○건축허가의 사전절차로 운영되는 「건축위원회」의 건축심의와 관련된 건축심의대상, 심의절차, 도서작성기준 등에 관한 大綱의 기준을 마련 인터넷에 공개하여 서울시 건축심의를 받고자 하는 민원인의 불편을 최소화 하고자 함 |
Ⅰ. 관련규정
◦ 근 거 : 건축법 제4조, 동법 시행령 제5조
서울특별시 건축조례 제5조~제13조
Ⅱ. 서울시 건축심의 대상
◦ 다중이용건축물 중 연면적3만제곱미터 이상 건축물
또는 16층이상 건축물의 건축계획(공개공지․조경․토지의 굴착 등의 계획 포함)
◦ 16층이상 주촉법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인대상
공동주택의 건축계획(조경․토지의 굴착․색체계획 등 포함)
◦ 야간경관조명의 계획 및 설치 등에 관한 자문
◦ 기타 시장이 위원회의 자문이 필요하다고 인정하여 부의 하는 사항
Ⅲ. 건축위원회 운영
□. 위원회 구분
◦ 건축(1)위원회 : -주상복합건물분야(건축과),
-공동주택(도시정비반)
◦ 건축(2)위원회 : 도시․건축 공동위원회(도시관리과)-지구단위계획심의
□. 위원회 개최시기
-건축(1)분과위원회 : 매주 수요일 개최 14:00~
※일반건축(주상복합)분야 공동주택분야 격주로 심의
-분야별 소위원회
.굴토분야(건축과) : 격주 목요일
.야간경관분야(도시정비반) : 안건 접수 시
□. 심의의결 구분
종 류 |
내 용 |
원안 동의 |
심의신청 계획안을 위원회에서 수정 없이 동의 |
조건부동의 |
심의지적사항을 신청자가 수용하는 조건으로 동의 |
의견 제시 |
사업주관 부서에서 자문을 의뢰한 경우 |
유 보 |
심의 중 타부서 협의가 필요하여
심의진행을 차기위원회로 이월되는 경우 |
보 완 |
심의지적사항에 대하여 신청자의 검토의견이 필요하거나
제출된 자료 외 별도의 도면 등이 필요한 경우 |
재 심 |
심의지적사항이 중대하여 재 계획이 필요한 경우 |
반 려 |
관련법규에 위반하거나 심의요건이 불충분할 경우 |
Ⅳ. 심의상정 절차
□ 건축(1)분과위원회 심의절차
○ 시 허가대상 : 21층 이상이거나 연면적 10만㎡ 이상
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시관계부서 협의 |
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․ 관련규정 검토 |
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민 원 인 |
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시 접수 |
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시건축위원회 |
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건축허가신청 |
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건축심의 신청 |
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․ 건축심의 |
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자 치 구 |
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․ 주변여건 등 검토 |
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․ 주민의견 청취(7일간 |
예고) |
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○ 구 허가대상 : 16층이상 21층미만이거나 연면적 10㎡미만
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관계부서 협의 |
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․ 관련규정등 검토 |
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민 원 인 |
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자치구 접수 |
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.주변여건 등 검토 |
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시건축위원회 |
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건축허가신청 |
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․건축심의 신청 |
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․ 건축심의 |
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주민의견청취 |
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․ 7일간 예고 |
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※ 서울시 관련부서 협의후 협의결과 및 관련법규검토의견서를 첨부하여 심의개최 전주
목요일까지 서울시에 상정(자치구→서울시)
○ 협의부서 및 내용(서울시․자치구 허가대상 동일)
협의부서 |
검토내용 |
비 고 |
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도시계획과 |
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시설계획과 |
도시계획법 관련규정 저촉여부 |
도시계획시설인 경우 |
도시관리과 |
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지구단위계획인 경우 |
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주차계획과 |
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주차장설치제한구역인 경우 |
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문화재과 |
신청 건축계획의 내용(용도, 규모등)에 따라 필요한 경우 |
문화재보호구역 경계에 서 100m이내 및 지표 조사 대상인 경우 |
Ⅴ. 심의상정시 필요도서
구 분 |
건 축 계 획 분 야 |
토 지 굴 착 분 야 |
심의신청시기 |
건축허가전 |
건축공사 착공전 |
제출도서 |
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- 건축조례 별표1제2호거목의
도서 (별첨1 참조) |
제출부수 |
심의도면 25부 |
8부 |
CD제출 |
파워포인트 1부/ 도면CD 13부 |
파워포인트 1부 |
Ⅵ. 건축위원회 심의운영 방안
○건축위원회 심의에서 제시된 공통적인 사항을 정리하여 심의운용 방안으로 활용코져 함 |
□ 일반건축물 배치 및 입면계획
○ 주 간선도로변에서 전면성을 갖는 배치계획이 되도록 유도
○ 도로변 건축물의 저층부는 가로환경 및 주변건축물과 연속성을 갖도록 배치하고, 외장재는 가능한 석재 등 고급화하여 지역특성과 이미지가 각인될 수 있도록 독특한 외부 인테리어 계획 유도
○ 상층부는 가능한 2단이상 꺾이는 부분이 없도록 계획하고, 가로변에서 옥탑부분이 미려하게 보이도록 조형적 계획 유도
- 박공 또는 모임지붕(첨탑 또는 맨사드 형식)
○ 차량은 이면도로에서 진․출입이 되도록 동선계획 유도
□ 공개공지 등 외부공간계획
○ 공개공지는 실질적으로 시민에게 제공될 수 있도록 가로환경과 연계한 별도의 소공원 형태로 계획하고, 가능한 한곳에 집중적으로 배치하여 휴게공간의 연속성 유도
○ 지상조경을 의도적으로 옥상조경으로 계획한 후, 조경위치에 공개공지를 설치하는 사례가 없도록 유도(공개공지 인센티브 불인정)
○ 지하구조물 상부에 조경을 계획하는 경우에는 조경식생에 지장 없도록 보도레벨에서 토심 1.2m 이상 확보하고, 화단 등 지장물이 돌출되지 않도록 유도
○ 단지조성의 경우 도로레벨을 기준으로 하고, 대지내의 포장재료는 가급적 투수재료를 사용하고 바닥패턴 및 재료는 주변환경과 조화되도록 종합적인 계획 유도
○ 선큰은 보행자의 통행에 지장이 없도록 하고, 지하실의 출입구 난간은 전면으로 노출되지 않도록 유도
○ 공개공지 등 옥외공간의 설계변경은 공공성이 악화되지 않은 범위 내에서만 허용
□ 오피스텔 심의기준
○ 심의기준
- 층고는 향후 유기적인 용도전환을 고려하여 중앙 급배기 체계가 가능하도록 층고 3.4m이상 확보하고, 구조는 기둥식 라멘으로 유도
- 복도폭은 피난을 고려하여 안목치수로 중복도는 1.8m이상, 편복도는 1.6m이상 확보 유도
- 각실로부터 직통계단에 이르는 보행거리는 30미터이내가 되도록 유도 (법규상 내화구조, 불연재료로 된 건축물도 안전을 위해 예외 불인정)
- 주차대수 최대한 확보, 주차장 설치제한구역은 법정최고대수 확보
- 중층(다락방 등)은 피난 및 안전에 지장이 있으므로 계획 금지
- 주거(주택)형태의 평면구획 및 화장실의 2개소이상 분리설치 지양
○ 건설교통부 고시
- 각 사무구획별 전용면적중 업무부분이 50% 이상일 것
- 욕조가 있는 욕실은 설치 금지
- 각 사무구획별 노대(발코니) 설치금지
- 타용도와 복합건축물인 경우 오피스텔의 전용출입구를 별도 설치
□ 주상복합건물 심의기준
○ 주상복합건축물의 구조방식
- 횡력에 대응하고 향후 리모델링이 가능하도록 기둥식으로 계획 유도
(구조의 transfer 불인정)
○ 발코니 구조방식
- <별첨4 참조>
○ 기 타
- 세대간 경계벽,계단,복도,난간에 대한 설치 및 진입로 기준, 부대․복
리시설은 주택건설기준에관한규정 적용(공동주택 20세대이상)
□ 소규모필지 합동개발 도로용폐 심의기준
○ 대체시설 조성기준 준용 (공동주택건립지구단위계획수립지침)
도로폐지 폭(m) |
심 의 기 준 |
4m 미만 |
대체시설 확보 불필요 |
4m이상~6m미만 |
폐도되는 도로면적의 50%이상에 해당하는
면적을 대체시설 부지로 확보 |
6m이상~8m미만 |
폐도되는 도로면적의 100%에 해당하는
면적을 대체시설부지로 제공 |
8m 이상 |
원칙적으로 폐도 불허 |
○ 용적률 차등적용
- 허용용적률 = (합필개발 부지의 최대용적률 - 기존도로 존치시 각각
부지의 용적률합계) ÷2
○ 가로환경종합계획서 제출
- 건축선 후퇴공간을 포함한 가로환경종합계획서 제출
□ Z형 토지의 이면도로 너비 적용
○ (별첨3 참조)
□ 피난․방재 관련
○ 지하층 용도
- 지하 3층이하는 거실외의 용도로 계획
○ 방재계획서 제출
- 소방시설․피난시설 설계도, 방․배연 구획 및 배연 계통도, 소방차 진입 및 주차 위치도, 방재센타 위치도, 수직 관통부 구획도면, 방화구획면적 등
○ 수직동선 성능분석 제출
- 대상 : 문화 및 집회시설, 판매 및 영업시설, 종합병원, 관광숙박시설로서 16층 이상 또는 연면적 3만㎡ 이상인 건축물
- 방법 : 엘리베이터, 에스컬레이터, 피난계단 및 복도 등에 대하여 용도별 실제이용인구를 추정하여 피난방재에 지장이 없도록 충분한 수직동선을 확보 유도
○ 지상층에 배수펌프 전용 비상발전기 설치조건 부여 및 권장
(서울시 허가대상은 의무, 구 허가대상분은 권장)
□ 상가 등 분양건축물 건축허가후 공개분양제도 도입
-<별첨5 참조>
<별첨1>
건축계획 심의도서 목록
□ 건축계획심의도서(건축조례 별표1제2호 관련)
가. 건축계획서
나. 투시도 또는 조감도
다. 현장사진
라. 계획대지의 주변현황(계획대지 주변 100m이내)
- 위치도
- 주변 가로경관사진, 주변건물의 높이․규모․배치․벽면선 및 입면전개도
- 녹지 및 공개공지현황
- 주변건물의 보행 및 차량진입동선
- 도시계획시설, 자연 및 인공구조물
- 피난계단 및 승강기 산출서
마. 배치도
바. 교통처리 및 주차계획도
사. 조경계획도
아. 평면도
자. 입면도
차. 주단면도
카. 입단면 상세도
타. 구조계획서(구조도, 구조계산서, 주요 구조전환부분 상세도 등)
※ 별첨2 구조계획 심의도서 작성요령 참조
파. 건축설비도(공기조화․난방․급수․급탕배관계통도, 장비일람표 등)
하. 방재계획서(개략도면 제출)
- 소방시설 설계도 - 피난시설설계도
- 방․배연구획 및 배연계통도
- 소방차진입, 주차위치 및 방재센터의 위치도
- 수직관통부 구획 도면 및 방화구획 면적
거. 토지굴착계획서(깊이 10m 이상의 토지굴착공사 또는 높이 5m 이상의 옹벽등의 공사를 수반하는 경우)
- 대지조성 및 토지굴착계획서(신청서 별도)
- 주위시설물 현황도(주위건물, 도로, 구조물등) 및 영향검토서
- 지하매설물 현황도(상․하수도, 전기, 가스, 전화등의 매설물)
- 흙막이도면(평면도, 단면도, 전개도, 주요부분 상세도등)
- 시방서 및 계측계획서
- 흙막이구조계산서
- 지반조사서
너. 공개공지설치 계획서(해당 건축물에 한함)
더. 구청장 검토의견
<별첨2>
구조계획 심의도서 작성요령
1. 설계개요
가. 구조설계 기본방향 및 과정
나. 구조개요 : 규모, 용도, 기본모듈, 층고 등
다. 지반조건 및 설계용 지하수위 선정근거, 부력에 대한 해결방안
라. 적용기준 : 적용법규, 규준, 기준, 사용성 검토기준 등
2. 설계하중
가. 수직하중 : 특수 고정하중, 특수 적재하중
나. 수평하중 : 풍하중, 지진하중(기준이나 공식의 복사는 생략)
다. 적설하중, 온도하중, 설비하중, 시공하중 등의 특수하중
3. 구조계획
가. 구조형식의 선정근거 : 건물형태, 시공방안, 층고 검토 등
나. 내진, 내풍계획 및 안전성 검토
다. 구조재료 : 콘크리트, 철근, 철골, Pile 등
라. 구간별 세부계획 : 고․저층부, 장스팬, 지하층, 기둥 축선 변경 처리방안, 지하 외곽슬라브 개구부 벽체 설계방안 등
4. 구조도면
가. 구조평면도 : 지상층, 지하층 포함
나. 주 구조단면도
다. 개략 부재단면 : 슬래브, 보와 기둥, 벽체, 기초 등
5. 해석결과
가. 주요부위 구조해석 결과
나. 수평하중에 대한 밑면 전단력과 전도모멘트 비교
6. 시공계획(필요시 첨부)
가. 신축이음 계획 및 공법소개
7. 특기사항
가. 구조적 판단이 요구되는 특별사항은 구조계획서에 반드시 언급
나. 가급적 주단면도나 구조평면도에 구조상 특기사항을 기록, 설명
다. 경제적, 합리적인 경우 과학적인 비교수치를 제시
라. 구조계획을 간결 명확히 설명(구조계산서 제출 불필요)
<별첨3>
Z형 토지의 이면도로 너비 적용
□ 현황
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A |
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간선도로(넓은 |
도로) |
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B |
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L |
이면도로(좁은 |
도로) |
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□ 범례
전면도로(간선도로) 너비 : A 이면도로(좁은도로) 너비 : B
전면도로에 접한 대지의 길이 : C 부정형의 길이 : D
□ 이면도로의 높이제한 적용 너비
L = B + (A-B) × {C /(C+D)}
□ 사례 - C:D에 따른 이면도로 적용 너비 추이(A=38m, B=12m)
( ):C=56m 일때 D값
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이면도로 너비(L) |
23.50 |
25.00 |
26.85 |
27.60 |
29.30 |
32.80 |
법정비율(%) |
61.81 |
65.78 |
70.65 |
72.63 |
77.19 |
86.31 |
<별첨4>
공동주택 및 주상복합 발코니 기준
□ 개선방안
◦ 사업승인 APT(구청장 승인)는 사업승인 시부터 발코니 샷쉬를 설치토록 허용하여 외장재용 풍 하중에 대한 안전도 확인 후 사업승인 처리토록 개선
◦ 20층 이하 주상복합건축물(區 건축허가)은 사업승인 APT와 동일하게 허가 시부터 안전도 확인 후 건축허가 처리토록 개선
◦ 21층 이상 주상복합건축물(市 건축허가)은 건축심의 또는 인․허가 시 발코니 구조를 커튼월 형태로 하여 면적 산입
□ 행정사항
◦ 시행일자 : 2003.11.18
<별첨5>
상가 등 분양건축물 건축허가후 공개분양제도 도입
□ 상가 등 일반건축물의 분양은 통상 사업이 불투명하거나 규모가 확정되지 않은 상태인 건축심의 전․후에 선착순의 형태로 이루어지고 있어, 이를 차단하기 위해 “건축허가후 공개분양”하도록 유도
□ 시행방안
◦ 건축심의대상 건축물에 대하여
건축심의시에 “건축허가후 공개분양” 조건부여
(단, 관계법령에서 분양규제를 하고 있는 건축물은 제외)
- 공동주택, 오피스텔 (주택법)
- 아파트형공장 (산업집적활성화및공장설립에관한법률)
- 관광숙박시설 (관광진흥법)
- 노인복지시설 (노인복지법)
◦ 건축심의 조건내용
- 건축허가 후 공개분양(공개모집 및 공개추첨 시행)
- 분양광고문에 건축허가일자, 대지소유권 확보여부를 반드시 표기
◦ 심의조건 불이행의 경우 건축허가 유보
- 건축허가 전 분양의 경우, 계약취소 및 사과광고 게재 등의
시정완료에 따른 증빙서류 제출 후 건축허가
◦ 시행시기
- 2003.11.24(월) 이후 신규 심의접수 분부터 적용
(자치區도 동 시행방안에 의거 행정지도) |