완전 탄력적일 경우 재산세 상승분은 전부 임차자에게 귀착된다.
5) 일률적으로 같은 비율을 주택 가격에 적용하는 재산세는 역진세적인 효과
를 나타낸다.
25. 다른 조건이 동일할 경우 공공 임대 주택의 공급이 주택 시장에 미치는 영
향으로 맞는 설명은?
1) 임대 주택 시장이 사적 시장(Private Market)과 공공 시장으로 분리되며,
사적 시장의 임대 주택에 대한 수요가 증가한다.
2) 공공 임대 주택이 공급되는 지역으로 다른 지역으로부터 저소득층 가구가
이동한다.
3) 단기적으로 사적 시장의 임대료가 상승한다.
4) 장기적으로 사적 시장의 임대 주택 공급량은 일정해진다.
5) 장기적으로 사회 전체의 임대 주택 공급량은 증가된다.
26. 대규모 공공 실내 체육관 부지의 지목으로 맞는 것은?
1) 대 2) 잡종지 3) 체육 용지
4) 운동장 5) 공공 용지
27. 부동산 활동은 부동산 결정 분야와 부동산 결정의 지원 분야로 나눌 수 있
는데 부동산 결정 분야로만 짝지어진 것은?
1) 부동산 관리-부동산 평가 2) 부동산 마케팅-부동산 금융
3) 부동산 투자-부동산 상담 4) 부동산 개발-부동산 투자
5) 부동산 금융-부동산 중개
28. 시설이나 장비 등이 제기능을 효율적으로 발휘하기 위하여 수립된 유지 계
획에 따라 문제가 발생하기 전에 행하는 유지 활동을 무엇이라고 하는가?
1) 일상적 유지 활동 2) 예방적 유지 활동
3) 대응적 유지 활동 4) 수정적 유지 활동
5) 사후적 유지 활동
29. 다음은 부동산 공급 곡선을 설명한 것이다. 잘못된 것은?
1) 공급 곡선은 각 임대료 수준에서 생산자가 기꺼이 공급하려 하고, 할 수
있는 공급량을 연결한 곡선이다.
2) 부동산 공급자에는 생산자뿐만 아니라, 기존의 주택이나 건물의 소유주도
포함된다.
3) 단기 공급 곡선은 장기 공급 곡선에 비해서 그 경사도가 완만하다.
4) 시장 전체의 총합 공급 곡선은 개별 공급자의 한계 비용 곡선을 수평으로
전부 합한 것이다.
5) 다른 조건이 일정할 경우 완전 경쟁 시장에서의 부동산 공급량은 한계 비
용곡선이 가격 곡선과 일치하는 선에서 결정된다.
30. 정부의 임대료 규제가 주택 시장에 미치는 영향을 설명한 것이다. 규제 임
대료가 시장 임대료보다 낮을 경우에 발생하는 현상 중 잘못된 것은?
1) 임대 부동산의 질적 수준이 향상된다.
2) 임대 주택에 대한 초과 수요를 발생시킨다.
3) 임차자들의 주거 이동이 저하된다.
4) 임대 주택에 대한 투자를 기피하는 현상이 발생한다.
5) 기존의 임대 주택이 다른 용도로 전환된다.
31. 정부에서는 주택의 질적 수준이 일정 수준에 미치지 못할 경우에는 주택의
신설을 금지하고 있다고 가정했을 때, 다른 조건이 동일한 경우 주택 시장
에 나타날 수 있는 현상 중 가능성이 가장 적은 것은?
1) 단기적으로 일정 수준 이하의 주택들에 대한 임대료가 상승한다.
2) 일정 수준 이상의 주택들이 하향 여과(Filtering Down)되는 현상이 발생한
다.
3) 따라서 일정 수준 이하의 주택들이 주택 시장 전체에서 차지하는 비율은
장기적으로 불변이다.
4) 건축 비용이 주택 착공량에 따라 증가한다고 하면, 일정 수준 이상의 전체
주택량은 원래 수준보다 장기적으로 감소한다.
5) 건축 비용이 주택 착공량에 따라 일정한다고 한다면, 일정 수준 이하의 주
택 가격은 장기적으로 불변하다.
32. `대표성이 없는 매매 사례'에 속하지 않는 것은?
1) 법원의 경매에 의한 매매 사례
2) 저당이 설정된 부동산의 매매 사례
3) 수용에 의한 매매 사례
4) 용도 지역이 변경될 것을 예상해서 매수했으나, 그렇지 못했던 매매 사례
5) 거래 당사자가 모두 정부 기관인 매매 사례
33. 엘우드의 자본 환원율의 구성 요건에 해당되지 않는 것은?
1) 소득 변화율 2) 예상되는 가치 상승률
3) 저당 이자율 4) 예상 보유 기간
5) 과세 대상 소득에 적용되는 세율
34. 비용 접근법(또는 원가 방식)과 특히 관련이 깊은 평가 원리를 열거한 것
중 가장 거리가 먼 것은?
1) 대체의 원리 2) 경쟁의 원리 3) 수요 공급의 원리
4) 균형의 원리 5) 외부성의 원리
35. 회계 목적의 감가 상각과 평가 목적의 감가 상각과의 차이를 기술한 것 중
틀린 것은?
1) 회계 목적의 감가 상각은 회계 기간 동안 비용을 어떻게 할당하느냐에 초
점을 맞추고 있다.
2) 부동산 평가에서는 건물의 물리적 내용 연수에 따라서 감가 상각한다.
3) 일반 기업 회계에서는 감가 상각비를 영업 경비로 취급하지만, 부동산 평
가서는 이를 영업 경비로 취급하지 않는다.
4) 회계 목적의 감가 상각은 건물의 원래 구입 가격을 기준으로 하지만, 부동
산 평가에서는 건물의 재생산 비용(또는 재조달 원가)을 기준으로 감가 상
각한다.
5) 부동산 평가에서는 대상 부동산에서 실제로 발생한 가치상의 손실을 감가
상각으로 한다.
36. 최유효 이용의 원칙을 지켜야 할 이유로서 합당하지 않은 것은?
1) 이용 주체의 이윤 극대화
2) 사회성.공공성의 최대 발휘
3) 공공 복지 증대를 위한 능률적 토지 정책 강구
4) 부증성으로 인하여 일어나는 토지 문제 발생의 방지
5) 지역 발전을 위한 부동산 상호간의 대체 추구에의 부응
37. 거래 사례에 관한 설명 중 틀린 것은?
1) 대상 물건과 위치의 유사성이 있어야 한다.
2) 대상 물건과 개별 요인의 비교가 가능하여야 한다.
3) 사례 물건과 대상 물건간에는 시간적 유사성이 있어야 유용하다.
4) 특수한 사정이 개재되지 않는 거래 사례이어야 한다.
5) 시간적 유사성이란 시점 수정의 가능성을 의미한다.
38. 인근 지역의 조건이 아닌 것은?
1) 대상 부동산이 속해 있는 지역의 일부분
2) 도시.농촌 같은 종합 형태의 지역 사회보다 작은 지역
3) 유사 지역과 인접하고 대체성이 있어야 한다.
4) 일상 생활과 관련하여 특정한 토지 용도를 중심으로 집중된 형태
5) 인근 지역의 지역 특성은 부동산의 가격에 영향을 미친다.
39. 상업지의 개별적 제요인과 거리가 먼 것은?
1) 접면 너비 2) 연금의 내가 계수
3) 면 적 4) 접면 가로와의 관계
5) 공급.처리 시설의 정비
40. 일정 기간 후에 1원을 만들기 위해서 매기간마다 적립해야 할 액수를 나타
내는 자본 환원 계수는?
1) 일시불의 내가 계수 2) 연금의 내가 계수
3) 감채 기금 계수 4) 연금의 현가 계수
5) 저당 상수
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< 정답 >
1. 3) 2. 2) 3. 1) 4. 2) 5. 2) 6. 2) 7. 3) 8. 5) 9. 4) 10. 3)
11. 4) 12. 3) 13. 1) 14. 1) 15. 5) 16. 5) 17. 5) 18. 4) 19. 1) 20. 3)
21. 1) 22. 3) 23. 5) 24. 4) 25. 5) 26. 3) 27. 4) 28. 2) 29. 3) 30. 1)
31. 5) 32. 5) 33. 5) 34. 5) 35. 2) 36. 5) 37. 4) 38. 3) 39. 5) 40. 4)