부동산 물권변동요건(민법 제186조)

[짧은소견]

제186조(부동산물권변동의 효력)

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

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(1) 법률행위 + (2) 등기 = 부동산 물권변동

둘 중에 하나만 빠져도 물권변동의 효력은 없다. 즉 물권변동이 일어나지 않는다.

(3) 물권의 득실변경 = 물권취득+물권소멸(실효)+물권변경 = 물권변동

(판례)

등기는 물권의 효력발생요건이고 효력존속요건이 아니므로 물권에 관한 등기가 원인없이 말소된 경우에 그 물권의 효력에는 아무런 영향을 미치지 않는다고 봄이 타당한 바, 등기공무원이 관할지방법원의 명령에 의하여 소유권이전등기를 직권으로 말소하였으나 그 후 동 명령이 취소확정된 경우에는 말소등기는 결국 원인없이 경료된 등기와 같이 되어 말소된 소유권이전등기는 회복되어야 하고 회복등기를 마치기 전이라도 말소된 소유권이전등기의 최종명의인은 적법한 권리자로 추정된다고 하겠으니 동 이전등기가 실체관계에 부합하지 않은 점에 대한 입증책임은 이를 주장하는 자에게 있다.

(출처 : 대법원 1982. 9. 14. 선고 81다카923 판결)

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(1) 등기 = 물권의 효력발생요건 <--> 효력존속요건

(2) 등기가 원인없이 말소된 경우 = 말소효력이 없다 = 말소되지 않은 것과 같은 상태

(3) 등기관이 직권말소 하였으나 그 후 말소명령이 취소확정됨 = 회복등기 전이라도 말소된 소유권이전등기의 최종명의인이 적법한 권리자로 추정

(판례)

농지법 소정의 농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 첨부하여야 할 서류로서 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것일 뿐 농지취득의 원인이 되는 매매 등 법률행위의 효력을 발생시키는 요건은 아니며( 대법원 1998. 2. 27. 선고 97다49251 판결 등 참조), 농지에 관한 경매절차에서 이러한 농지취득자격증명 없이 낙찰허가결정 및 대금납부가 이루어지고 그에 따른 소유권이전등기까지 경료되었다 하더라도 농지취득자격증명은 그 후에 추완하여도 무방하다 할 것이다.

(출처 : 대법원 2008. 2. 1. 선고 2006다27451 판결)

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(1) 농지취득자격증명서 = 소유권이전등기시에 필히 첨부해야 할 서류

등기관이 이를 간과하고 그냥 등기를 해주어버렸다.

(2) 물권변동요건 = 1) 법률행위(=농지취득 원인행위) + 2) 등기

농지매매계약이 성립하였고 등기를 갖춘 이상 물권변동요건은 완성 = 소유권이전 완성

(3) 농지취득자격증명 = 그 후에 추완할 사항

추완하지 아니하면?

농지법 제6조(농지 소유 제한)

① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.

농지법 제8조(농지취득자격증명의 발급)

④ 제1항 본문과 제2항에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.

농지법 제10조(농업경영에 이용하지 아니하는 농지 등의 처분)

① 농지 소유자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 되면 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지(제6호의 경우에는 농지 소유 상한을 초과하는 면적에 해당하는 농지를 말한다)를 처분하여야 한다.

--> 위 농지법을 검토한 결과

농지에 대한 소유권이전등기를 마쳐서 소유권을 확보해놓고, 추후에 농지취득자격증명을 보완하지 아니한 경우에는 농지법 제10조등을 적용하여 그 농지를 처분하라는 행정처분을 내릴 수 있을 것으로 보인다.