전원주택 귀농귀촌도 혜택 많은 주택조합으로

[대정]

전원주택 귀농귀촌도 혜택 많은 주택조합으로

귀농귀촌에 무엇이 가장 큰 어려움일까?

무엇보다 건강, 고독, 경제력, 취미생활 등등의 요인 중 에 가장 큰 귀농귀촌들의 어려움은 외로움과 고독을 간과한다는 것이다.

그래서 견디지 못하고 몇해가 지나면 다시 도시로 재이주 하는 행렬도 적지않다. 그래서 자연 친화적 소일거리와 따사로운 인간관계가 함께하는 대자연속의 공동체 생활이 필요 한것이다.

공동체는 수익창출이라는 경제활동도 미래에 대한 적극적인 도시인의 자립환경을 공동으로 구현하는 것이다. 도시인들의 경제자립형 공동체는 인생2막을 충분한 여가선용과 활력적인 삶을 연출하는 녹색과 융합의 시대에 필연적인 사회구성체의 해답이 바로 공동체이기 때문이다.

여기에는 귀농귀촌과 전원생활을 준비하는데 필요비용을 최소화 하는것이 무엇보다 중요하다. 최근 귀농·귀촌 붐이 일면서 지방은 정부나 지방자치단체의 각종 지원책을 활용하는 것도 전원주택 재테크의 한 방법으로 지역 주택조합으로 시작하는것이 바람직하다.

정부는 금년에 '도시민농촌유치지원사업' 대상 시군을 40개소(13년 35개소), '체류형농업창업지원센터'를 4개소(13년 2개소)로 확대한다. 이를 위해 귀농•귀촌에 관련된 예산 859억원을 확보(전년대비 14.4% 증액)하여 도시민의 귀농•귀촌을 적극 지원한다는 방침이다.

정부의 마을 공동체지원사업의 보조지원전원마을사업은 공공기관주도형과 입주자 주도형 전원마을 (10-100가구) 그리고 신규마을 (10-100가구 주거와 경제기반.6차 산업)으로주택조합을 구성되어 주택조합 마을사업 확정시 5억- 35억까지 지원가능하다.

또한 해당지자체마을사업은(5-10가구동호인조합주택)으로 기반시설을 지원해준다. 이와 더불어 도시 근교전원주택도 최근 경기불항으로 땅이 안팔리기 때문에 지주공동개발사업 방식의 주택조합사업으로 전원주택 수요자들에게 얼마든지 경쟁력있는 구조로 바뀔수 있다

대도시근교는 보조지원대상지역은 아니지만 주택조합으로 경쟁력 있는 마을사업으로 얼마든지 가능하다.

방법1) 도시근교 반값 전원주택 (토지 /주택=조건10가구이상)

급매/반값토지구매 (NPL.경매.공매토지 . 대형토지)

주택 ( 대량생산공장 모듈형주택 . 건축자재공동구매)

현황- 반값한옥 . 반값황토주택 . 모듈주택 등 시장형성

방법2) 지주공동개발 (주택조합)

주택 조합+시설농업+ 농촌 6차 산업 = 경제자립 마을

주택조합 장점(개별법 동호인 주택조합)

1. 입주전-개발부담금/ 자연환경, 경관심의평가/개별준공/관련세금/개발사업자등록면제

2. 입주후-정부 보조지원정책금융 활용 - 협동조합.농업법인 등

(시설농업/식물공장 /관광.경관마을)

3. 귀농 귀촌 공동산학 교육

4. 출구전략

(최경환 노믹스 2014년 하반기 25조 내수지원 실수요증가 부동산 상승예상

아파트매매 대비전세가격 60%-70%로 저금리로 인한 월세전환으로 전세대란이

DTI. NTV를 70% 확대로 아파트 매매후 도시거주자의 농촌 귀농귀촌 수요확충에상)

5. 조합출자금관리(신탁사) 투명성/안정성

6. 주택조합은 개발사업자금(금융권 PF)활용 용이

전원마을 주택 조합 사례

○경북 군위 경북대 교직원 마시지구 전원마을 조성사업

○ 경북 군위군 효령면 마시리 산 132번지 일대

○ 마시지구 전원마을은 사업비 200억원 (국·도·지방비 30억원, 자부담 170억원)

○ 19만8천830㎡의 부지 113세대(10만8천405㎡)

○ 2012년 12월 SR건설에서 착공 (기반시설 65%, 개별주택 95세대 건축 중)

2002년 설립된 경북대 교직원 주택조합이 농어촌정비법상 '생활환경정비사업'시행을 위해 전원마을 정비조합으로 변경함 조합 정관은 조합원 자격은 마을정비 구역내 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 가지고 있는 세대주여야 한다.

단 마을정비계획에 따라 주택건설 예정세대 범위내 제명·탈퇴 등 결원이 발생하면 조합원 자격기준에 알맞은 자를 대의원회의 추천을 거쳐 신규 조합원으로 교체할 수 있다.

조합은 분양한 113세대 중 조합원 이외 및 건축주 변동 등 24세대 무자격 비조합원 이라도 조합의 정관상 경북대 교직원이 아니더라도 누구든지 입주하려면 마시지구내에 땅을 가지고 있거나, 땅을 산뒤 대의원회의 승인을 받으면 조합원 자격자로 정관수정

(국·도·지방비 30억원이 지원된 전원마을 조성사업의 인가내용 변경이 있을 경우 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 한다.)

○괴산 디지로그 유기농예술원은 신규마을사업의 대표적인 성공 케이스다. 충북 괴산군 소수면 소암리 일대에 기존의 재래식 농작물 생산 방식에서 탈피, 과감히 선진농법을 도입해 농업 혁신을 이뤘다. 아울러 도시 곳곳에 로컬푸드 매장과 연계해 유통의 혁신도 꾀했다. 이처럼 일자리 창출과 고부가가치를 올리는 사업계획으로 조합원 80가구를 단 2개월 만에 모집 완료하고, 정부귀농귀촌 지원금 30억원을 보조받아 금년에 착공될 예정이다

정책 금융 건축비 지원과 보조

○ 한옥마을사업(전남)

기반시설+건축비 =전원마을사업 준용

한옥건축지원 기준연3%

(전국평균 한옥건축비 지원2천만원~5천만원 / 보조4천만원~9천만원)

○ 전국

- 귀농귀촌 건축비 5천만원 지원 연3%창업.토지구입2억원한도내(3주이상100시간귀농귀촌교육 이수필수)

-빈집수리비 가구당5백만원

귀농귀촌시 농어촌주택과 고향주택1가구2주택 세제 혜택

귀농귀촌후 3년 이내 농지 취득 시 취득세 50% 감면 농어촌 지역 대지 660m²(200평), 주택150m²(45평) 이하 주택 구입후 3년 이상 보유한 후 도시의 일반 주택 양도 시 양도소득세 비과세 혜택 제공

농어촌주택

농어촌 주택에 대한 일반 주택 양도소득세 비과세(조세특례제한법 제99조의 4)

농어촌 주택이란 2003.8.1~2014.12.31에 취득한 것으로다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

읍·면 지역에 소재(경기도 연천군, 인천시 옹진군 등 일정 지역에 소재하는 주택은 포함되나

그 외 광역시에 소속된 군 지역 및 포함되나, 수도권지역에 소재하는 주택은 제외

읍·면 지역은 도시지역, 토지거래허가지역, 투기지역, 관광단지에 해당하지 않음

고향주택

고향주택에 대한 일반 주택 양도소득세 비과세

고향 주택이란 2009.1.1~2014.12.31까지의 기간 중에 취득 한것으로 다음의 요건을 모두 갖춘 주택 가족관계기록부 등에 10년 이상 등재된 등록기준지로 10년이상 거주한 사실이 있는 시 지역 수도권 이외의 다음 지역(인구 20만 명 이하의 시 지역)제천, 계룡, 공주, 논산, 보령, 서산, 동해, 삼척, 속초, 태백, 김제, 남원, 정읍, 광양, 나주, 김천, 문경, 상주, 안동, 영주, 영천, 밀양,사천, 진해, 통영 1세대가 취득한 고향주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍, 면 또는 인접한 읍, 면, 시에 소재하지 않아야 한다

정부의 각종지원정책에도 불구하고 일부시골마을은 아직도 외지인들에 대한 경계와 배타적인 사회문화와 관습이 남아있는 곳이 있다. 도시민들이 지역문화와 정서에 적응하지 못해 견디지 못해 떠나는 경우도 적지않고 또한 귀농귀촌인은 대부분 50대이후가 많아 특히 정착지주변에 방재,의료에도 신경써야한다.

생활거주지가 너무 외떨어져 있으면 면소재지도 의료‧보건‧복지‧문화의 기능은 읍소재지에서도 만나기 힘들다. 귀농‧귀촌인이 증가하고 있지만 생활에 필요한 편익.교통,의료시설의 부족으로 도시생활에 비해 농촌생활은 불편이 많기 때문에 단독형이 자신이 없다면 도시민들로 구성되는 주택조합으로 가는 방법이 편할수 있는것이다.

귀농귀촌도 주거와 휴양 그리고 생산단지를 갖춘 계획된 복합타운으로 주택조합 및 농업법인 구성이중요하며 기업구도로 공동운영, 관리하여 유통에 필요한 수량과 시설의 집성촌을 형성하여 조성된 협동마을 즉 복합 귀농귀촌타운의 조합주택이 은퇴자의 도시경제 활동경험을 귀농.귀촌후 지역경제활동으로 수익형 전원생활이 될수 있을 것이다.

글 대정하우징 박철민

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