서산 센트럴아이파크 청약/(예상)계약율 분석

[늑돌이]

부제1

아이파크 예상계약율/현장분위기

(고객/공인중개사들 반응중심)

부제2

아이파크 계약율에 따른 향후

서산아파트 매매시장 예상 시나리오

부제3

2024년 매도자의 대응방안 및

매수자의 대응방안은?

어제(1월5일)로 서산센트럴아이파크의 정당계약이 종료되었습니다.

제가 아이파크 분양전 '분양가 예측'을 하였었고,

다행스럽게도???

예상분양가를 정확히?? 예측 했었는데요..

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오늘은 제가 모델하우스 오픈 후, 고객들의 반응 / 현업 동료 중개사들의 반응을 monitoring한 결과를 가지고

예상계약율별 향후 서산아파트시장의 scenario를 포스팅해 보도록 하겠습니다.

결론부터 말씀 드리겠습니다!

구 분	2024년 예상	2025년 이후~
계약율 50% 미만	상반기:약세, 하반기: 약보합	상반기:보합,하반기:강보합전환
계약율 50~70%	상반기:약보합,하반기:보합	상반기:보합 또는 강보합 하반기:강보합 또는 강세전환
계약율 70%이상	상반기:약보합 또는 보합 하반기:보합(눈치보기)	상반기:보합 또는 강보합 하반기:강세전환

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상기 scenario로 예상한 근거는.

첫째: 청약경쟁률을 감안하였습니다.

- 평균 30:1가 넘을정도로 예상보다? 경쟁률이 높았습니다.

따라서, 만약 단 10% 전,후의 실수요자가 있다고 가정해도 50%이상의 계약율이 예상됩니다

- 하지만, 가수요가 최소 7~80% 이상으로 예상되기에 실수요자도 흔들릴수 있습니다.

둘째: 당첨권을 근거로한 실제 분양권의 거래현황을 모니터링 하였습니다.

- 후배 중개사들의 전언?에 의하면 예상했던 로얄동 104동 101타입위주로 실제

1천만원 전,후의 거래된 현황이 포착되었습니다.

- 다만, 104동 外 다른 평형,동은 거래는

일부 있었지만 프리미엄은 수백수준으로 예상을 크게

벗어나지 못하였습니다.

셋째: 한국 및 global 금리의 예상 경로입니다

.

- 미국이나 한국,유럽 등 주요국의 각종 경제지표들(cpi,ppi,고용율,pce 등)이 금리의 정점은

지났거나, 지나는 중으로 data 들이 나오고 있는것으로 보아, 더 이상의 추가적인 금리의 인상은

해당국가의 실물경제에 상당한 부담이 될것으로 예측됩니다.

- 따라서, 각국의 pivot ( 즉, 매파적 금리정책 → 비둘기파 금리정책)은 빠르면 3~4월, 늦어도 상반기 전,후

비둘기파가 우세할 것으로 예측됩니다.( 즉, 금리인하로 전환 )

- 하지만, 애석하게도 2022년 급격한 금리인상 ( 미국 : 6개월여만에 무려 5% 정도 인상, 한국: 3% 인상)처럼

빠른 금리인하는 어려울것 으로 예측됩니다.

( 제 생각엔 미국기준 하반기 2~3차례 0.5%~0.75% 인하, 2025년 하반기 이후

공격적 금리인하 -최소 1.5%~2.0%)

왜냐하면, 연준 또는 한국은행은 선진국의 안정적인 물가목표인 2% 내,외의 물가상승률이 일정기간?

(6개월이상) 지속되는 것을 보면서 금리를 결정할 것이기 때문입니다.

넷째: 고객들의 survey 결과입니다( 청약한 분/바라보는 시각)

- 청약경쟁률의 최소 7~80%는 가수요입니다( 일명 장록속 청약통장 활용한 용돈벌이??)

실제 제가 관리하는 주요고객중 병원장,변호사,자산가 등 아무 의미없는 분도 청약했으니까요 ㅋㅋ

- 또한, 일반 평범한 시민들조차 쪼개기청약(부부,부모,일가친척 등)하여 용돈벌이??? 에 혈안이

되어 있었습니다 ㅜㅜㅜ

( 제 고객/상담손님 이 숫자만 해도 최소 50~70명 이었습니다 ㅜㅜ)

다섯째: 서산관내 공인중개사들의 반응/영업상황입니다

- 생각의 차이는 있지만 예천동의 몇몇중개사들이 서산아파트 시장의 major player 들입니다.

따라서, 서산아파트 시장을 좌지우지??하는 분들이죠

그분들의 상당수가 아이파크의 미래가치?를 부정적으로 보고 '분양권을 취급하지 않고 있습니다'

(왜냐하면, 지역사회에서 매매해준분의 집값이 떨어지면 민원/신용을 잃을 수 있거든요)

물론, 저 또한 같은 생각입니다

여섯째: 각종 경제지표(실물경제)의 흐름을 감안하였습니다.

- 여전히 금리는 높은 수준이며, 또한 한동안(최소 2024년 ) 유지될 수 밖에 없는 상황입니다.

- IMF 및 주요기관에서 예상한 한국의 경제성장률은 2023년 약 1.4% 내,외

2024년 2.5% 내,외입니다 ( 하지만, 2024년 예상치도 기저효과 덕분이니 실제 체감경기는

마이너스(-)성장 또는 보합 수준일것입니다

일곱째: 서산 대장동네인 예천동의 매매,전월세 시장의 흐름을 감안하였습니다.

- 전 포스팅에서 말씀드렸듯 본격적인 반등하려면 몇가지 가정이 필요하다고 했습니다.

그 中 가장 중요한 두가지가 '금리'와 '매물현황' 입니다.

- 하지만, 2023년 하반기 반짝 반등했던 매매가/거래량이 연말로 접어들며 급격하게 떨어지고 있으며,

또한 물량소화가 무섭게 매물이 계속 누적되고 있습니다.

(참고로 2023년 하반기 반짝상승은 '특례보금자리론' 때문이었습니다.. 이는 2024년 1월 일몰됩니다)

여덟째: 2~3년전 불어닥쳤던 투자? 투기? 광풍의 후폭풍이 본격적으로 서산시장을 강타? 하고 있습니다.

- 개인적으로 가장 안타까운 부분입니다.

- 최근 1달간 제 사무실에 상담하러 오신 약 30여명의 고객 中 매물을 의뢰하러 상담온 고객의 상당수가

몇년전 광풍의 후폭풍 고객이었습니다

소유 리딩방,유투브 꼬임??에 빠져 뒤늦게 투자? 했다가 빠져나오지 못한 분들이 Loss-cut 물량들입니다

( 실제 예천동 주요아파트 임에도 불구하고 최소 2~3천~ 최대 7~8천만원 손해를 감수하고 매도하는 물량)

- 또한, 그 중 일부 자금력? 있는 분들은 버티기로 들어가고 있습니다.

제가 생각하기에도 서산시장은 2~3년후는 확실히?? 반등할것이기 때문입니다.

( 상담을 통해 투자기간을 조금 더 늘리라고 조언을 드리고 있습니다. 단, 선량한 시민만....)

- 하지만 대부분은 여유자금이 없기에 '전세금 환불'이 어려운 분들입니다.

따라서, 대장동네인 예천동에서도 경매로 내몰릴 수 있는 물건이 발생/늘어날 수 있습니다 ㅜㅜ

시장흐름을 역행하는 이런 투자? 투기?의 후폭풍은 이렇게 시간을 두고 서서히 평면한 시민들의 목을

죄어갑니다(실수요자,전세세입자)..

안타까울 따름입니다 ㅜㅜ

아홉째: 기타 실물경제 흐름을 감안하였습니다.

- 사족이기에 인건비,자재비 상승 등 궂이 언급하지 않겠습니다.

여러분들 가정의 장바구니 물가만 봐도 알것입니다.

단언컨데!

이 상황에서는 ..

단기적으로 절대! 가격반등은 어렵습니다

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위 글을 읽다보면 개개인별로 이런 질문을 할것 같습니다..

그래서?

난 올해 내집마련 해야하는데

어떻게 하라는 거야?

그래서?

난 여유자금으로 재테크하고 싶은데

어떻게 하라는 거야?

그래서?

난 올해 집을 팔아야하는데 도대체

어떻게 하라는 거야?

이 포스팅글로 모든것을 말씀드릴수는 없습니다만,

제 생각은...

매도자

소나기는 피하고 봐야 할것입니다

매수자(내집마련,재테크,전세구하는분)

2024년 이 기회를 절대 놓치지 마십시요

포스팅을 마무리하면서,

이번 포스팅의 주제가 아이파크의 예상계약율분석 이었습니다.

아래 유첨자료는 몇일전 한국경제신문의 기사를 캡처한것이고,'

참고자료로 유첨한것 입니다..

센트럴아이파크 평균경쟁률이 평균 30:1이 넘었습니다.

하지만...

경쟁률만으로 완판한다는 보장을 못합니다

(아래 유첨 신문기사를 참조하십시요)

어제 마무리된 정당계약율은 50~70% 예측됩니다

그럼...

만약 제 예측이 맞다면...

2024년내 계약율 100% 완판될것입니다!

왜냐하면,

개개인별로 생각의 차이가 존재하거든요..

설사 계약율이 50% 미만이더라도

분양관계자는 70% 이상이라고 할것입니다!

왜냐면, 미분양을 털어야 할 것이기 때문입니다..

시간이 지나면

회사보유물량, 계약포기자 물건 운운하면서

분명 숨겨놨던?? 물건들이 나타날것입니다.

이는 마케팅 기법중 하나로 정당한 방식입니다..

이만 포스팅이 마치겠습니다..

모쪼록..

부족한 이 글을 읽어주신 모든분들의 댁내

2024년은 건강과 행복이 충만하시고,

뜻하시는 모든일이 만사형통하시길 기원합니다..

https://blog.naver.com/jsyoona66353/223313561344

서산 센트럴아이파크 청약/(예상)계약율 분석