용도지역별 건폐율.용적율/용도지역 용도지구 용도구역

[풍경소리]

♣ 용도지역별 건폐율.용적율/용도지역 용도지구 용도구역

※용도지역이라 함은 

토지의 이용 및 건축물의 용도 ,건폐율(建蔽率, Building Coverage Ratio) ,용적율(容積率) ,높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적으로 이용하고  공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다

 

토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한해서 토지를 경제적, 효율적 이용하고 공공복리의 증진을 위해 서로 중복되지 아니하게 도시·군 관리 계획으로 지정한다.  

 용도지역은 크게 4종류로 나눌 수 있고 세부적으로 21종류로 나누어지는데 각 용도지역마다 건폐율과 용적률이 다르다. 위 내용은 시행령을 기준으로 작성했다. 건폐율은 해당 이하고, 용적률은 해당 범위 내에서 정하되 정한 용적률 이하로만 지을 수 있다. 시행령이 있지만 자세한 사항은 각 시· 군 조례로 정확히 확인해야 한다. 

용도지역의 건폐율과 용적률은 토지를 경제적, 효율적 이용과 공공복리 증진을 위해 다르게 정해져 있다. 토지 매 입전 자신의 목적에 맞게 활용 가능한지 조례를 통해 건폐율과 용적률을 확인해야 한다

● 용도적 분류(국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 용도적 분류)

용도지역	①용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로서 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다(국토계획이용법 제2조 15호) ②구분: 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역
용도지구	①용도지구는 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 경관, 안전 등을 도모하기위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다(국토이용법 제2조 16호) ②구분: 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 위락지구, 아파트지구, 리모델링지구
용도구역	①용도구역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한 을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정, 관리 등을 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역 을 말한다(국토계획이용법 제2조 17호) ②구분: 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보전구역

※ 용도지구의 세분 및 내용

용도지구	세 분	내 용
경관지구	경관지구	자연경관지구 산지, 구릉지 등 자연경관의 보호 또는 도시의 자연 풍치를 유지하기 위하여 필요한 지구
	수변경관지구	지역 내 주요 수계의 수변 자연경관을 보호, 유지하기 위하여 필요한 지구
	시가지경관지구	주거지역의 양호한 환경조성과 시가지의 도시경관을 보호하기 위하여 필요한 지구
미관지구	중심미관지구	토지의 이용도가 높은 지역의 미관을 유지, 관리하기 위하여 필요한 지구
	역사문화미관지구	문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 건축물 등의 미관을 유지, 관리하기 위하여 필요한 지구
	일반미관지구	중심미관지구, 역사문화지구외의 지역으로서 미관을 유지, 관리하기 위하여 필요한 지구
고도지구	최고도지구	환경과 경관을 보호하고 과잉을 방지하기 위하여 건축물 높이의 최고한도를 정할 필요가 있는 지구
	최저고도지구	토지이용을 고도화하고 경관을 보호하기 위하여 건축물 높이의 최저한도를 정할 필요가 있는 지구
보존지구	문화자원보존지구	문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
	중요시설물보존지구	국방상 또는 안보상 중요한 시설물의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
	생태계보존지구	야생동물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
시설보호지구	시설보호지구	학교시설보호지구학교의 교육환경을 보호, 유지하기 위하여 필요한 지구
	공용시설보호지구	공공시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하기 위하여 필요한 지구
	항만시설보호지구	항만기능을 효율화하고 항만시설을 관리, 운영하기 위하여 필요한 지구
	공항시설보호지구	공항시설보호와 항공기의 안전운항을 필요한 지구
취락지구	자연취락지구	녹지지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
	집단취락지구	개발제한구역 안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
개발진흥지구	주거개발진흥지구	주거기능을 중심으로 개발, 정비할 필요가 있는 지구
	산업개발진흥지구	공업기능을 중심으로 개발, 정비할 필요가 있는 지구
	유통개발진흥지구	유통, 물류기능을 중심으로 개발, 정비할 필요가 있는 지구
	관광휴양개발진흥지구	관광, 휴양기능을 중심으로 개발, 정비할 필요가 있는 지구
	복합개발진흥지구	주거기능, 공업기능, 유통?물류기능 및 관광?휴양기능 중 2이상의 기능을 중심으로 개발, 정비할 필요가 있는 지구
특정용도제한지구		주거기능 보호 또는 청소년 보호 등의 목적으로 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구
위락지구		위락시설을 집단화하여 다른 지역의 환경을 보호하기 위하여 필요한 지구 리모델링지구
리모델링지구		노후된 공동주택 등 건축물이 밀집된 지역으로서 새로운 개발보다는 현재의 환경을 유지하면서 이를 정비할 필요가 있는 지구

※용도구역

[출처] [부동산]부동산의 분류|작성자 볼란테

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용도지역, 용도구역, 용도지구의 차이점 ;

『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에 정의하는 지역, 지구, 구역:

지역, 구역 등 많은 법령( 농지법, 지역균형개발 및 지방 중소기업 육성에 관한법률, 도로법, 문화재보호법, 전파법, 장사 등에 관한 법률, 산림법, 산림보호법, 산지관리법, 학교보건법, 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 등....)에서 다루고 있으나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 중심으로 말씀 드리겠습니다. 개발관련사항인 경우 상위법이라고 볼 수 있기 때문입니다.

용도지역 : 

토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지이용의 효율과 공공복리의 증진도모를 의하여 결정한 지역입니다. 

크게(괄호는 중세분)

1.도시지역(주거지역+상업지역+공업지역+녹지지역)

2.관리지역(보전관리지역+생산관리지역+계획관리지역)

3.농림지역

4.자연환경보전지역 으로 분류됩니다.

더 자세하게는

주거지역을 제1,2종전용 및 일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역,준주거지역으로 나누고

상업지역은 중심,일반,근린,유통상업으로 나누게 되지요.

공업지역은 전용,일반,준공업지역

녹지지역은 보전,생산,자연녹지로 나누게 됩니다.

용도지구 :

용도지역의 제한을 강화하거나 또는 완화하여 용도지역의 기능을  증진시키고 미관, 경관, 안전등을

도모하기 위해 결정하는 지역을 말합니다.

경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구,

특정용도제한지구 등으로 구분되며 상기 지구내에서 다시 세분화하여   지정합니다.

용도구역 :

용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 난개발의 확산을 미리 차단,

계획적이고 단계적인 토지이용의 종합적 조정 및 관리를 위해 결정하는 지역을 말합니다.

시가화예정구역, 개발제한구역, 도시자연공원구역등이 있으며

다른법령에 의한 구역은 상수원보호구역, 해양보호구역, 수변구역, 문화재보호구역, 상대·절대정화구역

이 있습니다.

예를 들어보겠습니다.

홍길동아저씨가 강서구 화곡동에 상업지역의 땅을 가지고 있습니다.

토지이용계획을 살펴보니 상업지역, 고도지구, 절대정화구역이라고 적혀 있었습니다.

상업지역은 용도의 제한 없이 대부분 용도를 수용하는 동시에 서울시 조례에 의해

건폐율 60%, 용적률 800%를 확보가능한 지역입니다.

하지만 고도지구로서 높이의 제한을 받아 용적률  확보가 어렵게 되고

절대정화구역(학교보건법)이라서 용도의 제한을 받는 것입니다.

용도지역, 용도지구, 용도구역이 서로 공존하면서 종합적으로 관리가 되는 것입니다

토지용도지역분류표

1. 용도지역

용도지역이란 건폐율, 용적률, 높이 등을 입지별로 제한하기 위해 책정해놓은 구역을 뜻한다.
용도지역은 △도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역) △관리지역(보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역) △농림지역 △자연환경보전구역 등의 4가지로 나뉜다.

원래는 5가지(도시, 준도시, 준농림, 농림, 자연환경보전)였던 용도지역이 2003년 1월 법이 바뀌면서 종류가 4가지로 축소됐다.
이처럼 땅을 쓰임새와 가치에 따라 4가지 용도지역으로 구분해 놓은 법이 바로 ‘국토의 계획의 계획 및 이용에 관한 법률’이다.

이 법에 따르면 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 구분된다.
이 중에서

 주거지역은 △전용주거지역(1∼2종) △일반주거지역(1~3종) △준주거지역으로 다시 나뉜다. 전용주거지역은 다세대, 다가구 등 저층 주택만이 들어설 수 있는 땅을 말한다.

일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 땅으로 아파트가 주로 들어선다. 준주거지역은 주거기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 경우에 지정된다.

상업지역은 △중심상업 △일반상업 △근린상업 △유통상업 등으로, 공업지역은 △전용공업 △일반공업 △준공업 등으로 구분된다. 녹지지역은 △보전녹지 △생산녹지 △자연녹지 등으로 분류되는데, 특히 자연녹지지역에서는 개발이 제한적으로 허용돼 땅값이 상대적으로 비싼 편이다.

주로 주거, 상업, 업무 등으로 사용되는 도시지역과는 달리 관리지역은 농업생산, 녹지보전 등의 목적으로 지정된 땅을 말한다. 이 관리지역(옛 준도시ㆍ준농림지)은 현재 각 지자체별로 △계획관리 △생산관리 △보전관리 등으로 분류하는 작업이 진행 중이다. 계획관리지역에선 제한적으로 개발이 허용되지만 생산ㆍ보전관리지역은 엄격하게 개발이 제한된다.
 
 

2. 용도지구ㆍ구역

그런데 땅에는 ‘용도지역’ 외에도 ‘용도지구’ ‘용도구역’이란 것도 있다. 기본적으로는 용도지역 상에 용도지구나 용도구역이 중첩돼 지정되는 게 일반적이다.

‘용도지구’란 용도지역 지정을 보완하는 성격이 짙다. 즉 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등과 관련된 용도지역의 제한을 추가적으로 강화하거나 완화할 필요가 있을 때 용도지구를 추가로 지정한다. 주로 용도지역의 미관, 경관, 안전 등을 강화시킬 필요가 있을 때 별도로 용도지구를 추가 지정한다.

용도지구’의 종류로는 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구 등이 있다.

‘용도구역’은 특히 이용규제에 초점을 맞춰 용도지역의 지정을 보완한다. 구체적으로는 무질서한 시가지 확산방지, 계획적인 토지이용, 토지이용의 종합적 관리 등을 위해 정해놓은 지역을 말한다. 이 ‘용도구역’은 시가화조정구역, 개발제한구역(그린벨트), 수자원보호구역 등으로 구분된다.

일반적으로 용도지역과 용도지구가 토지 이용에 초점을 맞추고 있다면, 용도구역은 토지 이용 규제에 초점이 맞춰져 있다. 용도지역과 용도지구는 도시지역 내에 지정되는 경우가 많은데 비해 용도구역은 도시 주변에 지정될 가능성이 크다.
용도지구ㆍ구역의 구체적인 내용은 대부분 각 지방자치단체의 조례에서 규정하게 된다.

3. 지목(地目)

지목은 가장 기초적인 땅의 분류방법이라고 볼 수 있다. 그런데 지목과 용도지역의 차이점은 뭘까.
우선 지목은 현재의 토지의 쓰임새를 나타내는 성격이 강하다. 또 지목은 땅주인의 뜻에 따라 특별한 사정이 없는 한 변경이 가능하다. 예컨대 임야를 소유하고 있는 사람이 지자체의 허가를 얻으면 대지로 바꿀 수 있다.
반면 정책적 필요에 따라 지정된 용도지역은 땅주인 마음대로 바꾸기가 매우 어렵다. 예를 들어 용도지역상 생산관리지역에 들어선 땅을 계획관리지역으로 쉽게 변경할 수가 없다는 의미다.

용도지역은 행정 당국의 행정적 계획제한 내용을 나타낸다는 점에서 용도지역과 지목과는 큰 차이가 있다. 이 때문에 지목보다는 용도구역이 땅의 가치를 결정하는 데 더 중요한 요소라고 보는 전문가들이 많다.

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지적법상 지목에는 28가지가 있다. 구체적인 종류로는

대지, 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지(온천수 나오는 땅), 염전, 공장용지, 주차장, 주유소용지, 창고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거(인공수로ㆍ둑), 유지(저수지), 양 어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 등이 있다.
일반적으로는 건물을 지을 수 있는 땅이냐 그렇지 않은 땅이냐를 기준으로 대지와 그 이외의 땅으로 구분되기도 한다. 지목을 정할 때는 필지마다 하나의 지목을 설정하는 게 원칙이다.
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잡종지(雜種地)는 지적법상 지목 중 하나로 갈대밭, 물건 등을 쌓아 두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물과 영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소, 주차시설, 납골당, 유류 저장시설, 송유시설, 주유소(가스충전소 포함), 도축장, 자동차 운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지와 다른 지목에 속하지 아니하는 토지를 말한다. 단, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 것 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지는 제외한다. 또한 지목부호는 '잡'으로 표기한다. [법] 지적법시행령 제6조

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잡종지란 특별히 정해진 용도가 없는 땅을 말한다.

잡종지는 개발용도가 무궁무진해 눈여겨 볼 필요가 있는 땅이다.

그래서 때에따라선 대지보다 더 나은 땅으로 평가 받기도 한다.

 대지는 영구적 건축물중 주거,사무실,점포 등 에 쓰이는 토지에 설정되는 지목이고

잡종지는 27개에 달하는 각종지목에 해당하지 않은 토지에 설정하는 지목이다. 

잡종지에는 언제나 건축허가를 받아서 건축을 할수있으며,주택을 지으면 대지,공장을 지으면 공장용지로 간단하게 지목변경이 되므로 결코 대지에 비해 불리하지 않은 지목이다.  

농지법(전답) 또는 산지관리법(임야) 상의 규제가 따르지않아 여러 용도로 사용이 가능하다.

또다른 잡종지의 장점은 대부분의 잡종지가 건축을 하기위한 적합한 부지조건을 갖추고 있다는 점이다. 대부분 도로와 인접해 별다른 토목공사 없이 집을 지을수 있다. 

따라서 주유소나 자동차운전학원,주차시설,납골당 등 다양한 시설이 설치될수 있다.

게다가 잡종지는 조각된 땅이 많아 덩치가 작고 땅값이 싸기때문에 일반인들이 쉽게 구입할수 있는 장점이 있다.

이처럼 다양한 장점을 가지고 있기 때문에 수도권 지역에서는 잡종지로 지목을 변경하기 위해 멀쩡한 농지에 쓰레기를 매립하거나 방치하는 꼼수를 쓰기도 한다. 

불법 매립되거나 방치된 쓰레기로 농지가 오염돼 불모지가 될경우 해당관청은 농지주인의 요청에 의해 현장확인후 농지를 잡종지로 지목을 변경해주는 경우가 허다하다

변경된 잡종지는 일정기간이 지나면 택지용 대지로 다시 지목이 변경돼 주택이나 근린생활시설 등 건축이 가능해 진다.

이렇게 된다면 토지소유주는 가만히 앉아서 복잡한 절차 없이 큰이익을 챙길수 있다. 

이처럼 지목이 잡종지로 쉽게 변경될수있는 땅으로는 골제체취장,물길이 다르게 난 하천 ,유지 등이다.

도로,주택,상가와 인접해 있어 사실상 오래전에 나무가 없어진 도시구역내 임야도 잡종지로 전용이 매우 쉽다.

이처럼 지목이 임야지만 나무가 없어진지 10년이상 지나 사실상 산림이 아닌 다른용도로 이용되는 토지에 대해서는

대체 조림비나 전용부담금 까지 면제해 준다. 

뿐만 아니라 농지와는 달리 면적에 상관없이 매매가 자유롭다.

공부상 지목이 "전"이라고 되어 있어도 사실상 잡종지로 사용하고 있어 농경지로 사용하지 않을경우

읍,면,동장의 농지이용확인서를 발급받아 농지취득 자격증명을 대신할수 있다.

하지만 잡종지라고 무조건 개발이 가능한건 아니다.

도로여건이나 주위 환경 등,토지 이용을 좌우하는 요소들이 있다.

가령 도로가 없는 맹지라면 진입도로를 확보해야 하고 군사보호구역이라면 군의 동의를 받을수 있어야 개발이 가능하다.

군부대에서 검토할때는 지목을 고려대상으로 삼지않는다.

군 작전상 검토에 따라 동의여부를 결정하기 때문에 다른 시설보다 까다로울수 있다.

만일 잡종지로 분류된 땅이 경지정리된 농지 한가운데 있다면 설사 지목이 잡종지라 해도 농림지역에 속해 농림지역에 따른 규제를 받게 된다.

따라서 잡종지를 매입할려면 현장답사를 해 어떤용도로 변경하는것이 좋을지,어떤식으로 활용을 해야 가치를 높일수 있는 것인지를 잘 따져봐야 한다.

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4.용지지역ㆍ지구ㆍ구역, 지목간 땅값 차이는?

땅값은 그 쓰임새에 따라 결정되는 경향이 짙다. 쓰임새가 많아지면 그만큼 값어치도 올라간다.
땅의 쓰임새란 지을 수 있는 건물의 종류, 건폐율, 용적률 등에 따라 결정된다. 예컨대 용도지역상 도시지역은 관리지역에 비해 건폐율과 용적률이 많이 주어져 건물을 보다 높이 지을 수 있어 땅값이 더 비싼 편이다.

같은 용도지역 안에서도 세부 분류에 따라 땅값에 차이가 난다. 일반적으로 아파트 건축이 가능한 도시지역내 일반주거지역 땅은 저층 주택만 들어설 수 있는 전용주거지역 땅값보다 비싸다.

지목간에도 땅값 차이가 크다. 땅값 면에서는 대지 가격이 다른 27개 지목에 비해 항상 제일 비싸다. 주변 논밭과 비교해 대략 30% 이상 비싸다. 전답을 주택건축이 가능한 대지로 지목을 변경할 경우 ㎡당 1만300~2만1900원까지 비용이 들어간다. 논밭을 대지로 변경하면 당연히 쓰임새가 많아지면서 땅값이 30∼40% 정도 올라간다.

물론 대지 가격도 조건에 따라 가격이 천차만별이다. 조건이 나쁜 땅은 은행담보능력 등이 떨어져 땅값 쌀 수밖에 없다. 이런 대지로는 △위험시설과 인접한 땅 △저지대에 위치한 땅 △폭이 8m 이하인 땅 △진입도로에 2m이상 접해 있지 않은 땅 △진입로 폭이 4m 이하인 땅 △경사 15도 이상인 땅 등이 있다.
이런 땅은 쓰임새가 떨어져 가치가 떨어지는 만큼 되도록 투자를 피하는 것이 좋다.  

 5.토지 매입 시 알아둬야 할 용도지역?지구

토지나 건물을 살 때 등기부등본 외에 확인하는 서류 중 하나가 토지이용계획확인서다. 이를 통해 해당 지역의 지구 및 용도지역 등을 알 수 있기 때문이다. 지구지정이나 지역지정 상태는 부동산의 가치를 결정하는 중요한 요소가 된다. 부동산의 살 때 꼭 확인해야 할 용도지역, 용도지구, 용도구역에 대해 알아본다.

용도지역이란 토지 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 건설교통부 장관 또는 시?도지사가 지정한다. 용도지역은 건물의 용도, 건폐율, 용적률 등이 어떻게 제한되는지 결정되기 때문에 지역지정에 따라 땅값이 크게 달라진다.

이 같은 용도지역은 ▲도시지역 ▲관리지역 ▲농림지역 ▲자연환경보전지역 등 네 종류로 분류된다.

또 다시 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역 녹지지역으로, 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분된다.

주거지역은 주거의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위해 필요한 때 지정되는 곳으로 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 나눠진다.

전용주거지역은 저층 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 지역이며, 일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해, 준주거지역은 주거기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 경우에 지정된다.

전용주거지역(1~2종)과 일반주거지역(1~3종)은 종이 세분화 돼 있는데 1종보다는 2종이, 2종보다는 3종이 용적률이 높다.

여기서 말하는 용적률이란 전체 대지면적에 대한 건축물 연면적(건축물의 전체 면적)의 비율로 건축물의 대지면적을 지상 층 전체의 바닥면적으로 나눈 값이다. 용적률이 크다는 것은 그만큼 건물의 층수가 많다는 것을 의미한다.

 서울시의 경우 일반주거지역은 1종 150%, 2종 200%, 3종 250%의 용적률을 적용한다.

상업지역은 상업과 기타 업무활동의 편익 증진을 위해 필요한 때 지정되는 지역으로 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 구분되고 있다.

중심상업지역은 도심?부도심의 업무 및 상업기능의 확충을 위해 필요한 때 지정되는 곳으로 서울의 명동이 대표적이다. 일반상업지역은 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하는 곳으로 종로, 테헤란로, 광화문 등이 속하고, 근린상업지역은 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위해 지정되는 상업지역으로 단지 인근의 상가를 꼽을 수 있다. 유통상업지역은 도시 내 및 각 지역간의 유통기능을 증진하기 위한 곳으로 송파 장지동, 용산역 등이 속한다.

상업지역은 용적률이 900%(근린상업)에서 1,500%(중심상업)으로 다른 지역에 비해 높기 때문에 동일지역 내에서도 땅값이 가장 비싸다. 서울시의 경우 일반상업지역은 용적률이 800%까지도 가능하다.

도시지역외에 일반인의 관심이 큰 곳은 관리지역이다. 이 지역은 종전의 준도시지역과 준농림지역이 합해진 것으로 개발 가능성이 있기 때문이다. 현재 국토의 26.3%를 차지하고 있는 관리지역은 범위가 방대하고 용도가 다양하기 때문에 각 지자체에서는 구체적인 용도를 확정하기 위해 종세 분화 작업을 하고 있다. 특히 ‘계획관리지역’은 도시지역으로 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용?개발을 하려는 지역이므로, 투자 용도에 적합한 지역이다.

용도지구란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역에 대한 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 경관, 안전 등을 도모하기 위해 정해놓은 지역을 말한다. 토지 이용 증진에 주안점을 두고 용도지역 지정을 보완하는 성격이 강하다. 용도지구는 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구 등 12개 지구로 나뉜다.

용도구역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정 관리 등을 위해 따로 정해 논 지역이다. 일반적으로 용도지역과 용도지구가 토지이용에 초점을 맞췄다면, 용도구역은 토지 이용을 제한하는 쪽에 무게중심이 맞춰져 있다. 용도지구에는 개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 도시자연공원구역, 지구단위계획구역 등으로 구분된다.

용도지역과 용도지구는 도시지역 내에 지정하는데 반해 용도구역은 도시 외곽에 지정되는 경우가 많다. 용도지역, 용도지구, 용도구역 등의 지정 내용은 토지이용계획확인서를 통해 확인이 가능하다. 이 토지이용계획확인서는 시?군?구청과 동사무소에서 발급 받을 수 있다. 

 

 

1. 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다.

건폐율을 규제하는 이유는 대지안의 최소한의 공지를 확보하여 채광?통풍?피난?소화 등을 위함입니다.

    건폐율(%) = (건축면적 / 대지면적) x 100%

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2. 용적률이란 대지면적에 대한 연면적의 비율입니다.

용적률을 규제하는 이유는 건축물의 수직적밀도를 규제하여 일조?통풍? 및 도시 전체의 환경 개선 등을 제한하기 위함입니다.

   용적률(%) = (연면적 / 대지면적) x 100%

* 건폐율과 용적률의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」및 시행령에 따른 건폐율의 기준에 따르지만 실제 건축물을 짓기 위해서는 특별시,광역시,특별자치시,특별자치도,시또는 군의 조례에 따릅니다.

* 예를 들어 양산시조례에 보면 제1종일반주거지역에 건폐율이 60%이하, 용적률이 200%이하라고 되어 있습니다.

  만약 대지가 100평이라면 1층 60평, 2층 60평, 3층 60평, 4층20평 이렇게 200평을 건축할 수 있습니다.

* 양산시 조례는 여기를 보세요   ☞  양산시 용적률, 건폐율

* 대지면적이란 대지의 수평투영면적으로 하는데 제외하는 면적이 있습니다.

(제외 : 건축선의 후퇴에 따라 대지에 건축선이 정하여진 경우 그 건축선과 도로 사이의 대지면적, 대지에 도시?군계획시설인 도로?공원이 있는 경우 그 도시?군계획시설에 포함되는 대지면적)

* 건축면적이란 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우 외곽부분의 기둥)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적(특례사항이 있음)

* 연면적이란 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때 다음은 제외합니다.

①지하층의 면적

②지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)

③초고층건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적

④건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적

* 바닥면적이란 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.