둔촌주공 재건축 상가투자 이것만은 확인하자(후편)-필독하세요!!!

[다튜라]

둔촌주공 재건축 상가투자 이것만은 확인하자(후편)

전편에서는 기존의 둔촌주공아파트에 관련한 기본적인 부분에 대해서 알아보았다.

후편에서는 앞으로의 둔촌주공아파트 재건축 후 상가의 형태와 현재의 주변시세등을 알아보고 투자시 유의점을 몇가지 더 짚어보기로 한다.

둔촌주공아파트 사업시행인가를 위한 총회 일정이 원래 2014. 8.30일자로 진행을 할려고 했으나, 2014. 9.27일로 변경되어 결정되고 있다고 한다. 아마도~~ 총회 성원문제와 조합원 숫자가 많음에 따른 장소협찬 문제가 쉽지 않았으리라...

일부에서는 무슨 큰문제가 생기는것 아니냐고 설왕설래가 있으나... 그다지 큰 문제는 없는것으로 보여진다.

둔촌주공아파트 미래 상가배치도

1. 신축될 둔촌주공아파트 상가의 구성 및 특장점

새로이 신축될 둔촌주공아파트 상가는 크게 4개상가로 나뉘게 되었다.

각각의 상가별로 특징과 형태를 알아보고자 한다.

첫째, 지하철 5호선과 직접연결 될 메인상가

둔촌주공아파트 신규 상가중에서 가장 메인이 될 5호선 역세권 상가이다. 전체층수는 지하1층~지상5층의 형태로 이루어져있고, 지하층의 경우 삼성동 코엑스몰 형태로 지하철과 직접 연결된다.

가-나동이 연결되는 스트리트 상가형태로 구성되고 가동은 둔촌주공아파트와 관련한 병원.약국.금융기관.학원.고급식당가등 필수근생관련 업체들로 구성을 하고... 나동은 패션아울렛몰(1층은 캐쥬얼 및 잡화. 2층은 여성의류. 3층은 아동 및 유아관련 4층은 남성의류 및 아웃도어) 형태로 구성을 할것으로 보여진다.

특히 지하층의 경우 지금현재 종합상가에 있는 농협과 GS슈퍼를 그대로 입점을 시키는 방식으로 하고, 푸드코트를 구성하여 상가 활성화 하는데 있어서 상당히 기여할 전망이다. 그리고, 지하공간 형태가 코엑스아트몰과 유사한 오픈스페이스 형태(썬큰광장)로 계획되기 때문에 지하에서도 충분한 임대가치가 나올 전망이다.

더불어 메인상가 옆으로 문화센터부지가 직접 연결되고, 약11,100세대에 이르는 초특급 대형 재건축 단지이기 때문에... 5호선 메인상가의 경우 상가활성화 측면에서는 충분한 승산이 있다고 보여진다. 

다만, 상가를 어느쪽으로 배정을 받느냐에 따라서 임대보증금이나 월차임등의 변화가 크기 때문에 투자적인 접근을 한다면 신중을 기해야 할것이다.

둘째, 9호선역이 연결될 9호선 상가

9호선 상가의 경우... 지하층으로 5호선상가와 마찬가지로 썬큰광장의 형태로 직접연결이 될것으로 보여진다. 그리고, 이곳에는 아래의 자료를 살펴보면 SSM이 지하면적 전체를 차지하고 있다. 아직은 확정되지 않았지만... 아마도 롯데마트등의 대형마트가 구성되지 않을까 유추해볼수가 있겠다. 그리고, 강남권과 직접연계성이 높은 9호선역이고 올림픽선수촌아파트의 유동인구를 생각해 볼때 9호선역 상가도 5호선역 메인상가 못지 않는 상가가 될것으로 보여진다.

향후 하남시 감북-감일지구가 추진될 경우 현재의 9호선역 상가지역이 9호선을 타기위한 터미널이 되기 때문에... 향후 인구 유동량에서도 나쁘지 않아보인다.

더불어 둔촌주공아파트 주변특성상 5호선 상가보다 임대부분에서 조금은 저렴하기 때문에 9호선상가 쪽으로 학원이 밀집되어 활성화될 확율도 높다고 하겠다.

셋째, 천혜상가 및 부상가

현재 한전 뒷편으로 구성되어 있는 천혜상가의 경우 아직은 결정되지 않았지만... 전편에서 다뤘듯이 기존의 종합상가와 단지내 나.다.라 상가와는 대지지분 구성측면이 상이함을 알수가 있다. 따라서, 천혜상가 조합원은 천혜상가의 위치에서 재건축 될 확율이 높은것으로 알려지고 있다. 아직은 미정이기 때문에... 참고만 했으면 한다.

둔촌주공아파트 동선 구성상 차량 출입이 가장 잦고, 유동량이 많은 곳이기 때문에... 1층의 경우 5호선상가나 9호선상가의 어지간한 위치보다는 훨씬 그 실익적 측면에서는 나쁘지 않을 것이다. 다만... 깔고있는 대지권의 사이즈가 적기때문에 추후에 어떻게 재건축이 진행될지는 고민해봐야 할것이다.

전체적으로 둔촌주공아파트 신규상가의 경우...

여타 재건축지역의 상가보다는 지하철역과 썬큰광장의 형태로 직결연결 되기 때문에... 활성화 측면에서는 상당히 괜찮을듯 싶다. 그리고, 5호선상가 지하층 같은 경우 푸드코트가 잘 활용되고, 문화센터와 연계성을 잘갖춰진다면... 좋을것이다.

2. 둔촌주공아파트 재건축 상가를 결정하는 방법 및 개포주공 2단지와 비교

둔촌주공아파트 재건축상가를 결정하는 방법에 있어서는...

평당 감정평가가 가장높은 순서대로 찍어가는 방식이 되지 않을까 생각이 되며... 정확한 선정방법과 그 방식은 사업시행인가 총회때와 맞물려 서서히 그 윤곽이 나타나게 될것이다.

자~ 다음은...

현재 둔촌주공아파트 재건축 상가 지분 가격과 여타 재건축 단지와 비교이다.

개포주공 1단지의 경우 거래금액으로도 10억아래로는 매매물건이 찾아보기가 정말 어렵다고 한다. 그리고, 종합상가의 경우 대지지분 평당 약 1.2억~1.5억이상을 호가하고 있고, 분산상가 1층조차도 A급의 경우 1.2억이상으로 거래가 되고 있다고 한다.

둔촌주공아파트의 경우 종합상가 1층 A급지 정도가 평당 9천~1.2억 내외이기 때문에... 타지역 재건축 상가보다는 저평가가 되어있다고 보여진다.

특히, 개포주공 2단지의 자료를 토대로 알아보면...

개포주공 2단지 메인상가 1층(100%)을 기준 권리가액 대비 평균적으로 아래의 비율이 적용되고 있다.

- 지층 50%

- 2층 55%

- 3층 50%

- 분산상가 1층 90%

이것을 볼때 둔촌주공아파트 재건축의 향후 권리가액 비율에 대해서 조금이나마 유추되지 않을까? 둔촌주공아파트의 경우 종합상가나 분산상가, 천혜상가등 구성이 다양하기 때문에... 정밀한 접근이 필요할것이다.

3. 둔촌주공아파트 재건축 상가 투자시 꼭 짚고 넘어가야 할점

첫째, 이제 상가재건축과 관련 도정법에 대해서 논의가 필요하다.

바로 도정법 제19조 조항이다.

도정법 제19조 (조합원의 자격 등)

① 정비사업(시장·군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업과 가로주택정비사업의 경우에는 주택재건축사업과 가로주택정비사업에 각각 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. [개정 2005.3.18, 2009.2.6, 2012.2.1] [[시행일 2012.8.2]]

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때

2. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)

3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때

②주택법 제41조제1항의 규정에 의한 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우 제16조의 규정에 의한 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항의 규정에 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. [신설 2003.12.31, 2005.3.18, 2009.2.6, 2013.12.24]

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우

2. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하고자 하는 경우

4. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우

③사업시행자는 제2항 각호외의 부분 본문의 규정에 의하여 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 제47조의 규정을 준용하여 현금으로 청산하여야 한다. [신설 2003.12.31, 2009.2.6]

아파트의 경우 단지내 1세대 다주택자의 경우 일전 1년의 유예기간에 많은 정리가 되면서... 선의의 피해가 없도록 정리가 많이 되었었다. 하지만, 둔촌주공아파트 상가의 경우 이 부분에서 조합원들이 조금은 간과를 하지 않았나? 싶을 정도로 잘 정리되지 않은 부분이 있는것으로 파악되고 있다.

일선 중개업소에서도 의견이 분분하기는 하나... 저 개인적인 생각으로 볼때는 위의 도정법 19조 조항이 살아있는 한 상가부분에서도 자유로울 수 없다고 판단이 된다.

즉, 동일 단지내 전세대원이 건축물 및 부속토지가 2개 이상 있는 경우 그 물건을 매수한자는 청산대상이 된다는 것이다. 결국 조합설립당시의 조합원 숫자보다 늘어나서는 안된다는 것이다.

결국 지분쪼개기의 개념을 막기위한 법안이기 때문에 둔촌주공아파트 재건축 상가를 매수함에 있어서 놓쳐서는 안될 부분이 될것이다.

앞으로 사업시행인가 이후에 조합원 분양신청을 할때 둔촌주공아파트 재건축 조합에서는 주민등록등본을 요청할것이다. 아마도... 앞에서 언급한 청산대상자를 걸러내기 위한 작업이 시작될것이다.

흠~~

다행이 정부와 여당에서 추진하는 다주택관련 조항이 폐지 또는 완화쪽으로 가닥을 잡는다면... 모를까~~~ 현재로써는 이법이 유지 된다고 보면 되겠다.

상가재건축 투자를 할때 이부분을 놓친다면... 자칫잘못하다가는 낭패를 볼수 있기 때문에 각별한 주의를 요한다고 하겠다.

둘째, 상가조합원으로도 아파트 분양권을 받을수 있다.

일단... 관리처분계획에 따르면 그것은 맞다. 관리처분계획에서도 그 정함이 없을때는 상가조합원의 감정평가금액이 둔촌주공아파트 조합원 최소분양가 이상이 될 경우 아파트로도 전환이 될수 있도록 되어있다.

대게는 관리처분 계획을 세울때 아파트(1) : 상가(0.6 ~ 0.8) 의 비율 개념으로 통상 잡기도 한다. 하지만, 둔촌주공아파트가 꼭 그렇게 되는 것은 아니기 때문에... 일단 정함이 없다고 판단을 하고 1:1로 생각을하고 접근을 해야할것이다.

그렇다면... 둔촌주공아파트 재건축 조합원에게 나가는 최소분양 평형은 어떤것일까? 기존자료를 보면... 18평형(39㎡)이 된다. 정해진것은 아니지만 대략 유추해보면, 18평형을 3.4 ~ 3.6억 정도로 보면 가능할까?

4.  상가 재건축 무상지분율과 관련된 부분과 주변 상가시세

일전 상가 재건축 관련 설명회에서 나왔었던 이야기이지만... 상가 재건축 관련해서 무상지분율을 200%~250% 정도가 나온다는 이야기가 있었다. (이것은 어디까지나 정확한 근거는 아니기 때문에... 참고만으로 생각을 하시길)

위에서 언급한 무상지분율 200 ~ 250% 정도로 가정을 하면... 현재 종합상가를 기준으로 볼때 대지지분에 관련해서 10평을 기준으로 20 ~25평을 준다는 이야기가 된다. 일부 중개업소에서는 그렇게 이야기를 한다고 한다. 10평을 사면 무상으로 20~25평을 준다고... 과연 그럴까???

뭐~~ 결정된것은 없기 때문에... 속단할수는 없다고 본다.

하지만, 개인적인 생각으로 볼때... 그 무상지분율로 계산을 하고, 상가재건축 후 전용율을 계산한다면 약 125~135% 정도가 실전용으로 나올것으로 보면 맞을까 생각을 해본다. 이것또한... 정확한 근거는 아니기 때문에... 참고만 했으면 한다.

정리를 해보면...

(1) 종합상가 10평으로 무상지분율 200 ~ 250% 적용 될 경우

     전용면적 20 ~ 25평을 받을 것이다.(일부 중개업소 주장)

(2) 종합상가 10평으로 무상지분율 200 ~ 250% 적용하고,

     실 전용율로 환산할 경우 현재의 대지지분 대비 12.5~13.5평(전용면적 기준)을 받을 것이다.(다튜라 주장)

여하튼... 상가 재건축의 투자는 많은 부분에서 잘 분석을 해야할것이다. 현재 둔촌주공 건너편 대로변 대로전면 A급지의 경우 전용면적 기준으로 평당 1억 ~ 1.5억까지 시세형성이 되어있다. 물건별로 상이하나 대게 그정도의 가격선에서 유지 된다고 보면된다. 거기에 맞춰서 둔촌주공 재건축 상가 투자 계산을 잘 뽑아봐야 할것이다.

물건별로 이야기를 해보면...

(1) 둔촌동역 인근 대로전면 A급지 전용 13평 매매가 : 13억 / 임대가(보증금 : 1억 / 440만)

(2) 둔촌동역 인근 대로전면 A급지 전용 14평 매매가 : 16억 / 임대가(보증금 : 1억 / 600만)

(3) 둔촌동역 인근 대로측면 B급지 전용 9평 매매가 : 7.5억 / 임대가(보증금 : 5천만 / 250만)

(4) 둔촌동역 인근 대로후면 C급지 전용 12평 매매가 : 7억 / 임대가(보증금 : 3천만 / 180만)

둔촌주공아파트 재건축이후 상가의 경우 어떻게 활성화가 되느냐에 따라서... 그 임대가격이나 권리금 그리고, 가치가 증대될 것이다. 다만, 투자를함에 있어서 지금당장 들어올 수익이 형편없기 때문에... 그만큼 접근이 쉽지는 않다는 것이다.

그래서, 투자적으로 잘만 한다면 미래가치 측면에서는 나쁘지 않다고 본다.

이상 다튜라였습니다.

둔촌주공아파트 재건축 상가투자 문의 : 대일부동산(02-484-7474)