법원경매물건조회 방법(사이트)와 경매참가시 주의사항

[한병곤(네이버 블로그)]

법원부동산경매물건조회 방법(사이트)와 경매참가(입찰시) 주의사항

1. 부동산경매물건조회 사이트 안내

법원에서 이루어지는 경매물건이나 경매사건을 조회하려면 인터넷 대법원 법원경매정보 사이트(www.courtauction.go.kr)를 클릭하여 이용하시면 된다.

위 경매정보 사이트를 이용하는 방법은 사건번호를 이용하는 방법과 시,군,구와 읍면동까지만 클릭하여 관심 있는 동에 대한 검색을 할 수 있는 빠른물건검색을 이용하는 방법 등 두 가지인데 아래에서 항을 나누어 보도록 한다.

2. 사건번호를 이용하는 방법

우선 인터넷 통합검색에서 [대법원 법원경매정보]를 클릭하면 맨 위쪽에 경매공고 경매물건 매각통계 경매지식 이용안내 나의경매가 뜨는데, 그 중에서 두 번째 [경매물건]을 클릭한다.

[경매물건]을 클릭하면 왼쪽에 물건상세검색, 지도검색~경매사건검색이 뜨는데 그 중 맨 아래의 [경매사건검색]을 클릭한다.

[경매사건검색]을 클릭하면 법원 [서울중앙법원 ∨] 사건번호 [2015 ∨] 타경 [ ] [ 검색 ]이 뜨는데 ∨를 이용(∨를 클릭하면 전국 법원이 다 나온다)하여 법원과 연도를 선택한 후 타경 옆에 경매번호를 기입한 후 검색을 클릭하면 경매사건내역, 기일내역, 물건/송달내역이 모두 나온다.

사건내역에는 감정평가액, 배당요구종기일, 최근입찰결과(매각이나 매각허가결정), 경매취하여부, 채권자, 채무자, 임차인, 근저당권자, 가압류권자 압류권자 등의 이해관계인이 모두 나와 있고, 기일내역에는 진행한 매각기일과 유찰여부 낙찰여부, 대금지급기한, 매각대금 등이 나오므로 이를 적절히 이용하여 권리분석을 하시면 되겠다.

이를 다시 표로 정리하면 인터넷 통합검색에서 [대법원 법원경매정보]⇒[경매물건]⇒[경매사건검색]을 순서대로 클릭하여 법원과 사건번호를 선택하여 채워 넣으면 경매 상황이 모두 확인된다.

3. 빠른물건검색을 이용하는 방법

이는 지번이나 사건번호는 모르지만 어디어디에 있는 동에 대한 경매 물건 전체를 확인할 수 있는 방법으로 그와 같이 모든 경매 물건을 확인하면 다시 왼쪽에 사건번호가 나오므로 관심 있는 물건의 사건번호를 클릭하면 위의 1번과 같이 자세한 경매정보의 검색이 가능하다.

인터넷 통합검색에서 [대법원 법원경매정보]를 클릭하면 로그인 오른쪽에 [빠른물건검색]이 나오고, 거기에 나오는 부동산 ● 동산 ● [서울중앙지방법원 ∨] [시/도 ∨] [시/군/구 ∨] [동/도로명]에 원하는 시와 구와 동을 선택하면 원하는 동에 대한 모든 경매 정보가 나온다.

원하는 경매정보를 선택하여 왼쪽에 나오는 사건번호를 클릭하면 앞서 2항에서 본 사건번호로 경매정보를 상세하게 파악할 수 있게 된다.

4. 경매참가(입찰)시 주의사항

1)유치권 확인

유치권은 등기부에 기재가 되지 않고, 진정한 유치권에 대하여는 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자의 채권을 변제할 책임이 있어 유치권을 인수하는 손해를 안게 될 우려가 있으므로 유치권 신고가 있는지 여부를 면밀히 확인할 필요가 있다.

실무상 유치권 신고가 있으면 유찰이 되는 경우가 많고 한 번 유찰시마다 보통 20%씩 경매가가 내려가게 되는데, 만일 그 유치권이 허위라면 유찰로 인해 싼 값에 경매물건을 낙찰 받아 인도소송을 제기하여 유치권자를 쫓아낼 수 있으므로 유치권의 진위 여부를 잘 확인한다면 아주 많은 경매차익을 남길 수도 있다.

2)선순위 근저당권 대위변제 등으로 말소가능성 여부 확인

선순위의 (근)저당권이 있는 경우 그 저당권이 대위변제 등으로 말소되면 근저당권자보다 후순위 임차권이 경매로 소멸하지 않고 대항력이 발생하여 그 임차보증금을 떠안게 되는 손해를 입을 수 있으므로 선순위 저당권이 대위변제로 말소될 가능성이 있는지도 면밀히 살펴야 한다.

3)시가와 부동산 현황을 확인할 필요

감정평가를 참고하되, 감정평가가 실제 시세를 모두 정확하게 반영한다고는 할 수 없으므로 실제로 본인이 시세를 정확히 파악하고 부동산의 현황이 어떠한지도 정확히 확인하고 경매에 임하여 괜히 낙찰 받았다는 후회가 없도록 해야 할 것이다.

4)가장임차인(가짜임차인) 확인

경매를 하다보면 가장임차인(가짜임차인)이 권리신고를 하는 경우도 많은데(예컨대 한 아파트에 3가구가 임차하여 산다고 신고된 경우) 이러한 경우 가짜 임차인인지를 현장 답사를 통해 정확히 확인할 필요가 있고, 특히 채무자에 대한 채권자가 낙찰을 받는다면 가장임차인에 대해 적극적으로 배당에서 제외해달라는 신청(배당배제신청)을 하여 자신의 채권을 조금이라도 더 확보할 필요가 있다.

5)선순위 가등기, 가처분 등을 정확히 확인해야

경매신청권자보다 앞서는 가등기, 가처분 등이 있는 경우에는 가등기권자나 가처분권자가 채무자를 상대로 소송을 제기하여 부동산을 찾아가버리는 경우도 있을 수 있으므로 있으므로 그러한 경우에는 경매를 피하거나 가등기, 가처분에 대한 상세한 조사를 하여 문제가 없다고 판단될 때에만 경매에 참가해야 한다.

6)무효이지만 등기부상 말소되지 않은 근저당권 확인

무효인 근저당권이지만 말소가 되지 않은 경우가 있고, 그러한 경우 무효인 근저당권이 말소되면 그 후순위인 가등기, 가처분 등기나 임차인이 선순위자가 되어 앞서와 같은 불의타를 입을 수 있으므로 그 무효인 근저당권에 대하여는 근저당권자인 금융기관에 찾아가 그 무효여부를 정확히 확인하여 불측의 손해를 없게 해야 한다.

7)토지의 경우 맹지인지 여부를 확인해야

토지 중에서 통행로가 없는 맹지를 경매 받을 경우는 토지 사용에 제한을 받거나 토지사용료를 내야 하는 부담도 있고, 또한 도로를 개설해야 건축허가를 받을 수 있으며, 경우에 따라 도로 개설을 위해 주변 토지를 매수해야하는 부담이 생길 수 있으므로 토지인 경우 맹지인지 여부도 면밀히 확인할 필요가 있다.

8)채권자는 배당요구종기까지 배당요구 신청해야

민사집행법 제88조에 따라 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤의 가압류권자, 민법.상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 하여야 배당받을 수 있고, 배당요구는 배당요구의 종기까지 반드시 하여야 하므로 채권자로서는 이를 놓쳐서 배당받지 못하는 손해를 보는 일이 없도록 하셔야 할 것이다. -한병곤 올림-

[비연]

한 변호사님 좋은 정보 감사합니다.

지난해
경매 두 번 참가 했다가
한번은 당일날 취하!!

한 번은 낙찰가 보다
많은 금액으로 달려든 사람이
있어서 ~~^^

8개월 동안
대학원 수강신청 하나 더 했다고 생각하고 많은 물건을 분석하고
실전 경험도 해봤는데

역시 만만치 않더라구요.

[한병곤(네이버 블로그)]

좋은 경험 하셨네요,,,행복한 오월 되세요,,,

[조철죽산]

변호사님의 유익하고 좋은정보
고맙고 감사합니다^^
부동산 경매건 구매시 많은 참고
로 하겠습니다.
감사합니다 ~~~

[한병곤(네이버 블로그)]

관심과 애정으로 보아주시어 감사드리고, 행복한 오월되세요,,,