열린부동산공인중개사사무소 (☎02-351-4900)

*현장 답사후 등기사항 전부증명서를 확인하고 본 매매계약(임대차계약)을 체결한다.*매도인은 매수인으로 부터 잔금을 수령함과 동시에 00은행의 대출금 근저당을 모두 말소(해지. 상환)한다.*잔금일까지 고지하지 않은 중대하자(보일러 고장, 누수 등..)는 매도인이 수리 및 보상하도록 한다.*매도인과 매수인은 서로 합의하여 잔금일정을 조정할수 있다.*잔금 시까지의 각종 공과금은 매도자 부담으로 한다.*현 시설 상태에서의 매매계약이나,잔금일에 누락된 사항 발생 시 매도인이 수리하기로 한다.  매도인(임대인)은 잔금지급일까지 내부시설물 일체가 정상 작동되는 상태를 유지하여야 한다.  (참고: 중대하자는 하자 발견일로부터6개월 까지 매도인 책임)*현 등기사항증명서상 소유권 이외의 권리사항이 없으며, 잔금일 전 소유권 이외의 권리변동 사항은 없도록 한다.*잔금기간은 계약서를 작성하는 계약일로 부터 3개월 후로 정한다. 단 잔금일은 상호 협의하에 앞당길수 있다.*계약금은 ~만원, 중도금은 전세계약금,매매잔금은 전세금 잔금으로 처리한다.*현 등기사항증명서상 근저당권설정(1.~은행 채권최고액 금 ~원),(2.~은행 채권최고액 금~원) 상태에서의   계약이며 잔금 전(또는 잔금일) 전액상환 및 말소등기하기로 한다. (집에 담보대출이 있을 경우)*점유자는 매수인의 임대차 계약을 위한 부동산 방문에 적극 협조하기로 한다*점유자는 새로운 임차인과 합의하여 이사일을 정한다.*기타 사항은 부동산 관련법 및 일반관례에 따른다.*잔금 전 전세계약이 새로 이뤄질 경우 매도인은 적극 협조 하도록 한다.*현 세입자 승계 시 현 세입자 (계약자ㅇㅇㅇ, 전세보증금~원,만기 0년0월0일)는 매수인이 승계한다.  (참고:임대차계약서 사본 첨부 및 매매계약 후 임차인 확인)*매도인이 전세로 살기로 한 경우(주인전세)*현 소유주가 매도후 금00000원에 2년전세 사는 조건의 매매계약이며, 전세계약서는 잔금일에 작성하기로 한다.*매매계약시 중대하자 미고지 후 발생하는 하자는 매도인이 책임진다  (현재 누수등 중대 하자없음)*세입자 있는 주택 매매 후 실거주 입주하는 경우*현 세입자의 명도는 매도인이 책임지기로 한다.*계약일까지 매수인 명의가 결정되지 않았거나 변경될 가능성이 있을때*매수인은 잔금일전 공동명의 또는 매수인이 변경될 수 있으며, 변경될 경우 매도인 및 중개사에게   통보하여 정정하기로 한다.*수리관련*현 공실인 상태로 매수자가 집을 수리할 수있게 허락한다 (공실)*매도인은 임차인을 0년0월0일까지 이사시키기로 하고 수리시부터 관리비는 매수인( 부담으로 한다. (임차인)*매수자가 집을 수리할 수 있게 허락한다. 수리 시작 후 발생하는 공과금 및 관리비는 매수인이 부담한다.   (수리허락)*매도인은 0년0월0일부터 매수인에게 수리 기간을 주며, 0년0월0일 부터 발생하는 공과금 및 관리비는 매수인이  부담한다 (잔금 전 수리기간)*임대차관련 특약사항*본 부동산 임대차에 관한 중개대상물 확인설명서밎 계약서상의 시설물상태는 임대인이 고지한 사항과 임차인 및  공인중개사의 현장확인을 기초로 한 것이다. *임대할 부분의 면적은 공부상 전용면적또는 연면적이다. *임대인은 본 계약 체결 당시 국세,지방세체납,근저당권 이자 체납사실이 없음을 고지한다. *임차인은 확정일자 부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다. *주택 임대차계약 신고는 계약 체결일로부터 30일이내에 임대인과 임차인이 신고하여야 한다. *임대인은 본 부동산 매매계약을 체결하는 경우에는 사전에 임차인에게 고지하여야 한다. *임대인은 잔금익일까지 현 등기사항 전부증명서 상태를 유지 하여야한다. 위반시 본 계약은 무효로 하며  계약금은 즉시 반환하고 손해배상(계약금의 배액배상)을 하여야 한다. *관리비는 0000원이고 개별공과금(전기,수도,가스,납방비)등은 임차인이 부담한다. *현 시설물 상태의 임대차이며 훼손 및 파손시는 원상회복 또는 보상한다. (단 노후나 천재지변으로 인한 훼손이나  파손은 제외한다)*분양권상태의 임대차계약임을 확인한 계약이다.*임대인은 임대차 계약의 잔금을 받는 동시에 분양권의 잔금과 대출금을 상환하고 근저당권을 말소하기로 한다.*(전세라면)분양권의 잔금과 대출금을 모두 상환한다.*임대인은 선수관리비를 임차인이 입주전에 납부하고 그 영수증을 사본을 임차인에게 제출한다  (잔금시 은행업무 가능한 요일과 시간으로 정해서 날짜를 잡으시는게 유리하겠죠?)*임차인은 입주시부터 발생하는 모든 관리비는 임차인이 부담하고 납입한다.*임대차 만료시 장기수선충당금을 임차인에게 환불한다.*주차는 1대 가능하며 지정 주차가 아닌 선착순 주차임. *애완동물 사육은 금지하며 위반시 발생하는 임대인의 손실에 관하여는 임차인이 전액 부담한다. *계약기간 만료전 퇴실시 임차인은 임대인의 중개보수를 부담한다. *퇴실 2개월전 퇴실 여부를 계약 당사자는 서로에게 계약 연장 여부를 고지한다. *임차인은 신규 임차인을 구하는 과정에 부동산 방문에 적극 협조한다. *임대인은 임차인의 전세자금 대출에 동의하며 적극 협조한다. *부동산 문제로 대출 불과시 쌍방은 계약을 해지하고 계약금은 즉시 반환하고 본 계약은 무효로 한다.*임대인은 임차인의 전세보증보험 가입에 동의하며 적극 협조하기로 한다. 만약 목적물 혹은 임대인의 결함으로   인해 임차인의 전세보증보험 가입이 불가할 경우 본 계약은 해지되고 임대인은 임차인에게 조건없이 계약금을   반환해 주기로 한다. *도배 장판은 입주전까지 임대인이 해주기로 하며 현재 노후된 씽크대는 새로 설치해 주기로 한다 *본 계약으로 정하지 않은 사항은 주택 임대차보호법 및 민법주택임대차계약의 일반 관례에 따르기로 한다. *임대인과 임차인은 본 부동산 중개와 관련한 개인정보 수집 및 이용과 제 3자 정보제공등에 동의한다. *차임은 국민은행:000-000-00000(홍길동)계좌로 입금한다. 특약사항(종합) 1. 매매 시 특약사항* 적용대상 : 아파트 연립주택, 다세대, 단독주택, 다가구 주택, 원룸, 연립 등1) 현 시설 상태에서 매매이며, 특약으로 지정한 것을 제외한 일체를 명도하기로 한다.2) 계약일 이후 잔금 지급일 전까지 제한물권, 가압류 등 권리부분의 하자발생시 그 하자를 해소하지 못 할 경우 본 계약은 무효로 하고, 매도인은 매수인에게 계약금의 배액을 상환하기로 한다.3) 계약금 중 금000원은 계약시 지불하고, 금000원은 00년00월00일까지 매도인000(은행명, 계좌 번호)계좌로 송금키로 한다.(이런 경우, 후 지불되는 계약금일부에 대하여 매수인에게 현금 보관증을 받고, 매도인에게서 현금보관증에 대한 영수증을 받아 둔다면, 해약해지에 대한 염려는 사라질 것이다.)- 거래자들의 의식수준, 성격 등에 따라 선택4) 매매대금 중 현 임차보증금(금액, 임대차 기간, 임차인 성명, 임차인 주민번호)은 잔금에서 공제하며, 현 임대차 계약은 매수인이 승계하기로 한다.5) 등기부등본 상 근저당 **번, **번(채권액, 은행명)은 중도금(잔금)전에 까지 상환, 말소하기로 하며, 이에 따른 제반비용은 매도인인 부담하기로 한다.(근저당 상환영수증을 꼭 확인하여야 함.)6) 근저당(**번, 채권금액, 은행명)은 매수인이 승계키로 하며, 근저당 승계일 까지 발생하는 제반비용은 매도인이 부담하고 승계에 따른 적격여부 및 비용은 매수인이 책임지기로 한다. 또한 위 근저당의 실인수채무액은 매수인이 지급할 잔금에서 공제키로 한다.(잔금일 전에 매도인과 매수인은 당 은행에 방문하여 채무인수약정서를 작성하여야 함.)7) 매도인은 매수인이 잔금(또는 중도금) 때문에 000만원을 융자 신청하는 부분에 적극 협조하기로 한다.8) 등기부등본의 갑 구에 설정된 가압류 권리자 ______는 본 매매계약에 동의하며, 계약체결 시 가압류 말소 서류 일체를 수임중개사에게 위임하며, 수임중개사는 위임서류의 보관증을 작성해주기로 한다. (가압류가 있을 시 가압류권자가 직접 계약 장소에 방문하도록 하고, 만일 소유자가 가압류권리필증 등 일체를 가지고 있을 시 계약체결 동의용 위임장을 추인 받도록 한다.)9) 이 계약은 매도인 000의 대리인 000(관계, 주민번호)과의 계약이며, 중도금(잔금) 지급일에는 매도인과 매수인이 직접 만나 추인여부를 확인하도록 조치하거나, 본 계약을 추인하는 증명서면(인감증명서첨부)을 매수인에게 제공하기로 한다. (위임용 인감증명서는 본인발급용이어야 하며, 위임장도 본인이 직접 작성한 것이어야 한다.)10) 상기의 매매계약은 목적 부동산의 공부상 지목은 전이나 현재 대로 사용하고 있음.11) 소유권 이전 시 매수인이 지정한 자에게 소유권이전등기를 하기 위한 제반 서류제출에 매도인은 적극 협조하여 주기로 한다.12) 매도인은 잔금지급 이전에 목적부동산에 대한 권리 상 제한이나 부담을 모두 없애고, 잔금 지급 시 매수인에게 완전한 소유권을 이전해 주기로 한다.13) 소유권 이전등기의 완료 전 등본 상 권리제한사유가 발생할 경우 매수인은 계약해지 요구를 할 수 있으며, 이 경우 매도인은 매수인에게 지급된 계약급, 중도금을 반환해 주어야 하며, 그 금액과 별도로 매매금액의 00%를 손해배상 해주기로 한다.14) 건물의 노후로 인한 하자 발생 시 잔금 후 0개월까지는 매도인이 책임지기로 하며, 단, 매수인의 집수리(개량)로 인하여 하자 발생 시에는 매수인의 책임으로 한다.15) 중도금 후 매도인은 매수인의 집수리에 협조하여 명도하는 조건이며, 수리기간 중의 관리비는 매수인이 부담키로 한다.16) 이 계약은 공부상의 면적을 기준으로 하며, 향후 실면적과 공부상의 면적에 차이가 나더라도 매수인 및 매도인은 이의를 제기하지 않기로 한다.(주택, 위법건축물인 경우)18) 건축물대장의 불법건축물은 매도인이 처리해 주기로 한다. (원상회복 문제, 이행강제금 발생, 납부 여부도 확인하여야 함.)19) 매도인은 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 시 까지 유지하여 양도한다.20) 당사자가 합의하여 인도일과 다른 날짜를 지정하여 발생되는 수익이나 제세공과금 등의 귀속에 관하여 특약을 하는 경우 - 0000년 00월 00일로부터 발생되는 수익과 제세공과금 등은 매수인에게 귀속되며, 그 이전 까지 발생되는 것은 매도인에게 귀속된다.21) 종물 중 특정물건을 매도인이 거래목적물에서 제외하는 경우 - 계약일 현재 목적부동산의 ***에 부착되어 있는 ***는 매도인의 소유로 한다.22) 현장 답사하여 주택 내 외부 육안 상 하자 없음을 확인 후 계약함.(노후주택 중개 시 잔금 전이나 잔금 후 장롱 뒤 등 보이지 않는 곳의 미세한 곰팡이 등을 원인으로 중개하자라며 이의제기 사례가 많으므로 사전에 꼭 현황을 알리고 단서화하여 대 비 할 것, 또한 중개대상물확인설명서에 벽면 균열부분 체크에 있어 노후 주택은 미세한 균 열 있으므로 꼭 외벽 일부분 크랙현상(실금)있으므로 표기하여 설명할 것)23) 기타 사항은 부동산관례에 따르기로 한다. 2. 재개발 / 재건축 물건의 매매 시 특약사항1) 본 물건은 _____ 재개발구역 내에 있음.2) 본 물건의 감정평가 금액은 금_____원이며, 이주비는 금_____원이 책정되어 있음.3) 현 시설 상태에서 매매이며, 특약의 내용을 제외한 시설물 일체를 명도하기로 한다.4) 매도인은 이주비를 신청 및 수령하고, 이주비금액은 잔금에서 공제하기로 하며, 현세입자의 이주비를 매도자가 수령할 시, 현세입자의 보증금 환불은 이주비 지급 때 매도인이 정산한다.5) 현 임대차계약은 매수인이 승계하기로 하며, 보증금 부분은 잔금에서 공제키로 한다. (임대차 계약서 첨부)6) 본 매매물건은 무허가 건물로서 해당관청 무허가 건물대장(건물대장번호 00000-00000)에 기록되어 있음을 확인하고 계약하는 것임.6) 본 물건은 사유지에 점유한 건축물로 점유에 따른 변상금 등의 비용발생 부분은 해당 잔금일을 기준으로 정산한다.7) 본 물건은 재개발구역의 물건으로서 향후 일부환지가 확정되어 권리면적이 추가로 증가되었을 경우 발생되는 추가비용은 매수인이 부담하기로 한다.8) 본 물건은 조합원 지분으로서 단독분양대상이며, 00평형 분양자격을 지니고 있고, 차후 분양자격 등에 문제가 발생하면 매도자는 문제해결비용을 일체부담하기로 한다.9) 현장답사 후 시설물 등 내 외부 육안 상 하자 없음을 확인 후 계약함. (차후 노후에 따른 대상건물 하자부분의 분쟁대비를 한다.)10) 매수자에게 해당 정비사업의 추진단계. 퇴거예정시기(건축물의 철거예정시기), 건축물의 분할 제한부분, 조합원의 자격, 관리처분후 계약된 임대차의 주택, 상가 임차기간 미적용, 분양받을 권리산정 기준일 등 충분히 고지하였음.11) 매수인은 조합청산 시 매도인의 권리 의무를 일체 승계 받기로 한다. (청산 시 추가지불과 환불 받을 수 있기 때문)  3. 조합원입주권 매매 계약 시 특약사항1) 본 계약물건의 종전 토지지번은 00-00이다.2) 본 계약물건은 ____ 재개발구역____아파트 조합원 입주권임.3) 본 매매계약서는 매도인의 조합원공급계약서 원본에 의해 작성하였음.4) 매도인이 무이자이주비를 신청, 수령하기로 하며, 매수인은 이를 승계하고 실 이주비금액은 잔금에서 공제하기로 한다.5) 본 물건은 ___재개발구역의 철거대상 건축물로 이주비 지급절차, 임차인의 보증금 반환, 명도비용 등의 관한 사항에 대해 매도자가 책임지기로 한다.6) 매도자는 잔금 시 까지 제세공과금 완납증명서를 매수자에게 제출하기로 한다.7) 매수인은 잔금 일에 모든 권리와 책임을 승계(중도금융자의 무이자, 유이자 이주비 포함)하고, 매도인은 매수인의 명의변경에 필요한 서류일체를 적극 협조하여 주기로 한다.8) 조합예치금은 매도인이 환급 받고, 입주 시 이주비 상환의무는 매수인이 부담한다.9) 세입자 이주일이 매매잔금일 보다 빠를 경우 잔금일자는 쌍방 협의 하에 조정 가능하다.10) 계약 후 발생하는 청산 금액의 수령 및 납부는 잔금일 기준으로 이전은 매도자가 이후는 매수자가 책임진다.11) 매도인이 본 물건을 담보로 한 융자금은 매도자가 잔금일 전까지 상환, 말소하며, 이에 따른 모든 비용은 매도인이 부담한다.12) 매도인이 신청한 옵션품목은 매수자가 모두 인수키로 하며, 매매대금과 별도로 매도인이 납부한 금액을 지급하기로 한다.13) 본 물건은 ___구역 재개발관리처분인가가 고시된 지역이며, 차후 일정 및 변경사항이 발생 할 시 매수인은 조합의 운용계획에 따르기로 한다.14) 계약금 중 금__원은 계약 시 지불하고, 금__원은 0000년 00월 00일까지 매도인OOO(은행명, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다. (이런 경우 후 지불되는 계약금일부에 대하여 매수인에게 현금 보관증을 받고, 매도인에게 현금보관증에 대한 영수증을 받아 둔다면, 계약해지에 대한 염려는 사라질 것이다.) - 거래자들의 의식수준, 성격 등에 따라 선택 3. 분양권 매매계약 시 특약사항1) 계약금 중 금__원은 계약 시 지불하고, 금___원은 0000년 00월 00일까지 매도인OOO(은행명, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다.(이런 경우 후 지불되는 계약금일부에 대하여 매수인에게 현금 보관증을 받고, 매도인에게 현금보관증에 대한 영수증을 받아 둔다면, 계약해지에 대한 염려는 사라질 것이다.) - 거래자들의 의식수준, 성격 등에 따라 선택2) 이 계약은 매도인 OOO의 대리인 OOO(관계, 주민번호)과의 계약이며, 중도금(잔금)지급일에는 매도인과 매수인이 직접 만나 추인여부를 확인하도록 조치하거나, 본 계약을 추인하는 증명서면(인감증명서첨부)을 매수인에게 재공하기로 한다. (위임용 인감증명서는 본인발급용이어야 하며, 위임장도 본인이 직접 작성한 것이어야 한다.)3) 소유권 이전 시 매수인이 지정한 자에게 소유권이전등기를 하기위한 제반서류제출에 매도인은 적극 협조하여 주기로 한다.4) 매매금액은 분양가와 프리미엄의 합산금액임.5) 매도자의 분양권 계약서와 건설시행사의 내용의 진위여부를 확인 후 계약함.*해당분양권이 당첨내용이 매도인의 귀책사유로 취소되는 경우에는 원금반환및 원금에대한 이자및 손해배상하기로 한다.*분양권 상태에서 계약이며 명의변경과 동시에 기존 계약자의 분양계약 관계를 매수인이 승계한다. (옵션사항 모두)*매수인의 중도금대출이 승계되지 않을시 매수인은 잔금을 자납하여 진행하기로 한다. (단 중도금대출이 승계되지 않을시 1회 한하여 계약자 명의변경이 가능하다.)*중도금( 은행대출로 인한 중도금)이자는 잔금일 기준으로 잔금이전은 매도인 잔금이후는 매수인이 납부한다.*매도인은 매수인의 중도금 대출 및 명의변경에 적극 협조한다.*본 물건의 분양가는 00000원이며 계약금0000원 중도금 0회차 00000원을 납입한 상태이며 확장비0000원중 000원을 옵션비용0000원중 000원을 납입한 상태에서 계약임*정산지불금은 계약금0000원 +중도금0000원+확장선불금000원+옵션선불금000원+프리미엄0000원을 합한00000원이다.*등기시 발생되는 인지세는 각자 부담하기로 한다.   4. 상가 매매계약 시 특약사항* 적용대상: 점포, 건물, 여관, 모텔, 콘도 등1) 현 상태에서의 매매계약이며, 대지, 건물면적은 공부상면적을 기준으로 한다.2) 이 계약은 매도인OOO의 대리인OOO(관계, 주민번호)과의 계약이며, 중도금(잔금) 지급일에 는 매도인과 매수인이 직접 만나 추인여부를 확인하도록 조치하거나, 본 계약을 추인하는 증명서면(인감증명서첨부)을 매수인에게 제공하기로 한다.(위임용 인감증명서는 본인발급용이어야 하며, 위임장도 본인이 직접 작성한 것이어야 한다.)3) 매도인은 잔금 지불과 동시에 등기이전서류를 넘겨주고, 조세 및 공과금은 잔금일을 기준으로 정산하기로 한다.4) 계약금 중 금__원은 계약 시 지불하고, 금___원은 0000년 00월 00일까지 매도인OOO(은행명, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다. (이런 경우 후 지불하는 계약금일부에 대하여 현금보관증을 받고, 매도인에게 현금보관증 에 대한 영수증을 받아 둔다면, 계약해지에 대한 염려는 사라질 것이다.) - 거래자들의 의식수준, 성격 등에 따라 선택5) 임대보증금은 잔금에서 공제하기로 하며, 현 임대차계약은 그대로 매수인이 승계하기로 한다. (임대차계약서 첨부)6) 등기부등본 상 근저당 **번, **번(채권액, 은행명)은 중도금(잔금)전 까지 상환, 말소하기로 하며, 이에 따른 제반비용은 매도인이 부담하기로 한다.(근저당상환영수증을 꼭 확인하여야 함)7) 근저당(**번, 채권금액, 은행명)은 매수인이 승계키로 하며, 근저당 승계일 까지 발생하는 제반비용은 매도인이 부담하고 승계에 따른 적격여부 및 비용은 매수인이 책임지기로 한다. 또한 위 근저당의 실인수채무액은 매수인이 지급할 잔금에서 공제키로 한다. (잔금일 전에 매도인과 매수인은 당 은행에 방문하여 채무인수약정서를 작성하여야 함.)8) 매도인은 매수인이 잔금(또는 중도금) 때문에 ***만원을 융자 신청하는 부분에 적극 협조 하기로 한다.9) 등기부등본의 갑 구에 설정된 가압류 권리자 OOO는 본 매매계약에 동의하며, 계약체결 시 가압류 말소서류 일체를 수임중개사에게 위임하며, 수임중개사는 위임서류의 보관증을 작성 해주기로 한다.(가압류가 있을시 가압유권자가 직접 계약 장소에 방문하도록 하고, 만일 소유자가 가압류 권리필증 등 일체를 가지고 있을시 계약체결 동의용 위임장을 추인 받도록 한다.)10) 이 계약은 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며, 향후 실면적과 공부상의 면적에 차이 가 발생하여도 매수인 및 매도인은 이의를 제기하지 않기로 한다.11) 영업허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 영업정지 시 매도인이 책임진다.12) 가맹점 승계계약일 경우에는 매도인은 잔금일 전까지 본사와 승계계약을 책임진다.(조건명시)13) 양도할 비품 집기 목록은 별도 작성하여 매도인, 매수인이 서명 날인하기로 한다.14) 매매금액에서 부가가치세는 포함하지 않는다.(포괄양도·양수서를 쌍방 인감 첨부 작성한다.)15) 매도인은 향후 00년간 00구 관내에서 OO상호로 본 계약과 관련업종을 하지 않기로 하며 위반 시 손해배상하기로 한다.(손해배상 부분 정하여 기록첨부) 16) 간판(돌출, 정면, 입간판)은 현 상태로 유지 인계하기로 한다.17) 간판(돌출, 정면, 입간판)은 매도인이 철거하기로 한다.18) 매도인이 매수인에게 양도하여야 할 권리와 시설의 목록은 별첨과 같다.- 잔금 일에 수량이 부족한 경우 매도인이 원상복구하거나 배상하기로 한다. 단, 대여품이 있을 경우에는 매수인이 승계하기로 한다.- 고객에게 판매를 위한 상품, 재료, 부속자재는 잔금 일에 원가(가격표시)정산한 후 양도, 양수한다.19) 매수인의 영업허가 부분은 매수인의 책임으로 한다.20) 소유권 이전등기의 완료 전 등본 상 권리제한사유가 발생할 경우 매수인은 계약해지요구를 할 수 있으며, 이 경우 매도인은 매수인에게 지급된, 계약금, 중도금을 반환해 주어야 하며, 그 금액과는 별도로 매매금액의 00%를 손해배상 해주기로 한다.21) 본 계약은 매매계약에 위한 임차계약이므로, 잔금 시 매매계약의 매수인을 임대인으로 하 는 임차계약서를 재 작성키로 한다.22) 중도금 후 매도인은 매수인의 집수리에 협조하여 명도하는 조건이며, 수리기간 중의 관리비는 매수인이 부담키로 한다.23) 건축물대장의 불법건축물은 매도인이 처리해 주기로 한다.(원상회복, 이행강제금 등 확인)24) 매도인은 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 시 까지 유지하여 양도한다.25) 기타 상항은 부동산관례에 따르기로 한다. 5. 토지 매매계약 시 특약사항* 적용 : 토지, 나대지, 야적장, 임야1) 계약금 중 금__원은 계약 시 지불하고, 금___원은 0000년 00월 00일까지 임대인OOO(은행명, 계좌이체)계좌로 송금키로 한다.(이런 경우 후 지불되는 계약금 일부에 대하여 매수인에게 현금 보관증을 받고, 매도인에게 현금보관증에 대한 영수증을 받아 둔다면, 계약해지에 대한 염려는 사라질 것이다.)- 거래자들의 의식수준, 성격 등에 선택2) 이 계약은 매도인OOO의 대리인OOO(관계, 주민번호)과의 계약이며, 중도금(잔금)지급일에는 매도인과 매수인이 직접 만나 추인여부를 확인하도록 조치하거나, 본 계약을 추인하는 증명 서면(인감증명서첨부)을 매수인에게 제공하기로 한다. (위임용 임감증명서는 본인발급용이어야 하며, 위임장도 본인이 직접 작성한 것이어야 한다.)3) 소유권 이전 시 매수인이 지정한 자에게 소유권 이전등기를 하기위한 제반서류제출에 매도인은 적극 협조하여 주기로 한다.4) 이 계약은 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며 향후 실면적과 공부상의 면적에 차이가 나더라도 매수인 및 매도인은 이의를 제기하지 않기로 한다.4-1) 측량결과 공부상의 면적과 실면적과의 차이가 발생할 경우 실 면적 기준으로 정산한다.5) 정착물 중 특약에 명시되어 있는 부분을 제외하고 지상물 일체는 매수인에게 명도하기로 한다.6) 소유권 이전 시 매수인이 지정한 자에게 소유권이전등기를 하기위한 제반서류제출에 매도인은 적극 협조하여 주기로 한다. 7) 본 계약물 위의 건축물은 매도자가 잔금일 전까지 철거하여 주기로 한다.8) 매수인이 잔금일 전까지 농지취득자격증명서를 발급받지 못하였을 경우 본 계약은 무효로 하며, 매도자는 계약금, 중도금을 매수자에게 반환하기로 한다.9) 모든 인허가 사항은 매수인이 책임지기로 한다.10) 소유권 이전등기의 완료 전 등본 상 권리제한사유가 발생할 경우 매수인은 계약해지 요구 를 할 수 있으며, 이 경우 매도인은 매수인에게 지급된 계약금, 중도금을 반환해 주어야 하며, 그 금액과는 별도로 매매금액의 00%를 손해배상 해주기로 한다.11) 본 물건의 소재 지역은 토지거래허가 구역이므로, 만일 토지거래허가가 나지 않을 경우 본 계약은 무효이며, 매도인은 즉시 이미 받은 금액을 반환하기로 한다. 6. 임대차계약 시 특약 사항(1~5번 필수 입력사항)* 적용대상 : 아파트, 빌라, 다세대, 단독주택, 다가구주택, 원룸, 연립 등1. 계약기간 만료 전 해지요구를 한 자가 중개보수를 부담하기로 한다.(필드에서 자주 접하게 되므로 적절히 적용 할 것)2) 계약금 중 금__원은 계약 시 지불하고, 금__원은 0000년 00월 00일에 임대인OOO0(은행명, 계좌이체)계좌로 송금키로 한다.(이런 경우, 후 지불되는 계약금일부에 대하여 임차인에게 현금 보관증을 받고, 임대인에게 현금보관증에 대한 영수증을 받아 둔다면, 계약해지에 대한 염려는 사라질 것이다.) - 거래자들의 의식수준, 성격 등에 따라 선택3) 임대차계약기간 중에 있는 건물 매매 시에도 임대차는 기존과 같은 조건으로 승계 존속된다.주택임대차보호법 제3조3항 ‘임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.’ 라 는 조항으로 임차인은 소유권이 바뀌어도 그대로 거주 할 수 있지만, 임차인이 원치 않을 때에는 임대차의 승계를 강요할 수 없고 임대차를 스스로 종료시킬 수 있어야 한다는 공평 의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 해지할 수 있다고 봐야 한다. (대법원1998.9.2자 98마100결정참조)는 판례가 있는바 사전에 당사자 약정으로 중개 분쟁을 방지할 수 있다.4) 임대인은 계약 시 등기부상의 권리관계 상태를 잔금 지불시 까지 유지하기로 하며, 이를 위반 시 이 계약은 무효화 하며, 이에 따른 손해배상액은 임대인과 임차인의 합의에 따른다. 예) 계약금의 배액배상 등.(추가 근저당 설정이나 기타 제한물권 설정 등은 금지)5) 이 계약은 임대인과 전화통화 후(통화시간 기재, 통화내용 꼭꼭(?)녹취) OOO공인중개사가 위임받아 계약체결하며, 잔금 시 까지 추인하기로 한다.(스마트폰이나 녹음기: 10만원대로 최신형 구매가능 공인중개사 필수품목)6) 구조 등 중요부분의 변경 시 임대인의 승낙을 득하여야 한다.7) 본 계약은 매매계약한 후에 진행하는 임차계약이므로, 잔금 시 매매계약의 매수인을 임대인으로 하는 임차계약서를 재 작성키로 한다.8) 임대인은 본 임대차계약기간 중 매매나 담보제공을 할 경우에는 미리 임차인에게 통보하여 주기로 하며, 임차인은 통보받은 사항에 따라 임차인에게 피해의 소지가 없는 경우 협조하여 주기로 한다.9) 등기부상의 근저당(**번, 채권최고액, 은행명)은 잔금 전까지 임대인이 책임지고 상환 말소하기로 한다.(이에 따른 제반비용은 임대인의 부담이다.) - 근저당상환영수증 확인한다.10) 이 계약은 임대인OOO의 대리인OOO(임대인과의 관계, 주민번호 )과의 계약이며, 잔금 시 까지 임대인 본인이 직접 추인하거나 위임서류일체를 제출하기로 한다.(위임용 인감증명서는 본인발급용, 위임장도 본인이 작성한 것.)11) 현 시설상태에서 계약을 하며, 입주 후 발생되는 제반문제는 상호협의 조정하기로 한다.12) 임대인은 잔금과 동시에 임차인의 전세권 설정에 적극 협조하기로 한다.(설정 및 말소비용은 임차인부담 임.)13) 본 계약서의 잔금(입주)일은 현임차인 동의하에 정한 것임.(임차인OOO, 서명)14) 공과금은 잔금지급일을 기준으로 정산하며, 특별수선충당금은 임차인이 대납하고, 추후 임대인과 정산키로 한다.15) 본 계약에서 정하지 않은 사항은 주택임대차보호법 및 일반 부동산 관례에 따른다.16) 차임은 후불(선불)이며, 매달 00일에 임대인(은행명, 예금주, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다.17) 임차인이 차임을 지연하는 경우에는 월차임의 00%를 지연이자로 지불하기로 한다. 7. 재개발/재건축 물건의 임대차계약 시 특약사항1) 본 임대차계약의 대상물건은 재개발/재건축 예정구역 내에 위치하였음2) 재건축/재개발 사업으로 인하여 대상물건의 철거 시 임차인은 본 임대차계약을 무효로 하고, 다른 조건 없이 즉시 명도 하여야 하며, 임대인은 명도를 확인하고 임대차보증금을 지급하기로 한다.3) 조합에서 합법적으로 지급하는 주거이전비 등의 경비 이외에 임대인에게 어떤 비용도 요구 할 수 없으며, 임대인이 조합, 시공사에서 지급하는 이주비를 수령함에 적극 협조하여야 한다.4) 임차인에게 해당 정비사업의 추진단계, 퇴거예정시기(건축물의 철거예정시기), 건축물의 분 할 제한 부분, 조합원의 자격, 관리처분 후 계약 된 임대차의 주택, 상가 임차기간 미적용, 분양받을 권리산정 기준일등 충분히 고지하였음. 8. 상가 임차계약 시 특약사항* 적용대상: 점포, 건물, 여관, 모텔, 콘도 등1) 현 시설상태에서 계약을 하며, 입주 후 발생하는 제반문제는 상호 협의 조정하기로 하며, 계약만기 후 임차인은 원상복구 하여야 한다.2) 계약금 중 금__원은 계약 시 지불하고, 금__원은 0000년 00월 00일까지, 임대인OOO(은행명, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다.(이런 경우, 후 지불되는 계약금일부에 대하여 임차인에게 현금 보관증을 받고, 임대인에게 현금보관증에 대한 영수증을 받아 둔다면, 계약해지에 대한 염려는 사라질 것이다.)- 거래자들의 의식수준, 성격 등에 따라 선택3) 이 계약은 임대인OOO의 대리인OOO(관계, 주민번호)과의 계약이며, 중도금(잔금)지급일에는 임대인과 임차인이 직접 만나 추인여부를 확인하도록 조치하거나, 본, 계약을 추인하는 증명 서면(인감증명서첨부)을 임차인에게 제공하기로 한다.(위임용 인감증명서는 본인발급용이어야 하며, 위임장도 본인이 직접 작성한 것이어야 한다.)4) 각종 조세 및 공과금은 잔금일을 기준으로 정산한다.5) 임대인은 계약 시 등기부상의 권리관계 상태를 잔금 지불 시 까지 유지하기로 하며,(추가 근저당 설정 등 기타 제한물권 추가설정 금지) 이를 위반 시 이 계약은 무효화 하며, 이에 따른 손해배상액은 임대인과 임차인의 합의에 따른다. 예)) 계약금의 배액배상 등...6) 계약기간 만료 전 해지요구를 한 자가 중개보수를 부담하기로 한다.7) 임대차 기간 만료일 00년 00월 00일 까지 명도하지 않을 경우 임차인은 지체일수 1일당 금__원을 위약금으로 지급하기로 한다.8) 구조 등 중요부분의 변경 시 임대인의 승낙을 득하여야 한다.9) 임대인은 본 임대차계약기간 중 매매나 담보제공을 할 경우에는 미리 임차인에게 통보하 여 주기로 하며, 임차인은 통보받은 상황에 따라 임차인의 피해가 발생하지 않을 경우 협조하여 주기로 한다.10) 등기부상의 근저당(****번, 채권최고액, 은행명)은 잔금 전까지 임대인이 책임지고 상환 말소하기로 한다. (이에 따른 제반비용은 임대인의 부담이다.) - 근저당상환영수증 확인한다.11) 이 계약은 임대인과 전화통화 후(통화시간 기재, 녹취로 기록) 0000공인중개사사무소의 OOO공인중개사가 위임하여 계약체결하며, 잔금 시 추인하기로 한다.12) 차임은 후불(선불)이며, 매월 00일에 임대인(은행명, 예금주, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다.13) 임차인이 차임을 지연하는 경우에는 월차임의 00%를 지연이자로 지불하기로 한다.14) 임차인은 차임을 3개월 이상 연체할 시 임대인 임의로 해지가능하며, 해지 시 임차인은 즉시 원상 복구하여 명도하기로 한다.15) 영업의 허가에 관한 상항은 임차인의 책임으로 한다. - 독서실, 노래방, 학원, 음식점 등의 중개할 경우 허가에 관한 구청, 소방서 등의 제약사항 으로(정화조, 전기, 수도, 학교와의 거리제한 등) 영업허가가 안 나올 수 있으므로 매우 중요하다.16) 위의 상황에서 임차인의 영업목적대로 허가가 불가능할 경우에는 손해배상 없이 계약금을 반환하고 해약하기로 한다.17) 임차료에 부가세 포함 또는 별도라고 명시. - 이런 경우 계약서 특약사항에 부가가치세 언급이 없을 경우의 부가세는 임차료에 포함된 것으로 대법원 판례가 있음.18) 임차인이 시설한 부속물은 임대차종료 시 원상복구하여 명도 한다.(원상복구 합의 시)19) 재개발, 재건축 등으로 철거하여야 할 경우 임차인은 별도의 배상 없이 임대차를 종료하기로 한다.20) 임차인은 관리비를 별도 부담한다.21) 임대인의 승낙 없이 업종 변경할 수 없으며, 임차인 이외의 자를 사업자로 등록하거나 변경할 수 없다.22) 구조 등 중요사항의 변경 시 임대인의 승낙을 받아야 한다.23) 오픈상가의 경우 공부상 면적과 현황 면적이 다를 경우에도 임차인은 이와 관련하여 임대인에게 이의제기하지 않기로 한다.24) 점포 양도인(전대인)이 양수인(임차인)에게 양도하여야 할 권리와 시설의 목록은 별첨과 같다.- 잔금 일에 수량이 부족한 경우 양도인이 원상복구하거나 배상한다. 단 대여물품이 있을 경 우 양수인이 승계한다.- 고객에게 판매를 위한 상품, 재료, 부속자재는 권리금과는 별도로 하며, 잔금일에 원가로(가격표시)정산한 후 양도, 양수한다.25) 양도인은 향후 00년 간 00구 관내에서 0000상호로 본 계약관련 동종영업을 하지 않기로 하며, 위반 시 손해배상하기로 한다.26) 간판(돌출, 정면, 입간판)은 현 상태로 유지 인수인계한다.- 간판(돌출, 정면, 입간판)은 양도인이 철거하기로 한다.27) 가맹점 승계계약일 경우에는 양도인은 잔금일전 까지 본사와 승계계약을 책임진다.(조건명시)28) 업소허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 영업정지 시 양도인이 책임지기로 한다.29) 차임은 후불(선불)이며, 매달 00일에 임대인(은행명, 예금주, 계좌번호)계좌로 송금키로 한다.30) 이 계약은 공부상의 면적을 기준으로 한 임대차이며, 향후 실면적과 공부상의 면적에 차이가 나더라도 임차인은 이의를 제기하지 않기로 한다.31) 임차인의 책임 없는 노후시설의 고장은 임대인이 수리하여 주기로 한다.32) 임대인은 잔금과 동시에 임차인의 전세권 설정에 적극 협조하기로 한다.(설정 및 말소비용은 임차인 부담 임)33) 본 계약에서 정하지 않은 사항은 상가임대차보호법 및 일반부동산 관례에 따른다. 9. 상가 권리양도 계약 시 특약사항* 적용대상: 점포, 건물, 여관, 모텔, 콘도 등1) 현 시설상태에서 모든 시설물을 양수인에게 잔금일까지 이전하여 준다.2) 점포 양도인(전대인)이 양수인(임차인)에게 양도하여야 할 권리와 시설의 목록은 별첨과 같다.- 잔금 일에 수량이 부족한 경우 양도인이 원상복구하거나 배상한다. 단, 대여물품이 있을 경우 양수인이 승계한다.- 고객에게 판매를 위한 상품, 재료, 부속자재는 권리금과는 별도로 하며, 잔금 일에 원가로 (가격표시)정산한 후 양도, 양수한다.3) 양도인은 향후 00년 간 00구 관내에서 000상호로 본 계약관련 동종영업을 하지 않기로 하며, 위반 시 손해배상하기로 한다.4) 본 계약은 임대인의 사전 동의를 득하지 않는 상태에서의 계약으로 잔금지급일 이전에 이 계약에서 정한 사항에 대한 임대인의 동의를 얻어 임대인과 임차권 양수인과의 본 계약을 체결하게 하고, 사용 수익에 지장이 없도록 한다.(보증금 및 월세의 00%이내 인상은 양수인이 수락함)5) 간판(돌출, 정면, 입간판)은 현 상태로 유지 인수인계한다.6) 가맹점 승계계약일 경우에는 양도인은 잔금일전 까지 본사와 승계계약을 책임진다.(조건명시)7) 업소허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 행정처분 시 양도인이 책임지기로 한다.8) 임대인과 임대차 계약 시 양도인은 계약 성립에 적극협조하며 하자발생 시 양도인이 책임진다.9) 본 계약에서 정하지 않은 상황은 상가임대차보호법 및 일반부동산 관례에 따른다. 공인중개사. Asset Management Expert. Real Estate Consultant. Real Estate Rights Analyst. The Open Real Estate 대표공인중개사 : 정오현