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(외부사례)평택 세교부영1차 분양전환 사례발표
1. 단지 개요
● 세대수 : 1590세대 (24평 - 1170세대, 20평 - 420세대)
● 아파트 년수 : 1996년 입주 (10년 계약기간)
● 아파트 성격 : 5년 공공의무 임대아파트
(분양가 산정시 5년 공공임대아파트 분양가 산출공식 적용)
● 임대의무만료 : 2006년 5월 30일
2. 분양가 인하 투쟁 경과
1) 분양대책위 구성(약 20여명)
임차인대표(9명) + 분양대책위원(부녀회 회원 + 통장 + 자발적 참가자등)
** 분양대책위를 구성 하는데서 큰 잡음은 없었음
2) 임대의무기간 만료 전 시청과 부영측에 분양전환계획을 밝힐 것을 요구
임대주택법 시행규칙 제4조 2항에 의하면 “지자체가 임대의무기간 만료 6개월전에 임대사업자및 임차인에게 매각을 위하여 필요한 준비를 하도록 권고할 수 있다”는 조항에 따라 평택시와 부영측에 분양전환계획을 밝힐 것을 요구하였으나 부영은 밝히지 않고, 시청은 권고할 수있다는 조항이라 강제력이 없다며 나서지 않음
** 임대의무기간 만료전에 구체적인 분양전환계획을 밝히고 실제 분양전환절차를 밟는 것은 매우 중요함. 사실상 임대의무기간 만료전에 분양전환과 관련한 모든 절차를 완료하고, 임대의무기간 만료시점에 분양계약을 할 수있도록 해야하나, 특히 부영은 임대의무기간 만료 4-5개월이 지나서야 비로서 분양가격 산정이 되는 형편이라 임차인의 임대료부담, 임차인조직의 약화등 상당한 문제를 일으키고 있음.
** 따라서 임대주택법을 개정하여 “권고 할 수 있다”는 것이 아니라 “임대사업자는 임대의무기간 만료 3개월전에 분양계획서를 지방자치단체에 제출해야한다”등으로 하여야 함
3) 주민단결력 제고를 위한 노력
평택부영세교1차는 분양대책위원회 구성하고, 부영측과 협상을 하면서 최대한 주민의 힘을 모으기위해 노력했다. 설명회, 보고회, 주민총회등 총 6차례에 걸쳐 주민보고대회를 했으며, 많게는 800여명이 참석하기도 했다.
이러한 주민총회는 있는대로 부영측에 보고되었으며, 주민들의 열기가 뜨거울수록 대책위는 힘을 받고 부영측을 몰아넣을 수 있었다.
이러한 주민총회 형식은 민주적이고 투명한 대책위 활동으로 임차인 내부 갈등의 소지를 없애고, 지자체와 건설업자에 대한 압박이라는 이중효과를 가져왔다.
다만, 대책위가 마지막 협상과정에서 주민설명회 없이 주민투표를 붙이는 우를 범했으며, 결정적으로 대책위가 비판을 받게된 지점이다.
4) 감정평가사 선임과 감정평가
현행 임대주택법에 의하면 분양가 산정에서 결정적인 문제가 두가지가 있다.
하나는 건축비의 상한선으로 규정해놓은 표준건축비를 적용한 최초입주자모집공고당시의 주택가격이고, 또 하나는 시세를 반영한 감정평가금액이다.
대책위는 어떻게든 감정평가금액을 낮추기 위해(아니 정확히 말하면 10년 복도식아파트에 맞는 감정평가금액이 나오도록 하기위해) 임차인측 감정평가사를 선임하고 적국적으로 우리의 요구를 밝혔다.
그러나 결과는 임차인측 감정평가금액은 최소화했으나 회사측 감정평가금액이 주변시세 그리고 예상 거래가보다 높게 나오는 어처구니없는 감정평각금액이 나와 그 산술평균을 해도 도무지 납득하기 어려운 금액이 제시되었다.
회사측과 임차인측의 차이가 무려 43% -52%가 나는 비상식적인 결과임에도 현행 임대주택법에 이러한 격차율에ㅡ대한 규정이 없어 재감정평가를 할 수없다는 것이 부영의 입장이었다.
○ 감정평가금액
(금액:천원)
평형 회사측 임차인 산술평균
20평 73,807 47,969 60,888
24평 83,614 58,566 71,089
** 이러한 감정평가금액의 격차율에 대해 최근에야 그 격차율이 10%이상이 날 경우 재감정할 수 있다는 임대주택법 입법개정안이 나왔으며, 그 이전에는 토지보상과 관련한 감정평가에 있어서 격차율이 30%이상 날 경우 재감정할 수있다는 유사규정만 있었다.
** 세교부영1차의 이같은 감정평가의 문제로 인해 평택이충부영의 경우 사전에 두 감정평가사의 의견조율(격차율을 최소화 하자는 의견)에 따라 시세가 더 높음에도 감정평가 산술 금액이 세교부영보다 낮게 나오는 결과가 나오기도 했다.(감정평가사 마음대로!)
5) 분쟁조정 신청과 분쟁조정위원회
임차인측은 감정평가금액과 분양가가 산정되면서 부영이 평택시에 분양계획서를 제출하자 곧바로 평택시에 분쟁조정을 신청하였다.
그러나 평택시가 부영에 수차례 분쟁조정위원(3인) 선임을 요구하는 공문을 보냈으나 부영은 이에 응하지 않겠다는 입장만 보냈다.
부영이 누구보다도 분쟁조정위원회가 강제성이 없다는 걸 알고 있기 때문이었다.
** 임대주택법에 각 지자체는 임대아파트 관련 분쟁조정위원회를 설치하도록 하고 있고 마치 이것이 큰 효과라도 가져올 것처럼 선전했으나, 실제 분쟁조정위원회가 운영된 건은 전국적으로 5건 이내라고 한다.
** 이유는 임차인과 임대사업자가 조정위원 3인씩을 선임하도록 되어있으나, 건설업자가 위원을 선임하지 않을 경우, 분쟁조정위원회가 구성조차 되지 않으며, 설사 구성된다 하더라도 조정의 효력이 일방에 불복할 경우 성립하지 않기 때문이다.
** 따라서 임대주택법을 개정해야 한다. 일방이 분쟁조정을 신청할 경우 반드시 이에 응해야 하며(의무), 불응시 불이익을 받도록하고, 조정과 관련하여 지자체과 상당한 권한을 갖도록 해야 한다. 이렇게 해야 임차인이 지자체를 상대로 싸울 수있는 근거를 갖게 되는 것이다.
6) 시에 제출된 분양계획서의 보정과 반려처분 그리고 고발
분양가인하투쟁을 임차인의 우선분양권이 보호받는 조건에서 투쟁을 하기 위해 평택시에 강력히 제출된 분양계획서에 대해 분양가와 관련하여 임차인과 합의 되지 않았으며, 분쟁조정신청에도 응하지 않았고, 하자문제에 대한 협의조차 되지 않은 것이기에 반려시킬 것을 강력히 요구했다.
평택시는 부영측에 임차인측과 하자문제에 대한 합의가 없었다는 이유를 들어, 임대주택법에서 정한대로 2-3차례의 보정명령을 내린 뒤, 이에 응하지 않자 반려처분을 하였다.
반려처분이후 부영이 불법분양을 진행하자 임차인측은 부영을 압박하기위해 평택시가 직접 부영을 고발할 것을 요구하여 고발하기도 하였다.
** 문제는 평택시가 건설업자를 고발해도 항상 무혐의가 나온다는 것이다. 분양계획서가 반려된 뒤 분양전환절차를 강행하는 것은 분명히 임대주택법(15조 3항)을 위반한 것(건설교통부 유권해석)이지만, 경찰과 검찰은 처벌조항이 없다는 이유로 ‘무혐의’ 결정을 한다는 것이다. 부영등 건설업자가 무법천지로 날뛰는 이유다.
** 따라서 임대주택법은 분양계획서에 임차인측과 “하자합의서”를 필수첨부서류로 하고, 이를 위반하여 분양계약을 체결할 경우 별도의 처벌은 물론 불법계약에 따른 등기무효를 할 수있도록 해야 한다.
** 부영은 이후 임차인이 제기한 가처분 소송(건설원가공개/불법분양전환절차중지/처분금지)에 대한 답변서에서 일관되게 임대주택법은 분양계획서를 제출만 하도록 되어있다며, 지자체의 별도의 수리절차를 요하지 않는다고 주장했으나 법원은 이를 받아들이지 않았다.
7) 불법분양과 저지 투쟁
부영은 분양가 협상에서 분양가 인하는 절대로 안된다며 버티다가 임차인측과 협상이 이루어지지 않자, 분양계획서가 적법하게 수리되지 않았음에도 불구하고 주민들을 분열시키기위해 8월 말(임대의무기간 만료 3개월이 지난 시점)에 최초로 불법분양에 돌입하였다. 각 세대별로 내용증명 우편물을 발송했는데 그 내용은 “정해진 기간내에 분양계약을 체결하지 않을 시 우선분양권을 포기한 것으로 간주할 수있으며, 이후 명도등을 추진할 것이다”라는 주민 협박공문이다.
이후 부영은 이같은 불법분양절차를 3차례에 걸쳐 진행했으나 우선분양신청을 한 전체 1400세대 중 약 300세대(20% 수준)만이 분양계약을 체결한 것으로 집계되어 사실상 부영의 주민분열술책은 실패했다.
분양대책위는 불법분양 강행절차를 막기위해 <매일 3차례 방송> <저녁 피켓 선전활동> <개별분양거부 확인서 -약 800세대 접수> <주민결의대회 개최> 등을 진행하여 주민들의 단결력을 고취하였다.
특히, 부영측이 분양강요 방송을 하면, 곧바로 임차인측이 분양거부 방송을 하루 3차례씩 하면서 치열한 대결(?)을 벌였는데, 이것이 주민들에게 분양대책위를 중심으로 따르게 하는 결정적인 힘이 되었다. 물론 부영측은 임차인측에 방송을 주지않으려고 했으나 주민들이 직접 싸워서 방송권을 확보하였다.
8) 법률대응 - 분양전환절차중지등 가처분 신청
부영이 불법분양을 진행하면서 10월 6일이후로는 재계약을 하지않고, 명도를 하겠다는둥 협박을 하면서 이에 대한 대응력을 갖기위해 곧바로 가처분소송에 들어갔다. 급히 소송을 진행하기위해 100세대 선착순 모집을 하여 소송에 들어갔으며, 소송의 청구취지는 <실제 건설원가 공개>, <불법적 분양전환절차 중지>, <부동산 처분금지>로 임차인의 우선분양권리를 법적으로 확보하고, 분양가인하를 위한 건설원가 공개를 요구한 것이다.
부영은 처음에는 1명의 외부 변호사를 선임하더니 이후 상황이 여의치 않았는지 임대아파트 전문 고문변호사까지 추가로 선임하여 준비서면을 제출하기도 하는등 상당히 당황하는 모습을 보였다.
그러나 이 소송은 처음 예상과 달리, 또 뚜렷한 이유도 없이 법원이 2달이 넘게 결정을 지연시켰고, 최종 결과는 2007년 1월 중순에야 나왔다.
결정문도 건설원가공개 요구는 기각하고, 오직 분양계획서가 적법하게 수리될때까지 분양전환절차를 진행해서는 안된다는 것만 인용하였다.
결과적으로 이 소송은 평택세교부영1차 투쟁에는 큰 힘이 되지 못했다. 주공을 상대로 한 분양원가 공개소송이 승소(주로는 공기업으로서 행정정보공개의무가 있는 것으로 판결)하고 있는 가운데, 부영이라는 민간기업에 대해서 건설원가공개의무가 있는 것이 아니라는 판결은 매우 잘못된 오판이라 할 수있다.
다만, 이번 가처분 결과의 의미는 초기에 지자체를 상대로 한 투쟁을 잘하여 건설사의 일방적인 분양가 산정과 분양계획서 제출을 보정 또는 반려시키고, 전체 입주민이 불법분양전환절차중지 가처분을 하여 승소하게되면 주민들이 상당한 단결력을 유지하고 건설사를 압박할 수 있을것으로 판단된다
9) 부영 본사 앞 집회
무엇보다도 임차인들의 가장 강력한 투쟁은 많은 주민들이 참여하는 집회라 할 수 있다. 부영본사앞에서의 임차인들의 집회는 10여년 전 평촌부영아파트 임차인들의 투쟁이후 한번도 없었던 것으로 알고있다. 세교부영1차 입주민들은 사전신고도 없이 약 30여명이 항의 집회를 하였고, 그리고 밤을 세워 집회신고를 하여 11월 10일에는 “전국부영임대아파트연대” 이름으로 평택,청주,충주,광주등 임차인 약 200여명의 집회를 하기도 하였다. 이 집회는 kbs와 매일경제tv에서 취재 및 방송을 하기도 하였다.
부영이 극도로 싫어하는 것이 3가지 있는데, 본사앞 집회, 언론 및 방송, 그리고 부영임차인들의 전국적 연대이다. 평택세교부영1차는 이 3가지 모두를 적극적으로 추진하여 부영으로부터 완전히 찍히기도(?)했다.
예를들어 11월10일 집히신고를 해놓고 실제로 이 집회를 알리고 전국적 연대를 추진하고 주민참여를 조직하자 11월 8일날 협상을 하자며 그동안 분양가 인하는 벌대로 안된다는 입장을 바꿔 “입주축하금으로 100만원, 하자보수명목으로 50만원 으로 150만원을 인하하겠다”는 입장을 제시하기도 했다.
무론 이 제안은 당시 우리의 요구안에는 많이 못미치는 안이었고, 주민들의 단합도 상당이 잘 되고 있어 분양대책위에서는 이 안을 거부 하였다.
그리고 11월 10일 집히를 오라가서야 비로서 본사 실세 상무와 면담을 하기도 하였다. 집회투쟁의 결과다.
10) “전국부영임대아파트연대”의 건설 추진
평택세교부영1차분양대책위는 초기부터 민주노동당의 지원을 많이 받았는데, 그동안 분양가 인하투쟁이 주로는 주공을 상대로 진행되어 왔으나 전국에 20만가구 이상을 지은 부영을 상대로한 조직적인 대응이 없었다는 점에서 이번 기회에 전국부영임대아파트연대를 구성키로하고 준비모임을 한 후 광주, 청주, 평택, 대구, 천안등이 함께 전국부영연대를 구성하고, 11월 10일 집회에서 공표하였다.
그동안 지역별, 단지별로 각개격파 당해온 과정에서 임차인 입장에서는 큰 힘을 갖게 된 것이고, 반대로 부영입장에서는 상당히 난감한 상황에 처하게 된 것이다.
사실, 평택세교부영1차는 전국부영연대를 가장 앞장서서 추진하고, 가장 적극적으로 행동한다는 이유로 부영과 심각하게 갈등을 빚었으며, 협상자리마다 전국부영연대를 들먹이며 아주 민감하게 나오는 것을 확인하였다.
부영의 아킬레스 건이라 할만하다.
특히, 2006년, 2007년 대규모 분양전환이 이루어지는 각 지역의 부영아파트를 볼때, 향후 전국부영연대의 역할이 크다고 할 수있다.
11) 협상에서의 수세 - 소강상태의 지속 - 대책위의 실책
11월 10일 집회와 면담자리에서 이후 각 단지별 협상을 하겠다는 부영측 입장을 확인하고, 더 적극적인 투쟁을 배치하거나 계획하지 못한 채 흩어진 것이 이후 우리 아파트의 발목을 잡았다. 이후 부영은 청주와 합의를 하였고, 평택세교에 대해서는 가장 강경한 태도로 협상대표를 인정하지 못하겠다는등의 핑계를 대며 시간끌기 작전으로 일관하면서 바로 옆 평택이충부영단지와도 일사천리로 합의를 하고 분양전환을 추진하였다. 이른바 고립작전이었다.
반면 주민들중 70가량이 10수만원의 임대료를 내고 있는 형편이라 장기화될 수록경제적 부담이 가중되어 불안감이 높아가기도 했다.
이 시기에 상황 반전을 위한 주민총회를 통해 있는 그대로의 상황을 밝히고 적극적인 대응과 투쟁을 결정했어야 함에도 별다른 대책없이 약 1달반을 보낸것이 이후 분양대책위의 행보에 결정적인 문제가 되었다.
이런 상황에서 1월 중순이 지나서 협상의 돌파구를 찾지 못한 가운데, 분양대첵위 회장, 총무등을 빼고 협상을 하여 부영의 안을 받아왔고 이를 주민총회에 붙이기로 한 것이다. (최초분양가에 1%인하 + 보이러 + 도배 시공)
물론 주민총회에 붙이고자 한 이유도 이런 안에 대한 주민들의 뜻을 모아 재차 투쟁을 할 수도 있고 절대다수가 찬성하면 합의를 한다는 것이었지만 대책위의 뚜렷한 반대의지가 표명되지 않고 일부 대책위원들의 사실상 찬성운동으로 주민들의 불만은 극에 달했다.
12) 주민투표
주민투표는 총 660세대가 참여하였다. 찬성이 많이 나왔다. 가장 큰 문제는 위 안에 대해 사전 주민설명회와 의견수렴없이 일방적으로 주민투표를 붙인 것이다.
이러한 결정적인 문제때문에 사실상 찬성이 많이 나온 것으로 보아야한다.
그럼에도 끝까지 싸워야 한다는 주민들의 입장도 상당히 많이 나왔다.
향후 민주적이고 주민들의 뜻을 모아 분양가투쟁을 하는 경우 평택세교부영1차의 시행착오와 잘못을 교훈으로 같은 잘못을 범하질 않길 바랄뿐이다.
13) 최종합의
협상안은 분양대책위 회장이 불참한 가운데 나왔지만, 최종 합의는 회장이 직접 참가하여 합의서를 작성하였다.
(보일러와 도배 시공하지 않을 시 71만 5천원 현금지급 합의등)
14) 총괄 평가
어느 단지 못지않게 분양대책위가 열심히 노력하고 투쟁을 했으나 마지막 마무리의 미숙으로 흔쾌하지 않는 합의를 하게된 아쉬움이 제일 크다.
임대주택법등이 임차인에게 절대적으로 불리하게 되어있어 시급히 임대주택법을 개정할 필요가 절실하다.
일방적 분양가 인하를 위한 건설원가공개, 불법분양전환절차중지등 적극적인 법적 대응을 미리미리 준비하여 임차인들의 피로도가 적을때 승부를 보아야 하는데 시점을 놓친감이 있어 안타깝다.
무엇보다도 건설사의 횡포와 불의에 맞서 단결하고 투쟁하는 주민들의 모습을 보면서 이 투쟁이 단순히 돈 문제만이 아니라는 것을 깊이 확인할 수있었다. |
