상담 내용
토지거래 허가지역에서 매매 거래시 통상 허가 받기전에 매매 계약서를 작성하고 계약금이 수수된 뒤 토지거래허가 신청을 하고 있습니다. 그러다 보니 토지거래 허가 전에 계약금, 중도금이 지급되는 경우도 있으며 토지거래허가를 득하게 되면 토지거래허가일 이후로 계약일 중도금일 잔금일을 정해서 계약서를 다시 작성하고 있습니다. 이러다보니 실제 계약금, 중도금이 지급된 날짜와 계약서(허가일 이후 작성된)상의 지급일이 일치하지 않습니다.
토지거래허가지역에서의 계약은 허가 받기전의 계약도 유동적 무효라하여 유효한 계약으로 보고있으며 허가를 득하게 되면 소급하여 확정적으로 유효로 인정한다고 알고 있습니다. 그렇다면 허가후에 다시 계약서를 작성하지 않고 토지거래허기전에 작성한 계약서를 그대로 본 계약서로 사용해도 되는지 알고 싶습니다. 후일에 매매자금 출처나 용도등을 확인할때 자금이 인출된 날짜와 계약서상의 날짜가 일치하지 않아 곤란한 경우가 있습니다.
답 변
대법원은 토지거래허가지역에서의 부동산에 관한 매매계약은 관할관청의 허가를 받기까지 유동적 무효라고 판시하고 있습니다. 이를 다시 해석하면 허가를 받기까지 무효 입니다. 따라서 허가 전까지 거래계약을 인정할 수 없습니다. 즉 원칙적으로 토지거래허가를 받은 다음에 토지매매를 해야 합니다. 그러므로 토지거래허가를 신청하기 위해서는 마치 새로운 계약처럼 별도로 계약서를 작성하는 것 입니다. 그러나 당사자들이 대부분 먼저 매매계약을 체결하고 나중에 토지거래허가를 신청하는 것이므로 대법원은 이를 인정하기 위해 유동적 무효의 논리를 개발한 것 입니다. 그렇다고 하더라도 처음 작성한 계약서가 소송상에는 당사자의 진정한 의사를 나타내는 것으로서 증거능력이 높이 평가 됩니다.
따라서 소송상에는 당초의 계약서를 증거로 제출하면서 자신의 주장을 하면 설득력이 있습니다. 실제 자금지출과 계약서의 차이는 당초의 계약서를 근거로 설명하면 무난하다고 하겠습니다.
법무법인 태일의 최덕순 변호사 입니다. 02-533-2974