땅의 투자 비법

[김도형]

땅의 투자 비법

1. 길이 아니면 가지마라

진입로가 없는땅은 투자가치가 업삳

* 길보다 낮은 땅은 피하라

->길보다 낮으면 물이 차는 형국에 해당하고

차나 사람이 집 안을 훤히 들여다볼 수 있어 사생활침해 . 범죄발생

2. 땅은 여러 가지다

*공동투자로 힘을 모아라

-> 땅은 덩치가 크다

적은 돈을 가진사람도 투자가 가능하다 위험의 분산시키는 효과다

또한 투자가들은 한곳에다 땅을 사지 않고 여러군데 분산해서 투자한다.

그러나 의견충돌이 있을 수 있다 공동투자는 민법상 공유 에 해당한

공유자 전원의 동의가 있어야 한다.

3. 땅 살 때 반드시 확인해야 하는서류

토지대장은 - 주민등록증과 같다.

( 토지대장이나 임야대장 등기부등본. 지적도나 임야도

시군구의 도시계획기본도 .토지이용계획 확인서 )

* 합해서 좋은땅 / 쪼개서 좋은땅

4. 땅은 겨울에 보라

* 그래야 쉽게 얼지 않는땅, 눈이 빨리 녹는땅 . 얼음이 얼지 않는 땅

이런 땅이 명당이다.

눈이 덮여 있을때 보는 것은 금물이다. 경사도나 지형파악 어렵다.

5. 땅을 찾아라

* 땅은 찾기 어렵다. 와서 땅의 위치를 물어보거나 측량을 해봐야.

임야는 더더욱 어렵다.

임야는 경사도가 낮아야 건축이 가능하다. 땅주인이 경계를 잘 모를수도

( 높은 곳에서 보라) -> 위에서 보면 어디가 개발될 것인지 보인다.

산,건물 등 높은곳에 올라가서 전체를 조망하는 것도 큰 효과다)

좋은땅 고르기

밝은 것 윤기있고 기름진 것이 좋다 황토색 식물이 성장하기에 알맞은 땅이 좋은땅

거친 것은 좋지 않다. 습한 것 배수가 잘 안되는 것 건조해도 배수가 너무 잘되거나 검은 빛이 도는 것도 힘없이 푹 거진땅도 모래 자갈등 잡석땅도 나쁜당

초보자들의 실수

땅밑에 바위가 나올수도, 아무리 땅을 파도 물이 나오지 않을 수도

땅속,땅 위까지 꼼꼼히 살펴봐야 - 전기,전화,상수도,오페수 처리시설.......따져봐야

6. 부자마을에서는 작은 결점도 크게 보인다.

부자들은 웬만해선 조금이라도 약점이 있는 것은 사려고 하지 않는다

그래서 로얄층과 비로얄층의 가격차가 크다

서민들동네는 조그마한 약점 정도는 무시한다. 그래서 가격차가 없다.

부자들이 모여 사는 동네에선 덩치가 작은 과소필지의 인기가 없다

* 땅 - 직사각형이 가장좋고 활용도가 높다.

도로에 접한 면적이 좋고 / 앞보다 뒤가 낮은땅도 좋지 않고

동쪽과 남쪽이 서쪽과 북쪽보다 높을 땐 채광 때문 좋지 않다.

7. 알박기

8. 이용못하면 결혼하지 마라

* 그린벨트. 보전산지, 진흥지역농지 가 대표적 사례다

*. 공시지가 - 표준지 공시지가 : 전국의 땅 중 표준지를 산정해서

- 개별공시지가 : 표준지 공시지가를 기준으로 해서 산정

* 임야의 평수 계산

바닥면적을 기준으로 계산한다.

9. 주변환경을 고려하라

10. 지명을 알면 땅이 보인다.

* 빛광 - 광명( 소도권 서남부지역의 대표지역)

온천 - 온양

용 - 용자가 들어가는 지역은 명당이다. 용인 , 파주용미리 서울용산

천 - 발전 가능성이 높은지역 ( 천안)

11. 토지투자의 세친구

지도,- 도로망 (끝자리가 짝수면 동서로 연결하는도로/ 홀수면 남북도로)

나침반 - 남동쪽이 값어치

, 사진기 - 사람이 기억은 오래가지 못한다.

중개업소만 잘잡아도 절반은 성공

1. 공인중개사를 내 편으로 만들어라

중개업소가 은근히 내 편을 들어준다면 금액의 차익이 생긴다.

그래서 복비를 아끼지 않는다.

2. 미등기전매의 유혹

3. 인정작업, 이렇게 이루어진다

손님이 내놓은 가격에 중개업자들이 얼마씩을 붙여먹는 것을 인정작업 이라 한다.

4. 지주작업을 경계하라

주로 중개업소에서 고용한 현지 토박이가 담당해서 땅주인의 연락처를 찾아내

5. 땅이 뜨면 기획부동산이 설친다.

6. 기획부동산의 판매왕

7. 지방 땅이 먹잇감

법 아는 만큼 보이고 보는 만큼 성공한다.

1. 땅은 곧 법이다.

주거지역과 상업지역을 섞여 있을때 주의하라 세금

땅과 관련된 법률 개정은 반드시 체크하라

2. 큰 숲을 보라

수도권 정비계획도 와 국토종합계획도

개발종목만 보지말고 전체시장의 큰흐름과 트렌드를 읽어라

3. 작은 숲도 보라

도시계획의 변경정보를 미리 알 수 있으면 큰돈이 된다

시,군,구 담당자들이 이런 정보를 활용

4. 지목 따라잡기

전국토를 도시지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역 4가지로 구분

도시지역은 - 주거지역 상업,공업,녹지지역이다.

28개 지목 - 전,답,과수원,목장용지,임야,광천지,염전,대,공장용지,학교용지,주차장,

주유소용지,창고용지,도로,철도용지,제방,하천,구거,유지,양어장,수도용지,공원,체육용지,종교용지사적지,묘지,잡종지

광천지 - 온천,약수 등

대 - 건축물을 올릴 수 있는땅

구거 - 도량 같은 작은 수로

유지 - 댐,저수지,호수,연못 등 물이 고여 있는 땅

잡종지 - 다른 지목에 속하지 않는 땅

지목은 토지대장 등 지적공부에 표시돼 있다.

간혹 지목을 바꾸지 않는 땅을 노려라 지방은 알아보면 있다

5. 논밭 아니면 산

농지법 ,임야법

농지- 농업진흥지역과 농업보호지역이 있다

농업 진흥지역은 가급적 사지 않는 것이 좋다 - 용도변경 불가능

임야 - 보전산지와 준보전산지로 구분

보전산지 - 용도변경 불가능 초보투자들이 싼 맛에 살 수 있다.

6. 한눈에 감잡기

토지이용계획확인원 - 우선 땅의 팔자를 알 수 있다.

용도지역을 확인할 수 있어 어떤 건축물을 지을 수 있는지 파악

토지 거래허가구역 여부도 알 수 있다

그린벨트 여부 나온다

토지이용계획확인원 만 모두 파악할 수 없다

발품을 팔아야 시,군,구 담당공무원을 찾아가 생각하는 용도로 개발이 가능한지 점검

7. 부동산 공법 공시법을 보면 된다.

함정을 피해가는 투자원칙 --땅투자의 기본은 발품이다.

1.측량은 선택이 아니 필수

2. 가보지 않으면 속는다 서해안 밀물과썰물 확인

바닷가에서 약 35m이상 떠어져야 건축가능

옛날부터 그 자리에 있던 건축물 예외

3. 강 주변은 홍수피해 여부를 반드시 확인하라

강이나 계곡 주변 땅은 인기가 좋다 조망권이 좋아

여름철 장마나 태풍시 하천 폭이 좁을수록 범람위험

침수한 적이 있는땅은 3m이상 땅을 매립해 침수 가능성을 최대로 줄여

매립후 3년 정도 지난후 건축을 해야 지반이 튼튼해 강이나 계곡 주변땅은 지반이 약함

4. 공원,문화재는 일단 피해라 - 그 주변부까지 개발이 제한될 수

5.공유지의 함정 - 전원이 동의해야

상속을 받아 수십명이 될 수 있고 , 행방을 모를 수도 있다.

6.등기상 나타나지 않은 권리도 체크하라

땅을 살 때 등기상 나타나지 않는 권리를 확인하지 않으면 낭패를 봄

등기상 나타나지 않는 권리로는 특수지역권, 유치권 등이 있다.

마을주민들이 공동으로 이용하는 시설이 있으면 반드시 등기상 나타나지 않는

권리가 있는지 확인해 봐야

7.묘지는 무섭다

분묘기지권이란 - 당 소유주가 임의로 묘지를 개장,이전할 수 없기 때문

분묘기지권이 성립하기 위해서 - 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치했거나

토지소유자의승낙을 얻지 못했다면 분묘 설치 후 20년간 평온,공연하게 점유했거나

자신의토지에 분묘를 설치한 후 타인에게 토지를 처분하면서 분묘에 관한

특별한 특약을 맺지 않은 경우

분묘기지권의 존속기간은 특별한 약정이 없는 경우 분묘에 관한 수호와 봉사가 계속되는

한 분묘기지권이 존속하는 것으로 본다

다만 봉분이 업거나 봉분이 있더라도 실제 시신이 안치되어 있지 않으면 분묘기지권이 성립하지 않는 것으로 본다 특히 묘지가 오랫동안 관리되지 않은 것처럼 보인다고 해서

수호,봉사가 계속되지 않은 것으로 섣불리 판단해서는 안 된다

아들이 5년 예정으로 미국 유학간 줄도 모르고 분묘를 없앴다가 곤욕을 치른 사례가

묘지가 있다면 이장 가능 여부를 점검해야

분묘기지권 때문에 이장이 불가능하면 사지 말아야

이장이 가능한 묘지들은 매도자,매수자 중

누가 이장비를 부담할 것인지에 대해 계약서 명확히

비용은 1기당 3백만원 이때 관할 허가를 얻어야 개장할 수 있으며

분묘 연고자를 찾을 수 없는 경우 3개월의 공고를 거쳐 개장할 수

8.종중땅은 지켜라

종중땅은 민법상 총유 이다 총유재산은 사원총회를 통해서 매각하게 돼 있다

동창회,학회,정당,교회 등의 재산도 총유에 해당

종중땅인 줄 모르고 산 삶이 있다고 치자, 그는 선의의 3자이므로 그 땅을 종중에게 뺏기지 않는다 그러나 문제가 끝나지 않을 수도

소송을 걸면 한사람이 소송 끝나면 다음사람이 소송걸고 수십 번 이어지다 보면 매수한 사람은 상당 기간 동안 자신의 권리를 행사할 수 없게 된다.

소송을 하는 사람이 처분금지 가처분을 해놓기 때문이다.

종중땅에 분쟁이 생길 경우 무조건 종중 손을 들어주는 사례도 있다

자신의 명의로 된 종중땅을 팔아버렸다면 어떤 대응조치를 취해야 할까.

답 - 우선 판 사람의 재산에 대해 재빨리 가압류,가처분을 해야한다

그리고 손해배상 청구소송을 해야 또 횡령,배임 등의 이유로 형사처벌

그럼에도 손해배상 청구소송을 통해 매각대금을 회수할 가능성 희박하다.

일선 판사들에 따르면 판 사람들은 십중팔구 빈털터리다.

그나마 위안이 되는 것은 분묘기지권 이 있어 조상 묘지는 지킬 수 있다는 점이다.

종손땅을 종중땅이 라고 우겨 빼앗는 경우도 있다.

수법은 간단하다. 목표는 종손이 보유하고 있는 종손 소유의 땅, 이를 종중이 나서서 종중땅이라고 우긴다. 99명이 한사람 바보 만들기는 쉽다고 하지 않았는가.종중땅이라고

팔아서 나눠먹는다.

9.토지이용계획서 완벽하지 않다

군청에서 실수는 인정하지만 책임질 방법이 없다고 한다.

10하천부지는 국가소유

세월이 흘러 물길이 바꿔서 농사를 짓는 사례도 있다.

11.혐오시설 피하라

고압선이 자나가는 철탑은 인체에 해로워 주변 땅값을 떨어뜨린다.

납세는 의무 절세는 필수 땅으로 증여하면 세금을 호가 줄일 수 있다

땅은 공시지가 기준으로 증여세를 낸다. 대개 시가의 20 - 40% 수준에 지나지 않는다

1. 세테크 못하면 번돈 다 날린다.

* 1국세청은 매매빈도가 잦은 사람을 틀림없이 세무조사를 한다.

2. 1년이내 단기매매이다.

3. 미성년자가 땅을 산 경우도 세무조사 대상이다.

2.부자들이 땅을 좋아하는 이유

아파트의 증여세 기준은 고시하는 기준시가이다.

땅보다 비싸다. 보통시가 70 - 80%정도이다.

땅으로 증여하면 세금을 확 줄일 수 있다.

증여하기 좋은땅은

시가와 공시지가의 차이가 커야하고

향후 개발 가능성이 높아야 하는 것이

3..양도소득세가 관건이다.

세금은 3가지다

살 때 내는 세금 / 보유중 세금 / 팔 때 세금

살 때 세금 : 취득세와 등록세다

보유중세금 : 토지세

팔때세금 : 만만치 않다 세율은 최고 50%다

4. 다운계약서, 업 계약서

농업인이 8년 이상 경작한 농지를 팔면 양도세를 내지 않는다.

5.땅으로 팔아라

1가구 2주택자여서 양도소득세 중과세 대상이 된다.

편법 - 단독주택을 밀어버리고 나대지 상태로 매도하면된다.

땅은 공시지가를 적용해 세금을 계산하기 때문

매수자는 철거비용을 절약할 수 있어 좋고 집주인은 세금을 절약할 수 있어 좋아

토지 투기지역에선 - 실거래가로 과세된다.

6.전원주택도 세금 체크는 필수

취득세를 내지 않으면 준공허가를 내주지 않는다

고급주택은 세금이 중과세다

전원주택,주말주택,농가주택을 구입하면 1가구 2주택이 된다.

더 이상 양도세 비과세 혜택이 없다.

전원주택을 너무 크거나 호화롭게 지으면 고급주택으로 분류돼 지방세 중과세

별장이나 고급주택으로 분류되면 취득세가 5배 중과세된다.

7.대출은 사전상담이 필수

개발지역을 공략하라

1. 개발지역은 주변부를 두드려라.

2. 수용지역의 주민은 보상규정부터 파악하라

농부의 경우 보상에 응한 이후 인근 지역 농지를 사면 취,등록세도 면제된다.

여러 가지 보상들 - 과수,입축목,농기구영업,축산,휴직,실농,분모 등등 이사비 ....

3. 신도시에 나무를 심는 속사정

공시지가로 보상이 되기때문

4.보상시점을 노려라

보상이 3조원이 넘는 판교도시

5. 가짜 개발정보를 조심하라.

1999년 전남 무안군으로 거슬러 가보자

당시 무안구구제공항 배후단지가 들어설 것리란 부동산업자 믿고 산 사람들 많다.

부동산업자들 말대로 추진되고 있을까

개발지역 주변에선 중개업소들이 떼로 몰려들어 치열한 생존경쟁을 한다.

테마를 알면 투자처가 보인다.

1. 선거철에는 땅을 사라

2.고속철도 개통은 기회다.

3. 그린벨트가 풀리면 돈도 풀린다.

4. 농지투자는 어려워

5.대기업 공장을 따라가라.

6. 미군부대 이젠에 따른 수혜지역을 찾아라

미군을 대상으로 임대사업도 활성화 평택은 모조리 올랐다.

7. 섬이 뜬다. - 개통되면서

강화도 / 영흥도 / 안면도 / 영종도

8.택지지구 땅은 로또복권이다

택지지구는 단독택지,상업용지, 근린생활 시설용지다.

상업용지나 근린생활 시설용지는 경쟁입찰을 통해

단독주택이나 아파트는 무주택자 우선순으로

9. 행정수도 공략, 늦지 않았다.

주의할점 우선 주변지역반경 4-5km는 12년동안 개발제한구역수준으로 개발이 엄격히 규제

헛다리 짚을 가능성을 배제할 수 없다.

온천은 가시 많은 장미

뜨거운 물이 나온다고 해서 수익성이 있는 것은 아니다. 수질과수량이 중요하다

입지도 중요하다 도로여건

10. 전원주택도 돈 된다

사례

1. 땅 대지는 넓고 건축은 아담하게

2. 대지도 넓고 건축도 화려하게

지역 땅값 상승시 - 수익률차이는 1번이 옳았다 건축에 많은 돈을 투자하지 않았을

뿐만 아니라 대지도 넓어 수익률이 조아

전원주택이 실패요인 - 건축평수가 60 -70이 기본이며

비싸게 지을시 환금성이 떨어지고 교육문제.교통문제,방범문제,위화감조성

집을 지을시 환금성을 고려하지 않은 채 자기 기준으로 집을 지은 것이 문제

누구나 소화할 수 있는 평수를 계산해서 무리하지 않기...( 30 -40평으로 실속있게)

* 전원주택 개발업자는 200m까지는 전기는 무료로 개설해 준다는 것이다.

1번이 1000mr거리 우선 전원주택을 분양 받고 전기 개설 요청하고 200m공사가 완성되자

다음은 2번 3번 4번 이런식으로 전기 개설을 요청하고 전기를 공짜로

투자비법

1. 싸게 사는 것이 남는 것

2. 환금성이 최우선

3. 버스는 항상온다

4. 땅과 애인은 가까이