2009 펜션이 뜬다

[전원주택시공회사 뉴하우징 입니다]

펜션이 뜬다  

길어진 주말 도심탈출, 우리는 펜션으로 간다

'이제는 펜션과 전원주택이다.' 내년 7월 본격적인 '주5일 근무시대' 개막을 앞두고 전원주택과 펜션 등 레저형 부동산시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 지 난달 주5일 근무제 도입 일정을 담고 있는 근로기준법 개정안이 국회를 통과하 자 수도권은 물론이고 강원도 제주도 등지에도 펜션이나 전원주택을 지을 땅을 찾는 발길이 이어지고 있다.

달라질 주말 여가생활을 겨냥한 부동산시장에 변화 바람이 불고 있는 셈이다.

2박3일 주말 가족나들이를 하려면 1년에 2~3차례 주말에 공휴일이 겹쳐야 가능 했지만 제도가 바뀌면 주말마다 짧은 휴가같은 가족나들이를 즐길 수 있게 된 다. 그만큼 펜션 등 레저형 부동산에 대한 수요가 급증하게 된다.

◇펜션ㆍ전원주택 건축붐＝이미 지난해부터 격주 토요 휴무제를 시행하는 기업 이 늘어나면서 강원도나 제주도 등에는 펜션 건축붐이 일고 있다.

최근 펜션이 많이 들어선 강원도 평창군은 2000년 10여 개에 불과했던 펜션이 2001년 100개를 넘어섰고 2002년에는 500개로 늘어 올해 말이면 1000개를 돌파 할 것이라는 관측도 나오고 있다.

주5일 근무제가 내년 7월부터 단계적으로 시행되면 여가주택수요가 급증할 것 이라는 기대감 때문에 펜션을 짓는 사람이 크게 늘고 있다. 최근 이용객이 늘 면서 수익성이 좋아진 것도 펜션 건축붐을 일으키고 있는 한 요인으로 꼽힌다. 올해 7~8월 성수기에 펜션 객실 가동률은 85~90%로 지난해보다 15%포인트 이상 증가했다.

서울 인근 수도권에는 전원주택을 찾는 사람도 부쩍 늘고 있다.

과거 주말용 별장으로 인식된 탓에 몇몇 부유층만 전원주택을 지을 수 있었지 만 격주휴무제 도입 후 늘어난 주말여가를 즐기기 위해 아예 도심아파트에서 탈출해 생활터전을 전원주택으로 옮기는 사례도 속속 나오고 있다.

◇저금리ㆍ주택안정대책도 호재＝최근 정부가 강력한 주택시장안정대책을 발표 하자 이를 피해 펜션이나 전원주택으로 눈을 돌리는 사례도 늘고 있다.

구태여 분양권 전매가 금지된 아파트에 투자해 돈이 묶이는 것보다 강원도와 서해안 펜션용지나 수도권 전원주택지에 투자해 노후에 대비하면서 땅값 상승 차익도 노려보겠다는 것.

한 부동산 전문가는 "지금까지 아파트가 최고 부동산 투자대상이었지만 시장환 경 변화와 주택시장 안정대책 때문에 투자중심이 땅으로 옮겨갈 가능성이 있다 "며 "특히 주5일 근무제와 맞물려 전원주택이나 펜션을 건축할 수 있는 땅에 관심을 둘 만하다"고 말했다.

얼마 전 회사에서 퇴직한 김중세 씨(52)는 펜션을 지을 땅을 구하러 강원도 홍 천과 제주도 등 여러 곳을 둘러봤다.

김씨는 "주말이 늘어나고 저금리시대가 지속된다면 펜션만한 안정적인 노후대 책도 없을 것"이라고 말했다.

◇목좋은 곳 땅값도 들썩＝지난해 펜션용지를 보려고 강원도를 둘러봤던 권의 중 씨(가명ㆍ65)는 얼마 전 땅을 사야겠다는 마음을 먹고 다시 찾았다가 갑절 로 뛴 땅값에 입을 다물지 못했다.

권씨는 "펜션붐이 이만큼 일줄은 예상치 못했고 땅투자는 위험하다고 주변에서 만류하는 바람에 투자를 미뤘다가 손해를 봤다"며 "좀 늦은 감이 있지만 그래 도 계약을 했다"고 말했다.

강원도 서해안 제주도 등지에 목좋은 땅은 지난해부터 땅값이 50% 이상 오른 곳이 많다.

일부 지역은 고평가됐다는 지적까지 나올 만큼 최근 들어 땅값이 단기간에 급등했다.

[팬션투자] 초보? …'프랜차이즈 펜션' 어때요

펜션이라는 말 자체가 운영자는 물론 이용객들에게도 친숙하게 다가왔다.

하지만 지난 여름까지 손익계산서를 따져봤을 때 크게 재미를 보지 못한 펜션 운영자가 많다. 주말은 항상 만원이었어도 평일 내방객이 적어 생각보다 투자 비용을 거둬들이지 못한 곳이 상당수이기 때문이다.

그러나 전문가들은 지금부터 또 다른 시장이 열릴 것으로 판단한다. 도입 2년 을 넘어서면서 널리 퍼진 바탕 위에 이 사업의 희망인 주5일 근무제가 마침내 도입됐다는 이유에서다.

따라서 대다수 투자컨설턴트들은 이번 가을을 제대로 준비한다면 올 겨울에는 꽤 짭짤한 임대수익을 올릴 수도 있을 것으로 보고 있다. 자신에게 맞는 펜션 상품을 골라 독자적으로 경쟁력을 키울 각오만 돼 있다면 아직까지도 늦지 않 았다는 이야기다.

현재 국내에 소개된 펜션 사업방식은 크게 프랜차이즈 형태, 단지형 펜션, 전 원주택을 매입한 후 리모델링으로 펜션업을 하는 형태 등 세 가지가 있다.

이 가운데 개인이 운영할 만한 사업방식으로는 마케팅에 드는 노력을 더는 프 랜차이즈형과 어느 정도 마을이 형성된 전원주택을 리모델링하는 방법 등 두 가지다. 물론 두 가지 사업방식은 나름대로 장ㆍ단점이 있다. 어떤 방식이든 장점을 살리는 길은 내실을 키우는 것.

이정찬 휴펜션(www.huepension.com) 사장은 "순전히 펜션의 경쟁력만으로 살아 남으려면 무리하게 용지선정부터 건축까지 손대지 말고 다양한 펜션상품을 골 라보라"고 권했다. 집 짓는 것에 힘을 다 빼앗기지 말고 다양한 콘텐츠를 채우 는 데 충실하라는 이야기다.

■프랜차이즈 펜션

본사에서 가맹점을 관리해주는 방식이다. 땅 매입부터 설계 시공 운영에 이르 기까지 노하우를 제공해주기 때문에 펜션에 관한 전문지식이 없는 초보투자자 에게 적당하다.

프랜차이즈형 펜션의 강점은 본사와 협의해 확실한 테마를 만들 때 비로소 발 현된다. 이학순 렛츠고펜션(www.pensionok.com) 사장은 "테마를 만들어 고객 사이에 입소문이 나면 경기에 관계없이 꾸준한 예약률을 유지할 수 있다"고 말 했다.

예를 들면 휴펜션의 강원도 봉평 가맹점인 '별빛 사냥' 펜션의 경우 주말 유기 농장 테마로 인기가 높다. 운영자가 유기농 작목반원이라는 점을 자연스럽게 이용한 것.

펜션을 방문하는 가족단위 여행객들에게 직접 유기농 농사체험과 무공해 채소 를 맛볼 수 있는 기회를 제공하고, 돌아갈 때 유기농 채소 제품을 선물해 넉넉 한 시골 인심을 느낄 수 있도록 하고 있다.

렛츠고펜션의 강원도 평창 가맹점인 '달과 물안개'는 패러글라이딩 마니아들의 아지트다. 이곳에서 차로 30~40분 거리에 있는 평창 패러글라이딩 활공장에선 주말마다 패러글라이딩 동호회원들이 모여 '그들만의 비행'을 한다. 펜션 운영 자는 패러글라이딩 초보자를 위한 기본교육을 무료로 실시해준다.

경기도 가평의 '오페라하우스'는 호반레포츠로 특화한 경우다. 풍광 좋은 청평 호수에서 모터보트와 번지점프를 즐기려는 사람들이 주로 이용한다.

■전원주택 리모델링은 손쉬운 진출이 강점

기존 전원주택을 펜션으로 활용하는 것은 사업 진출이 쉽다는 장점이 있다. 애 초 펜션용이 아니었으나 제발로 찾아오는 손님들 때문에 용도를 바꿨다가 수익 을 올리면서 지난해 말부터 퍼지기 시작했다.

강원도 영월 법흥계곡에 있는 '숲속의 아침'은 법흥계곡을 찾는 행락객들이 묵 어가기를 요청하면서 펜션으로 용도를 바꿨다.

주인인 김성태 씨는 단층짜리 살림집을 지난해 말 2층으로 증축하면서 펜션사 업을 본격화했다.

사람들이 많이 찾는 계곡 주변 전원주택만 변신하는 것이 아니다.

조경만 아름답고 아늑하다면 얼마든지 펜션으로 바꾸기 쉽다. 실제로 전원생활 자 중에는 지나가던 사람들이 집 구경을 하겠다고 들르는 경우가 많았다.

물론 전원주택을 펜션으로 바꾸려면 준비가 필요하다. 우선 사생활 침해를 받 지 않기 위해 동선도 달리 처리해야 하고 화장실과 주방도 별도로 설치해야 한 다. 단층 주택은 용도를 바꾸기가 쉽지 않다. 증축을 하든지 여유공간에 펜션 용 별채를 짓는 것이 좋다.

2층 주택은 2층을 펜션용도로 리모델링하면 되기 때문에 상대적으로 쉬운 편이다.

주5일근무로 인기끌 펜션 투자하려면…본인이 직접 현장답사를

주5일 근무제 시대를 맞아 펜션 수요가 더욱 늘어날 것으로 예상된다.

펜션시장도 확장돼 수익을 목적으로 펜션 운영에 직접 뛰어드는 부동산 투자자 도 증가할 것으로 보인다. 하지만 펜션 분야는 다른 부동산 투자보다 사업계획 을 세우기가 까다로운 편이다.

펜션업을 위해서는 먼저 용지를 선정한 후 사업 타당성 분석-설계ㆍ인허가-건 축ㆍ조경-오픈ㆍ홍보-영업 관리 순으로 계획을 잡으면 된다. 이에 따른 세부 점검사항을 알아본다.

■ 펜션창업 기본 절차

펜션용지로는 전국 유명 관광지 주변이 첫째로 꼽힐 수 있다. 하지만 유명 관 광지 주변은 이미 땅값이 높은 데다 숙박시설도 대거 들어서 있어 신규 창업을 하기에는 어려움이 많다. 꼭 유명 관광지가 아니더라도 자연경관이 뛰어난 산 계곡 바다 호수 등과 접해 있으면 최상 입지라고 할 수 있다. 스키장 온천 문 화유적지 등과 관련해 하나의 테마 펜션도 고려해볼 만하다.

사업 타당성 분석은 먼저 펜션 주요 고객이 내놓을 수 있는 투자금 한도를 검 토한 후 이들이 다른 어떤 부동산을 보유하고 있는지도 종합적으로 분석한다.

용지가 선정되면 펜션전문 설계사에게 건물설계와 단지 전체 조경설계를 의뢰 한다. 구체적인 설계계획이 나오면 농지전용허가(또는 산림형질변경허가) 신청 해야 하는데 대개 45일 정도 걸린다.

펜션 건물을 짓는 자재로는 목재나 황토, 금속 소재 등 다양하며 한 가지만 취 급하는 업체가 전문성이 높다. 조경도 전문업체가 담당해 테마에 맞는 조경을 조성한다.

건물이 준공되면 침대 TV 냉장고 등 각종 가구를 비치한다. 가구 비치에 앞서 펜션 운영방식에 대한 기본적인 교육을 통해 손님접대나 영업에 대한 기초 지 식을 쌓도록 한다.

최근에는 인터넷을 통한 온라인 예약시스템이 널리 이용되고 있다. 펜션 예약 정보를 전문으로 취급하는 온라인 업체에 가맹점으로 가입하면 수익금 일부를 회비로 내고 고객 유치에 필요한 정보를 보다 쉽게 얻을 수 있다.

마지막으로 고객이 원하는 것이 무엇인지 항상 새로운 서비스를 개발하는 자세 가 필요하며 여러 경험자에게 다양한 조언을 받아보는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.

■ 충분히 시장 조사해야

펜션 운영으로 수익률을 최대한 끌어내기 위해서는 사전에 충분한 시장 조사를 해야 한다.

먼저 펜션 용도를 결정한다. 가족형 펜션이라면 자녀와 어른을 모두 고려해 펜 션 모양과 용도를 결정한다. 직장과 교육문제 등 주생활권이 도심에 있다면 교 통과 생활편의시설이 잘 갖춰진 곳을 찾아야 한다. 실버층이 한적한 곳에서 이 웃과 어울려 텃밭을 가꾸며 살고자 한다면 자연경관이 좋은 아담한 마을을 찾 아야 한다.

다음으로 펜션 유형을 정한다.

단지형과 개별주택, 기존 전원주택 매입 가운데 한 가지를 결정한다. 단지형은 단지 특성과 업체를 고려해 선정한다. 개별주택형은 시공업체에 의뢰할 것인지 건축주 스스로 할 것인지를 결정한 뒤 신축 혹은 농가주택 리모델링 등 건축방 법까지 결정한다.

펜션을 짓기 위해서는 되도록이면 많은 정보가 필요하다. 인터넷 잡지 신문 TV 등을 이용해 지역 내 부동산 가격이나 거래동향, 펜션 유행 흐름을 알 수 있다 .

현장답사는 본인이 직접 다니되 한 지역을 두 번씩 다닌다는 생각을 갖는 것이 좋다. 답사중에는 카메라를 들고 답사한 지대를 촬영해 둬야 시간이 지나 모아 둔 정보와 매물을 비교하며 최종 결정을 할 때 큰 도움을 준다. 1차 답사는 선 정한 지역 중 한 곳을 찾아가 부동산 중개업체에 지역 전원주택지 시세와 동향 등을 듣고 지도에 주요 지역들을 표시한다. 2차 답사 때는 세부지도를 들고 염 두에 둔 마을을 찾아 한계농지나 준농림지, 농가주택 등 매물이 있는지 부동산 업체 등을 통해 알아보고 마을주민도 만나본다.

■ 시공사는 공신력이 우선

시공사는 무엇보다 공신력이 있는 업체를 선정해야 한다.

펜션은 가전제품처럼 유행이 지나면 바꾸거나 새로 구입할 수 있는 물건이 아 니어서 일단 시공 후에는 마음에 들지 않아도 되돌리기가 어렵다.

시공중에는 날씨나 자재가격 인상 등 변수가 많으며 시공 후에 문제가 발생할 수도 있다. 따라서 사전관리와 사후관리에 책임감 있는 업체를 선정하는 것이 중요하며 가능한 한 펜션 분야에 경험이 많은 업체를 선정하도록 한다.

[펜션용지 교통여건 최우선 고려] 도심서 1~2시간 거리가 '딱'

펜션단지 용지를 물색할 때 가장 중요한 점은 무엇보다 교통여건이다.

주5일 근무제가 본격 도입되고 근교 나들이객이 늘어나면 주말 도로교통 이용 자도 늘어나기 때문이다. 편안한 주말을 보내려던 계획이 교통혼잡으로 차질을 빚으면 펜션 이용객은 뚝 끊기게 마련이다.

거리상으로는 서울 도심에서 1~2시간대가 적당하다. 기존에는 1시간대 거리에 펜션단지가 대부분 위치했지만 앞으로는 2시간대까지 펜션시장이 확대될 가능 성이 높다. 그 동안 서울을 중심으로 양평 용인 남양주 등 수도권과 강원도 평 창 등지가 펜션단지로 각광받았다. 이제는 강원도와 서해안, 충청권 등지도 펜 션용지로 관심을 끌고 있다.

단지에 인접한 주변교통도 편리해야 한다. 펜션 이용객은 대부분 자가 운전자 다. 비포장도로나 좁은 산길은 운전하기에 위험하다. 고속도로나 국도에서 쉽 게 연결되며 펜션 진입도로도 폭 4m 이상인 곳이 좋다. 만일 펜션단지 조성 초 기에 도로가 확보되지 않으면 토지 주인에게 도로사용승낙서를 받아야 한다.

교통여건을 확인한 후에는 일반주택으로 살기에 적합한 땅인지 살펴본다.

즉 남향에 시야가 트인 땅이 주택을 짓기 좋다. 해가 잘 들고 멀리까지 바라볼 수 있어야 자연 휴양지에 온 듯한 느낌을 받을 수 있다. 또 주차할 수 있는 충 분한 마당공간을 갖추고 있어야 한다. 마당은 주차공간 외에도 어린이를 동반 한 가족이 뛰놀 수 있는 용도로도 활용된다.

인근 마을에서 너무 멀거나 가깝지 않은 곳이 펜션 자리로 안성맞춤이다. 너무 가까우면 마을 주민에게 피해를 줄 수 있으며 너무 멀면 위급한 일이 생겼을 때 도움받기가 어렵다. 주변에 공장이나 축사 등 악취가 풍기는 시설물이 있으 면 펜션용지로 적합하지 않다.

마지막으로 사업성이 좋은 곳을 선택한다. 사업성을 양호한 곳이란 건축 인허 가가 쉽고 향락객이 몰리는 곳을 말한다.

강변이나 스키장 해변 휴양림 등 관광지나 명소 주변이 일정한 내방객을 맞이 할 수 있어 좋다. 비수기와 성수기 수익에 차이가 심하면 안정된 펜션 사업을 운영하기 힘들다. 또 사업 초기 토지를 매입하고 건축 비용을 줄이려면 인허가 에 문제가 없는 땅인지 사전에 검토하고 토지 매입에 착수하도록 한다.

펜션ㆍ전원주택 운영ㆍ시설따라 종류도 다양해

펜션이나 전원주택도 입지나 형태, 운영방식, 재질에 따라 다양한 종류가 있다 .

특히 자신의 생활을 위해 필요한 공간을 꾸미면 되는 전원주택과는 달리 펜션 은 손님이 찾아줘야 하기 때문에 그 지역 특성에 맞으면서도 차별된 서비스나 시설이 필요하다.

펜션의 경우 개인적으로 땅을 사서 짓는 단독형도 있지만 프랜차이즈 펜션, 단 지형 펜션 등도 인기를 끈다. 프랜차이즈 펜션은 본사에서 가맹점을 관리해주 는 방식으로 땅 매입에서부터 설계ㆍ시공ㆍ운영까지 노하우를 제공해준다.

단지형 펜션은 적게는 10여 동, 많게는 100개가 넘는 펜션이 한 단지를 이루는 것이다. 펜션단지에서 필지를 분양받아 직접 시공하거나 분양업체가 시공까지 해주는 방식이다.

전원주택은 주로 공법에 따라 나뉜다. 목조주택, 조립식스틸하우스, 통나무주 택, 황토주택 등 여러 가지가 있다. 최근 들어서는 단지형으로 조성되는 전원 주택 분양이 많다. 토지공사에서 동호인 토지로 공급하는 단독주택지를 사서 여러 명이 개발하는 경우도 있다.

펜션이나 전원주택을 지을 때는 먼저 도로 여부와 상하수도ㆍ전기ㆍ전화 등 기 반시설 설치 여부를 확인할 필요가 있다.

도로가 없는 땅은 건축허가를 받기 까다로울 뿐만 아니라 나중에 펜션을 지은 후에도 불편해 운영하기 어려울 수 있다.

거주 힘들면 단지형펜션 유리

올 들어 단지형 펜션이 투자자들의 주목을 받고 있다.

일반적으로 펜션은 개인이 전원에서 생활하며 휴양객을 받아 수입을 올리는 형 태다.

그러나 여러 사정으로 직접 거주가 불가능한 경우에도 투자할 수 있다는 장점 때문에 단지형 펜션이 관심 대상으로 떠올랐다.

분양을 받은 뒤 위탁관리를 맡겨 임대수익도 올릴 수 있고 본인이 이용할 수도 있다.

회사원인 김 모씨(42)는 강원도 평창에 있는 단지형 펜션을 분양받아 짭짤한 수입을 올리고 있다. 김씨는 2001년 8월 1억원을 투자해 대지면적 250평에 23 평짜리 방이 두 개 있는 펜션을 분양받았다.

2001년 12월부터 운영에 들어간 펜션의 임대수입은 월 평균 100만원 수준이다. 연 수익률이 12~13%에 이른다.

맞벌이를 하는 김씨 부부는 펜션을 직접 관리하기 어려워 위탁관리업체에 맡기 고 있다.

자신들도 한 달에 두세 번은 펜션을 이용한다.

보통 개별형 펜션은 기존 리조트 등 대형 휴양시설에 기생하는 형태지만 단지 형 펜션은 단지 내에 다양한 부대시설을 설치한 것이 특징이다.

단지형 펜션은 전문업체가 시공과 임대를 모두 책임지기 때문에 투자자들은 관 리에 신경쓸 필요가 없다는 게 장점이다.

다만 수익을 임대관리자와 나누기 때문에 수익률은 개별 펜션에 비해 떨어진다 .

좋은 분양단지를 고르면 1억원 안팎을 투자해 월 평균 100만원 이상 수입을 올 릴 수 있다. 그만큼 분양업체를 잘 골라야 한다.

투자에서 가장 중요한 점은 물론 수익률이다. 그러나 수익률을 너무 높게 제시 하는 경우는 한 번쯤 의심할 필요가 있다.

펜션전문가들은 투자수익률은 입지가 뛰어나야 연 10% 이상을 넘길 수 있다고 조언한다.

분양업체가 객관적인 자료를 근거로 수익률을 제시하는지 꼼꼼히 따져보아야 하며 투자자가 직접 현장을 방문해 입지와 관광객 수요 등을 알아보는 것도 필 수다.

또 전문가들의 조언도 참고해야 한다. 단지형 펜션은 리조트, 스키장, 휴양림 등 사람들이 많이 찾는 지역이 가까워야 가동률이 높다는 것을 염두에 둬야 한 다.

올 여름 휴가철에도 계곡이 많은 평창이나 바다가 가까운 안면도 제주 등이 인 기를 끌었다. 겨울에는 당연히 스키장이 가까운 펜션의 가동률이 높다.

단지형펜션 서비스 경쟁

단지형 펜션 중 특색 있는 서비스와 이용시설로 투자자와 이용자들의 관심을 끌고 있는 이색 펜션이 늘고 있다.

분양업체가 늘고 경쟁이 심화되면서 차별화에 역점을 두는 업체가 많아지고 있 기 때문이다.

이들 단지형 펜션업체가 내세우는 서비스는 무척 다양하다.

항공 예약은 물론 골프 부킹, 주말 무료 농장 제공, 펜션 내 애견하우스, 테마 박물관, 수목원, 카페촌 등을 설치해 차별화에 나서고 있는 것이다.

제주도 서귀포시 영남동과 남제주군 남원읍 일대에서 아르도펜션(www.ardo.co. kr) 40개동을 분양중인 브오카티코리아는 골프 예약을 대행한다.

제주도 북제주군 조천읍에서 황토마을(www.hwangtomaeul.com)을 분양하는 신세계건설은 동마다 온돌식 찜질방과 황토 욕실 등을 설치했 다.

이 밖에 강원도 평창군 도암면에 쌍용 하이디마을을 분양하고 있는 에이스원은 애견과 가족을 위한 펜션타운을 건립하고 있다. 펜션 내 애견하우스 설치는 물 론 애견 카페, 애견 산책로, 개 썰매코스 등을 펜션단지 내에 설치해 애견 가 족을 배려했다.

[내년부터 달라지는 펜션관련법] 관광시설 간주 안전검사 받아야

관광수요가 늘어나면서 펜션을 둘러싼 법적 환경도 달라지고 있다.

올해부터는 도시민도 주말농장 체험을 위한 농지 매입이 가능하다. 내년부터는 일정 규모 이하 농촌주택 취득시 양도세 면제 혜택도 추진하고 있다. 또 멀지 않아 펜션업이 관광사업에 편입돼 안전검사를 정기적으로 받아야 할 것으로 보 인다.

펜션 창업을 준비하고 있는 투자자는 이런 기본적인 법률적 내용을 꼭 알고 시 작해야 실수를 줄일 수 있다.

그 동안 펜션은 일반 민박과 구별하기 힘들어 뚜렷한 법적용을 받지 않았다.

하지만 내년부터 '관광진흥법 시행령'이 시행되면 관광시설로 간주된다. 이 법 에 따르면 내년부터 일정 규모 이상인 펜션단지는 관광사업에 편입하도록 규정 하고 있다. 관광법 규제를 받을 때는 관련 시설이나 가구에 대해 공공기관이 안정성 검사를 실시한다. 따라서 펜션 이용객들은 현재보다 위생이나 화재예방 등 측면에서 좀더 나온 서비스를 받을 수 있다.

펜션업으로 지정된 후 정기적으로 실시하는 안정성 검사에서 기준에 미치지 못 할 때는 시ㆍ도지사가 지정취소를 할 수 있다.

정부는 농어촌에 대한 도시민 투자를 유치하기 위해 농지법령을 개정한 상태다 . 이에 따라 주말 영농체험을 위한 도시민 농지 매입이 가능하며 농촌주택 취 득시 양도세 면제와 지방세 중과 배제 등도 추진하고 있다.

개정된 농지법령 세부내용을 보면 우선 도시인이 1000㎡(300평) 이하 농지를 소유해 주말 영농을 체험할 수 있도록 했다. 또 임대도 가능하도록 했다. 주5 일 근무제 확산에 따라 내년부터 농지거래가 더욱 활발해질 것으로 예상된다.

기존 농지법은 농지를 원칙적으로 '경자유전원칙'에 따라 농사를 짓는 농업인 과 농업인이 되고자 하는 자, 농업법인만 소유할 수 있도록 해 도시민의 농지 소유를 제한했다.

또 농업인의 질병 징집 선거 등과 공직취임 또는 60세 이상 고령 농업인 은퇴 등 불가피할 때만 임대를 허용했으며 주말농장 목적으로는 임대할 수 없었다. 따라서 도시인이 농사체험을 위해서는 주말농장에 회원으로 가입해 5~10평 등 소규모 농지를 경작하는 데 그쳤다.

하지만 올해부터 도시민의 주말 여가활용을 돕고 농촌경제 활력을 높이며 소규 모 농지거래 활성화를 위해 비농업인에게 주말 영농체험을 목적으로 한 소규모 농지소유를 허용했다. 따라서 1000㎡ 미만 등 제한된 범위에서 도시인도 농지 소유를 허용했는데 큰 골격에서 경자유전원칙은 유지되는 셈이다. 임대도 허용 해 농지 소유자가 주말농장을 직접 운영하며 회원에게 임대하거나 소유농지를 주말농장사업을 하는 자에게 임대하는 것도 모두 허용된다. 단 개인이 1000㎡ 이상 경작시 농업인에 해당되므로 개인별 임대차 한도는 1000㎡ 미만으로 제한 된다.

[양평ㆍ연천등 토지거래허가구역서 제외] 전원주택용지로 유망할듯

주5일 근무제 본격 시행을 앞두고 전원주택이 인기를 더해가고 있다.

지난 3월 한 전원주택 전문업체가 실시한 설문조사에서 응답자 2만6000여 명 가운데 60% 이상이 주5일 근무제가 실시되면 3년 안에 전원주택으로 옮기겠다 고 답했다. 소득수준 향상, 교통여건 개선 등에 주5일 근무제라는 호재가 더해 지면서 전원주택 수요가 급속하게 늘어날 것이라는 점을 점쳐볼 수 있는 대목 이다.

정부가 내놓은 9ㆍ5 부동산 대책으로 아파트 투자가 어려워지면서 전원주택과 펜션을 찾는 수요자가 늘어나고 있다. 지난 13일부터 경기도 양평 연천 등이 토지거래허가구역에서 제외된 것도 전원주택 시장을 달구는 데 일조할 것으로 보인다.

그러나 이 같은 열기를 틈타 무턱대고 전원주택에 달려 들었다가는 낭패를 볼 수 있다. 여러 가지 검증해야 할 사항과 절차, 허점 등이 도사리고 있기 때문 이다.

우현수 전원아이엔지 사장은 "주5일 근무제 도입으로 전원주택 수요가 늘어날 수밖에 없다"며 "그러나 전원주택지를 분양받거나 매입할 때는 주변 여건과 인 허가 상황, 교통여건 등을 면밀하게 살펴야 한다"고 조언했다.

■ 토지거래허가 해제구역 관심 높을 듯

지난해부터 토지거래허가구역으로 묶여 저평가됐던 경기도 연천 양평 옹진군과 동두천시 일부 지역이 13일부터 토지거래허가구역에서 제외됐다. 이에 따라 주 거지역에서 180㎡ 이상 토지거래가 있을 때는 지방자치단체에서 허가를 얻어야 하는 등의 절차가 없어졌다.

단지형 전원주택 개발이 이미 상당 부분 이뤄진 양평군은 이번 조치로 토지거 래가 쉬워진 만큼 투자자 눈길을 다시 끌 수 있을 것이라고 전문가들은 입을 모은다.

그러나 토지거래허가구역에서 해제됐다고 정부의 투기 감시망에서 완전히 벗어 난 것은 아니다. 정부는 이들 지역을 여전히 토지거래 동향 감시구역으로 묶어 투기 움직임이 감지되면 즉시 허가구역이나 투기지역으로 다시 지정할 계획이 다.

■ 땅 구입이 가장 중요

전원주택지에 투자할 때는 개별적으로 토지를 매입해 직접 인허가를 받아 지을 것인지 아니면 개발업자들이 각종 인허가를 대행해주는 단지형을 매입해 지을 것인지 목적을 명확히 할 필요가 있다. 그러나 어느 때라도 업체나 중개업소 말만 믿고 현장답사를 빼먹어서는 안된다.

현장답사에서는 우선 도로사정을 면밀하게 살핀다. 지도에 현재 도로뿐만 아니 라 확장하고 있거나 확장을 예고하는 표지판 등을 참고해 앞으로 뚫릴 길도 살 펴볼 필요가 있다.

특히 서울 출퇴근을 염두에 두었을 때는 고속도로나 4차선 이상 국도 등 주요 간선도로를 통한 주행시간을 기준으로 거리를 판단해야 한다.

인허가 문제도 꼼꼼히 챙겨야 한다. 건축을 할 수 있는 대지로 전환된 것이 아 니라면 개인적인 구매뿐만 아니라 업체를 통해 분양을 받을 때도 상황에 따라 서는 인허가가 지연될 수 있음을 명심해야 한다.

따라서 지자체를 방문해 토지대장과 지적도 등을 확인하고 매입하려는 땅 용도 가 무엇이며 전원주택지로 조성되기 위해 어느 단계를 밟아야 하는지 확인할 필요가 있다.

특히 수도권에는 전원주택 개발과 건축이 많은 만큼 관련 규제도 많다는 점에 유의한다. 개별적으로 농지를 전용해 전원주택을 지으려면 현지 거주 요건과 일정 기준을 충족하는 하수처리시설 등을 갖추어야 건축허가가 가능한 곳도 있 다.

입지선택만큼 개발전략도 중요하다. 입지가 결정되면 개발이 가능한 토지인지 전문가나 관할 지자체에 먼저 문의해야 매입에 따른 손실을 줄일 수 있다. 개 발방향 또한 유경험자나 전문가에게 도움을 받는 것이 좋다. 잘못된 방향으로 개발된 땅을 다시 되돌리기에는 시간적ㆍ금전적 손실이 크다. 수익을 감안하고 조성하는 전원주택은 2~3년 후를 내다봐야 한다.

농촌주택 고쳐 임대수입 가능

친인척이 대부분 도시로 이주하면서 고향 마을에 허름한 농촌주택을 소유하고 있는 사람이 많다. 이런 건물은 관리하기도 힘들어 시간이 갈수록 낡아지고 보 기 흉해져 일부 소유자는 서둘러 매도하기도 한다. 그러나 이런 건물을 고향에 보유하고 있다면 구태여 매도를 서두를 필요는 없을 것 같다.

정부가 투기지역이 아닌 곳에서 소형 농가주택에 대해 양도소득세 면제ㆍ취득 세 감면 등 세제혜택을 추진하고 있기 때문에 앞으로 다양한 쓸모가 있을 것으 로 보인다.

배산임수 등 수려한 환경에 위치한 농가가 아니더라도 작은 텃밭을 갖춘 농가 를 개조하면 직접 거주하거나 주말 임대용으로 사용할 수 있다.

리모델링한 후 직접 거주하면 농가에 속한 텃밭을 가꾸며 여유로운 전원생활을 만끽할 수 있는 전원주택이 되는 셈이다.

최근에는 소형 농가주택에서 주말을 보내려는 알뜰 가족 나들이객이 늘어나고 있는 추세여서 때에 따라서는 임대수입을 기대할 수도 있다. 지역 특성에 맞게 '옛집' 운치를 느낄 수 있는 카페 식당 전통찻집 등으로 리모델링해 성공을 거 둔 사례도 많다.

농가를 리모델링하면 비용과 절차면에서 장점이 많다. 지목상 대지인 농가는 인허가가 간편해 비교적 쉽게 증ㆍ개축할 수 있다. 게다가 대부분 수도 전기 등 주거에 필요한 기반시설도 이미 갖추고 있기 때문에 비용도 상당히 절감할 수 있다.

그러나 농가주택은 쉽게 매매거래가 이뤄지지 않으므로 리모델링한 후 시세를 남기고 팔겠다는 재테크 전략은 위험요소가 많다.

[전원주택짓기] 표준설계도 쓰면 시간ㆍ비용 '뚝'

잔디가 깔린 넓은 정원의 전원주택에서 가족과 함께하는 가든파티.

어느 광고 카피처럼 10만평의 정원과 100만평의 하늘을 벗삼아 살 수 있는 곳.

회색빛 도심의 콘크리트 바다 속에서 삶이 황폐해지는 느낌을 받는 도시인이라면 누구나 한 번쯤은 꿈꿔 보는 삶이다.

주5일 근무제가 내년부터 실시되면서 전원주택에 관심을 갖는 사람이 늘고 있다.

답답한 도심을 벗어나 자연과 함께하면서 인생을 즐길 수 있으리란 기대 때문이다.

그러나 부푼 기대만을 갖고 전원주택을 마련하겠다고 나섰다간 낭패를 보기 십상이다. 모든 투자에서 공통적인 부분이지만 정확한 지식과 충분한 사전조사가 필요하다. 실제로 전원생활의 환상에 사로잡혀 덜컥 뛰어들었다가 마음 고생에 돈만 낭비하고 포기한 사람이 적지 않다.

■전원주택 생활에 먼저 익숙해져야■

전원주택 마련을 생각하는 사람이라면 먼저 전원생활에 익숙해져야 한다.

당연한 얘기지만 전원생활에도 단점이 적지 않다. 일단 도심에서는 쉽게 접할 수 있는 편의시설 이용이 절대적으로 불리하다. 또 자녀들의 교육여건 역시 도 심에 비해 열악하다. 바꿔 말해 전원으로 내려가면 도시생활의 모든 문제가 다 해결될 것이란 생각은 위험하다.

처음에는 평생 살 것처럼 전원주택을 마련한 사람들이 5년을 고비로 다시 도시 로 돌아오는 것도 전원생활에 대한 막연한 환상만으로 시작했기 때문이다.

이 때문에 전문가들은 여유를 갖고 차분히 전원생활에 적응하는 것이 중요하다 고 강조한다.

전세나 주말농장을 통해 전원생활을 시작해 보라는 말이다. 1~2년가량을 적응 기간으로 놓고 천천히 전원생활의 장단점을 직접 느껴본 후 차분하게 준비하면 실수를 줄일 수 있다.

■도시와는 사전 준비사항 달라■

뻔한 얘기지만 전원주택은 전원, 즉 시골에 짓는 집이다. 도시에서와는 집을 짓기 위한 사전 준비 내용이 다르다.

우선 땅을 골랐더라도 집을 지을 수 있는지, 진입도로는 만들 수 있는지 등을 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

전원주택을 지을 수 있는 땅이란 지목상 대지로 돼 있는 용지다. 대지가 아닌 임야ㆍ전ㆍ답인 경우에는 대지로 사용하기 위한 전용허가가 필요하다. 이 때문 에 임야ㆍ전ㆍ답은 대지에 비해 확실한 이점이 있을 때 투자하는 것이 좋다.

전문가들은 전용허가가 필요한 땅의 경우 인근 대지에 비해 40% 이상 저렴할 때만 투자가치가 있다고 말한다.

또 전ㆍ답 등 농지전용은 전용허가를 받은 후 1년 내에 집을 지어야 한다. 6개 월에 한 번씩 총 두 번 기한을 연장할 수 있다. 2년 안에 집을 지으면 되는 셈 이다. 그러나 2년이 지나면 농지로 환원된다. 2년 안에 집을 지을 경우에 전용 허가를 신청해야 한다.

집을 지을 수 있는 땅이라 하더라도 용지가 도시계획구역 안에 있으면 진입할 수 있는 최소 폭 4ｍ의 도로가 필요하다. 도시계획구역 외부일 때에는 최소 폭 3ｍ의 도로가 나 있어야 한다. 또 도시에서는 도로가 개인이 만든 사도(私道) 라고 하더라도 마음대로 막을 수 없지만 시골에서는 상황이 다르다.

기존의 도로가 있어 문제가 없을 것이란 생각으로는 큰코 다치기 쉽다. 도로가 실제로 자신이 사용할 수 있는 길인지 등을 잘 따져보고 진입로가 없다면 진입 로용 대지와 함께 주택용지를 계약하는 것이 좋다.

이 같은 제반 사항이 부담스럽다면 이미 지어진 주택을 분양받는 것을 검토해 볼 만하다.

■표준설계도 활용해 볼 만■

계약을 체결하고 집을 짓기로 결정했다면 집을 어떻게 지을지 결정해야 한다.

일반적으로 구조를 적절히 선택해서 안전하게만 지으면 될 것 같지만 건축에는 상당한 조건이 있다.

일례로 창은 방바닥 면적의 10분의 1 이상 돼야 하며 겨울 실내온도를 18도 이 상 유지할 수 있는 난방시스템을 갖춰야 한다.

이런 제약 사항은 설계 때부터 꼼꼼하게 챙겨야 한다. 전원주택 설계는 평당 1 2만~15만원 선이다. 그러나 직접 설계를 의뢰하기 부담스러운 사람이라면 표준 설계도를 고려해 볼 만하다. 시ㆍ군ㆍ구청이나 농업기반공사 등에 가면 표준설 계도를 구할 수 있다.

특별히 자신만의 취향을 강조하겠다는 사람이 아니면 표준설계도를 이용해 시 간과 비용을 줄일 수 있다.

구조에는 목조주택 황토주택 스틸주택 등이 많이 활용된다.

또 그린하우스21 드림사이트코리아 등 전원주택 사이트를 이용하면 더 구체적 인 사항을 확인할 수 있다.

통나무ㆍ황토ㆍ스틸…내게 맞는 스타일은?

전원주택을 어떻게 지어야 할지 구체적으로 확인하고 싶은 사람이라면 각종 전 람회에 가볼 만하다.

최근 들어서는 견본주택 여러 곳을 모아놓은 주택전람회도 열리고 있다.

업체로서는 입주자를 모집하기 위해 마련한 행사지만 수요자에게는 설명만으론 이해하기 어려운 부분을 확인해 볼 수 있는 기회다.

전원주택 특성상 실제 건물을 보기 위해서는 장거리를 이동해 개인이 직접 건 물형태나 공법 등을 확인하기에는 어려움이 적지 않다. 그러나 전람회는 한 자 리에서 여러 형태를 볼 수 있는 만큼 개별 주택을 찾아다녀야 하는 시간과 수 고를 덜 수 있다.

주택전람회에서는 다양한 형태로 지어진 실제 집을 보면서 자신이 원하는 전원 주택의 모습을 구체화해 볼 수 있다. 또 출품된 견본주택들이 다양한 공법으로 지어지는 만큼 각각 상황에 맞춰 최적의 시공법을 확인할 수 있다.

실제로 이달 말 경기도 남양주 평내택지개발지구에서 전원주택 전람회가 열린 다.

이번 전람회에는 국내 10개 전원주택 시공사가 참여해 다양한 공법의 전원주택 을 일반에 공개한다.

이번 전람회를 주최한 드림사이트코리아는 "이번에는 경량 목조주택, 조립식 목조주택, 스틸하우스, 조립식 스틸하우스, 통나무주택, 조적조 등 다양한 형 태가 출품되는 것이 장점"이라고 밝혔다.

사실상 현재 국내에서 시공되는 모든 공법을 확인해 볼 수 있다는 설명이다.

전원주택 지을땅 고를땐... 주변 혐오시설 없고 네모 반듯해야

부동산 시장을 주도해 왔던 강남 재개발 아파트시장이 서울시의 종 세분화가 결정돼 용적률이 200~250%로 하향 조정됐다.

그리고 9ㆍ5 재건축아파트 개발의 중소형 의무비율도 60%로 강화돼 허가받지 못한 지역의 재개발아파트는 하향조정 국면에 접어들었다.

또 주5일 근무제 시행 결정에 따라 토지에 투자하려는 수요자들의 관심이 높아 지고 있는 만큼 이번 조치는 토지 시장의 상승을 이끌어낼 것으로 예상된다.

그러나 토지 시장에도 가치에 따른 차별화가 예상된다.

첫째는 신도시 주변 전원주택지와 투자용 농지를 들 수 있다. 사실 강남 아파 트가 그림의 떡이 돼버려 강남 주변에서 맴돌던 3040 직장인들이 쾌적한 출퇴 근 주거지로 전원행을 망설인 사람이 많았으나 이제는 결심을 해야 할 적기라 고 보고 있기 때문이다.

특히 대체주거지로 선호하는 전원주택 지역이 용인시 수지읍, 기흥, 양지면 일 원과 광주시 오포면 퇴촌면 초월면, 이천시 신둔면 마장면 등에서 주5일 근무 제 영향으로 양평, 포천, 남양주 등으로 확산되고 있다.

3040세대는 지금까지 전원주택과 달리 집을 작게 지어 실속형으로 바꾸어 가고 있다. 이는 지금까지 전원주택을 지었던 정년퇴직자나 자유직업자들이 아니라 자금면에서 충분하지 못한 직장인들이 더 선호하기 때문이다.

둘째는 주말주택 겸 펜션 용지를 찾는 수요자도 꾸준히 늘어날 것이다. 산이나 강 등 유원지가 많은 지역으로 북한강 주변인 가평, 춘천의 유원지 주변과 남 한강 주변인 양평 여주 충주 등과 홍천 인제 평창 횡성 영월 원주 충주 괴산 등 강원 영서지방과 중부 내륙 지방을 들 수 있다.

서해안고속도로 주변인 서산 당진 태안과 이번 토지거래허가구역에서 해제된 옹진군도 새로운 투자처로 각광받을 전망이다.

이와 관련해 소규모 주말주택으로 15~20평 정도를 짓고 자녀들의 자연학습장으 로 이용할 토지에 대한 수요자가 많아질 것이다.

하지만 토지는 아파트나 상가와 달리 전원주택을 지어 살려고 하든, 묻어두기 식 투자든 일반인이 접근하기에 쉽지 않다. 가장 큰 이유는 토지 가격을 결정 하는 요인이 천차만별이어서 적정 가격을 가늠하기조차 어렵기 때문이다.

토지가격은 공법적인 요인과 자연적인 요인이 복합적으로 작용해 결정된다. 가 장 중요한 변수로 △네모지고 반듯하게 생겼는지 △주변에 혐오시설은 없는지 △지적도에 도로가 있는지 △주변 도시와의 접근성을 들 수 있다.

또 용도지역 구분도 토지의 운명과 팔자를 정해주는 중요한 요소다. 개발행위 허가와 관련 용도 구분상 관리지역(옛 준농림지)은 농림지역이나 자연환경보전 지역 등에 비해 '부자족(族)'에 속한다.

올해부터는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'로 전국토에 개발허가제가 시행 되고 있다. 법체계를 모르고 부동산에 투자하는 것은 위험천만한 일이다. 새 법 시행으로 그린벨트에 준한 제약을 받는 땅이 많아진 것에 유념해야 하기 때 문이다.

그래서 토지를 매입하기 전에 해당 시ㆍ군청 담당 부서에 건축할 수 있는 땅인 지를 반드시 확인해야 한다.