스크랩 (PD수첩 및 취재파일4321, 국토해양부, 국민권익위 등에 제보한 내용)

[김태호-지회장]

제목 : 대한민국의 부동산 정책, 이래서야 되겠습니까?

제안인 입력사항

	OOO		2010.10.01 12:29:16
	국토해양부
접수처: KBS 취재파일 4321 / MBC PD수첩 제 목: 대한민국의 부동산 정책, 이래서야 되겠습니까? 작성자: 김태호(doggudai2) 작성일: 2010-09-30 담당자님 안녕하십니까~ 저는 "한국공인중개사협회 경남 지부 통영시 지회 지회장 김태호"라는 사람입니다. 제보의 글을 올리게 된 데에는 상당한 고민과 어려움이 있었지만 매 정권이 바뀔 때마다 부동산 시장의 안정화 정책에 관한 여러 가지의 대책들이 나왔지만 번번이 실패를 하고 말았다는 사실과 그럼에도 불구하고 아직도 국민들은 오로지 정부의 제대로 된 부동산 정책 수립에만 눈과 귀를 모으고 있다는 점이 안타까워 감히 용기를 내게 된 것입니다. 일축하고 최근 잘 아시는 바와 같이 대한민국 정부의 3개 부처(국토해양부, 지식경제부, 금감원)에서는 궁여지책의 일환으로 일시적(?) 부동산 정책(DTI 규제완화)을 내 놓았으나 실질적으로 부동산 시장에서의 반응은 그저 냉담할 따름입니다. 그 이유인 즉, 이번에 정부가 내 놓은 부동산 정책은 단지 인구 집약적인 수도권과밀억제권지역(서울 포함)에서의 주택거래활성화를 통한 주택가격 급락세를 막고 당면한 주택경기침체국면을 다소나마 완화시켜보자는 차원의 아주 졸속한 대책(빚을 보다 많이 내어 줄 테니 집을 사라는 취지)이었기 때문입니다. 문제의 핵심은 부동산 시장의 불안요소에 대해 정부가 근본적인 그 원인을 찾아서 해결책을 마련해야 하는데도 이렇듯 즉흥적이며 지엽적인 사안에만 초점을 맞춰서 정책을 펴다보니 항상 실패에 실패를 거듭하는 결과를 가져오는 것이 아닐런지요... 이에 본인은 늘 고질적인 부동산 시장의 악성 바이러스가 무엇인지 그리고 그 해결책은 또 무엇인지에 대해 몇 가지 예를 들어 말씀드리기로 하겠습니다. 문제점 1) 부동산 시장에서의 가격왜곡현상: 부동산 시장의 가격은 일반적 경제논리와 다를 바 없다고 생각합니다. 즉, 공급이 수요보다 많을 때 가격은 하락할 수밖에 없다는 사실, 그럼 공급과 수요가 적절하게 이루어지게 되면 가격은 안정세를 찾게 되겠지요... 그렇다면 부동산 거래(시장)가격을 형성하는 그 내용을 살펴보기로 하겠습니다. 첫째는 원자재인 토지의 가격 둘째는 토지 조성비(토목, 형질변경, 등기, 기타) 셋째는 건축비 넷째는 건축 목적에 따른 주변 환경(예: 주택은 학군 및 주거환경, 상가는 상권, 공장은 도로 여건 등) 그런데 여기서, 이 처럼 부동산 가격을 예측할 수 있는 것들 외에 부동산 가격의 변수로 작용하는 것들이 있다면 과연 뭘까요? 저의 생각은 다음과 같습니다. 1. 대상 토지 소유자가 토지를 매매했을 때 어떤 세율을 적용받느냐? 2. 누가 부동산 개발에 대한 정보를 먼저 입수를 해서 매점.매석을 하며, 그 정보는 누구에 의해서 수요자에게 제공되느냐? 입니다. 문제의 관건은 바로 여기에 있습니다. 이미 위에서 언급한 일반적인 부동산 거래(시장)가격 형성 내용은 우리나라 부동산 시장에서의 가격왜곡을 불러오지 않는다고 생각을 합니다. 그러나 나머지 두 가지 요인은 우리나라 부동산 시장의 안정을 기하기 위해서는 필히 챙겨봐야 할 대목이 아닌가 생각됩니다. 그렇다면 과연 정부는 이러한 문제점에 대해 한 번도 생각을 해 보지 않았을까요? 조세의 근간이 되는 부동산 조세정책, 그건 잘못되어도 한참 잘못되었다고 생각합니다. 그러니까 정권이 바뀔 때마다 조세정책이 매번 바뀌는 것 아닐까요? 그건 아마도 조세정책에 대한 깊은 연구가 부족해서 일어나는 일이거나 또는 외람되지만 조세정책에 이해관계가 있는 정책 입안자들의 사적 견해가 다소 포함되었기 때문이라 사뭇 의문을 가져봅니다. 특히, 토지의 조세 적용세율을 올려서 투기를 바로잡는다는 취지도 좋지만 만약, 그렇게 했을 경우 일시적으로는 거래가 둔화될 것은 너무도 자명한 사실임과 동시에 그로인하여 부동산 거래에 따른 조세 징수현황은 부동산 거래가 다시 살아날 때까지 저조할 것임은 물론, 그렇게 되면 정부는 또다시 국가 경영을 위한 세원을 확보하기 위해 더 많은 노력을 쏟아 부어야 할 것이고, 따라서 이는 국민 생활에 추가적 부담으로 남게 되어 생계에 적잖은 어려움을 주게 될 것은 너무도 당연한 결과일 것이며, 아울러 훗날 부득불 그 토지를 필요로 하는 수요자 역시 나름대로 개발정보를 알고 있고 자금력이 있는 토지 소유자에게 고율의 세금을 토지가격에 포함해서 부담해야할 것인 즉, 과연 이것은 누구를 위한 부동산 정책이며 또한 여기서 당장 수혜를 보는 사람은 과연 누구겠습니까?... 그러니 부동산 투기가 근절될 수 있겠는지요... 이게 오늘날 우리 정부의 토지에 대한 정책이니 얼마나 개탄할 노릇입니까? 뿐만 아니라 대부분의 정치인들이 많은 토지를 보유하고 있는 까닭도 여기에 기초해도 과언이 아닐 것입니다. 심지어 이들 중에는 그 욕심이 지나쳐 탈세 의혹까지 받는 사람도 있지 않습니까?... 해결책: 1. 정부는 세율을 일반 세율(일반 사업자가 상품의 거래에 의해 부담하는 세율. 취,등록세도 대폭 인하)과 그 맥락을 같이 하여 보다 합리적인 세율로 인하해야 합니다. 그렇게 함으로 인해 부동산 거래는 일반 여느 상품의 거래와 마찬가지로 보편화되어 투기(매점.매석 포함)는 사라져 버릴 것이며 아울러 이에 부동산 가격 또한 안정세를 되찾아 국민 주거생활이 안정을 찾지 않을까 생각합니다. 2. 정부 또는 민간 기업의 특정 지역 개발에 대한 문제는 정부와 민간 기업, 그리고 대상 부지 소유자가 공히 입회하여 협의(인.허가 문제, 부지 매입가 결정 등)가 이루어진 다음, 지역 주민들에 대한 공청회를 갖는 것이 적절하다고 사료되며 3. 끝으로 무엇보다 가장 시급한 문제는 부동산 거래 현장에서의 관리.감독을 짚지 않을 수가 없네요. 이는 오늘 제가 제보를 하고자 하는 취지이기도 합니다. 현재 부동산 시장에서 대상 부동산을 거래할 때 그 방식에는 크게 두 가지가 있습니다. 하나는 매도자와 매수자가 직거래하는 방식이고 또 다른 나머지 하나는 부동산 중개사무소를 통하는 방식이 있습니다. 현행법 상 부동산 중개를 할 수 있는 사람은 두 종류인데 하나는 과거부터 지속적으로 중개업을 해 오고 있는 사람, 즉 중개사(중개인: 비자격자)가 있고 또 하나는 국가로부터 공인중개사 시험을 통해 자격을 득하여 개설등록절차를 마친 다음 현업을 하고 있는 공인중개사가 있습니다. 그런데 이들을 관리.감독하는 기관은 시.군.구임에도 사법권이 없다보니 의심이 가는 부동산중개사무소가 있어도 압수수색을 할 수가 없고 해서 일상적으로 거의 관리.감독을 제대로 하지 못하고 있는 실정입니다. 그런 까닭에 이를 교묘히 이용해서 탈법 또는 합법을 위장한 불법중개가 그칠 줄 모르게 성행하고 있는 것을 우려한 나머지 본인은 지역 지회장으로써 제보를 하게 된 것이고, 또한 국민의 재산을 보호하고 나아가 공정하고 신뢰성 있는 부동산 중개를 통한 국가 조세징수를 간접적으로 조력하고 있는 이 마당에 저들로 인하여 선량한 중개사무소들이 적잖은 국민들로부터 신뢰가 실추되고 있음은 물론, 우리 업계의 생존권까지도 심각한 타격을 가하고 있는 현실이기 때문입니다. 현행법만 해도 문제가 적지 않습니다. "공인중개사제도"의 입법취지는 "부동산거래질서의 확립를 통한 국민의 재산을 보호하는 데 그 목적이 있다"라고 되어 있고 소위 "자격증대여"에 대해 강한 행정처벌규정이 있음에도 불구하고 개인이 "공인중개사"를 고용하여 부동산중개업을 할 경우, 그에 따른 법적 제재 규정이 없다보니 소위 "자격증대여"가 비일비재하고 그에 따른 폐해가 상당하여 관계기관에 민원을 넣어 관계자가 현장에 찾아와서 책임자(공인중개사)를 찾으면 저들은 아주 여유로운 태도로 "소장님은 지금 외근 중이십니다"라고 하면 그냥 끝이다보니 국가에서는 이렇듯 관리.감독도 안 되는 법(공인중개사업무및부동산거래신고에관한법률)은 있으나 마나 하는 법인 것을 매년 무슨 이유로 "공인중개사 시험"을 치루게 하는 지 도저히 알 수가 없습니다. 다시말해 아이를 낳아서 기를 수도 없는 사람이 자꾸 아이만 낳게 하는 것과 뭐가 다르겠습니까? 그렇다면 저들이 저지르는 폐해가 과연 무엇인지 조목조목 열거하기로 하겠습니다. 1. 자격증 수여자가 간혹 직접 운영하는 건축업(건축물 매매업 포함)과 병행하여 부동산 중개업을 영위하기도 합니다. 이는 공인중개사업무및부동산거래신고에관한법률에서 금지하고 있는 "공인중개사 등<중개사,중개보조원 포함>은 고객과의 부동산 직거래를 할 수 없다."는 조항에 해당되며 절대적 자격취소사유에 해당합니다. 2. 이들은 부동산 중개에 의해 계약이 체결되었음에도 불구하고 "부동산실거래가신고"를 하지 않습니다. 그 이유는 중개보조원의 수를 보다 많이 확보하기 위해서 과히 상상할 수 없는 수당지급(많게는 전체 중개수수료의 최고 80%)을 지급하고 있기 때문에 "부동산실거래가신고"를 하지 않는 것이고 신고를 하게 되면 이것이 소득의 증빙자료가 되어 세금을 내어야 하기 때문에 전체 수익 100%에서 중개보조원 수당 80%를 지급하고 또 부가가치세 및 종합소득세를 납부하게 되면 스스로 사무실 유지.관리가 어렵기 때문입니다. 3. 그리고 이들은 자체 수익을 보다 많이 확보하기 위해서 중개수수료에서 그 수익을 확보하기 보다는 본인이 건축한 건물을 되파는 것인데 여기서도 탈세를 하기 위해 건축하여 되팔 때 건축주 명의를 매수자 명의로 전환해 버린다는 것입니다. 그렇게 되면 본인(자격증 수여자)은 건축물 매매 및 부동산 중개에 의한 세금을 모두 거의 탈세를 하게 되는 셈이 되지요... 4. 뿐만 아니라 소위 "DOWN 계약서"를 작성하여 매매가격을 축소시키기도 합니다. 그러니 이와 같은 경우에 의해 피해를 본 국민들은 과연 누구를 향해 비난을 하겠습니까? 모두 선량한 중개사무소가 등달아 도매금으로 호도되는 것입니다. 5. 저들은 또 토지매매에 대한 중개를 할 때 편법을 도모하여 부당이득을 챙기기도 합니다. 고객이 선호하는 토지가 있으면 해당 토지소유자를 찾아가서는 마치 충동적으로 찾아 온 매수자인 것처럼 가장하여 매매금액을 정한 다음, 땅은 마음에 드는데 당장 준비해 온 돈이 없어서 그러니 가계약금 명목으로 대략 1백만원 정도를 지불한 후 계약금을 마련해 와서 정식적으로 매매계약서를 쓰자고 하고서 매도자 계좌로 그 금액을 입금시켜 줍니다. 그런 후 그 토지는 졸지에 그 부동산 중개사무소(자격증 수여자) 소유로 위장.탈바꿈되어 광고에 나가거나 이미 그 토지에 관심을 보이고 있던 고객에게 제시하여 매매가 이루어질 것 같아 보이면 그 고객에게 본인이 계약해 두었던 토지라는 것을 얘기하고 일시불로 계약을 체결할 것을 유도, 실제 토지 소유자에게 찾아가서 그 또한 일시불로 계약을 마무리 짓게 되는데 이러한 불법행위로 그 피해가 끊이질 않고 있음에도 이를 입증할 만한 증거를 제시하지 못하여 당장 법적으로 어떻게 하질 못하고 있는 실정입니다. 6. 그리고 이들이 고용한 중개보조원들 역시 본인들이 받는 중개수당이 상당히 높기 때문에 그야말로 물불 안 가리고 부동산거래질서를 어지럽히고 있는데도 관계기관에서는 손발을 거의 놓고 있습니다. 7. 분양권 전매 시 고객으로부터 소위 "인정작업(고객이 원하는 금액이상으로 매매하는 금액은 모두 이들이 편취하는것)" 하여 부동산거래가격을 왜곡하고 있으며 "부동산실거래가신고"도 전혀 하지 않으므로 인해 탈세를 아주 서슴치 않고 있습니다. 8. 이들은 "공인중개사(중개사 포함)"가 아님에도 불구하고 자격증 대여를 하여 운영하는 사무소다 보니 종사자 관리가 소홀하여 중개보조원이 임의로 고객과 계약서를 작성하는 일이 비일비재함은 물론, 그로인한 중개사고가 발생, 이미 사법기관에 고소를 당하여 조사를 받고 있음에도 불구하고 저들의 만행은 멈추지 않고 있습니다. 이처럼 말로는 부동산거래질서를 통한 국민의 재산을 보호한다는 미명 하에 "공인중개사"라는 제도를 만들어 수 없이 많은 "공인중개사"들을 양산해 놓고 정작 이들를 규율하는 법(공인중개사업무및부동산거래신고에관한법률)은 너무도 허술하여 현장에서의 국민들은 고스란히 피해를 받고 있는데 짐짓 "공인중개사"의 한 사람으로써 그리고 국민의 한 사람으로써 도저히 이를 묵과할 수 없다는 생각에 그저 안타까운 심정으로 제보를 하오니 부디 이러한 모순적 현실을 널리 알려 위로는 입법자들의 진정어린 애국심에 의한 법정비와 제도개선, 아래로는 현장 실무자로서의 도덕적 직업의식이 형성되어 앞으로는 대한민국에서는 부동산 투기라는 단어가 없으지길 거듭 바라마지 않는 바입니다. 추신: 취재 차 저희 사무실을 찾아주시면 보다 구체적인 내용으로 답하여 드리겠습니다. 이렇듯 법이 있고 국가가 있다한들 어쩌며, 부모가 있고 형제 자매가 있으면 어쩌겠습니까... 그 능력이 내게 닿지 못해 애만 태우고 있는 것을...ㅠㅠ