[양도세,증여세] 가족간 분양권명의이전에 대하여

[정우철 세무사]

안녕하세요. 대전 이로 세무회계 정우철 세무사입니다.

오늘은 가족간 분양권 명의이전에 대해 작성해보겠습니다.

1. 증여, 양도 뭐가 더 유리할까?

가족 간 아파트 분양권명의이전은 매매 거래로 하느냐 증여로 하느냐에 따라 기준이 달라지게 되는데요.  매매로 하는 경우는 프리미엄에 대한 양도소득세가 발생하고, 증여로 하는 경우에는 분양권 평가액에 대한 증여세 및 대출 승계 시 대출 비율만큼의 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

양도의 경우 1년 미만 보유한 분양권의 경우 77% , 1년 이상 보유한 분양권의 경우 66%의 양도소득세가 발생합니다. 또한, 증여의 경우에는 분양권 평가액에서 증여재산공제를 차감한 금액에 10%~50%의 증여세가 발생하며, 대출 승계 시 동일하게 77% 또는 66%의 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

증여재산공제는 배우자에게는 6억원, 직계존속에게는 5천만원(미성년자의 경우 2천만원), 혼인 또는 출산 전후 2년 이내 직계존속에게는 1억원, 직계비속에게는 5천만원, 그 외 6촌 이내 혈족 또는 4촌 이내 친척에게는 1천만원이 있습니다.

2. 증여시 주의

분양권 증여 같은 경우 주택이 완성된 상태가 아닐 때 증여가 된다고 한다면 다음의 계산법이 책정됩니다. 증여 시점까지 납부한 계약금, 중도금, 옵션비 등 그리고 여기에 프리미엄을 합산한 금액이 증여재산가액입니다. 만약, 증여 시점에 대출이 포함되어 있고 이를 승계하는 조건으로 분양권을 증여하게 된다면 프리미엄이 있을 경우 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

따라서 가족 간에 명의이전을 생각 중에 있다면 최대한 프리미엄이 발생되기 전이나 혹은 대출이 실행되기전이나 비율이 높아지기 전 증여를 하는 것이 중요할 수 있습니다.

3. 양도시 주의점

가족 간 매매라고 하더라도 제3자 간 일반 매매와 동일하게 매매가 가능합니다. 다만, 반드시 양도거래에 해당해야 합니다. 즉 매수인은 매도인에게 정산금을 지불한 흔적이 있어야 합니다. 또한 시세차익에 대하여 양도소득세가 발생하는 것은 동일하지만, 만약 세법상 시가와 실제 거래가액의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상 나는 고·저가 매매의 경우 양도소득세는 대가가 아닌 세법상 시가로 재계산해야합니다.

또한, 양도거래 시 거래가액을 산정할 때 터무니없는 가격을 산정하는 경우 양도소득세 추징뿐만 아니라 고가 양수도 저가 양수도에 해당하는 증여세가 발생되게 됩니다. 가족 간에 주택을 양도거래 할 때 양도소득세 비과세 규정을 이용할 수 있다면 고가 양수도 저가 양수도 증여세 범위 내에서 시가를 결정하는 방법을 사용할 수 있습니다.

그러나 분양권의 경우는 양도소득세의 비과세 혜택이 존재하지 않으므로 거래가액을 산정할 때의 폭이 그렇게 넓지 않은데요, 그래도 워낙 고율의 세율이므로 최대 절세 혜택을 가져올 수 있는 거래가액 선정이 중요하답니다.

4. 마치며

오늘은 가족 간 아파트 분양권 명의 이전에 대해서 이야기를 해보았는데요. 증여 시 주의점과 양도 시 주의점 각각 다르다 보니 주의하여 꼭 분양권명의이전 하시기를 권장 드립니다.

해당 내용에 대해서 더 자세한 안내를 원하시는 분들은 아래 링크들을 통하여 문의 주시길 바랍니다.^^

https://pf.kakao.com/_vcdqG

이로세무회계

https://map.naver.com/p/entry/place/1639825191

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[둔산동재준맘90]

미리 세무사님이랑 의논을해야하겠네요...

[정우철 세무사]

가족 간 분양권 명의 이전 계획이 있으실 때 연락주시면 상담 도와드리겠습니다 :)