상가임대차계약시 주의사항

계약서에 들어갈 사항 점포임대차는 전세권이나 저당권 설정등기를 하지 않으면 점포가 매매되더라도 바뀐 새 주인에게 임대차계약이 승계되지 않는다. 그래서 임대인이 점포를 매각하면서 보증금 승계조항을 넣지 않거나 점포가 경매에서 경락된 경우 새로이 취득한 자는 점포 임차인에게 보증금을 반환하지 않고 명도청구를 할 수 있다. 따라서 점포의 계약시 다음 사항을 확인해 본 후에 임차인을 보호할 수 있는 사항을 계약서에 명시하도록 한다.   1) 해당 점포의 법률관계를 확인한다. 임차인이 가 본 점포의 위치와 계약서에 기재할 부동산의 표시가 일치하는지, 또 계약서상의 부동산표시와 등기부상의 부동산표시가 일치하는지를 반드시 확인한다. 임차할 부분을 계약서에 특정해야 하는데 부동산등기부상의 점포호수를 정확히 표시하여야 하고 면적도 건축물관리대장으로 확인하는 것이 좋다. 여러 점포가 있을 경우 실제 임차한 점포의 표시와 등기부상의 표시 및 임대차계약서상의 표시가 각각 틀린 경우에는 임차보증금반환청구나 임차권등기 대항력의 행사, 명도소송 등에서 불리한 취급을 당할 수 있다.   2) 각종 공부서류를 발급받아 확인한다. ① 등기부등본 - 현 소유주의 취득일과 매매과정, 압류, 저당권 등의 설정, 해당 건물의 특징 등이 적혀 있다. ② 건축물관리대장 - 해당점포의 정확한 임대평수, 위치, 건축물의 준공날짜, 점포용도 등을 살펴볼 수 있는데 특히 임대평수를 눈여겨봐 임대차보증금이나 임대료, 관리비 등을 납부하는데 참고해야 한다. ③ 토지대장 - 공시지가와 함께 땅주인과 건물주인이 같은 사람인지 등을 알아볼 수 있다. ④ 도시계획확인원 - 점포가 있는 지역이 재개발지역은 아닌지, 도로개설 여부를 확인할 수 있다.   3) 계약서는 임대인과 임차인이 직접 체결한다. 임대인은 등기부등본에 기재된 점포 소유자여야 하며 만일 대리인과 계약을 체결할 경우에는 진정한 대리인인지 확인할 수 있는 인감증명서와 인감도장이 찍혀 있는 위임장을 받아두어야 한다.   4) 임차인을 위한 계약조건을 명시하는 것이 좋다. (1) 위약시의 책임 명시 임대차계약을 체결해 놓았으나 집주인의 마음이 바뀌어 계약을 일방적으로 취소하려고 한다면? 주인이야 계약금의 배액을 상환하고 임대차계약을 해제하면 그만이지만 임차인의 입장에서는 그 점포에 입주할 생각으로 다른 계획들이나 일정을 취소한 상태이고 그 회복이 불가능하다면 계약금의 배액을 돌려받는다 해도 사실상 또는 정신상의 손해는 만회할 수 없는 것이다. 따라서 이러한 임대인의 신의에 어긋나는 행동을 방지하기 위해 처음 계약서를 작성시 위약금에 대한 내용을 특약사항으로 약정해 놓는 것이 좋다.   일반적으로 계약해제로 인한 손해배상의 약정이 별도로 없으면 계약금을 위약금으로 보아 그 범위내에서 정산한다. 그러나 특약으로 별도의 손해배상액을 정해 놓으면 이를 주장할 수 있다.   (2) 계약해제조건 명시 보증금을 보호받기 위해서는 '계약기간 중에 가압류, 가처분, 가등기 등이 경료된 경우 임차인은 언제든지 계약을 해제하고 임대차보증금을 반환청구할 있다'라는 조항을 계약해제조항에 기재한다. 이 경우 해당 점포에 가압류, 가처분, 가등기 등이 들어온 것으로 밝혀지면 곧바로 임차인도 계약해제를 통보하고 임대차반환청구채권을 근거로 가압류등기와 보증금반환청구소송을 제기할 수 있다. 소송에 들어가면 임차인의 보증금을 반환받을 가능성이 매우 높아지게 된다.   (3) 충분한 임차기간의 명시 일반적으로 점포 임대차계약은 그 기간을 1년으로 하고 매 1년마다 계약을 갱신하게 된다. 그러나 꼭 1년을 장사하기 위해 점포에 시설을 하고 각종 인테리어를 하는 사람은 없기 때문에 임대인이 순순히 재계약을 해주고 임대료도 적정선에서 올려달라고 한다면 아무런 문제가 없게 된다.   그런데 문제는 임차인 입장에서 보면 터무니없는 임대료인상을 요구하고, 더 나아가 재계약을 거절하고 점포를 명도하여 줄 것까지 요구하는 경우가 생긴다는 것이다. 따라서 이때에는 아예 충분한 임대기간과 적정한 차임증가분을 명시하고, 나아가 거듭 재계약을 해준다는 점도 명시해 둔다면 차후에 서로간에 분쟁이 없을 것이다.   (4) 권리금보상의 특약 권리금은 일종의 영업권으로 그 건물이 가지고 있는 지리적인 조건이 좋아서 재산적 가치가 있는 경우 나중에 입주하는 사람이 먼저 영업을 했던 사람에게 지급하는 일종의 프리미엄이다.   그러나 권리금은 법적으로 보장받지 못하고 임차인 사이에 관행으로 거래되고 있기 때문에 건물 소유자와는 아무런 관계가 없고 소유주에게 권리금 반환을 청구할 수도 없다. 건물주가 계약 만료 후 계속 임대를 하지 않을 경우에는 권리금을 회수할 방법이 없게 된다.   따라서 만일의 분쟁을 예방하기 위해 소유주에게도 알리고 다음의 임차인에게 최대한 권리금을 보장받을 수 있도록 계약서에 명시하는 것이 좋다.   임대인이 쓸 목적으로 상가임대차 계약기간이 종료시 재계약을 해주지 않을 경우를 대비한다면 계약서상에 '그 당시의 통상 인근 점포의 상가권리금에 해당하는 돈을 임대인이 보상해 준다'거나 ' 계약기간 종료 후 건물주가 상가의 인테리어를 이용해 다른 사람에게 세를 놓아 권리금을 받게 될 경우 현 임차인이 전 임차인에게 지급한 권리금에 상당하는 금액을 주인이 현 임차인에게 지급한다'는 내용을 명시한다.   (5) 시설물의 원상회복과 부속물의 이용에 관한 협조를 명시 계약기간 만료 후 시설물의 원상회복 부분을 명시하고 간판, 창고, 주차장, 화장실 등의 이용에 관한 사항을 문서화해야 한다.   인테리어 비용도 일반적으로 주인에게서 받을 수 없다. 다만 계약서를 작성시 인테리어 비용 중 어느 부분이나 금액의 어느 정도는 주인이 인정해 준다거나 인테리어를 할 때 위와 같은 내용을 기재한 확인서를 별도로 받아 두면 어느 정도는 인테리어 비용을 주인으로부터 받아낼 수 있다. 구두 약속만으로 대부분은 받을 수 없으므로 반드시 서면으로 작성해야 한다.   (6) 전세권 등기 협조의 특약 점포임차인은 그 점포의 등기부에 전세권등기를 하지 않으면  임대차계약 후에 추가로 저당이 설정되더라도 후순위가 되므로 계약당시 등기부에 이상이 없다 하더라도 보증금을 후순위 채권자에 우선하여 변제받거나 대항력을 행사할 수 없어 항상 위험부담이 있게 마련이다.   따라서 임대차계약서 작성시 임대인으로부터 잔금일에 전세권설정에 필요한 서류를 구비해 준다는 특약을 하는 것이 좋다.   그러나 선순위 저당권 등이 있는 경우에는 전세권등기를 한다 하더라도 완전히 보호받을 수 있는 것이 아니기 때문에 경매가 되는 경우 자기 보증금을 회수할 여력이 있는지를 판단해야 한다.   선순위 저당권의 채권최고액과 지금 들어가는 임차인의 보증금을 합한 금액이 그 건물의 가액보다 현저히 적은 경우라야 전세권등기의 효력을 볼 수 있는 것이다. ------------------------------------------------------------------------- 계약시 이것만은 확인하자 점포의 임대차는 주택임대차보호법이 적용되지 않는다. 주택이 아니기 때문에 주택임대차보호법에 의해 보호를 받을 수 없으므로 나중에 임대차계약이 끝났을 때 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 종종 생긴다.   그래서 상가를 임대할 때에는 상가소유주가 빚이 많은지, 재산은 충분한지 재정과 신용상태 등을 알아보고 가급적 전세권 설정등기를 하는 것이 좋고, 만일 상가가 여기 저기에 담보로 제공돼 있으면 가급적 피하는 것이 좋다.   1) 사업가능여부 확인은 필수다 점포사업을 시작할 경우 하고 싶은 업종을 본인 마음대로 결정할 수 있는 것은 아니다. 일정한 업종에 대해서는 인허가를 받도록 되어 있기 때문에 하고자 하는 업종의 인허가 여부문제에 대해 관할관청에 직접 가서 확인하고 인허가에 필요한 서류, 기간 등의 절차를 미리미리 챙겨서 준비해야만 한다.   무허가건물일 경우는 등기부가 없어 영업허가를 받기 어려울 수가 있으므로 유의해야 하며 특정업종이라면 도시계획이나 건물용도에 비추어 불법 용도변경으로 점포사용이 제한될 수도 있으므로 관할구청에 확인할 필요가 있다. 비싼 비용으로 상가를 계약하고 많은 비용을 들여 인테리어를 해 놓은 뒤에 그 업종으로 영업을 할 수 없다면 영업상의 손해가 막대하므로 계약 이전에 미리 사업가능 여부를 반드시 확인해야 한다.   2) 업종변경금지약정 여부를 확인하자 일반적으로 아파트단지 내 상가나 큰 대규모 상가에서는 그 점포에서 할 수 있는 업종이 제한돼 있는 경우가 많기 때문에 점포를 물려주는 전 임차인이나 임대인의 말을 믿고 업종을 변경해서는 안된다.   따라서 반드시 상가관리소나 상인협회 등에 가서 그 점포에서 할 수 있는 업종이 무엇인지, 그 상가에 업종변경 금지약정이 적용되는지를 확인해야 한다.   일정한 업종을 정해놓고 나머지 업종의 입점을 제한하는 업종변경금지약정을 상가소유자나 입점자들이 규정해 놓았을 경우 그 효력은 절대적이다.   특히 최초에 업종을 특정해 분양받은 경우라면 점포 소유자가 계속해서 바뀌거나 입점자가 변경됐어도 업종을 무단으로 변경해서 영업을 할 수는 없다. 미래의 점포소유자와 입점자에게도 업종변경금지 효력이 미친다.   3) 임대료, 권리금의 적합성 여부를 판단한다. 상가의 임대료와 월세는 단순히 시세가 얼마에 형성돼 있거나 주인이 제시하는 금액에 임차인을 맞출 것이 아니라 점포의 입지지역과 형태 등을 확인하고 점포 주변의 전반적인 환경과 노후상태, 점포 앞 통행인구 등을 자세히 조사해 주인이 제시하는 임대료, 권리금 등의 임대차 계약조건과 영업을 통해 얻을 수 있는 수익 등이 적합한가의 여부를 판단해야 한다.   4) 가압류, 가처분된 점포는 가급적 피해야 한다. 점포를 얻을 때에는 그 점포의 등기부등본을 발급받아 가압류나 가처분, 가등기 등의 권리관계를 확인해야 한다. 임대인의 채무, 도산 등으로 임차점포가 경매될 경우에는 임차인으로서는 전재산이나 다름없는 상가보증금에 있어서 큰 손실을 보게 될 수 있다. 따라서 가압류나 가처분, 또는 가등기가 되어 있다는 것은 그 점포주인에 대해 법적인 절차를 밟으려는 사람이 미리 법적인 조치를 취해 놓은 것으로 거의 대부분이 곧바로 민사소송을 제기하게 되므로 가급적 이런 점포들은 피하는 것이 좋다.