주택임대차보호법상 주거용건물의 적용 판단기준

<STYLE>P{margin-top:2px;margin-bottom:2px;}</STYLE>   주택임대차보호법은 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관해 적용되므로 위 법의 적용대상이 되는 건물은 주거용 건물에 한하고, 점포나 사무실 또는 공장 등 비주거용건물에는 적용되지 않는다. 부속,미등기,무허가건물도 보호받아 그런데 주거용건물의 여부는 공부 등 형식에 나타난 것으로 판단하는 것이 아니고 그 건물의 객관적인 용도, 건물의 실제 이용관계, 건물주변의 상황 등에 비추어 실질적으로 판단한다. 즉 건물의 종류나 구조는 본건물이든 부속건물이든, 허가를 받았든, 무허가이든, 등기를 받았든, 미등기의 건물이든 상관이 없다. 경매기록상 건물의 공부상표시가 주거용이 아닌 점포, 창고 또는 축사 등으로 기재되어 있는 경우가 있다. 그런데 집행관의 현황조사나 그 이후의 집행과정에서 그 부분에 임차인이 점유하고 있는 것으로 나타나고 그 사람이 임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 하는 경우가 있다. 이런 경우 임대차 목적물이 주택 임대차 목적물이 주택임대차보호법의 적용을 받으려면 먼저 임대차계약 체결당시를 기준으로 하여 그 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 한다. 만일 그 당시에는 주거용 건물부분이 존재하지 않았는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승낙 하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 법의 적용은 있을 수 없다고 보아야 한다. 주거용으로 개조때는 임대인의 승낙을 받아야 인정. 따라서 원래는 비거주용인 건물을 임차하여 사용하던중 임차인이 임으로 주거용으로 개조하여 사용하기로 합의를 하거나 나중에 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우 또는 비거주용이라도 주거용으로서 실질적 형태를 갖춘 이후에 임대차계약을 체결하는 경우에는 위 법이 적용된다. 반대로 원래 주거용건물을 임대차계약시 비거주용으로 개조해 사용하기로 합의한 경우는 주택임대차보호법이 적용되지 않는다고 할 것이다. 겸용주택의 경우 주택임대차보호법이 적용되는 지에 관한 기준으로 여러 가지 견해가 제시되어 왔다. 하지만 결국 어떤 건물이 주택임대차보호법 제2조의 주거용건물인지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실제 용도에 따라서 정해진다. 또 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태, 임대인의 임대차 목적물의 이용관계. 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울려 고려하여 합목적으로 결정하게 된다. 참조문 대법 96.5.31 선고 96다 5971판결 판례로 본 사례들  사례1 방2개와 주방이 딸린 다방은 영업용이기 때문에 비주거용건물로 보여지고 설사 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적으로 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것이다. 그러한 주거목적 사용은 비주거용건물의 영업에 부수적인 것이다. 그러한 주거목적 사용은 비주거용건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 주거용건물의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에 해당한다고 볼 수 없다. (대법원 95다51953판결) 이때까지는 다방업을 하는 사람들이 주택임대차보호법의 대상이 될 수 없음으로 선의의 피해를 보았지만 2002.11.1 상가건물임대차보호법이 시행됨으로서 구제 받는 길이 열렸다 할 것이다. 사례2  건물이 공부상으로 작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나 실제로 임차인 甲은 주거 및 인쇄소 경영목적으로, 임차인 乙은 주거 및 슈퍼마켓 운영목적으로 입주해 있다. 이때 甲의 경우는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고 乙의 경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이고 위 각 부분이 甲,乙 의 유일한 주거인 경우에 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용건물로 인정한다. (대법원94다52522 판결) 기타 사례는 초보자 강의실 42항목 “주택임대차보호법을 모르면 주택경매를 포기하라“를 참조하시기 바랍니다.