부동산과 가압류 (추가)

[노인장(이상효)]

1.임차보증금에 가압류가 들어오면 임대인은 어떻게 할까?

임대인 甲은 어느날 법원으로부터 채권가압류 결정문을 받았습니다. 임차인 乙의 보증금을 가압류한다는 내용입니다. 채권자 丙의 청구금액은 1,200만원이라고 합니다. 임차인 乙은 보증금 2,000만원 월세 150만원으로 음식점을 하고 있습니다.

질문1.

법원이나 채권자에게 어떠한 답변을 해야 할까요?

답변

임대인이 법원으로부터 채권가압류 결정문을 받으면 별도로 법원이나 채권장에게 해야할 일이 없습니다. 가압류의 의미는 임대차계약기간이 만료되면 임차인 乙에게 보증금을 반환하지 말라는 의미입니다.

질문2.

임차인은 청구금액이 자신의 채무금액보다 많다고 이의 신청을 하겠다고 합니다. 임대차기간이 얼마 남지 않았는데 어떻게 대처해야 할까요?

답변

가압류금액이 많고 적음은 임대인이 관여할 사항이 아닙니다. 다만 채권자와 임차인 사이에 어떠한 결론이 나기 전까지는 어느 쪽에도 임차보증금을 지불해서는 않됩니다. 양당사자간 합의가 이루어지지 않고 만기가 된어 상가를 인도하여 주었다면 보증금은 법원에 공탁하는 것이 현명한 방법이 될 것입니다.

질문3.

임차인의 임료가 6개월치나 밀렸는데 가압류가 되면 보증금에서 연체된 임료를 공제할 수 없는 것인지요?

답변

임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무는 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있습니다.(대법원 2002.12.10 선고 2002다52657판결) 따라서 임차인이 점포를 인도할 때까지 발생한 임대료, 관리비등을 모두 정산하여 보증금에서 공제하고 나머지 금액만 채권자에게 지불하고 영수증을 받아 놓으면 될것입니다.

질문4.

임차인이 채권자와 다툼으로 임대차기간이 경과하거나 임차인이 상가를 비워주지 않으면 반환하여야 할 보증금이 없어질텐데 그러한 경우는 어떻게 하여야 하는지요?

답변

임대차기간이 경과하여도 명도가 이루어지지 않으면 보증금은 남는 것이 없을 것이고, 가압류는 사실상 의미가 없어진 것입니다. 단순히 임대인과 임차인 사이의 명도문제만 남게 됩니다. 명도소송으로 해결하는 방법이 현명해 보입니다.

2.임차인이 있는 주택을 매입할때는 임차보증금에 가압류가 있는지 확인하 라.

질문5

甲은 집을 매입한 뒤에 이전에 살고있던 임차인 乙의 임차보증금 3,000만원을 반환하고 주택을 인도받았습니다. 소유권을 이전하고 난 얼마후 丙은행으로부터 甲에게 임차인 乙의 임차보증금 3,000만원을 반환하라는 통보를 받았습니다. 내용인즉 丙은행은 채무자 乙의 보증금에 대하여 전소유자를 제3채무자로 하는 가압류 결정을 받고 전소유자에게 통지를 하였으나, 그러한 사실을 고지하지 아니하여 甲으로서는 알수 없는 상황이었습니다. 이러한 경우에도 새로운 소유자인 甲이 책임을 져야 하는지요?

답변

임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 합니다.

임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 그 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다.

한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 그 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 그 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다.

이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다. (대법원 2013.1.17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결)

가압류

1. 가압류란 무엇인가?

⇨가압류란 금전채권이나 금전으로 환산할 있는 채권을 임시로 압류하는 것이 다.

2. 가압류에는 어떤 것들이 있나요?

⇨가장 보편적인 가압류 유형으로

부동산가압류, 채권가압류, 유체동산가압류가 있습니다.

이외에도 가압류의 유형으로는 선박 가압류, 자동차가압류, 중기 항공기가압 류, 전화사용권가압류, 골프회원권가압류, 신주인수권가압류, 특허권, 의장 권, 실용신안권, 저작권가압류 등이 있다.

3. 가압류 후에 해야 할 일들이 있나요?

⇨가압류가 되었다고 모든 일이 끝나는 것은 아니다. 이제부터가 시작이다. 가 압류는 단순히 채무자가 재산을 다른 곳에 처분하지 못하게 한 것뿐이므로 본안소송이라 부르는 민사소송을 반드시 제기하여야 한다. 이 민사소송에는 지급명령도 포함된다.

4. 가압류하면 바로 돈을 주나요?

⇨가압류는 채무자가 재산을 빼돌리지 못하게 하는 일종의 임시조치일 뿐이고 단순히 채무자를 압박할 수 있는 정도의 용도로 생각하셔야 합니다.

5. 부동산 가압류 신청시 구비해야 할 서류는 무엇인가요?

⇨가압류 신청시에는 부동산가압류신청서, 가압류신청 진술서, 인지, 송달료, 공탁보험증권(선택사항) 등록세, 증지 등이 필요합니다. 부동산 가압류 신청 서에는 채권자가 채무자에게 돈을 빌려주었다는 증거를 제출해야 하는데 이 를 보통은 첨부서류라고 합니다, 이 첨부서류에는 차용증, 무통자입금증, 각 서, 내용증명 등이 있는데, 가압류 신청시에 내용증명을 미리 꼭 보낼 필요 는 없습니다.

6.가압류를 했는데 채무자가 돈을 안주네요. 어떻게 해야 하지요?

⇨통상은 가압류로 채무자를 심리적으로 압박하여 돈을 받아야 하지만 채무자 가 돈을 안주는 경우에는 본안소송을 제기하여 승소판결을 받아 처리하시는 수밖에 달리 방법이 없습니다.

간혹 가압류를 하거나 본안소송에서 승소하신 분들이 법원에서 가압류결정 또는 승소판결을 해주었으니 나라에서 알아서 돈을 받아 줄 거라 생각하는 데 절대 그런 경우는 없습니다.

7. 가압류신청을 하면 그 날로 바로 가압류가 되나요?

⇨법원에서는 최대한 빠르게 처리를 하고 있지만, 그래도 최소한 2~3일 소요 된다 보시면 됩니다. 다만 2~3일이 소요되는 것도 가압류신청서 및 관련서 류들이 모두 정상적으로 제출되었을 때를 말하는 것입니다. 가압류신청서에 문제가 있거나 가압류를 신청하는 내용에 소명자료가 부족할 경우 그보다 더 시간이 지연될 수 있고 최악의 경우 가압류신청 자체가 안 되어 기각되 는 경우도 있으니 주의하셔야 합니다.

8. 가압류를 해놓으면 평생 유효하나요?

⇨가압류란 것은 임시조치일 뿐이므로 채권자는 반드시 3년 내에 본안소송을 제기하여야 합니다. 물론 채권자가 3년 이내에 돈을 받으면 다행이지만 그 렇지 않을 경우에 3년 내에 소송을 제기하지 않으면 반대로 채무자가 가압 류취소신청을 통해서 가압류를 해제하는 경우가 생길 수 있으니 주의해야 합니다.

소위 말하는 3년 이내에 본안소송을 제기하지 아니한 경우이지요.

3년 내에 본안소송을 제기하지 아니하면 가압류취소신청이 가능합니다.

9. 저는 가압류채무자로서 채무를 전부 변제하였으나, 무지로 인하여 가압류를 해제하지 못하였습니다. 그런데 가압류채권자의 행방을 알수 없습니다. 공 시송달의 방법으로 가압류취소신청이 가능한지요?

⇨가압류권자가 일정기간 동안에 본안소송을 제기하지 아니한 경우에는 현소 유자 및 가압류결정이후 가압류된 부동산을 매수한자는 가압류취소신청을 할 수 있습니다.

통상 신청 후 첫 번째 재판까지는 1-2개월 정도가 소요되며 가압류취소사건 에서는 가압류취소신청서 부본이 가압류채권자에게 송달이 이루어지지 않으 면 그 만큼 재판이 늦어지는 것은 어쩔 수 없습니다. 이 때에는 채무자에게 주소보정명령이 나오는데 가압류채무자가 적극적으로 주소를 찾아 법원에 신고하는 방법밖에 없습니다.

10. 가압류는 무엇이든 가능한가요?

⇨가압류는 금전으로 환산할 수 있는 것. 즉 돈이나 돈으로 바꿀수 있는 것만 이 가압류의 대상이 됩니다. 예를 들면 부동산(토지, 미등기토지 건물) 채권 (전세금 은행예금 약소어음 주식 골프회원권 공탁금등) 유체동산(TV. 냉장고 세탁기 장롱 골동품등) 및 자동차 선박 비행기 건설중기 등이 해당합니다.

11. 부동산, 채권, 유체동산 가압류 중 채권자가 하고 싶은 걸 선택할 수 있나 요?

⇨특별한 사정이 없는 한 부동산가압류가 우선이고, 자가 부동산이 없는 경우 에는 그 다음에 채권 가압류, 유체동산 가압류를 신청할 수 있습니다. 채무 자에게 부동산이 존재하나 가압류할 실익이 없는 경우를 제외하고는 최우선 이 부동산가압류를 먼저 신청해야 하는 것이니 잊지 마시기 바랍니다.

12. 부동산을 가압류하려고 하는데 채무자의 주민등록번호를 모르는데 가능한 가요?

⇨물론 가능하지요. 채권자가 채무자의 주민등록번호를 모르더라도 부동산 가 압류를 하고자 하는 물권지의 소유자가 채무자와 성명이 일치하고 소명자료 가 있으면 통상적으로 가압류 결정이 됩니다.

13. 저는 아는 사람한테 돈을 빌려주면서 백지에 차용증이라고 써서 받은 게 있는데. 이 차용증으로 가압류가 가능한가요?

⇨이 경우에는 차용증 이외에 다른 소명자료를 제출하라고 법원에서 요구할 수도 있지만 일단 가능합니다. 다만 소명자료가 부족하기 때문에 담보가 많 이 나올 수도 있습니다.

14. 제가 돈을 빌려주었는데 상대방이 돈을 안 갚고 있습니다. 남들이 그러는 데 일단 내용증명을 보내라고 합니다, 혹시 저한테 불이익은 없을까요?

⇨당연히 본인에게는 아무런 불이익이 없습니다. 내용증명이라는 것은 채무자 에게 경고를 하는 용도로 쓰입니다. 대개 가압류를 신청하기 전에 보내는 분 들이 많이 있는데 가압류 신청시에 꼭 필요한 서류는 아니랍니다. 상황 판단 을 잘하셔야지 만일 채무자가 내용증명을 받고 본인 재산을 빼돌리는 수도 있기 때문입니다.

18. 부동산 또는 유체동산 가압류만으로 경매를 신청할 수 있나요?

⇨가압류만으로는 절대로 경매를 신청할 수 없습니다. 부동산 가압류나 유체동 산 가압류의 결정을 받은 채권자는 본안소송을 통하여 소송에서 승소하였을 경우에만 강제경매를 신청 할 수 있을 뿐입니다.

19. 채권을 가압류한 경우에는 어떻게 하나요?

⇨채권 가압류를 한 경우에는 부동산이나 유체동산과 달리 경매를 할 수 없습 니다. 대신 채권자는 본안소송을 통하여 승소한 경우에는 가압류를 본압류로 이전하는 추심 또는 전부명령을 하면 됩니다.

20.저는 물품대금을 받지 못하여 채무자 소유의 아파트에 물품대금지급을 위한 소송을 하기 위하여 가압류를 하였는데 다른 채권자가 가압류를 또 하였습니다. 저는 선순위로서 우선하여 채권을 확보할 수 있는 것인가요?

⇨동일한 가압류대상물에 대한 가압류 집행의 경합이 허용되며, 중복압류절차 에 의하여 집행한다. 가압류채권자 상호간의 우열도 없다.(대판98다42615) 가압류집행이 경합된 경우 그 중 하나가 본압류로 이행된 때에는 다른 가압 류채권자는 배당받을 채권자로서의 지위를 갖는다.(민집 148조3항)

21. 가압류를 할 때 법원의 담보제공명령에 의해서 공탁을 했는데 공탁금을 찾을 수 있나요?

⇨물론 찾을 수 있습니다. 다만 공탁금은 현금으로 공탁한 것만 가능하고 공탁 보증보험증권으로 공탁금을 대체한 경우에는 찾을 수 없습니다.

다만 부동산 가압류의 경우에 가압류결정 이후 등기소에 가압류기입촉탁을 보냈는데 소유자상이등으로 인하여 가압류기입이 안된 경우에 “집행불능”되 었다는 법원의 확인을 받은 경우에 한하여 공탁보증보험증권을 원본환부신 청을 하여 환부 받은 후 수수료를 제외한 일부 금액을 환급받을 수 있을 뿐 입니다.

가압류할 때 한 공탁금은 가압류 결정이 끝난 후 채권자가 가압류를 해제하 거나 또는 본안소송이 끝난 경우에 “담보취소”라는 절차를 밟으면 찾을 수 있습니다.

25. 유체동산 가압류의 경우 모든 물건에 가압류가 가능한가요?

⇨모든 물건에 대하여 가압류가 가능한 것은 아니고 다음과 같은 것은 가압류 가 불가합니다.

1.채무자 및 그와 같이 사는 친족의 의복, 침구, 부엌가구 등 그밖의 생활필수 품

2.채무자등의 생활에 필요한 2개월간의 식료품, 연료 및 조명재료

3.채무자 등의 생활에 필요한 1개월간의 생계비 등등

26.우리집에 유체동산 가압류가 되어 있는데 전세기간이 만료되어 이사를 가 야하는데 가능한가요?

⇨우선적으로 말씀드리면 이사는 가실 수 있습니다. 다만 그 전에 해야 할 일 은 가압류를 한 법원의 집행관 사무실에 가서 이사가는 사실을 알리고 집행 관의 승인을 얻으면 이사를 할 수 있습니다, 만약 이러한 절차없이 이사를 하게 되면 형법상 공무상비밀표시무효죄에 해당하여 처벌을 받을 수도 있으 니 주의해야 합니다.

27. 본안소송에서 승소판결을 받거나 공증을 받은 경우에도 가압류가 필요한 가요?

⇨통상은 본안소송에서 승소판결을 받거나 공증을 받은 경우에는 따로 집행문 을 발급받아 바로 압류나 경매를 신청할 수 있으므로 특별한 경우가 아닌 이상 가압류신청을 받아 주지 않습니다. 집행문은 승소판결을 해준 법원에 신청하고 공증은 공증받은 법률사무소에 신청하면 됩니다. 다만 지급명령이 나 이행권고로 끝난 민사소송은 집행문을 따로 발급받지 않아도 가능합니 다.

28. 가압류 신청은 본인이 꼭 법원을 방문해야 하나요?

⇨본인이 방문한 때에는 신분증만 가지고 가시면 되고 본인스스로 서류작성이 어렵다고 생각되서 변호사 또는 법무사에게 위임을 한 경우에는 그 위임 받 은 변호사나 법무사가 법원에 신청할 수 있습니다. 또한 변호사나 법무사가 아니더라도 본인이 가족 또는 친구 등을 대리인으로 내세워 대리인에게 위 임장을 써준 경우에는 대리인도 가압류신청을 할 수 있습니다. 다만 이때에 는 위임장에 위임인의 인감도장이 날인되어야 하고 인감증명서가 첨부되어 야 합니다. 본인이 직접 법원을 방문하지 않아도 가압류신청서를 작성하여 우편으로 접수가 가능합니다.

29.가압류신청은 아무 법원에 신청할 수 있나요?

⇨가압류신청은 원칙적으로 가압류를 할 물건이 있는 곳을 관할하는 법원과 채무자의 주소지를 관할하는 법원에만 신청할 수 있습니다. 예외적으로 돈을 달라고 하는 소송인 경우에는 채권자의 주소지를 관할하는 법원에서도 신청 이 가능합니다.

30. 가압류도 재판의 일종인가요?

⇨가압류는 신속을 요하고 통상은 채무자 모르게 진행되기 때문에 채권자가 제출한 서류만을 검토하여 가압류결정이 이루어지고 있으므로 따로 채무자 를 부르지 않습니다. 다만 채문자는 가압류결정이 살아있는 한 언제든지 가 압류이의 또는 가압류취소신청을 할 수 있을 뿐입니다.

31.채무자 모르게 가압류가 가능한지요?

⇨간혹 채권자가 채무자에게 겁을 준다거나 또는 다른 의도로 가압류를 법원 에 신청했다고 말하여 채무자가 그 말을 듣고 자기 재산을 다른 사람 명의 로 이전하는 경우가 있으니 주의하시기 바랍니다.

32. 인터넷상으로 내가 신청한 가압류 진행상황을 알 수 있나요?

⇨일단 가압류라고 하는 것은 채권자가 채무자 모르게 신청하여 진행하는 것 이기 때문에 만약 인터넷상에서 누구나 확인이 가능하다면 채무자가 먼저 신청이 된 것을 확인하고 그에 따른 조치 예를 든다면 재산을 다른 사람 명 의로 이전한다든가 하는 일이 생길 것입니다.

그래서 법원에 접수하고 나서 일정기간 동안은 그 사건을 외부에서 볼 수 없게 해 놓았습니다. 그러므로 가압류를 신청한 사람은 본인 사건이 궁금하 면 신분증을 지참하고 해당법원에 방문하던가 간단한 사항은 전화로도 문 의가 가능하지만 사건번호를 알고 있어야 손쉽게 확인을 하실 수 있습니다.

인터넷으로 확인할 수 있는 시기는 가압류 결정이 난 후 14일이 경과된 사 건에 한하여 확인이 가능합니다. 확인할 수 있는 곳은 대법원싸이트에서 “나 의 사건검색”에서 확인 가능합니다. 이때에는 해당법원, 가압류사건번호, 신 청인 이름을 모두 알고 있어야 조회가 가능합니다.

33. 가압류는 채무자 가족의 재산도 가능한가요?

⇨가압류의 대상이 되는 목적물은 오로지 채무자 소유의 것만이 가능하므로 주의 하셔야 합니다. 비록 가족이더라도 법에서는 본인 소유 이외의 것에는 가압류신청을 받아 주지 않습니다.

34. 집을 팔아 매매계약을 마치고 중도금까지 치른 상태인데 우리집에 가압류가 되었습니다. 어떻게 해야 되나요?

⇨우선은 당장 매매계약을 한 상태이기 때문에 그 계약을 유지하지 못하면 위 약금을 물어야 하는 상황이므로 이러한 때는 우선 해방공탁에 의한 가압류 집행취소를 신청하여 가압류를 해제할 수 있습니다. 그러면 수일 내에 부동 산등기부상에서 가압류가 지워질 것입니다.

35. 해방공탁이란 무엇인가요?

⇨채무자가 급하게 부동산을 처분할 일이 생겼다거나, 채무자가 부동산을 담 보로 급히 대출을 받으려 할 때 등 가압류를 급하게 해제하여야 하는 경우 가압류금액만큼 공탁을 하고 가압류를 해제하는 것을 말합니다.

채무자에게는 부동산 가압류로 인해 손해를 보고 있는 경우, 가압류가 부당 하다고는 생각을 하지만 가압류를 법적으로 다투기에는 시간이 오래 걸리므 로 급하게 임시방편으로 부동산가압류를 해제하는 방법이 해방공탁입니다.

해방공탁에 의한 가압류 집행취소를 하기 위하여는 가압류결정문에 나와 있 는 청구금액을 모두 현금으로 공탁해야 합니다.

36.저는 채권자인데 해방공탁에 의한 가압류 집행취소가 되었다는 서류를 받 았습니다. 이게 무슨 뜻인가요?

⇨해방공탁에 의한 가압류집행취소란 제도는 채무자가 법원에 채권자가 가압 류 당시 신청한 금액 전부를 현금으로 공탁하였다는 뜻입니다. 채무자가 공 탁을 하였다고 하더라도 그 공탁금을 채권자가 바로 수령할 수는 없습니다. 채권자가 공탁금을 수령하기 위하여는 본안소송을 제기하여 승소하여 찾아 가는 수 밖에 없습니다. 반대로 채무자가 승소하면 공탁금은 채무자가 도로 찾아가실 수 있습니다. 부동산 가압류의 경우 가압류의 표시가 부동산등기부 등본에서 지워진 것을 보고 채권자가 놀라는 경우가 있는데 걱정할 필요가 없습니다. 부동산등기부등본상에서만 가압류가 지워진 것일 뿐 실제로 가압 류가 사라진 것은 아니기 때문입니다. 가압류한 청구금액은 나라에서 가지고 있습니다. 이 돈은 채권자 및 채무자 아무도 찾아 갈 수 없는 돈이고, 채권 자가 이 돈을 찾아가려면 재판을 통해 승소판결을 받으면 찾아 갈 수 있습 니다.

37. 가압류가 되었을 때 채무자는 법원에 어떠한 신청이 가능한가요?

⇨채무자로서는 자신도 모르게 가압류가 되는 경우가 대부분이기 때문에 어떠 한 종류의 가압류이든 가압류가 살아있는 한 가압류 이의 신청, 가압류취소 신청, 제소명령, 해방공탁에 의한 가압류취소신청을 할 수 있습니다.

38.가압류 이의 신청은 어떤 경우에 하나요?

⇨가압류 이의 신청은 채무자가 생각할 때 가압류를 당할 이유가 없다거나 아 니면 부당하다고 할 때 신청할 수 있습니다. 또한 가압류 취소를 신청할 수 있는 사유로도 가압류 이의신청은 가능합니다. 대신 가압류 이의사유로 가압 류취소신청은 안됩니다.

39. 저는 채무자인데 가압류 이의신청을 했다가 졌습니다. 그러면 다시는 어떠한 신청도 할 수 없는 것인가요?

⇨채무자로서 이의신청을 했다가 진 경우에도 가압류이의에 대하여 항고도 가 능하고 또한 가압류 취소신청, 제소명령, 해방공탁에 의한 가압류취소신청은 가능합니다.

40. 가압류 취소신청은 어떤 경우에 하나요?

⇨가압류취소 사유는 한정되어 있는데 가압류를 한 이유가 소멸되거나 그 밖에 사정있는 때, 법원이 정한 담보를 제공한때, 가압류가 집행된뒤 3년간 본안 소송을 제기하지 아니한 때, 제소명령 결정문을 받고도 기간 내에 소제기 증명서를 내지 않은 경우에 신청할 수 있습니다.

41. 가압류 이의신청 또는 가압류 취소신청 중에도 제소명령신청이 가능한가 요?

⇨제소명령은 가압류이의, 가압류취소, 해방공탁에 의한 가압류집행취소의 신 청여부와 관계없이 신청이 가능합니다.

42.저는 채무자인데 비교적 간단하게 가압류를 풀 수 있는 방법이 있나요?

⇨경우에 따라 다르지만 비교적 신청도 간단하고 비용도 적게 드는 제소명령 이란 제도가 있습니다. 이 제도는 채권자에게 빨리 소송을 제기하라고 촉구 하는 의미입니다, 어차피 가압류란 제도가 본안소송을 제기하기 위하여 우선 적으로 재산을 빼돌리지 못하게 하는 제도이므로 채무자의 입장에서는 언제 채권자가 본안소송을 제기할지 모르기 때문에 계속 불안한 상태에 있을 수 없기 때문에 채무자가 적극적으로 법원의 힘을 빌려 본안소송을 채권자에게 제기하라고 명령하는 제도입니다. 이 제도는 만약 채권자가 제소명령을 받고 도 기간 내에 소송을 제기했다는 신고를 하지 않으면 채무자로서는 간단하 게 가압류를 풀수있다는 장점이 있습니다, 대신 채권자가 소송을 제기했다는 신고를 법원에 하면 그대로 제소명령은 끝이 납니다.

43. 제소명령을 신청했는데 채권자가 소송을 제기하지 않았다는 말을 법원에 서 들었습니다. 그럼 가압류는 자동 해제되는 것인가요?

⇨제소명령에서 채권자가 소송을 제기하지 않았다면 채무자는 이제 제소기간 도과에 의한 가압류 취소신청을 해야 합니다. 가압류 취소재판에서 취소결정 을 받은 후 가압류 해제신청을 하여야만 비로서 가압류가 해제 됩니다.절차 가 좀 복잡하니 유의하여 순서대로 끝까지 절차를 밟지 않으면 가압류해제 가 되지 않습니다.

44. 채무자가 가압류 이의 또는 취소재판을 이긴 경우 자동으로 가압류가 해 제 되나요?

⇨대부분의 사람들이 가압류 이의 또는 취소재판을 이기면 자동으로 가압류가 해제될 것으로 생각하는데 그렇지 않습니다. 채무자가 재판을 이긴 경우에도 다시 채무자가 해제신청을 하여야만 그때에서야 비로소 가압류가 해제됩니 다.

45. 가압류해제를 신청하면 바로 해제가 되는 것인가요?

⇨가압류해제를 신청하였다고 바로 해제가 되는 것이 아니라 부동산가압류의 경우에는 법원에서 가압류 말소촉탁서를 등기소로 보내 등기소에서 기입이 끝났을 때 가압류해제가 되는 것이고, 채권가압류의 경우에는 제3채무자에 게 해제통지서가 도착해야만 가압류가 해제되는 것입니다. 기간은 법원에 따 라 다르지만 통상 1~2주 정도가 걸립니다. 유체동산 가압류의 경우에는 법 원에는 취하서만 제출하면 되고 실제로 유체동산에 붙어 있는 가압류의 표 시를 해제하려면 해당 집행관 사무실에 신청해야 합니다.

46.채무자인데 제가 돈을 다 갚았는데도 채권자가 가압류를 해제하여 주지 않 았습니다. 채무자로서 가압류를 해제할 수 있는 방법은 없는지요?

⇨시간이 걸리겠지만 돈을 갚았다는 입증서류를 첨부하여 가압류취소를 법원 에 신청하시는 수 밖에 없습니다. 여기서 말하는 입증서류에는 돈을 다 갚았 다는 영수증, 무통장입금증, 그 외 채권자가 채무자에게 돈을 전부 받았다고 인정될 수 있는 서류면 됩니다. 통상은 돈을 받으면서 채권자가 가압류를 해 제해주는 것이 가장 보편적인 방법인데 채권자가 협조를 해주지 않으면 어 쩔수 없이 강제로 가압류를 해제하여야 하는데 방법은 단 한가지 가압류취 소신청을 하실 수 밖에 없습니다.

47.저는 노대우의 아파트에 가압류를 했는데, 우연의 일치로 전두완이라는 사 람이 같은날 같은 시간에 처분금지 가처분을 하였습니다. 누가 우선순위인 가요?

⇨가압류와 가처분의 효력의 우열은 부동산의 경우 집행의 선후에 의하여 결 정한다. 등기관이 동일한 부동산에 관한 가압류등기 촉탁서와 처분금지가처 분등기 촉탁서를 동시에 받아 양 등기에 대하여 동일 접수번호와 순위번호 를 기재하여 처리한 경우, 그 등기의순위는 동일하고 , 순위가 같은 가압류 와 가처분채권자 상호간에 한해서는 처분금지적 효력을 서로 주장할 수 없 다. 가압류권자가 집행권원을 얻어서 강제경매를 신청하기 전에 가처분권자 명의로 소유권이전등기가 경료되면 가압류권자가 그 소유권이전등기의 효력 을 부정할 수 없으므로 가압류권자의 강제경매신청은 타인 소유의 부동산에 대한 것으로서 부적법하게 된다.(대결 98마475)

48. 전소유자의 가압류는 경락으로 말소되지 아니한다고 하는데, 사실인가요?

⇨2006.7.28. 대법원 판결 이전에는 “전 소유자에 대한 가압류는 배당에 참여 할 수 없으므로 그 가압류등기는 말소촉탁의 대상이 되지 아니한다”라고 하 였으나 2006.7.28. 이후에는 “전소유자의 가압류권자는 그 매각절차에서 당 해 가압류 목적물의 매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을 한도로 하 여 배당을 받을 수 있고, 제3취득자의 채권자는 위 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하여는 배당을 받을 수 없다” 하였습니다. (대법원 2006.7.28.선고 2006다19986판결)

49. 잔금 지급전 매매 부동산에 가압류가 들어온 경우 매수인이 계약해제가 가능한지?

질문

저는 甲소유 대지를 6,000만원에 매수하기로 매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금을 지급하고 잔금을 지급하기 전에 위 토지의 등기부등본을 열람해본 결과 甲의 채권자 乙이 위 토지에 가압류를 해두었으므로 이러한 경우 제가 위 계약을 해제할 수 있는지요?

⇨「민법」제546조는 “채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다. 그런데 위 사안 에서와 같이 매매목적물에 가압류 또는 가처분이 된 경우 그것이 위 규정 의 이행불능사유에 해당하여 계약해제가 가능할 것인지에 관하여 판례는 “매수인은 매매목적물에 대하여 가압류집행이 되었다고 하여 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니므로, 이러한 경우 매수인으로서는 신 의칙(信義則) 등에 의해 대금지급채무의 이행을 거절할 수 있음은 별론으로 하고, 매매목적물이 가압류되었다는 사유만으로 매도인의 계약위반을 이유 로 매매계약을 해제할 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 6. 11. 선 고 99다11045 판결).

또한, 가처분 또는 가압류로 인한 손해배상청구사건에 있어서 “매매목적물 인 아파트에 대하여 채권자의 가처분집행이 되어 있다고 해서 그 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니고, 다만 채권자가 본안소송에서 승소하여 채권자에게 소유권이전등기가 경료되는 경우에는 매수인이 소유 권을 상실할 수 있으나 이는 담보책임 등으로 해결할 수 있고, 경우에 따 라서는 신의칙 등에 의해 대금지급채무의 이행을 거절할 수 있음에 그친다 고 할 것이므로 매수인으로서는 위 가처분집행이 유지되고 있다는 점만으 로 매도인이 계약을 위반하였다고 하여 위 매매계약을 해제할 수는 없는 노릇이어서, 매도인이 받은 계약금의 배액을 매수인에게 지급하였다고 하더 라도 그것은 매매계약에 의거한 의무에 의한 것이라고는 볼 수 없고 호의 적인 지급이거나 지급의무가 없는데도 있는 것으로 착각하고 지급한 것이 라고 보일 뿐이어서 그 위약금지급과 가처분집행 사이에는 법률적으로 상 당인과관계가 있다고 볼 수는 없다.”라고 하거나(대법원 1995. 4. 14. 선고 94다6529 판결, 2002. 9. 6. 선고 2000다71715 판결), “매매목적물에 대 한 가압류집행이 되었다는 사실만으로 매도인의 계약위반을 이유로 매매계 약을 해제할 수 없는 사정이어서 매도인이 착각하여 계약금의 배액을 위약 금으로 지급하였다 하더라도 위약금지급과 가압류집행 사이에 상당인과관 계가 없다.”라고 한 바 있습니다(대법원 1972. 7. 25. 선고 72다867 판결, 1992. 12. 22. 선고 92다28518 판결). 따라서 귀하도 매매목적물이 가압류 된 상태만으로는 계약을 해제할 수 없을 것이고, 다만 잔금의 지급을 거절 할 수는 있을 것입니다.

50.잔금 지급전에 소유권이 이전되었으나, 잔금을 완납하지 아니한 상태에서 매수인의 채권자가 가압류한 경우 매도인의 계약해제가 가능한지?

질문

저는 부동산 매도인으로서 대금을 모두 지급받지 못한 상태에서 등기를 매수인 甲에게 넘겨 주었습니다. 하지만 甲이 부동산에 대한 매매계약이 체결된 이후에 대금을 완납하지 아니하므로 甲의 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하려고 하였으나, 등기부등본을 떼어보니 甲의 채권자 乙이 매매목적물에 가압류를 한 상태입니다. 저는 매매계약을 해제하고 가압류 해제를 구할 수 있는지요?

⇨「민법」제548조 제1항은 “당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제3자의 권리를 해하 지 못한다.”라고 규정하고 있습니다. 위 단서에서 말하는 제3자는 일반적으 로 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기, 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말하는데(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다33502 판결), 계약을 체결한 이 후 해제의 의사표시 이전에 가압류가 된 경우 가압류를 한 자를 위 단서에 서 말하는 제3자에 해당한다고 볼 수 있을 것인지가 문제됩니다. 이에 관하 여 판례는 “민법 제548조 제1항 단서에서 말하는 제3자란 일반적으로 해제 된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 별개의 새로운 권리를 취득 한 자를 말하는 것인바, 해제된 계약에 의하여 채무자의 책임재산이 된 계약 의 목적물을 가압류한 가압류채권자는 그 가압류에 의하여 당해 목적물에 대하여 잠정적으로 그 권리행사만을 제한하는 것이나 종국적으로는 이를 환 가하여 그 대금으로 피보전채권의 만족을 얻을 수 있는 권리를 취득하는 것 이므로, 그 권리를 보전하기 위하여서는 위 조항 단서에서 말하는 제3자에 는 위 가압류채권자도 포함된다고 보아야 한다.”라고 하였습니다(대법원 2000. 1. 14. 선고 99다40937 판결, 2005. 1. 14. 선고 2003다33004 판 결). 따라서 귀하의 경우 매매계약을 해제하는 것은 별론으로 하더라도 채무 불이행을 이유로 한 해제로 인한 효과를 가압류권자인 乙에게 주장하기는 어려워 보입니다.

51.매매목적물인 부동산에 대한 근저당설정등기나 가압류등기가 말소되지 않은 경우, 매수인이 이를 이유로 계약을 해제하기 위한 요건

질문

매수인 乙은 매도인 甲과 아파트를 3억원에 매매하기로 하고 계약금 3,000만원을 지불하였습니다. 잔금일에 임박하여 공인중개사 사무소에서 등기부를 확인하니, 5,000만원의 가압류가 등기되어 있다고 합니다. 잔금일까지 가압류를 해제하지 아니하면 계약을 해제할 수 있는지요?

⇨매매목적물인 부동산에 근저당권설정등기나 가압류등기가 있는 경우에 매도 인으로서는 위 근저당권설정등기나 가압류등기를 말소하여 완전한 소유권이 전등기를 해 주어야 할 의무를 부담한다고 할 것이지만, 매매목적물인 부동 산에 대한 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 아니하였다고 하여 바로 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능으로 되었다고 할 수 없고, 매 도인이 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우가 아닌 한, 매수인이 매도 인에게 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 한하여 계약을 해제할 수 있다. (대법원 2003. 5. 13. 선고 2000다50688 판결)

[제리]

유용하게 읽었습니다. 감사합니다^^

[반댕]

유용하게읽엇습니다^^

[스나이퍼]

좋은포스팅 입니다 많은 도움됬네요 ^^

[하얀달빛(강인선)]

유용한 정보 고맙습니다.