스크랩 선순위 가처분이지만 낙찰후 말소할 수 있는 가처분

[지킴이]

선순위 가처분이지만 낙찰후 말소할 수 있는 가처분

가처분은 민사소송에서의 채권보전절차의 하나로서 자신의 청구권을 보전하기 위하여 당해부동산을 묶어놓는 것으로 이해하면 된다.
예를들면, 이혼후 재산분할을 위하여, 또는 소유권이전등기의 말소등기를 위하여 당해부동산을 제3자에게 처분하지 않도록 처분금지가처분등기를 경료하는 경우등 가처분의 종류와 사유는 실로 다양합니다.

이러한 가처분등기가 선순위로 존재하는 경우에는 원칙적으로 매수인이 이를 인수하여야 하므로 매수인에게 큰 손해가 발생할수 있으므로 주의하여야 한다.

그러나 가처분의 경우에도 하기와 같은 경우에는 전혀 문제가 되지 않는 선순위 가처분이다.

1.민사집행법이 개정되기 전에는 가처분의 경우에 등기부에 등재된때로부터 10년이 경과하면 채무자 혹은 이해관계인의 청구에 의하여 그 취소를 신청할수 있도록 되어 있었는데 2002년 민사집행법의 시행으로 기간이 5년으로 단축이 되었으며 2005년부터 다시 법이 개정되어 3년의 기간이 경과하면 선순위가처분의 취소를 신청할수 있도록 하였다.

2. 선순위가처분이 있으나 그 가처분권자가 그 주택의 소유자가 된 경우.
이 경우는 가처분으로 인해 소유자가 해당물건에 등기함으로서 가처분의 목적을 다하고 자신이 소유자가 되었으나 가처분등기를 말소하지 않고 방치해둔 경우입니다.  낙찰받은 후에 등기이전하면서  말소촉탁으로 말소시키면 됩니다. 만약 그것이 안 되면 가처분 말소소송을 제기하여 말소시킬 수 있습니다.

3.  근저당설정청구권의 보존을 위한 가처분이 있으나 그 가처분자 명의로 근정당권이 설정이 된 경우.
이 경우는 부동산 건물주(채무자)와 채권자 사이에 근저당권을 설정 해주기로 약정하였으나 건물주가 약속이행을 하지 않자 채무자가 저당권설정청구 소송을 전제로 가처분을 걸어둔 경우입니다. 예를 들면 토지소유자(채무자)가 토지를 담보로 은행(채권자)에 신축공사 대금의 대출을 신청했다면 보통 채권자는 건물이 완공되면 추가근저당을 설정하기 위해 가처분을 신청합니다. 이런 이유로 가처분권자와 근저당권자가 동일인이고 배당신청까지 했다면 목적달성을 이유로 낙찰 후 가처분을 말소할 수 있는 것입니다.

--->선순위 가처분이 있지만 이 선순위 가처분이 그 목적을 달성하였다면 혼동으로 인하여 이 선순위

      가처분은 인수되지 않고 낙찰후 말소 청구를 할 수 있다.

4.선순위 가처분권자가 경매신청채권자인 경우 대부분의 선순위 가처분은 낙찰로 말소 된다.

5.후순위 가처분이지만 무조건 인수하여야 하는 가처분

선순위가처분 같은 경우 쉽게 눈에 보이기 때문에 조심히 접근하거나 위험요소가 있다고 판단되면 입찰하지 않으면 됩니다. 오히려 후순위 가처분이 위험한 경우가 있습니다. 후순위라서 생각지도 않았는데 인수해야하는 상황이 벌어지기 때문입니다.
다음과 같은 경우입니다.

 법정지상권이 성립하지 않는 건물이 토지위에 있는 경우 토지 소유자는 건물소유자에 대해 건물철거 및 토지인도소송을 하게 됩니다. 이때 토지소유자는 그 지상 건물소유자에 대한 건물인도청구권을 보전하기 위해 건물에 대한 처분금지가처분을 신청 할 수 있습니다. 이 경우에 가처분이 후순위이거나 심지어 경매개시등기 이후에 이루어졌어도 건물의 낙찰자는 건물철거를 위한 토지 소유자의 가처분이라면 비록 후순위 가처분이라 할지라도 이 후순위가처분은 무조건 낙찰자가 인수해야 합니다.