재개발 공시지가기준법은 대국민 사기극이다!

[비상]

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참고자료 : http://cafe.daum.net/badpoor

1. 정상적인 거래사례는 불공정사례입니다. (표1, 표2 참조)

2. 공정한 산식을 정하지 않고 감정평가업자가 고려하게 하였습니다. (표3 참조)

    * 법 : 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률,   * 감칙 : 감정평가에 관한 규칙

<표1> 공시지가기준법의 정상적인 거래사례가 불공정한 이유1
구별	적정한 실거래가	정상적인 거래사례
근거	기준할 수 있다. (법 제3조제1항)	근거 없음.
정의	거래 시점이 도시지역은 3년 이내(규칙 제2조)	정의 없음.
공정성	법규가 보장	평가업자가 고려.
☞ ① 법 제3조제1항의 토지의 감정평가기준 위반    ② 감칙 제2조 제12의2호의  도시지역 3년 이내 등의 거래사례 제한규정 없음

<표2> 공시지가기준법의 정상적인 거래사례가 불공정한 이유2 (감정평가 실무기준)
적정한 실거래가 선정기준	① 다음 각 호의 선정기준을 모두 충족 할 것. [610-1.5.3.1]   1. 「부동산 거래신고에 관한 법률」에 따라 신고된 실거래가격   2. 거래사정이 정상적이거나 보정이 가능한 사례   3. 기준시점으로부터 도시지역은 3년 이내, 특별한 사유는 기간초과 가능.   4. 배분법의 적용이 합리적으로 가능한 사례일 것   5. [610-1.5.2.1]에 따른 비교표준지의 선정기준에 적합할 것     ① 다음 각 호의 선정기준을 충족하는 표준지 [610-1.5.2.1]   1. 용도지역등 공법상 제한사항이 같거나 비슷할 것   2. 이용상황이 같거나 비슷할 것   3. 주변환경 등이 같거나 비슷할 것   4. 인근지역에 위치하여 지리적으로 가능한 한 가까이 있을 것  ② 제1항제3호의 특별한 사유는 감정평가서에 기재해야 한다.
	사정보정은 [400-3.3.1.3]을 준용한다. [610-1.5.3.2]
정상적인 거래사례 요건	③ 거래사례 등은 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다. [610-1.5.2.5]    1. 용도지역등 공법상 제한사항이 같거나 비슷할 것    2. 이용상황이 같거나 비슷할 것    3. 주변환경 등이 같거나 비슷할 것    4. 지리적으로 가능한 한 가까이 있을 것
☞ ① ‘사정보정’ 없음.    ② ‘부동산 거래신고에 관한 법률에 따라 신고된 실제 거래가격’ 없음.    ③ ‘거래사정이 정상적이거나 정상적인 것으로 보정이 가능한 사례’ 없음.    ④ ‘기준시점으로부터 도시지역은 3년 이내’ 없음.    ⑤ ‘단서(특별한 사유)는 그 이유를 감정평가서에 기재해야 한다.’ 없음.    ⑥ 비교표준지 선정기준에 적합하지 않은 거래사례 선정       ※ 비교표준지의 60% 수준인 저가의 거래사례선정    ⑦ 요건 ‘4.지리적으로 가능한 한 가까이 있을 것’은 거래사례 기준이 될 수 없음.      ※ 법에 의한 표준지는 존재하나, 표준거래사례는 존재하지 않음.

<표3> 불공정 거래사례를 고려한 비교표준지의 시장가치 조작

 ① 산식을 감정평가업자가 고려하여 정하라 함. (고양이에게 생선 맡김)

 ② 비교표준지공시지가에 60%에 불과한 저가의 거래사례 선정.

    

*보준지: 보상토지의 비교표준지				2012년 1월 1일 공시지가 (기준일)
구분	보상토지	보준지	거래사례		비교표준지	거래사례	비교표준지
남가좌동	175-29	175-6	351-13		351-11	73-229	73-219
공시지가	2,740,000	2,740,000	1,710,000		1,630,000	2,100,000	1,620,000
격차율	1	1	0.624		0.595	0.766	0.591
감정평가법인			정일, 중앙, 가람, 통일			대일

 ③ 사정보정 없이 보준지를 저가의 거래사례와 비교하여 시장가치 보정

   ※ 사정보정 : 거래사례 가격이 적절하지 못한 경우, 적절한 가격으로 정상화 작업

 

그 밖의 요인 =	거래사례가격 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인
	보준지공시지가 × 시점수정b

   ※ 보준지와 거준지의 공시지가 격차율이 1.69 (=1/0.591)나 됨에도, 격차율을
1.018 (=지역요인×개별요인)로 엉터리 감정 (국가가 감정한 표준지공시지가 무시)

         * 보준지 : 보상토지의 비교표준지,   * 거준지 : 거래사례의 비교표준지

       ▷ 입증자료 : 16구합85217 2017.04.22.자 준비서면, 1쪽 하단 표

 ④ 그 밖의 요인 산식의 오류로 감정가액에 표준지공시지가가 삭제되어 배제됨.

    ※ 감정가액 = 보준지공시지가 × 시점수정b × 지역요인b × 개별요인b × 그 밖의 요인

       = 지역요인b × 개별요인b × 거래사례가격 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인

     ☞ 감정가액 식에 그 밖의 요인 대입하면 비교표준지공시지가 × 시점수정b 가 삭제된다.

    ※ 표준지공시지가를 1원/m² 으로 바꾸어도 감정가액 불변. (공시지가기준법 위반)

☞ 보준지를 거준지로 사용 (비교표준지 선정오류)

   저가의 토지를 보준지와 품등이 같은 것처럼 눈속임하여 시장가치를 저가로 보정.