스크랩 뉴타운의 한계와 폐해

[안승모]

뉴타운의 한계와 폐해

  (부제 : 뉴타운계획을 철폐하고, 행복도시가꾸기사업을 시행합시다)

1. 태생적 한계

 (1) 주택재개발을 포장한 정치브랜드

 뉴타운사업이란 종전부터 시행되어 오던 주택재개발사업을 뉴타운사업이라는 용어로 포장한 것이며, 2004년 서울시에서 정치적 이미지를 조성하기 위하여 만든 정치브랜성 용어입니다.

 (2) 법적근거 없는 정치적 용어

 뉴타운은  법률적 근거가 없는 정치적 용어로써 종전부터 시행되어오던 주택재개발을 뉴타운이라는 정치적 용어로 분식하여 주택재개발과 전혀 다른 사업인양 포장을 한 것입니다. 지금까지 뉴타운사업이라는 이름으로 시행된 개발사업들의 실체는 모두 주택재개발사업이였으며, 지금까지 시행되고 추진되어 온 뉴타운사업들의 실제 공식명칭은 모두 주택재개발사업으로 되어있습니다.

 (3) 국가.사회. 원주민의 폐해를 외면

 뉴타운구상에는 주거공간 감소로인한 주택난 악화와 부동산투기등 국가와 사회전체에 미치는 폐해와 재산권과 생존권 침해등 원주민들에게 미치는 폐해와 같은 내면적 실질적인 부작용에 대한 검토가 없었습니다. 

 국민들에게 [일잘한다]는 정치적 이미지를 심어줄 목적으로 오직 겉으로 드러나는 가시적 외형적인 성과를 겨냥하여 서울전역에 걸쳐서 뉴타운이라는 명칭으로 동시 다발적으로 주택재개발을 추진하면서 뉴타운 사업을 하면 모두 부자가 된다고 홍보를 하는데에 뉴타운구상의 촛점이 맞추어 ?습니다.

2. 시행상의 한계 

 (1) 하향식-피동적-일률적-동시다발적 시행

 뉴타운사업이 각 지역의 개발필요성에 맞추어 시행된 것이 아니고, 서울시에서 각 구청에 뉴타운사업을 시행하면 공공기반시설등 엄청난 예산을 특별지원하여 주겠다고 하면서 뉴타운사업시행을 독려하였고, 각구청에서는 서울시의 뜻에 따라 피동적으로 뉴타운사업을 시행하게 되었으며, 그러다 보니 각 지역의 특성이 전혀 고려 되지 않고 천편일률적으로 기존 동네를 때려부수고 아파트를 짖는 주택재개발이 뉴타운사업이라는 미명하에 서울시 전역에 동시다발적으로 시행되게 되었습니다. 

 (2) 건설업체가 전과정을 주도 - 건설업체 만을 위한 사업

 동작구를 예로 본다면 구청에서 뉴타운기본계획(안)의 기안을 건설회사에 용역을 주어 건설회사에서 그려주는 뉴타운기본계획(안)을 가지고 주민들에게 뉴타운 사업시행의 장점과 불가피성등을 홍보하였으며, 주택재개발추진위 구성을 위하여 주민들의 동의를 징구하는 단계에서 부터 주민총회를 하여 추진위를 구성하는 모든 과정을 특정건설업체에서 주도하였으며, 추진위구성준비단계에서부터 추진위의 운영자금을 모두 건설회사에서 대주면서 장래 시행할 공사의 시공권을 모두 독점적으로 확보해 놓고 있습니다.

 뉴타운사업의 실질적인 주체는 건설업체이며, 뉴타운사업을 경제적측면에서 본다면 전적으로 건설업체의 배만 불리는 오로지 건설업체를 위한 사업에 불과합니다. 

 (3) 주민의사는 무시-왜곡

 뉴타운 사업지구에는 건설회사와 그들이 내세운 허수아비 추진위의 의사만 존재하고 진정한 주민들의 의사는 전부 무시되고 왜곡되고 있습니다. 노량진3구역의 예를 보면 주택재개발추진위 구성을 위한 동의서를 징구하는 과정에서 건설회사 사람들이 3~4명씩 조를 이루어 호별방문을 하면서 주민들에게 "지금 동의하지 않으면 나중에 공시지가만 주고 쫓아 내는등 불이익을 당하게 될것"  이라고 겁을 주면서 회유하여 동의서에 도장을 찍도록 하다가 주민들의 반대로 추진위구성에 필요한 50%가 넘는 동의를 받지 못하게 되자 건설회사에서 5~6대의 관광버스를 동원하여 몇일동안 주민들을 관광버스에 태워 음식과 선물을 제공하며 대형호화모델하우스 관광을 시키면서 '뉴타운사업이 시행되면 10여평짜리 오막살이 집을 가지고 있던 사람들도 무조건 그런 대형호화아파트에 들어가 살수있게 될 것' 이라는는  허황된 인식을 심어주는 수법으로 50%가 조금 넘는 동의를 받아 주택재개발추진위를 구성하였습니다.

  (4) 지역의 입지여건 무시 - 균형발전을 저해

 건설회사에서 뉴타운개발계획을 입안 하다보니 멀쩡한 건물도 모두 때려부수고 아파트를 짖는 것으로 개발계획이 짜여지고, 대로변의 기존상가건물들까지 모두 때려부수고 일률적으로 아파트를 짖는 것으로 개발계획이 짜여지게 되어 지역이 균형 있게 발전할 여지가 없게 되어 있습니다. 

 (5) 개발관련법의 개악 - 위헌성

 주민들의 반대를 억누르고 뉴타운사업을 강행하기 위하여 건설업계에서 주문하는대로 재개발사업을 손쉽게 시행할수 있도록 개발관련법령을 위헌적인 내용으로 개악하고 새로 제정하였습니다.

 3. 뉴타운사업의 폐해

 (1) 원주민들의 재산권과 생존권 침해

 노량진뉴타운사업계획을 예로 보면 사업단지내 토지중 32.9%를 구청에서 공공용지 명목으로 가저 가게 되어 있고, 거기에 더하여 지어진 아파트중 일부를 공공임대주택 명목으로 구청에서 가저가게 되어 있으며, 여기에 건설회사에서 공사비용 명목으로 지어진 아파트의 3분의 1 정도를 가저가게 됩니다.

 그러고 나면 원주민들은 재산이 3분의 1 미만으로 줄어 들게 되어 있고, 기존 재산이 3분의 1 미만으로 줄어드는데 그치지 아니하고 수억원씩 추가부담금까지 부담하게 되어 있어서 대부분의 원주민들은 그런 추가부담금을 감당하지 못하고 쫓겨나게 되어 있습니다.

 더욱이 노량진과 같이 원주민들의 대다수가 건물의 일부만을 본인이 사용하고 남어지부분을 세를 놓아 월세수입으로 생활하는 지역에서는  재개발이 시행되면 원주민들의 생존권자체가 위협받게 되어 있는데, 뉴타운개발계획에는 원주민들의 생계에 대한 대책이 전혀 없습니다.

 (2) 국가자원낭비-국력낭비

 멀쩡한 새건물까지 모두 때려 부수고 아파트를 지음으로써 엄청난 국가자원의 낭비를 초래하고 있습니다. 

 (3) 주거공간수감소 - 주택난 심화

 기존 동네를 때려부수고 아파트를 짖게 되면 지역에 따라서 약간의 차이가 있을수 있으나 대략 60%~ 70%의 주거세대공간수가 줄어 들게 되고 이로 인하여 서민들의 주택난이 점점 심화되게 되어있습니다.

 예컨대 세입자들을 포함하여 1000세대가 입주하여 살고 있는 동네를 때려 부수고 아파트를 짖게 되면 600~700세대의 주거공간이 사라지게 되어 서민들의 주택난이 더욱 심화되게 됩니다.

 신문을 통하여 알려진 서울시주거환경정책자문위원회의 자료에 의하면 서울에서 금년(2009년)과 내년(2010년)에 주택 79,950개가 철거되고  33,613개가 공급되어 주택 46,137개가 줄어들 것이라고 하는데, 이것은 단순히 건축물대장상의 주택숫자를 기준으로 계산한 수치이며, 철거될 기존 주택의 상당부분에 세입자를 포함하여 3~4세대 이상 입주해 있는 현실을 반영한다면  실제로는 12만~15만개의 주거공간이 줄어들게 되는 것입니다.

 이것은 금년과 내년에 서울시민중 12만~15만 세대의 서민들이 서울에서 살지 못하고  중소외곽도시로  밀려 나가게 되는 것을 의미합니다.

 (4) 투기조장 - 부동산버블확대

 서울시에서 뉴타운이라는 미명하에 동네마다 주택재개발을 추진하도록 함으로 인하여 재개발이 추진되는 동네의 도로변 상가는 모두 부동산중개업소들이 점령하고 이들이 원주민들의 부동산을 헐값으로 매점한후 뉴타운지역에 부동산을 사면 엄청난 이익을 볼수 있다고 홍보를 하여 높은 가격으로 되파는 수법으로 부동산투기를 조장하였으며, 이로 인하여 서울시 전역이 부동산투기장으로 변하고 서울의 부동산 버블이 엄청나게 확대되었습니다.

 (5) 주택다양성 소멸 - 전도시의 아파트화

 온 동네를 때려부수고 일률적으로 아파트를 짖는 뉴타운사업이 이대로 계속 시행된다면 주택의 다양성이 소멸되고 도시 전체가 삭막한 아파트 숲으로 채워질 것입니다.

 (6) 법령의 정당성 상실 - 위헌적 악법을 내세운 건설사의 횡포만연

  위헌적인 개발관련법규들로 인하여 법령의 정당성이 붕괴 되었으며, 그 개발관련악법과 공권력을 등에 업은 건설업체의 횡포가 만연하고 있습니다.

 뉴타운사업이 시행되는 지역에서 원주민들은 처음에는 잘살게 해준다는 감언이설에 속아서 동의서에 도장을 직어 주었다가 나중에는 억울하게 삶의 터전을 빼았기고 쫓겨 나면서도 개발관련 악법을 내세운 건설업체와 구청등의 위세에 눌려 감히 억울하다는 말도 해보지 못한채 쫓겨 나가고 있습니다.

 4. 뉴타운사업의 종언을 선언하여야 합니다.

 (1) 폐해에 대한 인식 확산

 천만 다행스러운 것은 서울시에서 뒤늦게나마 뉴타운의 폐해를 인식하고 주거환경정책자문위원회를 통하여 개선방향을 모색하고 있으며, 단편적이고 지엽적이기는 하지만 신문과 방송들을 통하여 뉴타운의 폐해가 세상사람들에게 점차 알려지겨 되어, 정치인들이 더이상 뉴타운을 내세워 표를 얻을수 없게 되어 가고 있는 것입니다.

 뉴타운의 진면목이 세상에 그대로 알려진다면 앞으로 뉴타운사업을 공약으로 내거는 정치인은 표가 아니라 돌맹이 세레를 받게 될 것입니다.

  (2) 정치적 이용가치 소멸

 뉴타운사업이 2004년에 정치브랜드로 등장하여 지난 4년간 만병통치약처럼 정치인들에 의하여 악용되어 왔으나, 그 폐해가 점차 세상에 알려지면서 더이상 정치적으로 이용하기 어렵게 되었으며, 뉴타운사업이 주민들에게 고통만 주고 국익에도 전혀 도움이 되지 못한다는 사실이 밝혀?으므로, 이제는 뉴타운사업의 가면을 벋기고 그 종언을 선언할 때가 되었습니다.

5. [행복도시가꾸기 사업]

     (뉴타운계획을 철폐하고 행복도시가꾸기사업을 시행합시다)

 (1) 대전의 [무지개프로젝트] 

 2009.1.22.경향신문 12면에 [대전 '무지개타운'에서 배우자]라는 기사가 실렸는데, 대전시에서 대전의 대표적인 달동네인 동구 대동과 중구의 문창동 부사동일대의 기존 주택과 상가등 건물을 그대로 놔둔채 도로 공용화장실등 주거환경을 깨끗하게 개선하여 '살맛나는 거리'로 만드는 사업인 [무지개프로젝트]를 시행하고 있다는 내용입니다.

 (2) 단독건물로 이루어진 동네를 보존하여야 하는 이유  

 서울시에서 그동안 기존 동네를 때려부수고 아파트 짖는 일로 일관하여 온 결과 시내 전역이 아파트로 들어 차게 되었고 단독건물들로 이루어진 기존동네가 얼마 남지 않게 되었으며, 그 얼마남지 않은 동네들 마저 뉴타운이라는 이름으로 주택재개발이 추진되고 있어서 이대로 가면 수년후에는 서울에서 단독건물들로 이루어진 기존동네가 전부 사라질 처지에 놓여 있습니다.

 이것은 주택의 다양성을 소멸시켜 시민들이 자기취향의 주택을 선택하여 살수있는 주거선택권을 박탈하는 것이며, 시민들의 삶의 질과 행복추구권을 침해하는 것입니다.

 또한 서울 전지역이 삭막한 아파트 숲으로 변하는 것은 도시의 미관을 해치는 것일 뿐만아니라,  앞으로 15~20년후에는 지금까지 지은 고층아파트를 재건축을 해야 하는 시기가 도래하게 되는데, 고층아파트의 재건축비용은 100% 아파트소유자들이 부담하여야 하므로, 그때가 되면 아파트가격이 공짜수준으로 폭락하게 될 것입니다.

 그러므로  앞으로 10수년이 지나면 아파트가 더이상 투기의 목적도 될수 없을 것이고 부자들이 사는 공간도 되지 못할 것이며, 그때가 되면 고층아파트들이 갈데 없는 빈민들이나 모여사는 흉물스러운 애물단지로 전락할 것이고 도시전체의 슬럼화가 급속히 진행될 것입니다. 

 서울시와 각구청에서는 이러한 문제점들에 착안하여 현재 뉴타운이라는 이름으로 주택재개발이 추진되고 있는 지역중 아직 공사착공에 들어가지 아니한 지역에 대한 주택재개발계획들을 전부 철폐하고, 대전의 [무지개프로젝트] 정신을 받아들여 각 동네의 원형을 그대로 유지하면서 기존건물들을 단장하고 공공시설을 정비하여 살기 좋은 마을로 가꾸어 나가는 사업을 전개하여 나가기 바랍니다.

 (3) 살기 좋은 동네 가꾸기사업 - [행복도시가꾸기사업]

 동네의 원형을 유지하면서 기존건물을 단장하고 공공시설을 확충하여 살기 좋은 동네로 가꾸어 나가는 사업은 그 지역의 원주민과 세입자를 포함한 모두에게 희망과 행복을 줄수 있는 사업이므로 [행복도시가꾸기사업]이라는 부르는 것이 좋으리라고 봅니다.

 (4) 행복도시가꾸기사업의 내용

    1) 기존건물 단장

 기존건물에 대한 도색과 리모델링을 유도하고 지원하여 새롭게 단장하는 방식으로 동네를 아름답게 디자인해 도시의 면모를 참신하게 가꾸자는 것입니다. 

    2) 공용주차장 및 공원녹지 조성

 리모델링이나 개축이 불가능한 불량건물들은 구청에서 시가로 매수하여 공용주차장과 공원녹지를 조성하여 주차난을 해소하고 주민들의 휴식공간을 마련하여 살기 좋은 동네로 가꾸어 나가자는 것입니다.

    3) 이면도로와 하수도 정비

 이면도로와 하수도등 공공기반시설을 정비하여 차량통행을 원활하게 하고 침수피해등의 걱정이 없는 동네로 가꾸어 나가자는 것입니다. 

 (5) [행복도시가꾸기사업]의 기대효과 

    1) 모두에게 행복을 주면서 도시면모를 일신

 멀쩡한 새 건물까지 모두 때려부수면서 원주민들의 삶을 파괴하는 주택재개발을 지양하고, 기존건물을 단장하고 도로 공용주차장 공원녹지등 공공시설을 확충정비하는 방식으로 도시가꾸기 사업을 시행 한다면 누구도 고통받지 아니하고 평온하게 생활을 영위하여 나가는 가운데 최소한의 예산으로 도시의 외관을 참신하게 바꿀수 있을 것입니다.

    2) 많은 일자리 창출 - 경제난 타개

 [행복도시가꾸기사업]은 중소건축업체들과 서민들에게 엄청나게 많은 일거리를 제공하게 되고, 사업시행의 효과가 전부 원주민들과 서민들에게 직접 돌아가게 될 것입니다.

 지금 한국경제의 가장 본질적인 문제는 대기업과 부유층에는 돈이 남아돌고 중소업체와 소비주체인 일반서민들의 주머니는 텅텅비어 있어서 내수가 점점 위축되고 있는데, 정부에서 아무리 많은 돈을 풀어도 그 돈이 서민들의 손에 들어갈수 없게 되어 있는 구조적인 장애를 가지고 있는 것입니다.

 이러한 상황을 타개하려면 좀더 많은 일반서민들이 돈벌이를 할수있는 여건이 만들어저서 서민대중이 자기가 직접 번 돈으로 소비를 할수 있게 되는 것이 필요합니다.  

 [행복도시가꾸기사업]은 중소업체와 서민들에게 많은 일거리가 제공되고 사업시행의 경제적효과가 직접 서민들에게 돌아 간다는 면에서 1930년대 미국에서 시행한 뉴딜사업과 유사한 경제적효과를 거둘수 있을 것입니다.