기흥테라타워 이야기(RE)

[지산투자]

공장장님 의견 주시기 전 제가 기흥테라타워 분석한 내용 근거로 의견 달아 보겠습니다. 토론을 하는 곳이니 제가 반박하더라도 기분나빠 하지 말아주세요 ㅎㅎ
1) 내년초 입주 예정인 원희캐슬의 경쟁으로 인한 공실 문제 : 원희캐슬은 공장장님 이전 게시물에도 있지만 제가 확인해본 결과에도 테라타워 동일 층 기준(지하 아닌 기준층)으로 평당 분양가가 20만원 이상 높습니다. 또한 지산 연면적, 설계 구조와 시공사 브랜드 차이를 고려한다면 평당 분양가가 오히려 테라타워가 높아야 되지만 낮은 상태입니다.(그 이유는 공장장님 이전 게시글 참고)  이런경우를 보았을때 원희캐슬이 단순히 입주예정일이 빠르다는 이유만으로 경쟁이 어렵다는 이유는 추가적인 비교 분석이 더 필요하다고 생각합니다. 요약하자면 원희캐슬 대비 테라타워의 장점은 낮은 분양가, 연면적, 설계구조, 시공사 브랜드 가치이며 원희캐슬의 비교 장점은 빠른 입주일 정도라고 분석하였습니다.

2) 역세권이 아니다. : 당연히 현재는 역세가 아니지만 역이 확정되어 있는 상태입니다. 역이 확정된 상태였으면 아마 평단가가 더 높게 책정되었을 거고오히려  현재 테라타워 투자하신 분들은 향후 역이 개통되면 분양가 대비 가치 상승에 대한 기대(확신?)을 가지고 투자를 한 것이라고 보아야 할거 같습니다.

3) 주변의 협력업체 존재 : 이것은 저두 처음부터 의문을 가졌던 상황인데 서천지구에 삼성반도체 기흥캠퍼스, DSR 및 더 많은 대기업이 존재하고 있으며 그에 따른 협력업체 배후수요가 많다고는 하고 있지만 저도 눈으로 보지는 않은 상황이었습니다. 그래서 그 주변 제일 가까운 5분거리 망포역에 디지털 엠파이어라는 지식산업센터를 가보았는데 공실이 눈에 보이지 않을 정도로 업체가 들어와 있는 것을 확인하였습니다. 또한 디지털 엠파이어는 드라이브인 방식이 아니기 때문에 물건 하역장이 지하 1층에 있었는데 30분정도 구경한 사이에 트럭이 3대가 와서 물건을 하역하였고 업체직원들이 지하에서 물건을 지게차 같은 것으로 실어 나르는것을 보았습니다. 그거 보니 신규 건물에 드라이브인시스템 지산이 도입되면 수요도 좋지 않을까 생각도 했습니다. 추가적으로 망포에 있는 업체가 서천지구로 이주 하면 법인세 면제 효과까지 있는지는 저도 공장장님한테 물어보고 싶은 사항이었습니다.

이상 허접한 제가 테라타워에 대해 분석한 내용이었습니다. ^^

[공장장]

전혀 허접하지 않습니다. 지산투자님^^
좋은 분석 감사드립니다.
제가 원하는 투자방식입니다.
투자자 본인이 이렇게까지 생각하고 투자결정한다면 실패하지 않으리라 확신합니다.
자신의 피 같은 돈이 수억원 들어가는 투자입니다.
절대 소홀하고 급하게 투자할 이유가 없습니다.^^

[돌하나]

의견 공유해 주시니 또 새로운 정보와 깨달음이 있어서 좋네요. 미사 다녀와서 또 글올려 보겠습니다.