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지역주택조합 설명자료 |
‘09. 5. 4
| 주택정책관 (주택정책과) |
목 차 |
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지역 주택조합제도 |
1. 지역주택조합의 개념
가. 개념
지역주택조합이라 함은 다수의 구성원(조합원)이 주택을 마련하기 위하여 결성하는 조합을 말합니다. (주택법 제2조제9호)
- 즉, 지역주택조합은 개인이 본인의 주택을 마련하기 위하여 결성하는 조합으로서, 무주택이거나 소형주택(당첨자 및 이를 승계한 자를 포함하되, 전용면적 60㎡이하 1채에 한함) 소유자인 세대주의 내집 마련을 위해 일정한 자격요건을 갖춘 조합원에게 청약통장 가입여부와 관계없이 주택을 공급하는 제도입니다. (주택법 제2조제9호, 영 제38조)
지역주택조합제도의 장․단점
장점 | 단점 |
․ 주택청약통장이 필요 없음 ․ 청약 경쟁 순위에 관계없음 ․ 일반분양주택보다 가격이 저렴함 ․ 잔여세대 일반분양분 보다 양호한 호수 배정 ․ 동호인, 동일직장 등 특수용도 가능 | ․ 주택조합 가입요건 구비(지역,거주기간) ․ 사업지체시 추가 부담금 발생 ․ 조합원간 갈등 상존 ․ 조합원 지위를 계속유지(무주택세대주) ․ 대규모 아파트단지 조성은 어려움 |
※ 지역주택조합은 무주택세대주 또는 무주택근로자의 주택마련을 위한 제도로서 청약통장 가입자들에게 공급하는 일반분양제도에 대한 예외적인 제도이므로 조합원 자격을 엄격히 제한하고 있으며, 기본적으로 주택조합사업은 사인간의 계약에 의한 것이므로 조합규약*, 공사계약서 등 모든 계약 상황을 상세하게 규정하는 것이 필요함
※ 주택재건축조합과 주택재개발조합은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 제도로서 노후․불량건축물이 밀집한 지역에서 주택소유자들의 주거환경을 개선하기 위한 정비사업이 주 목적이므로 무주택 서민들의 내집 마련을 위한 지역․직장주택조합과는 다름 |
지역주택조합과 재개발의 차이점
구 분 | 지역주택조합 | 재개발 |
근거법령 | 주택법 | 도시및주거환경정비법 |
정 의 | 무주택자의 주택마련사업 | 노후, 불량주택 지역의 재정비 |
사업주체 | 지역주택조합(조합원) | 정비사업조합(토지, 건물 소유자) |
개발방식 | 민영개발 | 공영개발형식(공공관리자 제도) |
공급주택 | 전용면적 85㎡이하 | 제한없음(대형평형 가능) |
자격여부 | 자격필요 (서울거주6개월, 세대주, 무주택:단 전용면적 60㎡이하 1주택허용) | 자격불필요 |
임대주택건축 | 의무사항 아님 | 의무사항임(종전23%→17%) |
심의관서 | 자치구청 (지구단위계획은 서울시) | 서울시 |
조합설립면적 | 80% 이상 소유권확보 | 토지,건물소유자 3/4동의 토지면적의 1/2 동의 |
미확보 토지 | 매도청구권 있음(법적절차) | 토지수용권 적용(강제수용) |
장 점 | *개별절차 단순 *조합원공급가 저렴 | *조합자격불문 무허가 건물, 세입자 보호가능 |
단 점 | *조합원 자격 계속유지 | *개발절차 복잡 임대주택 건축으로 용적율 감소 |
사업추진절차 | -/- | 추진위원회(50%동의) 승인(구청장) |
-/- | 기본계획수립 | |
지구단위계획 | 정비구역지정(시장) | |
매도청구 | 안전진단통과 | |
조합설립인가(80%동의) | 조합설립인가(75%동의) | |
| 토지수용 | |
시공사선정 | 시공사선정 | |
사업계획승인 | 사업시행인가(구청장) | |
매도청구 소송 | 관리처분인가(구청장) | |
이주/철거/착공 | 이주/철거/착공 | |
동호수 추첨 | 동호수 추첨/일반분양 | |
준공/입주 | 준공/입주 | |
등기청산 | 등기청산 |
나. 주택조합의 운용실재
지역주택조합제도는 무주택 세대주 및 18평(전용면적 60㎡)이하 소유자로 구성된 조합원(건설예정 세대수의 1/2인 이상)이 자발적으로 조합을 구성하여 공동으로 토지를 매입하고 시공사를 선정하여 주택을 건립하는 제도이다.
그러나 지역주택조합은 재건축조합 및 주택재개발 조합의 시행절차와는 판이하게 다르게 진행된다.
재건축 및 주택재개발의 조합원은 특정한 단지에 토지 및 건물 소유권을 보유한 상태에서 사업을 진행하는 반면에 지역주택조합은 주택에 대한 투자의사를 바탕으로 주택자금만을 제공한다는 차이가 있다. 그러므로 실제로는 지역주택조합의 대행사가 개발 가능한 토지를 탐색한 후 시공사를 선정하고 지역의 주택구매자를 대상으로 조합원을 모집하는 과정이 일반적이다.
지역주택조합의 건설실태를 보면 현실과 법률구성의 괴리가 심각하다. 법률적 구성으로는 주택조합이 건축주가 되어 행정용역사인 대행사를 선정하고, 공사도급업체인 시공사를 선정하는 방법인 반면에 현실적으로는 시공사와 대행사가 주택분양을 하는 것과 마찬가지 방법으로 조합원을 모집한다.
실질적으로는 조합원 모집이전에 대행사와 시공사 사이에 공사도급계약을 체결하고 조합설립인가를 받은 다음에는 형식적으로 주택조합과 시공사가 이 도급계약의 내용을 그대로 승계하는 형식을 취하고 있다.
주택건설업체들은 주택조합사업을 할 경우 부지매입과 건축비 확보가 쉽고 미분양 위험이 없다는 장점 때문에 조합아파트를 선호하고 있다. 대행사는 일종의 디벨로퍼로 볼 수 있는데 특정 토지를 사업부지로 하여 주택조합 사업의 가능성이 있는지를 계획하여 대행사가 시공사를 끌어들이는 경우도 있으며, 시공사와 대행사가 함께 사업계획을 수립한 후 조합원들을 모집하는 경우도 있다. 어느 경우이든지 시공사와 대행사가 사업계획을 수립한 후 조합원들을 모집하는 형태로 진행되고 있으며 주택조합이 자체적으로 형성되어 사업부지를 구입한 후 시공사나 대행사를 선정하는 경우는 매우 드물다.
지역주택조합원이 주택건설사업에는 비전문가들이므로 이들로 구성된 조합이 디벨로퍼 역할을 하는 것은 현실적으로 기대하기 어렵다.
건설업체와 대행사는 토지소유권을 완전히 확보하지도 않은 상태에서 조합원을 모집하고 모집된 조합원들로부터 토지대금을 받아 토지소유권을 확보하고 있다. 그러나 그 과정에서 토지소유권 확보에 실패하거나 토지소유권을 확보하더라도 여러 가지 장애요소로 사업계획승인을 받지 못하여 사업이 장기간 표류하는 경우가 많다.
◈ 지역주택조합아파트 사업지연 막을 수 있는 길
토지주가 아파트를 분양받는 조건으로 토지를 조합측에 내놓아 토지를 확보하고, 건축비는 PF대출로 충당하는 방식으로 사업지연을 막을 수 있다.
일반적으로 지역주택조합아파트는 토지사용승낙을 받은 뒤 조합원을 모집한다. 조합원 전체가 시행사 역할을 하기 때문에 조합원들은 자금을 모아 토지를 확보한 뒤 건축비를 나눠 내는 방법으로 사업이 진행된다.
만약 토지비나 건축비를 내지 않는 조합원이 생길 경우 자금 조달이 막히게 돼 사업이 지연될 수밖에 없다. 사업이 지연되면 손실이 발생하고, 그에 따른 추가부담금이 발생한다.
이런 문제점은 지역주택조합아파트가 청약통장이 필요 없고, 분양가가 낮다는 장점에도 불구하고, 많은 사람들이 조합 가입을 꺼리게 만들고 있는 주요요인이 되고 있다.
사업대상지 내 토지주가 아파트 분양을 받는 조건으로 토지와 아파트를 적정선에서 1:1로 교환 하고 나머지 토지는 상가대물 및 현금보상 하는 조건으로 보유 토지를 대물로 내놓기 때문에 토지확보를 보다 쉽게 할 수 있게 된다.
이와 같은 방식은 일반조합원보다 낮은 금액으로 아파트를 분양받을 수 있어 토지주는 조합원으로 대다수가 참여하게 된다.
이럴 경우 미가입조합원 토지만 취득하면 되기 때문에 일반조합원들은 초기비용을 대폭 낮출 수가 있고, 토지 미확보 또는 토지대금 미지급에 따른 사업지연을 막을 수 있게 된다.
건축비는 일반조합원을 모집하여 토지대 및 건축비를 받아서 어느 정도 충당할 수 있다. 또는 건립예정세대의 50% 정도를 일반분양으로 돌려 시공사와 협의를 통해 PF대출로 충당하게 된다. 여타 지역주택조합아파트가 조합원이 내는 비용으로 건축비를 충당하는 방식에서 진일보한 방법이 된다.
다. 주택조합의 유형 및 법적성격
주택조합은 다수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 결성하는 조합을 말한다. 주택조합의 유형으로 재건축조합, 재개발조합, 지역주택조합, 직장주택조합, 임대조합, 리모델링조합등이 있다. 재건축조합과 재개발조합은 도시및주거환경정비법에 의해 사업이 진행되며 나머지 지역주택조합, 직장주택조합, 임대조합, 리모델링조합은 주택법에 의해서 사업이 진행된다.
도시및주거환경정비법에 의한 정비사업조합은 설립에 의하여 등기를 하고 공익법인으로 규정되나, 지역·직장주택조합은 민법상의 조합이 아닌 비법인사단으로 규정하고 있다.
이에 대한 법적 배경은 주택법 제32조에 의하여 시장·군수·구청장의 인가를 받은 지역·직장주택조합·임대조합·리모델링조합은 법인으로서 설립등기를 할 수 있다는 법률적 근거가 없어 민법상의 조합이 아닌 비법인사단으로 규정되었다.
이러한 규정에 의하여 설립된 주택조합은 대표자나 관리인이 있는 법인이 아닌 사단으로서 그 부동산의 등기에 관하여는 사단법인에 관한 민법규정 가운데서 법인격을 전제로 하는 것을 제외하고 유추 적용하고 있다.
실제로 정비사업조합은 법인격으로 일반사업자등록을 하게 되지만, 지역·직장주택조합은 대부분 면세사업자로 사업자등록을 하게 된다.
2. 주택조합의 구성
가. 조합원 자격
조합설립인가신청일 현재 동일한 특별시․광역시․시 또는 군에 6개월이상 거주한 무주택이거나 소형주택(전용면적 60㎡이하 1채에 한하며, 당첨자 및 이를 승계한 자를 포함함) 소유자인 세대주 20인 이상으로서 주택건설예정세대수의 1/2이상의 조합원으로 구성
☞ 지역주택조합원 자격을 인가신청일을 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 계속 거주한 자로 제한한 것은 주택조합에 대한 투기를 방지하고 실수요자 위주로 운영되도록 하기 위함입니다.
참고) 인가신청이후 지역주택조합원의 거주제한은 ?
☞ 인가신청일 이전 6개월 이상 해당 지역에 거주토록 규정하고 있으나 조합설립인가신청일 이후에는 별도 거주제한이 규정되어 있지 않으므로 인가신청일 이후 타지역으로 거주이전하여도 조합원 자격유지에 무방합니다.
※ 지역주택조합의 구성원은 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 조합원 자격을 유지하여야 하며, 조합원의 자격기준 시점인 ‘조합설립인가신청일 현재’는 해당 주택건설대지가 투기과열지구 안에 있을 경우, 주택조합설립인가신청일 1년 전의 날(’08.9.1이후 최초로 설립인가를 신청하는 주택조합부터 적용)을 적용함 ※ 주택소유요건은 세대주를 포함한 세대원*(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함)전원을 대상으로 충족하여야 함 * 세대원이란 ? ☞ 세대별 주민등록표상에 세대주의 배우자 또는 호주가 동일한 직계존비속으로 이루어진 구성원을 말합니다. 따라서, 형제자매, 시부모와 며느리, 법정분가한 차남이하 아들 및 출가한 딸, 미혼모 또는 이혼녀가 자녀를 부양하는 경우 등은 세대원이 아니라 동거인에 해당됩니다. |
나. 조합원자격 판정기준(영 제38조, 시행규칙 제18조)
1) 주택소유에 대한 판정기준
ㅇ 지역․직장주택조합의 조합원 자격인 주택소유 여부에 대하여는 시장․군수․구청장이「주택공급에 관한 규칙」 제21조의2에 의한 국토해양부의 주택전산망 검색에 의하되 구체적인 판정기준은「주택공급에 관한 규칙」 제6조제3항에 따르도록 하고 있습니다.
※ 주택소유기준 (주택공급규칙 제6조제3항)
③ 주택소유 여부를 판단함에 있어서는 주택의 공유지분을 소유하고 있는 것을 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 다만, 제19조의2 및 제32조제5항제1호의 규정에 의한 우선공급의 경우 무주택세대주에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서 제6호의 규정은 이를 적용하지 아니한다. 1. 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제21조의2제3항의 규정에 의하여 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내에 그 지분을 처분한 경우 2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택의 소유자가 당해주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우 가. 사용승인후 20년이상 경과된 단독주택 나. 85제곱미터이하의 단독주택 다. 소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택 3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 제21조의2제3항의 규정에 의한 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내에 이를 처분한 경우 4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 법 제10조제3항의 규정에 의하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우 5. 20제곱미터 이하의 주택(아파트는 제외한다)을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 자는 제외한다. 6. 60세이상의 직계존속(제11조의2 또는 제12조에 따라 입주자를 선정하는 경우에는 배우자의 직계존속을 포함한다)이 주택을 소유하고 있는 경우 7. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 제21조의2제3항의 규정에 의한 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우 8. 무허가건물을 소유하고 있는 경우 |
참고) 시장․군수․구청장은 주택조합에 대한 설립인가시, 사업계획승인시, 사용검사 또는 임시사용 승인시 반드시 주택전산망 검색을 실시하여 조합원 자격을 확인하도록 하고 있습니다.(주택법시행규칙 제18조제3항)
ㅇ 주택소유여부 판정시, 상속․유증 또는 주택소유자와의 혼인으로 인하여 주택을 취득한 때에는 사업주체로부터「주택공급에 관한 규칙」제21조의2제3항에 따라 주택전산망 검색결과 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 해당 주택을 처분한 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 봅니다. (주택법시행규칙 제18조제2항)
참고) 지역주택조합에 가입할 수 없는 대상을 유주택자(전용면적 60㎡이하 1채는 제외) 이외에 “당첨자(주택공급에 관한 규칙 제2조제13호) 및 그 지위를 승계한 자도 포함됩니다. (주택법시행규칙 제18조제1항)
※ 당첨자 지위의 범위(주택공급규칙 제2조제13호)
1. 법 제39조제2항의 규정에 의하여 당첨 또는 공급계약이 취소되거나 그 공급신청이 무효로 된 자 2. 제3조제2항제1호․제2호 및 제6호의 규정에 의한 주택에 대하여 당해 사업계획승인일 당시 입주대상자로 확정된 자 3. 제3조제2항제9호의 주택에 대하여 해당 관리처분계획인가일 당시 입주대상자로 확정된 자 4. 제3조제2항제10호 내지 제13호 및 제15호․제16호의 규정에 의한 주택을 공급받은 자 5. 제11조 내지 제13조․제15조․제19조․제19조의2 및 제19조의3에 따라 입주자로 선정된 자. 다만, 제10조제6항의 규정에 의하여 주택을 공급받은 자를 제외한다. 6. 제16조의 규정에 의하여 예비입주자로 선정된 자로서 사업주체와 공급계약을 체결한 자 7. 법 제69조의 규정에 의하여 주택상환사채를 매입하여 주택을 공급받은 자 8. 법 제41조의2제2항 단서 및 제3항에 따라 대한주택공사 또는 사업주체가 취득한 지위를 양도받은 자 9. 일정기간 경과후 분양주택으로 전환되는 임대주택을 공급받은 자 10.임대주택의 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 주택을 공급받은 자 |
☞ 당첨자의 지위여부는 금융결제원의 전산망을 통하여 조합원의 자격의 결격사유를 판단한다.
2) 조합원의 종류
○ 지주 조합원
- 지주조합원은 지구단위계획구역내의 토지, 건물을 보유 또는 거주하다가 추진위원회(시행대행사)와의 협의를 통해 동의절차를 거쳐 토지 등의 소유권을 조합명의로 이전해 주고, 대신 조합으로부터 조합원 입주권증서를 받고 조합원 자격을 취득하는 조합원을 말함
- 지역주택조합사업은 국민주택규모 이하의 평형만 공급할 수 있기 때문에 예컨대 100평의 대지지분을 소유한 지주조합원일지라도 일단 국민주택규모 이하의 아파트 입주권을 부여하고 대신 차액에 대해서는 현금보상을 함
- 다만, 지주조합원이라도 지역주택조합방식에 동의하는 경우에는 조합원 자격을 유지해야함
- 지주조합원이나 일반조합원이나 그 지위를 구분하지는 않지만 분양가 등에 차등을 두는 경우도 있음
○ 일반조합원
- 총예상세대수가 정해지면 지주조합원을 공제하고 남은 세대수에 대해 조합원을 모집
- 잔여세대 전부에 대해 조합원을 모집할 수도 있으며, 경우에 따라서는 일반분양분을 남겨놓기도 함
3) 세대주 자격 판정기준
ㅇ 세대주자격은 주택조합설립인가 신청일부터 입주가능일까지 지속적으로 유지하여야 하는 자격요건임. 다만, 조합원이 근무․질병치료․유학․결혼 등 부득이한 사유로 세대주자격을 일시적으로 상실한 경우에는 인가권자인 시장·군수 또는 구청장이 그 부득이한 사유를 인정하는 경우에 한하여 조합원자격이 있는 것으로 봅니다. (주택법시행령 제38조제2항)
다. 조합원 모집 및 변경
ㅇ 지역주택조합은 설립인가 당시의 사업계획서상 주택건설예정세대수*(일반분양분 포함)의 1/2이상의 조합원으로 구성하되, 조합원은 20명 이상이어야 합니다.
* 사업계획승인 등의 과정에서 주택건설예정세대수가 변경된 경우에는 변경된 주택건설예정세대수를 말함
ㅇ 조합설립인가를 받은 지역주택조합이 구성원을 선정하는 경우에는 신청서의 접수순서에 따라 조합원을 모집할 수 없습니다.
☞ 공정하고 투명한 조합운영을 위해 투기과열지구인 경우 선착순 모집 금지
※ 설립인가 후 선착순으로 지역주택조합의 구성원을 선정한 자는 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금
ㅇ 지역주택조합의 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없는 것이 원칙입니다.
- 다만, 시장·군수 또는 구청장의 조합원 추가모집승인을 얻은 경우에는 사업계획승인신청일까지 주택건설예정세대수를 초과하지 아니하는 범위에서 회수제한 없이 추가모집을 하여 변경인가를 받을 수 있습니다.
☞ 이는 조합설립인가를 통하여 조합주택 건설예정지의 주택건설사업 가능여부 등 사업의 시행여부가 결정된 후 조합원을 모집토록 함으로써 원활한 사업추진과 조합원의 피해를 방지하기 위한 것임
※ 조합원 추가모집공고내용 (주택법 시행규칙 제18조 제4항)
1. 주택조합의 명칭·소재지 및 대표자의 성명 2. 설립인가번호·인가일자 및 조합원수 3. 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 그 등록사업자의 명칭·소재지 및 대표자의 성명 4. 조합주택건설대지의 위치 및 대지면적 5. 조합주택건설예정세대수 및 건설예정기간 6. 추가모집세대수 및 모집기간 7. 호당 또는 세대당 주택공급면적 8. 부대시설·복리시설 등을 포함한 사업개요 9. 사업계획승인신청예정일·착공예정일 및 입주예정일 10. 가입신청자격, 신청시의 구비서류, 신청일시 및 장소 11. 조합원 분담금의 납부시기 및 납부방법 등 조합원의 비용부담에 관한 사항 12. 당첨자의 발표일시·장소 및 방법 13. 이중당첨자·부적격당첨자의 처리 및 계약취소에 관한 사항 14. 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 필요하다고 인정하여 요구하는 사항 |
- 또한, 아래와 같은 사유로 결원이 발생한 범위에서 충원 또는 교체가 가능합니다. 이 경우, 충원 또는 교체되는 조합원의 자격요건 충족여부의 판단은 조합설립인가신청일을 기준으로 합니다. 다만, 상속의 경우에는 조합원 자격요건을 필요로 하지 않습니다.
※ 조합원 충원 또는 교체가 가능한 경우(주택법 시행령 제39조)
① 조합원의 사망(상속 또는 교체가능) ② 법 제16조의 규정에 의한 주택건설사업계획의 승인 이후(해당 주택건설대지의 소유권이 확보된 경우에 한함)에 입주자로 선정된 지위(당해주택에 입주할 수 있는 권리․자격 및 지위 등을 말함)가 양도․증여 또는 판결 등으로 변경된 경우.(교체가능) 다만, 투기과열지구안에서 전매가 금지되는 경우에는 입주자로 선정된 지위를 변경할 수 없음 ③ 조합원의 탈퇴 등으로 조합원수가 주택건설예정세대수의 2분의 1미만이 되는 경우 (조합구성요건 충족을 통한 사업의 지속추진을 위한 충원가능) ④ 조합원이 전산조회 등으로 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우(교체가능) ⑤ 사업계획승인 과정 등에서 주택건설예정세대수가 변경되어 조합원수가 변경된 세대수의 2분의1 미만이 되는 경우 |
참고) 조합원지위를 양도․증여 등의 방법으로 이전 받는 자 또는 조합설립인가 후 추가 모집된 자도 조합설립인가신청일 현재 조합원 자격요건(무주택세대주․거주기간 등)을 유지하여야 합니다. 이는 편법적인 전매행위 등을 방지하여 주택가격 안정 및 실수요자들의 내집마련 기회를 확대하고자 한 것임
라. 조합원 권리증서
○ 조합원 가입증서 또는 조합원 지위확인서
- 우선 지주작업단계에서 조합설립인가 시점까지에는 조합원 가입증서 또는 조합원지위확인서 등을 발행 교부
- 보통 이 증서에는 가입자(조합원), 납부한 계약금, 당사자 인적사항(가입자, 추진위원회, 대행사) 등이 기재됨
○ 조합가입계약서 또는 조합가입약정서
- 조합설립인가부터 사업계획승인까지에는 조합가입계약서 또는 조합가입약정서를 발행하여 종전 권리증서와 교체
- 보통 이 증서에는 조합원 분양대금, 납부시기, 조합원의 구체적인 권리의무사항 등이 기재됨
3. 사업시행절차
토지물색 → 주택조합추진위원회(가칭) → 주택조합규약 작성 → 주택조합창립총회 → 주택조합설립인가 → 추가조합원 모집 → 등록사업자와 협약체결 → 사업계획승인 → 등록사업자와 공사계약 → 착공신고 → 사용검사 및 입주 → 청산 및 주택조합해산 |
4. 사업단계별 추진 방법
가. 주택조합 건설예정지
1) 사업부지 제약사항
○ 주택조합은 등록업자(시공사, 시행사)가 소유하고 있는 토지 중 택지개발촉진법 등 관계법령에 의해 개발된 택지를 주택건설대지로 사용할 수 없음
○ 주택조합 설립인가 신청시 주택건설대지의 80%이상의 토지에 대한 토지사용승낙서 필요(등록사업자의 사용승낙분은 제외)
○ 조합주택건설예정지가 이미 인가를 받은 다른 주택조합의 주택건설예정지와 중복되었는지 여부
○ 기 수립된 토지이용계획 및 당해 주택건설사업기간에 수립될 예정인 도시계획에 부합하여 주택건설이 가능한지 여부
○ 서울특별시도시계획조례 제25조 별표1 개발행위허가의 기준 및 절차에 규정된 입목이 있는 토지로서, 평균 임목본수도가 51% 이상이거나, 녹지지역에서 입목본수도가 41%이상인 경우와 지형의 경사도가 21도(녹지지역에서는 15도)이상인 토지 등은 개발 규제
2) 부지확보의 형태
○ 추진위원회 직접확보
추진위원회에서 부지를 물색하여 지주와 직접 접촉계약을 체결, 부지를 확보함
○ 시행대행사 확보후 조합에 소유권 이전
대행사에서 사업을 추진하기 위하여 부지계약을 한 후 시공사를 선정 조합원을 모집, 조합원이 납부한 토지대금으로 중도금 잔금을 지급한 후 조합에 소유권 이전
○ 조합의 경우 해당 부동산 소재지 관할 구청에서 기타단체등록을 하고 사업자등록번호를 부여받은 뒤 등기 신청을 실시
나. 추진위원회 구성
1) 추진위원회
지역주택조합사업의 특성상 조합설립을 추진하여 조합주택건설사업을 추진하고자 하는 자들이 조합설립인가 신청이전의 단계에서 만든 임의단체로서 주택법령상 근거는 없으며, 조합설립인가를 받게되면 자동적으로 소멸됨
2) 추진위원회 역할
가) 주택조합 추진을 위한 사전점검 및 기초자료 수집
나) 사업부지와 시공사 물색
다) 초기조합 구성을 위한 주택조합 가입자 선정
라) 사업계획 및 조합규약 초안작성, 창립총회 준비
마) 주택조합 설립인가 준비
통상 추진위원회는 주택사업 토지를 물색하고 토지소유주로부터 토지사용승낙을 구두로 얻는다. 그러한 언약을 기반으로 추진위원회가 자체적으로 조합원을 모집하거나 시공사(시행사)의 대여금을 통하여 토지사용의 가계약을 맺는다. 토지관련 제반준비가 끝난후 조합원 모집에 나서게 된다. 이렇게 모인 조합원이 주택건설예정세대수의 50%이상(최소 20인 이상)이 되면 사업지 관할 행정청에 주택조합설립인가를 신청하게 된다. |
다. 주택조합 창립총회
<총회의 의결을 요하는 사항> ☞주택법시행규칙 제17조제5항 - 조합규약(조합규약에 반드시 포함될 사항으로 법에 규정된 것에 한함)의 변경 - 자금의 차입과 그 방법․이율 및 상환방법 - 예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약의 체결 - 시공자의 선정․변경 및 공사계약의 체결 - 조합임원의 선임 및 해임 - 사업비의 조합원별 분담내역 - 조합해산의 결의 및 해산시의 회계보고 |
라. 지역주택조합의 설립(법 제32조, 영 제37조)
ㅇ 다수의 구성원이 주택을 마련하기 위하여 지역주택조합을 설립(인가받은 내용의 변경 또는 조합해산)하고자 하는 경우에는 관할 시장․군수․구청장의 인가를 받아야 합니다.
☞ 조합설립인가권자 : 시장․군수․구청장
1) 지역주택조합 설립인가 신청
ㅇ 주택조합의 설립․변경 또는 해산의 인가를 받기 위해서는 인가신청서에 다음의 서류를 첨부하여 주택조합의 주택건설대지를 관할하는 시장․군수․구청장에게 제출하여야 합니다.
가) 창립총회의 회의록
나) 조합장선출동의서
다) 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약
☞ 조합규약에 동의함을 자필로 연명하도록 한 것은 조합이 임의로 조합원의 도장 날인 등의 방법으로 처리하지 못하도록 연명의 방법을 명시함으로써 조합원이 직접 동의 여부를 표시하므로써 추후 민원발생을 방지하고자 함임
<지역주택조합 규약에 포함되어야 할 사항> ☞주택법시행령 제37조제2항 1. 조합의 명칭 및 소재지 2. 조합원의 자격에 관한 사항 3. 주택건설대지의 위치 및 면적 4. 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항 5. 조합임원의 수·업무범위(권리·의무를 포함)·보수·선임방법·변경 및 해임에 관한 사항 ※ 조합임원(조합장, 부조합장, 이사, 감사 등)은 조합원 중에서 선출함 6. 조합원의 비용부담 시기·절차 및 조합의 회계 7. 사업의 시행시기 및 시행방법 8. 총회의 소집절차·소집시기 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항 9. 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차. 이 경우 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항은 국토해양부령으로 정함 10. 사업이 종결된 때의 청산절차, 청산금의 징수·지급방법 및 지급절차 11. 조합비의 사용내역과 총회의결사항의 공개 및 조합원에 대한 통지방법 12. 조합규약의 변경절차 13. 그 밖에 주택조합의 사업추진 및 조합의 운영을 위하여 필요한 사항 ※ 조합규약에는 주택법령에서 요구하는 요건 이외에 주택조합의 사업추진 및 조합운영에 필요하다고 판단되는 사항들을 포함시킬수 있되 주택법령에 위반하여서는 아니됨 |
※ 국토해양부는 조합원들의 비전문성으로 인한 피해를 방지하고 조합사업의 원활한 추진을 위하여 포함되어야 할 기본적 사항들을 규정함으로써 조합규약과 공사계약서 작성시 기본 지침서로 활용될 수 있도록 표준조합규약 및 표준공사계약서를 제정하여 보급하고 있음
라) 조합원 명부
☞ 주택건설예정세대수의 50%이상을 조합원으로 구성(최소 20인 이상)
마) 사업계획서(조합주택건설예정세대수, 조합주택건설예정지의 지번․지목․등기명의자, 도시관리계획상의 용도, 대지 및 주변현황을 기재)
☞ 설립인가권자가 사업계획서에 기재된 사항에 대한 확인 및 검토를 철저히 함으로써 토지소유권 확보가 불가능하거나 도시계획상 사업추진이 불가능한 부지를 조합주택건설예정지로 하여 사업을 추진함에 따른 사업지연 및 중단 등의 부작용을 방지하기 위한 것이 목적입니다.
바) 주택건설대지의 80%이상의 토지사용승낙서*(등록사업자의 사용승낙분은 제외)
☞ 주택조합은 등록사업자 소유 토지를 경매 또는 공매로 매입하는 경우 외에는 주택건설대지로 사용할 수 없습니다.(영 제40조) 따라서, 등록사업자가 사업부지를 별도 소유(지분소유 포함)하여 주택조합과 공동으로 사업을 할 수 없습니다. 이는, 등록사업자가 편법으로 주택조합의 형식으로 분양사업을 하는 것을 방지하고 주택조합사업이 본래의 취지대로 운영되도록 하기 위함입니다.
* 토지사용승낙서 확보비율 산정은 해당 주택건설대지 면적기준입니다.
사) 조합원 자격이 있는 자임을 확인하는 서류
2) 지역주택조합 변경인가 신청 : 변경의 내용을 증명하는 서류를 첨부
3) 지역주택조합 해산인가 신청 : 조합원의 동의를 받은 정산서를 첨부
4) 지역주택조합 설립인가
ㅇ 조합설립인가권자인 시장․군수․구청장은 주택건설을 위한 건축심의기준․도시계획․토지이용계획과 부합 여부, 주택건설대지 중 토지사용승낙서를 확보하지 못한 토지의 위치가 사업시행에 지장을 초래할 우려가 있는지 여부를 종합적으로 검토하여 인가여부를 결정하도록 하고 있으며,
- 해당 주택건설대지가 이미 인가를 받은 다른 지역주택조합의 주택건설대지와 중복되지 아니하도록 하여 편법적인 조합원 모집 및 분양방식으로 활용되고 있는 연합주택조합을 결성할 수 없도록 하고 있습니다.
ㅇ 시장․군수․구청장은 지역주택조합의 설립․변경 또는 해산을 인가한 때에는 주택조합설립인가대장에 이를 기록하고 지역주택조합(설립․변경․해산)인가필증을 신청인에게 교부하여야 하며, 지역주택조합이 해산하거나 지역주택조합의 설립인가를 취소한 때에는 주택조합설립인가대장에 그 내용을 기재하고, 주택조합설립인가필증을 회수하여야 합니다.
5) 지역주택조합 업무대행
ㅇ 지역주택조합의 경우 사업의 지연 또는 실패로 인한 피해 발생에 대하여 책임이 없는 무자격 대행업체가 난립하는 부작용을 방지하기 위하여 공동사업주체로서 책임이 있는「시공능력 있는 등록사업자」가 지역주택조합의 업무를 대행할 수 있음
참고) 지역주택조합사업은 당해사업을 추진하는 시행의 역할은 해당 조합에서 담당하며, 주택건설에 대한 시공은 공동사업주체로서 참여하는 등록사업자가 그 역할을 담당합니다. 따라서, 일반적인 주택건설사업시 시행하는 시행사는 지역주택조합사업을 시행할 수 없습니다.
ㅇ 업무대행 범위
- 지역주택조합의 업무중 조합원 가입알선 업무를 제외한 기타 업무는 등록사업자가 대행할 수 있습니다.
※ 다만, 조합원 모집광고의 경우에도 조합이 주체가 되어 조합의 명의로 광고를 하는 것을 전제로 하여 등록업자가 실무상 기타 업무를 대행할 수 있음
- 지역주택조합의 조합원이 아닌 자(일반 업무대행사 등)가 지역주택조합의 가입을 알선하면서 주택가격외의 수수료 기타 명목으로 금품을 받는 경우에는 2년이하의 징역 또는 2천만원이하의 벌금(법 제97조)에 처함
마. 시공사 선정
○ 시공사의 경우 사업에 있어서 책임부분은 시행사를 앞세워 피하면서 사업의 진행에 관여하여 영향력을 행사하는 경우가 대부분임. 시공사의 경우 사업상에서 얻을 수 있는 이익은 최대한 확보하면서 책임은 피하기 위해 시공자(공사수급자)로서의 지위만을 유지하고 공동사업주체로서의 지위는 피하려고 함.
○ 지역주택조합사업의 경우 시공사 선정시기에 대한 제한은 없으나, 시공사 선정은 조합총회 의결사항으로 법에서 정하고 있으므로 조합설립이후 총회의결을 받아야 함.
바. 사업계획승인
1) 등록사업자 선정(법 제9조․제10조, 영 제12조)
ㅇ 주택조합이 주택건설사업을 추진하는 방법에는 2가지가 있습니다. 첫 번째 방법은 주택조합이 주택건설사업자로 등록한 후, 주택조합이 직접 주택건설을 시행하는 것이다. 그러나 이 경우 주택조합원이 주택을 공급받을 수 있는 법적 근거가 없어 대부분의 주택조합사업의 방식은 아래 두 번째 방법으로 추진을 합니다.
ㅇ 두 번째 방법은 주택조합이 공동으로 건설사업을 진행할 시공능력이 있는 등록사업자(지자체, 대한주택공사. 지방공사를 포함)를 선정하여 공동사업주체가 되어 주택건설을 시공하는 것이다.
-「주택법시행령」제12조에 따르면, 주택조합이 등록사업자와 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우에는 주택법시행령 제13조제1항각호에 의한「시공능력이 있는 등록사업자」또는 주택법시행령 제13조제1항제3호에 의한 주택건설실적은 없으나 건설산업기본법 제9조의 규정에 따라 건설업 중「건축공사업 또는 토목건축공사업으로 등록한 건설업자」와 공동으로 사업을 시행할 수 있으며, 이 경우 등록사업자 및 건설업자는 자체적으로 시공을 하여야 합니다.
<등록사업자의 주택건설공사 시공기준>(주택법시행령 제13조제1항) 1. 자본금 5억원(개인인 경우에는 자산평가액 10억원) 이상 2. 「건설기술관리법 시행령」 별표 1의 규정에 의한 건축분야 및 토목분야기술자 3인 이상. 이 경우 동표의 규정에 의한 건축기사 및 토목분야기술자 각 1인이 포함되어야 함 3. 최근 5년간의 주택건설실적 100호 또는 100세대 이상 |
<사업주체 기준>(주택법 10조2항, 주택법시행령 12조 ) (1) 사업주체 주택법에 의해 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자(법 제2조제7호) 1) 공공사업주체 : 국가, 지방자치단체, LH공사 2) 주택건설 등록사업자(법 제9조) 3) 공동사업주체(법 제10조) ① 토지소유자 + 등록사업자 ② 주택조합(기모델링주택조합 제외) + 등록사업자 리모델링주택조합은 주택건설(리모델링은 주택건설이 아님)의 주체가 아니므로 공동사업주체로서 주택조합의 종류에서 제외하여 단독으로 사업을 추진 ③ 고용자 + 등록사업자 ④ 공동사업주체간 업무 · 비용 및 책임의 분담 등에 관하여는 당사자간 협약에 따름
(2) 공공사업주체 국가, 지방자치단체, LH공사, 주택사업을 목적으로 하여 설립된 지방공사, 공익법인설립및운영에관한법률에 따라 주택건설을 목적으로 설립허가된 공익법인 |
ㅇ 주택조합과 등록사업자가 공동사업주체로 조합주택 건설사업을 추진하는 경우 당사자간에 대지 및 주택(부대시설* 및 복리시설**을 포함)의 사용․처분, 사업비의 부담, 공사기간 그 밖에 사업추진상의 각종 책임 등에 관해 협약을 체결하여야 합니다.
* 부대시설 : 주택에 부대되는 시설 또는 설비(주차장, 관리사무소, 담장, 주택단지안의 도로 등)
** 복리시설 : 주택단지안의 입주자 등의 생활복리를 위한 공동시설(어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설, 경로당 등)
- 등록사업자는 시공자로서의 책임뿐만 아니라 자신의 귀책사유로 사업추진이 불가능하게 되거나 지연됨으로 인하여 조합원에게 가한 손해를 배상할 책임이 있습니다. (주택법제32조제2항)
참고) 등록사업자는 주택조합과 공동사업주체로서 동반자이며, 주택조합의 업무를 대행할 수 있습니다. 따라서, 등록사업자 선정은 사업의 안정적 진행과 사업성 제고를 위하여 가장 중요한 절차이며, 등록사업자 선정은 조합설립인가 후에 조합규약이 정한 절차와 방법에 따라 결정되는 것이 바람직합니다. 그러나 공동사업주체인 등록사업자가 업무대행을 하는 경우에는 설립인가 전에 시공사를 선정할 수 있습니다. 그러나, 시공사 선정은 조합원총회의 결의사항이므로 조합설립 인가 후 또는 조합창립총회에서 시공사 선정에 대한 총회결의를 받아야 합니다.
2) 사업계획승인 신청(영 제12조)
ㅇ 지역․직장주택조합이 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 일반적인 분양주택사업과 달리「사업계획승인 신청시」주택건설대지의 소유권을 95%이상 확보(법제16조 및 영 제12조제2호) 등 다음의 요건을 갖추도록 규정하고 있습니다.
<사업계획승인 신청시 구비요건>(영 제12조) 1. 등록사업자가 제13조제1항 각호의 요건을 갖춘 자이거나「건설산업기본법」 제9조의 규정에 의한 건설업(건축공사업 또는 토목건축공사업에 한함)의 등록을 한 자일 것. 다만, 지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사의 경우에는 그러하지 아니하다. 2. 토지소유자등이 주택건설대지의 소유권(지역주택조합 또는 직장주택조합이 법 제10조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 100분의 95이상의 소유권을 말한다)을 확보하고 있을 것 3. 주택건설대지(제2호에 따라 토지소유자등이 소유권을 확보한 대지를 말한다)가 저당권·가등기담보권·가압류·전세권·지상권 등(이하 "저당권등"이라 한다)의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권등을 말소할 것. 다만, 저당권등의 권리자로부터 해당 사업의 시행에 대한 동의를 받은 경우에는 그러하지 아니하다. 4. 토지소유자등과 등록사업자간에 대지 및 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다)의 사용·처분, 사업비의 부담, 공사기간 그 밖에 사업추진상의 각종 책임 등에 관하여 법 및 이 영이 정하는 범위안에서 협약이 체결되어 있을 것 |
참고) 일반적인 분양주택건설사업은 해당 대지면적의 80% 이상에 대한 사용권원을 확보한 경우 사업계획승인 신청이 가능하고 나머지 20%에 대하여는「사업계획승인 후」매도청구*소송을 통해 확보할 수 있습니다. 지역주택조합사업에서는 사업계획승인 신청시 해당 주택건설대지면적의 95%이상에 대한 토지소유권을 확보하도록 하고 사업계획승인 후 잔여 5%에 대한 소유권은 매도청구소송을 통해 확보할 수 있습니다.
* 매도청구권 : 소송절차를 통해 개인의 재산권을 강제로 취득할 수 있는 권리
※ 매도청구 ㅇ 소유권을 확보하지 못한 나머지 5%의 대지에 대하여 3개월 이상 대지의 소유자와 대지매입에 관한 협의를 하였음에도 매입할 수 없는 경우 매도청구 가능 ㅇ 매도청구 절차 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조에 따라 매도청구(최고) 수령일로부터 2월내 회답요구, 회답만료일부터 2월이내 법원에 매도청구, 법원판결, 공탁, 촉탁등기, 명도 등의 절차이행 |
Q1. 주택법에 따른 매도청구 요건에 매도청구 대상 토지소유자와 사전에 3개월 이상 협의토록 규정된 바 협의기간인 3개월이 사업게획승인 신청 전 3개월인지, 매도청구 전 3개월인지 여부 A1. 주택법 제18조의2에 따라 매도청구를 하기위한 사전 요건 중 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하도록 규정되어 있고, 같은 법 시행령 제15조제5항제1호 카목 및 같은 법 시행규칙 제9조제2항제3의2호에 따라 사업계획승인 신청 시 제출서류에 같은 법 제18조의2제1항 후단의 규정에 따른 협의 사실을 증명하는 서류를 제출하도록 하고 있음에 따라 사업계획승인 신청 전에 3개월 이상 협의하여야 할 것으로 판단됨
Q2. 주택법 제18조의2(매도청구 등)에 따른 매도청구시 적용하는 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전 기준의 적용 시점은? A2. 주택법 제16조의 제2항에 의하면 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 당해 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 하나, 국토의계획및이용에관한법률 제49조의 규정에 의한 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하고 확보하지 못한 대지가 주택법 제18조의2에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우에 사업승인이 가능토록 하고 있으며, 주택법 제18조의2제1항제2호에 의하여 사업주체가 주택건설대지면적의 100분의 95 이상을 확보하지 못한 경우에는 지구단위계획결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속보유하고 있는 자에게는 매도청구를 할 수 없도록 규정하고 있음. 따라서 동 법령의 취지를 감안할 때 “매도청구시 적용하는 지구단위계획구역 결정고시일”에서의 지구단위계획이라 함은 주택건설사업을 위하여 수립하는 지구단위계획을 의미하는 것인 바, 당초 지구단위계획이 수립되어있다 하더라도 주택건설사업을 위하여 새로이 지두간위계획을 변경고시하는 경우 동 고시일을 매도청구 기간 산정 시점으로 적용하여야 할 것임. |
※ 토지구입에 따른 신탁등기
ㅇ 지역 및 직장주택조합의 사업추진방식은 조합명의로 토지를 구입하여 그 지상에 건물을 신축하여 조합원에게 분양하고 남는 나머지 주택 및 부대․복리시설을 일반 분양하는 방식으로 이루어집니다. 토지 구입시 조합설립인가를 받은 조합의 경우 조합명의로 소유권 이전 등기를 하며, 동시에 조합원들이 조합에 지분을 신탁하였다는 의미의 신탁등기를 병행하고 있는 것이 일반적입니다. ㅇ 신탁등기는 주택조합의 조합원 소유로 되어있는 대상 토지 등에 대하여 일정기간 동안 주택조합에 관리처분을 시키는 것입니다. 신탁등기는 조합원 상호간의 권리를 보호하고, 사업을 원활하게 추진하기 위해 실시하며, 신탁등기를 하지 않으면 다음과 같은 불편이 따를 수 있습니다. - 신축아파트의 면적이 변경될 경우 조합원의 대지 지분 변동에 따른 등기절차가 복잡하다. - 일반분양자들에 대한 지분 등기이전 절차가 매우 복잡할 뿐만 아니라 많은 비용이 소요된다. - 신탁등기를 하지 않을 경우 조합원 개개인이 사업시행자가 됨으로 일반분양자의 분양계약서에 조합원 전원의 날인이 필요하므로 번잡하다. - 건물 사용검사후 일반분양자에 대한 소유권 이전등기시 조합원 전원의 매도용 인감증명서를 첨부해야 하므로 번잡하다. ㅇ 주택조합은 신탁된 조합원의 재산권을 주택조합 사업시행 목적에 적합하게 행사하여야 하며, 사업이 종료되면 즉시 신탁을 해지하고 조합원에게 재산권을 반환해야 합니다. |
3) 사업계획승인(법 제16조)
ㅇ 사업계획승인의 승인신청을 받은 관할 시․도지사는 정당한 사유가 없는 한 60일 이내에 승인여부를 사업주체에게 통보하여야 합니다.(주택법시행령 제17조 제1항).
- 시․도지사는 사업계획을 승인한 때에는 사업계획승인서를 신청인에게 교부하고 이에 관한 사항을 고시하여야 하며, 사업계획승인서 및 관계 서류의 사본을 지체 없이 관할 기초자치단체장에게 송부하여야 합니다.(주택법 제16조 제4항).
사. 착 공
ㅇ 사업계획승인을 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하여야 합니다. 다만, 대통령령이 정하는 정당한 사유가 있다고 판단되는 경우에는 그 사유가 종료된 날부터 1년의 범위 안에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수 있습니다.(주택법 제16조 제7항, 주택법시행령 제18조) 공사 착수시에는 착공신고서를 포함한 서류 및 도서를 첨부하여야 하며 착공 연기시에는 착공연기신청서를 제출하여야 합니다. 이러한 사항들을 위반하여 공사에 착수하지 아니하는 경우에는 해당 사업계획승인권자는 사업계획승인을 취소할 수 있습니다(주택법 제16조 제9항).
아. 시공보증 및 분양보증
ㅇ 조합주택을 건설하는 과정에서 조합원수와 건립세대가 정확히 일치하는 경우는 거의 없기 때문에 조합원에게 분양하고 남는 나머지 세대에 대하여는 일반에게 분양할 수 있습니다. 분양 세대가 20호(세대) 이상일 경우에는 입주자모집공고 승인을 얻어 일반분양을 하여야 하며, 20호(세대) 미만인 경우 임의 분양할 수 있습니다. (주택법 제38조, 주택공급에관한규칙 제3조 제2항 단서)
참고) 조합설립인가 이후 조합원 탈퇴 등으로 잔여세대가 20세대 미만이 추가 발생된 경우에도 임의분양이 가능합니다. 다만, 기존의 임의분양분 중 분양이 완료되지 아니한 세대와 추가 발생된 세대의 합이 20세대 이상이 될 경우에는 법제38조 및 주택공급에관한규칙에 따라 입주자모집공고를 통하여 공급하여야 합니다.
ㅇ 주택조합사업은 조합원을 위한 시공보증과 일반분양자를 위한 분양보증 등 2가지 유형의 보증이 필요합니다. 분양주체인 주택조합이 분양보증을 하는 것은 자기보증이라는 모순이 발생하게 되므로 시공자인 등록사업자의 시공보증제도를 도입하게 되었다.
※ 주택분양보증 : 당해 주택의 분양(사용검사 포함)의 이행 또는 납부한 입주금의 환급을 책임지는 보증
※ 지역주택조합 시공보증 : 지역주택조합과 공동으로 사업을 시행하는 등록사업자가 파산 등의 사유로 당해 조합주택에 대한 시공책임을 이행할 수 없게 되는 경우에 시공을 이행하거나 일정금액을 납부하는 보증
ㅇ 지역주택조합이 착공과 동시에 입주자를 모집하기 위해서는 분양보증을 받아야 입주자모집승인을 받을 수 있으며, 사업주체는 입주자모집 승인신청을 할 때 분양보증서를 첨부하여야 합니다(주택공급에관한 규칙 제7조 제1항).