잘못산 땅(맹지)에 도로내는 방법

[金 常東]

잘못산 맹지에 도로내는방법

 건축허가(개발허가, 농지전용) 를 받기 위해서는 도로(진입로)가 있어야만 가능하다.

 도로가 없을 경우 도로를 개설하는 방법을 알아보자.

 보통 개인적인 용도로 도로를 개설하는 경우를 '사도'라 할 수 있는데
사도란 도로법의 규정을 받는 도로가 아니고 그 도로에 연결되는 길을 의미한다.

 사도를 개설하거나 개축, 증축, 변경하고자 할때는
지자체의 허가를 받아야 하는데
허가신청서에 계획도면 및 관련서류(토지사용승낙서 등)를 첨부하여 신청한다 .

도로를 만들어 허가내기 위해 측량과 토지분할이 필수적으로 따르게 되므로
측량사무소나 건축사무소에 의뢰하여 통상 처리하게 된다. 

이렇게 개설된 사도를
지자체의 허가없이 주인 임의로 사용료를 받는다던지,
도로 폐쇄등을 할 수는 없다.

 참고로, 건축법상 건축허가를 받을 수 있는 도로의 요건은 다음과 같다.

 1. 도로법 또는 사도법에 의하여 개설된 도로일 것.

 2. 건축허가권자가 허가시 지정 공고된 도로일 것.

 3. 사람과 차량이 통행할 수 있을 것

 4. 지적도(임야도)에 표시되는 지적도상 도로일 것.

 5. 지목이 도로일 것.

 6. 국가 또는 지자체 소유의 공로일 것.

 7. 실제사용 중인 현황도로일 것.

 그리고, 맹지에 도로를 내는 방법에는 다음과 같은 여러가지 방법이 있다.

 1. 도로법에 의한 진입도로 개설 혹은 도로지정 고시

 2. 시도법에 의한 사도개설.

 3. 인접 토지 매입(단독 또는 공유지분)에의한 사설도로 개설

 4. 진입토지에 대한 토지사용승낙서를 받아 도로로 사용

 5. 구거의 하천(구거)점용허가에 의한 도로 개설

 6. 민법상 주위토지통행권의 주장

 7. 통로를 위한 민법상 지역권 혹은 지상권 설정으로 도로 개설.

 도로와 접촉되지 않은 토지를 맹지라 하는데,
맹지는 사용가치가 낮아 거래가격이 주위 토지에 비해 매우 낮게 형성된다.

하지만 위의 내용처럼 맹지에 도로를 내는 방법을 찾아
진입로를 개설할 수 있다면 토지가격은 통상 2배이상 오르게 된다.

해당토지의 지적도를 잘 살피고 연구한다면
싼 가격에 맹지를 구입한 후 진입로를 개설하게 되면
그 토지는 알토란 같은 투자가치를 약속할 수 있을것이다.

위의 내용중 5번 해당토지 옆에 구거(하천,도랑,계곡)가 있을 경우
해당토지와 도로사이의 구거에 구거(하천)점용허가를 받아
자비로 복개하거나 다리를 놓아 관계관청에 기부채납하고
이를 도로로 사용하면서 도로로 고시토록 하는 방법도 실무상 많이 사용되는 방법이다.

다만, 구거 중의 어떤 것은
농어촌정비법상 농업기반시설로

관리청(지자체나 한국농어촌공사)의 점용허가를 받아야 하는데,

이를 도로로 만들기는 실무상 그리 쉽지 않으니,

관리청에 사전에 확인하고 일을 진행하는게 바람직하다.