전세? 월세? 어떻게 결정 하나요?

[알사장(안병훈)]

물이 잘나오는지, 보일러가 잘 돌아가는지, 환기가 잘되고 결로가 생기지 않는지 등등은 본인이 직접 해당주택의 현장 답사를 통해서 알아내야 한다. 이 글을 쓰면서 말하고 싶은 것은 주택을 사용하면서 생활적으로 맞닥뜨릴 수 있는 일들보다 그에 앞서 부동산에 관하여 모르는 특히, 부동산 임대차 계약에 관하여 미리 확인해야 할 사항을 알려주고 싶은 마음이 크다. 젊은이들이 독립을 하거나 결혼을 해서 신혼의 보금자리를 마련할 때 제일먼저 생각하는 것이 본인들의 보금자리, 더 상세히 말하자면 주거의 형태 즉 자가 소유인지 전세인지 또는 월세로 살 것인지의 선택이다. ‘처음부터 담보대출을 받아서 주택을 소유하기는 부담스럽고 전세는 목돈을 다른 사람에게 맡기는 것이라 조금은 위험할 거라는 생각이 들고, 월세는 매달 나가는 돈이 아깝고 집 계약을 어떤 걸로 해야 될지 모르겠어요?’ 라는 생각은 지극히 일반적이다.

집을 구하는 임차인 입장에서는 월세보다는 전세로 사는것이 훨씬 이득이기는 하다. 하지만 전세 집의 경우 처음 입주 시 가구나 주방기구뿐만 아니라 도배와 장판 까지 전부 세입자 비용으로 준비해야 한다는 일시적 비용부담도 있거니와 천정 부지로 솟은 전세 값 때문에 전세자금 대출이 필수가 된 현 시점에서는 전세자금대출로 나가는 이자와 부대비용 그리고 월세로 사는 비용 중 어느 것이 경제적이나 심리적으로 안정감을 주는지 확실히 따져봐야 한다.

주거용 부동산 임대차 계약의 첫 번째로 확인해야 할 사항은 등기사항전부증명서, 소위 우리가 말하는 등기부등본의 확인이다. 주택의 종류에 따라서 경우가 다르긴 하지만 전세의 경우 계약시점 이전에 먼저 설정된 등기부상의 채권액이 30% 이상이 된다면 철저한 사전 권리분석을 필요하게 된다. 등기부상의 채권액수와 내 임차 보증금의 합이 해당 주택의 시세와 맞먹는다면 그만큼 주택이 경매로 매각될 위험성이 높고 내 전세 보증금도 일부 손해를 보거나 잘못하면 전부를 회수하지 못할 경우가 생기게 될 수 있기 때문이다. 월세로 계약을 할 경우도 마찬가지로 매월 나가는 월세를 아끼려고 보증금을 많이 넣고 월세를 깎으려는 분들이 많을 것이다. 보증금은 어차피 다시 회수가 가능할 것이기 때문에 생각 때문인데 역시 우리네 인생은 생각대로 안되는 게 일상다반사 이다. 주택이 월세일 경우 보증금이 높으면 더욱 위험할 수 있는 이유는 대부분의 월세주택은 등기부상 선순위에 주택을 담보로 받아놓은 저당권이 있기 때문이다. 오피스텔이나 소형 원룸주택의 경우 소유주 즉 임대인들은 여기서 나오는 임대수입으로 생활을 하는 사람들인데 조금이라도 높은 임대 수익률을 원해 해당 주택을 담보로 은행에서 돈을 빌리고 매입을 해서 임대업을 하는 경우가 많다. 주택을 투자용도로 매입하는 소유주 들은 주택담보대출의 한도를 최대치로 설정하기 때문에 이때 은행이 주택에 설정한 저당권 액수를 꼭 확인 한 후 본인이 계약 할 보증금의 액수는 주택임대차보호법에 의해 보호 될 수 있는 소액임차인 최우선변제금액 이하로 정하여 계약 하는 것이 좋다.

소액임차인 최우선변제금이란 뒷장에서 다시 자세히 설명 하겠지만 주택임대차보호법에 의해 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리로서 해당 주택의 소유주가 채무가 많아져서 임차인이 살고 있는 집이 강제로 경매절차에 의해 매각이 될 경우라도 매각 후 배당 절차 시 다른 선순위 채권보다도 먼저 보증금을 회수할 수 있도록 서민 임차인의 보증금을 보존해 줄 수 있는 최소한의 안전장치라고 생각하면 된다.

저는 개인적으로 경매 절차에 의해 매각되는 집의 세입자가 한푼 이라도 아낄려고 소형주택의 전세로 살다가 보증금 한푼 못받고 달랑 이사비 100만원 정도의 합의와 법적인 절차에 의해 정당하게 퇴거되는 사례를 많이 접해 봤다. 주택의 종별에 따라서 전세가 유리한지 월세가 나은지를 되짚어 보시길 바라며 본인입장에서 권리분석이 안되거나 마음이 불안하다 싶으면 보증금은 주택임대차 보호법상의 최우선으로 받을 수 있는 변제금액의 이하로 하고 나머지를 월세로 하는 것을 권유하며 그것도 힘들겠다 싶으면 저처럼 정직한 공인중개사분을 만나서 장황한 설명을 들어보실 것을 바란다.

전세 또는 월세로 들어가서 살려고 하는 경우 그 집에 선순위 저당권이 얼마나 설정이 되어있는지에 따라 보증금의 액수를 유연하게 조정 해 나가야 한다. 보통 아파트인 경우 매매가격의 70%에 전세가격이 설정되며 신축 다세대주택인 경우 80% 까지도 전세가격이 설정되는데 이때 주의해야 할 점은 해당주택의 정확한 매매가를 확인 하는 것이다. 주택 가격이 2억인 집에 선순위로 5천만원의 대출이 있다고 가정하자 이 집의 전세가격으로는 얼마가 안전한가? 선순위 채권과 내 임차보증금의 합이 해당 주택 추정시가의 90% 이내로 하는 것이 좋다. 즉 위의 집인 경우 1억 8천은 넘지 말아야한다.

월세 계약일 경우 보통 집주인들이 해당 주택에 선순위로 융자가 대출 가능한 최대치로 잡혀있을 것이다. 이럴 때는 채권의 순위와 주택가액의 잉여금을 계산하기 보다는 그냥 안전하게 월세보증금을 주택임대차보호법에서 정해놓은 우선변제금 이하로 설정하는 것이 현명하다.

[채권자(김형무)]

자료도 예쁘게 만드시네요~ ^^

[슬이의노후]

이해하기 쉬운 자료예요 감사합니다