♥ 토지보상법상 나지상정 평가 원칙과 건축물 부지의 예외성

[우행호시]

(질의) 건축물등의 부지등이 현실적인 이용상황 기준의 예외가 되는 구체적인 근거가 무엇인지 궁금합니다.

(답변) 현실적인 이용상황 기준의 예외 사항 중 '건축물등의 부지등'이 예외로 판정되는 핵심적인 이유는 토지보상법령상 '나지상정(裸地想定) 평가 원칙' 때문입니다.

이에 대한 구체적인 이유와 관련 규정을 정리해 드립니다.

토지보상법상 나지상정 평가 원칙과 건축물 부지의 예외성

1. 예외 판정의 이유: 나지상정(裸地想定) 평가 원칙

토지 보상평가는 기본적으로 기준시점에서의 현실적인 이용상황을 기준으로 하는 '현황평가'가 원칙입니다. 그러나 건축물 등이 있는 토지의 경우, 실제로는 건축물이 존재함에도 불구하고 '건축물 등이 없는 상태(나지)'를 상정하여 평가해야 합니다.

• 이용 제한의 배제: 토지 위에 건축물 등이 있으면 토지의 자유로운 이용이 제한될 수 있는데, 보상 시에는 이러한 제한을 받지 않는 상태로 평가하여 피보상자에게 정당한 보상을 하기 위함입니다.
• 최유효이용의 고려: 나지 상태를 상정하는 것은 해당 토지의 최유효이용(가장 좋은 이용방법)을 전제로 하여 토지 소유자에게 유리하게 보상하려는 취지입니다.

따라서 실제 현황은 '건물이 있는 토지'임에도 불구하고 법적 강제에 의해 '건물이 없는 토지'로 보고 평가하기 때문에 현실적인 이용상황(현황)의 예외로 분류되는 것입니다.

2. 법적 근거

• 토지보상법 시행규칙 제22조 제2항: "토지에 건축물등이 있는 때에는 그 건축물등이 없는 상태를 상정하여 토지를 평가한다"고 명시하고 있습니다.
• 감정평가실무기준 810-5.4: 동일하게 건축물 등이 없는 상태를 상정하여 감정평가할 것을 규정하고 있습니다.
•  

3. '건축물등의 부지'가 현황대로 평가되는 예외(재예외)

나지상정 원칙에도 불구하고, 특정한 경우에는 실제 건축물이 있는 상태(현황)를 반영하여 평가하기도 합니다.

• 일괄평가 관행: 건축물 등이 토지와 함께 거래되는 사례나 관행이 있는 경우에는 건축물 등과 토지를 일괄하여 평가(현황 기준)할 수 있습니다.
• 가치 증가 요인(예: 개발제한구역): 개발제한구역(그린벨트) 내 토지처럼 적법한 건축물이 있는 것이 오히려 토지의 가치를 높이는 '증가요인'이 되는 경우에는 건축물이 있는 상태를 기준으로 보상평가하여 소유자의 이익을 보호합니다.
•  

요약

'건축물등의 부지등'이 예외로 판정되는 이유는 실제로는 건물이 있는 상태지만, 법적으로는 건물이 없는 나대지 상태로 간주하여 평가(나지상정)함으로써 토지 이용의 제한을 배제하고 정당한 가치를 산정하기 위해서입니다