스크랩 아파트 하자와 부실공사 어떻게 대응할 것인가?

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아파트 하자와 부실공사 어떻게 대응할 것인가 ?





1. 하자란 무엇인가

(1) 하자와 부실공사의 개념

우리나라 아파트 대부분이 지어진 지 10년 안팎이 되면서부터 노후화된다는 점은 시사하는 바 가 크다. 건설된지 5년만 넘어도 외벽에 금이 가, 보기에도 아슬아슬해 보이는 아파트를 쉽게 찾아볼 수 있다.

불행하게도 그동안 우리나라에서 지어진 아파트는 튼튼함과는 거리가 멀다. 아파트 문제에서 가장 큰 비중을 차지하고 있는 것이 하자와 부실공사라는 사실이 이를 입증한다. 다세 대가 살고 있는 아파트에서 하자는 매우 심각한 문제다. 와우아파트 붕괴사고와 청주 우암아파트 사고에서 볼 수 있듯이, 부실공사로 인한 사고는 생명과 재산을 송두리째 앗아갈 수 있다.

일반적으로 건축에 있어서의 하자란 공사가 잘못돼 건축물이 본래 가져야 할 기능이나 모양, 색 상을 갖지 못한 것을 의미한다. 예를 들어 건축공사가 잘못되었거나 끝마무리를 제대로 하지 않아 건물에 균열에 생기거나, 비틀림 또는 들뜸, 침하, 누수등이 발생하였을 경우 모두 하자라고 볼 수 있는 것이다. 특히, 아파트 하자로 가장 많이 등장하는 것은 방수공사 부실로 인한 누수현상 방열 방음공사부실로 인한 열 손실과 소음공해, 하수구 배관 부실이다

이에 대해 부실공사란 건축업자가 건축법의 규정에 따르지 않았거나, 계약사항인 설계도면이나 시방서 대로 건축하지 않은 경우를 말한다. 예를 들면 건축법에 규정된 대로 방음, 방열시설을 하지 않았거나, 주차장을 설계도면에 나와있는 시공하지 않은 것, 아파트 면적과 대지분양 면적을 실제 분양공고보다 작게 분양하는 것 등도 모두 부실공사에 해당한다.

그리고 하자와 부실공사는 중첩이 되는 경우가 대부분이다. 대개 건축법이나 설계도면대로 시공하지 않은 부실공사에는 의례히 균열, 누수, 소음등의 하자가 발생하기 때문이다.

위에서 말하는 하자와 부실공사를 모두 포함해서 넓은 의미의 하자라고 말하기도 한다. 그리고 사람들이 하자라는 용어를 사용할 때는 바로 넓은 의미의 하자를 뜻하는 경우가 대부분이다.



(2) 하자의 유형

1)세대내의 하자 및 공동구의 하자
하자를 구체적으로 살펴보면 크게 세대내 하자와 공동구 하자로 나눌 수 있다.
세대내 하자로는 △실내벽과 장판의 습기 △창문의 여닫음 불량 △거실과 방바닥의 들뜸 △화장실 방음 장치 미비 등을 들 수 있다.
공동구 하자는 토목건축분야, 기관분야, 전기 시설분야로 세분화할 수 있다.
토목건축분야는 △아파트 공유대지의 분양면적보다 등기면적이 부족한 경우 △아파트 외벽 균열 △어린이 놀이터 안전시설 미비 △옥상바닥 균열 및 방수 △배수 불량 등이 있다.
기관분야는 △급수탱크 용량부족 △옥상 물탱크 및 지하 물탱크 안전시설 미비 △보일러 집진 시설의 하자 등이 주된 것들이다.
전기시설분야는 △승강기 소음 및 잦은 고장 △주변실 중앙감시반 작동 불능 △s지역난방 시 배관공사비 추가부담 등을 들 수 있다.
이같은 하자는 조금만 신경써서 살펴보면 충분히 발견할 수 있는 것들이다.
· 아래층은 지붕으로, 위층은 화단으로 사용하고 있는 부분의 하자에 관하여 - 이 부분은 당해 동 전체의 공용부분임. 그 하자로 누수발생시 보수책임자는 시공상의 하자인지 아니면 사용상의 하자인지를 구분하여야 함. 후자의 경우는 실제사용자의 책임.
·아파트 조경책(울타리) 미설치의 하자여부-- 설계도면 참조

2) 아파트 면적
당초 사업주체가 분양하기로 약속한 공급면적보다 실제 분양받은 공급면적이 적은 것도 일종의 하자라고 할 수 있다.
아파트 면적의 하자를 파악하기 위해서는 우선 개념을 정확하게 알아야 한다. 주택공급에 관한 제9조 입주자 모집공고에서는 아파트 면적을 표시할 때 가구당 공급면적을 전용면적과 공용면적으로 구분해 표시하도록 정하고 있다.
전용면적은 해당 세대가 독립적으로 사용하는 공간으로 외부와 차단돼 있다. 이를테면 거실, 침실, 주방, 화장실 등의 면적을 말한다.
공용면적은 계단과 엘리베이터 등 여러 세대가 공동으로 사용하는 공간이다. 평형은 공용 면적을 포함한 개념으로 사용된다.
여기서 발코니는 서비스공간이므로 공급면적에 포함되지 않는다. 또한 지하주차장 건축비 용은 입주자가 부담하지만 면적계산에는 넣지 않고 별도로 표시하도록 되어 있다. 일부 업체에서는 발코니 등의 면적까지 합쳐서 평형을 표시하곤 한다. 따라서 아파트를 분양받거나 구입할 때 평형에 현혹되지 말고 전용면적을 기준으로 판단해야 한다.
실제 아파트 면적을 알기 위해서는 아파트 분양계약서나 입주자 모집공고를 확인해야 한다. 특히 기존의 아파트 경우에는 등기부등본이나 건축대장을 열람하면 된다.
오래된 아파트를 구입할 때는 가구당 대지면적을 확인해서 재개발 사업 때의 지분을 알아둘 필요가 있다. 등기부 등에서 가구당 대지면적은 전체 단지 면적을 가구수로 나눈 지분으로 표시되어 있다.
-전용면적 60m2(18.7평)의 아파트는 공용면적을 합쳐 23평형 정도가 될 것이나 업체에 따라서는 발코니등의 면적까지 합쳐서 27평형까지 표시하곤 한다. 결국 아파트를 분양 받거나 구입할 때 ' 평형'에 현혹되지 말고 전용면적을 기준으로 판단해야 한다.
실제 면적을 알기 위해서는 아파트 분양계약서나 입주자 모집 공고를 확인하고, 특히 기존 아파트의 경우에는 등기부등본이나 건축물 대장을 열람하면 된다.
또한 오래된 아파트를 구입할 경우에는 가구당 대지면적을 확인해서 재개발 사업 때의 지분을 알아둘 필요가 있다. 등기부 등에서 가구당 대지면적은 전체 단지면적을 가구수로 나눈 지분으로 표시되어 있다.
-주택건설촉진법 시행규칙 제17조 2항 2호에 의하면, 전용면적은 건축법시행령 119조 1항3호 소정의 '바닥면적'을 기준으로 하되, 복도, 계단, 옥탑 전기 및 기계실, 보일러실, 지하실, 관리사무실 및 경비실 등 2세대 이상이 공동으로 사용하거나 주거의 용도에 직접 쓰이지 아니하는 부분의 면적은 공용면적으로 한다.
집합건물등법에 의하여 공용면적(공용부분)은 각 세대별로 분배한다.
(구분소유자 전원의 공유에 속함).





(3) 하자 발생의 원인

아파트 하자가 발생하는 원인은 무엇인가. 일부 주택전문가들은 주택공급량이 급증하면서 자재 부족, 인력 부족, 공기 단축 등으로 하자가 발생할 수밖에 없다고 주장하고 있다. 그러나 이것만으로 하자가 발생하는 원인을 설명하는 것은 무리다. 아파트 건설 과정에서 분양에 이르기까지 구조적으로 맞물려 있는 문제들에서 하자가 필연적으로 발생하고 있음을 지적할 필요가 있다.


1) 구조적 문제
우선 아파트 건설업계의 구조에서 그 원인을 찾을 수 있다. 우리나라 건설업자 중에는 일부이지만 거의 투기목적으로만 아파트를 지어 파는 사람이 있다. 또 일부 큰 건설업체에서는 무리하게 아파트 건설권을 따내 낮은 가격으로 하도급을 주어 공사를 시행하게 하고 하도급 받은 기업은 또 낯은 가격으로 재하도급을 주어 심한 경우에는 다섯 차례나 재하도급되는 경우도 있다. 이런 악순환에서 실제로 공사를 담당하는 기업은 부실한 자재를 쓰고 공기를 무리하게 단축시켜 공사를 해야만 이익을 볼 수 있다. 부실공사가 나타나는 것은 불을 보듯 뻔한 일이다.
또 주택이 부족한 우리나라는 아파트를 짓기만 하면 분양이 잘 되므로 시공업자는 아파트를 건설하는데 그다지 신경을 쓰지 않는다. 시공업자의 경우 미리 선금을 받아 공사를 하기 때문에 경비 절감을 위해 마무리공사를 적당히 해 버리기 일쑤다. 예를 들면 경비 절감을 위해 시멘트 모래 자갈의 배합비율을 제대로 지키지 않고, 일부 철근을 빼고 시공하는가 하면 콘크리트 양생기간을 줄여가면서 공사하는 등 처음부터 부실 공사를 하고 있는 것이 현재의 실정이다.
선금매매계약이 하자 발생을 부추기고 있다. 아파트 하자를 근절하기 위해서는 현재의 선금 아파트 공급제도를 현금 또는 연불 아파트 공급제도로 전환하는 것이 필요하다.
또 다른 문제는 감독을 책임지고 있는 행정기관의 안이한 태도다. 행정기관은 아파트 하자문제에 대해서는 무관심한 편이다. 주민들이 시청이나 구청에서 관련자료를 요구할 때 잘 보여주지 않는 경우가 많다. 또 주민들이 하자문제로 진정을 하면 관계 규정 등을 검토하여 시공업자에게 시정지시를 하는 것이 원칙이지만 오히려 주민들을 설득하는 등 소극적인 태도를 보인다.
사업승인서와 준공검사필증 발급시에도 정확한 실사없이 대충 발급해 주는 것이 행정기관의 풍토다.

2) 주민의 문제
아파트 하자에 관한 전문 지식이 부족하다는 이유로 대부분의 입주자들은 불만이 있다손 치더라도 그냥 넘겨 버리기 쉽다. 부실공사로 인한 하자를 보수해 줄 것을 요구하는 것은 입주자의 당연한 권리다. 하자 발생을 최소화하기 위해서는 아파트가 지어질 당시부터 완공에 이르기까지 공 사 현장을 찾아가 일일이 확인하는 것이 중요하다. 이를 위해서 예비 입주자들의 모임을 만들어 정기적으로 공사현장을 찾아가는 것도 한 방법이다.




2. 하자를 어떻게 찾아낼 것인가

아파트 하자는 생명과 직결돼 있다. 입주하기 전에 하자 여부 따위를 꼼꼼하게 살피는 것이 중 요하다. 세부적인 하자 점검을 하기 전에 알아두어야 할 점이 몇 가지 있다.

먼저 입주하기 전에 아파트에 이상이 있는지의 여부를 확인하는 제도가 있다. 건설교통부는 아파트 준공검사전에 입주자가 미리 방문해 확인한 다음 이상이 없을 때 사전점검부에 서명하도록 하는 규정을 두고 있다. 입주자들은 시공회사 직원들의 요구에 이끌지 말고 하자 여부를 세심하게 확인한 다음 서명을 해야 한다.

또 계약시 면적의 증감이나 모델하우스의 제품이 실제 설치된 제품과 다를 경우에도 이의 하지 못한다는 조항이 있는데 이는 불공정 약관이므로 효력이 없다. 실제와 다를 경우 반드시 시공회사에 요구해야 한다. 이때 발코니 등 서비스 면적은 아파트 값 산정에 포함되지 않는다는 점도 기억해야 한다.

입주한 이후 처음 내는 각종 전기요금 수도 요금 등이 터무니없이 많이 나오는 경우가 있다. 입주시까지의 전기요금, 수도료, 가스요금은 시공업체가 부담한다. 따라서 입주하기 전에 계량기를 사전 확인할 필요가 있다.

세부적인 점검은 공동구 하자와 세대별 하자로 나누어 정리하는 것이 좋다. 이때 미리 점검해야 할 도표를 작성해 기록하는 것이 바람직하다.


(1) 세대별 하자 점검 요령

세대별 하자 점검은 크게 열 두 가지로 정리할 수 있다.

1) 현관철문
내부 도장 및 현관문의 개폐 상태, 시건장치에 이상이 있는지의 여부를 확인한다. 한편 현관문의 외부도장 부분은 공용부분이므로 공동구하자에 속한다.


2) 현관바닥과 베란다, 창고, 다용도실
바닥공사가 제대로 되어 있는 지를 우선적으로 살핀다. 이를 위해서는 물청소를 해 봄으로써 물이 배수구쪽으로 잘 빠지는지를 확인하는 것이 좋다. 그리고 베란다 난간에 균열이 있는지, 난간대에 이상이 없는지를 점검한다. 창고와 다용도실도 문의 개폐 여부따위를 주의 깊게 봐야 한다.

3) 실내벽, 방다박, 천장
굴곡이나 균열이 없는지를 살핀다. 또 장판이나 벽지에 흠집이나 곰팡이, 습기가 있는지를 확인한다.

4) 가스설비
가스 중간 밸브 손잡이가 수평 또는 직각으로 작동되는 지와 가스 파이프 및 연결부분에 혹시 가스가 새지 않나 비눗물을 칠해서 확인한다. 렌지 후드의 작동여부는 담배연기 따위의 실험을 통해 점검한다.

5) 주방기구
싱크대와 가스렌지 주변 벽면이 타일이나 방열제로 처리됐는지, 또 곰팡이나 화재의 위험은 없는지 확인해 본다. 싱크대와 벽 찬장 시공이 깨끗하게 마무리됐는지, 서랍은 잘 열리고 닫히는지, 싱크대 물은 잘 빠지는 지, 배수통과 호스, 배수관 연결이 제대로 되어 있는지도 확인한다. 물론 싱크대 수도꼭지도 제대로 작동되는지 살펴야 한다.

6) 급수설비
양변기에는 균열이 없는지, 변기에 붙어 있는 배수 핸들은 잘 작동되는지, 배수통에 누수된 부 분은 없는지 확인한다. 세면기에도 균열이 없는지 하부 파이프 트랩이 흔들리지 않는지 따위를 점검한다. 욕조 내부도 균열 여부와 배수가 잘 되는지, 샤워기와 기타 선반등이 제대로 붙어 있는지도 살펴본다.

7) 급수설비
각종 수도꼭지와 수도배관에 이상이 있는지의 여부를 확인한다. 이를 위해선 모든 수도전을 잠그고 나서 수도계량기가 돌아가는 지를 점검해야 한다. 또 양수기함의 보온시설이 우레탄 폴 등의 재질로 되어 있는지를 함에 보아야 한다.

8) 소화설비
각 세대 계단 옆 또는 현관밖 복도 중간에 설치되어 있는 소화전함 속에 AB.C. 분말 소화기가 비치되어 있는지, 수동 발신기 스위치가 제대로 작동하는지, 호스와 수도전 등 부수 기구들이 제대로 사용할 수 있는지를 확인한다.

9) 열량계와 온도조절기
거실이나 안방에 설치되어 있는 난방온도조절기와 외부 또는 벽면 난방배관 조절기함에 설치되어 있는 열량계의 눈금이 제대로 작동하는지를 최대 수치와 최저 수치별로 시험해 본 다.

10) 실내 보온 및 방음시설
벽면의 콘크리트 시공이 제대로 되어 있는지, 균열은 없는지, 또 외부와 직접 접한 벽면에 보온과 방음시설이 제대로 되어 있는지를 두드려 보든가 또는 소음 측정기로 확인해 본다.
그리고 창문이 제대로 열리고 닫히는지도 살펴본다. 화장실 천정의 판은 위로 밀면 간단히 뗄 수 있으므로 화장실 천정 안 벽면의 경우 방음이 잘 되도록 마감시공이 철저히 되어 있는지와 윗층 배수관 조립에 이상이 없는지도 아울러 점검한다

11) 전기시설
① 적산전력계는 각 층의 계단 또는 현관문밖에 설치되어 있는데 모든 전열기구를 끄고 계량기가 돌아가는지를 확인한다. 입주할 때 시공회사가 부담해야 할 사용량을 관리소에 확인시켜 손해를 보는 일이 없도록 한다.
② 텔레비전은 공동안테나가 부착되어 있다. 안테나와 수상기를 5C2V 전선으로 연결시켜 각 채널별로 화면을 확인해 본다.
③ 전화 인터폰이 경비실과 제대로 연결되는지, 또 홈 오토메이션 시스템이 설치돼 있는 경우 인터폰으로 현관에 있는 도어폰과 경비실과의 통화가 되는지를 점검해 본다. 또 카메라모니터를 통해 방문객의 모습을 확인할 수 있는지도 시험해본다.
④ 현관등 타임 스위치가 끈 후 1-3분만에 자동으로 꺼지는 지를 확인한다.
⑤ 감지기 기능으로 현관철문 윗부분에 방범 스위치가 있는지, 홈 메이트 방범 버튼을 ON으로 놓고 현관문을 열었을 때 방범 스위치가 작동해 경보가 울리는 지도 함께 점검한다.
이와 함께 가스 감지기와 화재감지기가 싱크대 천정과 거실과 방 천정에 설치되어 있는지, 작동이 제대로 되는지도 꼼꼼하게 살펴보아야 한다.

12) 국기꽃이와 각종 장식 기구들
국기꽂이를 배란다 새시공사를 한 후에도 사용할 수 있는지 확인한다. 이밖에 유리, 전등 기구, 스피커, 장식장 등 각종 기구가 불량인지를 점검한다.


(2) 공동구 하자 점검 요령


한 사람이 공동구의 하자를 점검하는 것은 무리다. 입주자 대표회의의 주관 아래 준공도면과 시방서에 따라 관리사무소가 시행하는 것이 원칙이다. 그러나 공동구 하자는 세대별 하 자 점검보다 등안시 하는게 현실이다. 대부분의 입주자들이 자기가 살 집안에 더 큰 관심을 갖는데다가 관리사무소의 전문 인력이 부족하기 때문이다. 이로인해 아파트의 노후화가 가속되고 있다. 공동구 하자 점검을 위해서는 입주자들의 적극적인 참여가 중요하다.




1) 승강기
공동구 하자 중께서 가장 문제가 되는 사항이다. 승강기의 안전사고는 자칫하다간 생명을 잃는 끔찍한 불행으로 이어진다. 승강기를 점검할 때는 버튼, 디지털, 버튼 램프, 비상호출장 치, 누전차단기, 도어상태, 내부도장 상태, 동체 진동, 레벨 오차정도, 모터와 환풍기, 운행중소음정도, 운행정지의 횟수와 시간등을 살펴보아야 한다.
승강기 유지보수는 어떻게 되어 있는가. 용역계약상의 승강기 무상보수 기간 3-6개월과 하자보수 책임기간 3년은 전혀 다른 것이다. 무상보수기간 3-6개월은 승강기를 설치한 시공 회사가 램프 등 소모성 자재를 무상으로 교체해 주는 기간이다. 그 이후의 보수는 용역계약 서에 첨부된 소모 자재명세에 속하는 자재에 한해서 시공회사가 돈을 받고 지급하도록 되어 있다. 소모자재이외의 승강기 하자보수에 속하는 와이어 로프나 모터 등 자재는 하자보수 사항이므로 부품과 자재대금을 3년간은 승강기를 설치한 시공회사 또는 사업주체가 부담해야 한다. 이에 대한 세심한 확인과 점검이 필요하다.
한편 승강기 고장일지를 승강기 출입구나 경비실에 비치하는 것이 바람직하다. 승강기 고장으로 피해를 입은 주민은 그 내용을 육하원칙에 따라 기록하고 서명하는 것을 생활화한다. 하자보수 요청을 하거나 손해배상 청구소송을 걸 때 중요한 증거자료가 되기 때문이다.

2) 지하 저수조와 옥탑 물탱크
지하 저수조와 옥탑 물탱크는 하자보수 책임기간이 2년으로 되어 있다. 지하 저수조 하자 점검은 모터실 소음, 급 배수관 상태, 오수관과의 거리, 시건장치, 환기통 주변 안전장치 유 무, 저수조 사다리 녹물, 저수조 바닥과 벽면, 천정의 균열 여부와 지하 오수 유입 여부 등을 자세히 점검한다.
옥탑 물탱크 하자 점검은 시건장치, 급 배수관 상태 에폭시 도장 등 위생관련 마무리 공 사를 준공도면과 시방서를 보아가며 확인한다. 이때 수질오염 여부까지도 점검하고 품질과 규격도 꼼꼼하게 살펴본다. 특히 지하 저수조 용량과 옥탑 물탱크 용량을 합해서 건설기준에 나와 있는 규정 대로 세대당 3톤 이상이 되는지도 빼놓지 말고 확인한다.

3) 외벽과 옥상 바닥 균열
옥상 바닥의 방수시공이 잘 되어 있는지, 보호몰탈의 두께가 규정에 미치는지 주의깊게 살펴야 한다. 또 옥상바닥과 외벽에 심한 균열은 없는지도 확인한다.

4) 기관실과 변절실
벙커 C유를 사용하는 보일러일 때는 집진기가 제대로 작동하는지를 살펴야 한다. 특히 기관실과 주변전실의 중앙감시반이 정상적으로 기능하는가를 확인다. 이와 함께 유도장애나 실내 온도조절 기능미비 등으로 인터폰, 승강기, 원격제어장치 등이 제대로 가동되지 않는 경우가 많으므로 반드시 준공도면을 보고 세밀하게 점검한다.

5) 어린이 놀이터
어느 아파트 단지나 어린이 놀이시설을 갖추게끔 되어 있는데 문제는 시설에 대한 안전기준이 없어 사고의 위험이 항시 도사리고 있다는 사실이다. 놀이터 안전 점검에서는 우선 모래판 깊이가 30crn 이상이 되는지를 확인해야 한다 각 놀이시설물별로 어린이의 안전, 정서에 적합한지도 꼼꼼하게 살펴보아야 한다. 이때 문제가 있는 것은 하자보수 또는 철거요청을 내용증명으로 해야 한다.

6) 주요 시설물
대지조성 공사에서는 석축공사, 옹벽공사, 배수공사, 포장공사가 잘 되어 있는지를 확인한다. 가스 및 소화설비공사에서는 전기부식 방지 장치가 되어 있는지와 주지관과 동지관의 연결부분에 가스누출은 없는지 점검한다. 통신 신호 및 방재설비공사에서는 텔레비전 공청 설비공사나 전화 선의 가구당 배선수를 확인한다.




3. 하자에 대한 법적 대응 방법

아파트 하자가 발생하면 시공업체에 보수를 요구해야 한다. 하자에 대한 보수의무는 공동주택관리령에 상세하게 규정돼 있다. 또 시공업체가 보수 요구를 거부하거나 이행하지 않을 경우 민형사상의 처벌을 받도록 현행법으로 정하고 있다. 따라서 입주자들은 아파트 하자에 대한 세심한 점 검과 함께 하자 보수에 대한 법적 대응방법을 알아둘 필요가 있다. 이번 장에 서는 하자에 대한 법적 대응 방법으로 공동주택관리령에 의한 하자보수요구 절차와 민사상의 손해배상청구, 형사상의 책임에 대해 살펴보기로 한다.


(1) 공동주택관리령에 의한 하자보수요구

1) 하자보수기간
하자보수기간이란 시공회사가 공동주택 준공 후 법적으로 일정기간동안 세대별 하자나 공동구 하자에 대해 의무적으로 보수해주는 기간을 말한다. 공동주택관리령에서 규정한 하자보수기간은 사용검사일로부터 주요시설인 경우엔 2년 이상, 그 밖의 시설인 경우엔 1년 이상으로 정하고 있다(공동주택관리령 제16조 1항). 그리고 기둥·내력벽의 하자보수기간은 10년, 보·바닥·지붕의 하자보수기간은 5년으로 정하고 있다(제16조의 2 제1항).
구체적인 하자보수책임기간은 공동주택관리령 별표7과 같다.

2) 하자보수청구절차
① 하자보수의무자
사업주체는 건축주와 함께 주택건설촉진법과 공동주택관리령에 의거해 하자보수책임이 있다. 여기서 사업주체라 함은 국가 지방자치단체 대한주택공사 한국토지개발공사 및 주택건설 사업자 또는 대지조성사업자 등을 말한다. 현실적으로 사업주체는 시공능력이 부족해 새로운 시공자에게 시공을 맡기는 것이 일반적인 형태다. 따라서 사업주체에는 시공자도 포함되는 것으로 보아야 한다. 특히 주택조합이 조합원의 주택을 건설할 경우에는 등록업자와 공동으로 사업주체가 된다.

② 하자보수요구
하자보수기간 내에 하자가 발생할 때 입주자·입주자대표회의 또는 관리주체는 사업주체에게 보수를 요구할 수 있다. 이 때 사업주체는 3일 이내에 하자를 보수하거나 보수 일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 통보하도록 하고 있다(공동주택관리령 제16조 2항). 하자 보수를 요구할 때는 말로 하는 것보다 서면을 직접 제출하거나 내용증명으로 하는 것으로 좋다.

** 사용검사권자의 하자보수명령제도 폐지
사업주체가 하자보수 요구를 이행하지 않을 때는 입주자대표회의(또는 입주자)가 사용검사권자에게 이같은 사실을 통보하고, 통보를 받은 사용검사권자는 하자 여부를 조사해 하자가 있는 것으로 확인되면 기간을 정하여 사업주체에게 보수를 명하도록 한 규정을 삭제(1998.12.31)

③ 하자 여부 판정
입주자는 하자보수를 요구하지만 사업주체는 하자가 아니라고 주장하면서 하자보수를 거절함으로써 하자에 관한 분쟁이 끊임없이 발생하고 있다. 종전에는 1차적으로 사용검사권자가 하자 여부를 판정하였으나 1998년 12월 31일 개정된 공동주택관리령에 의하면 사업주체가 의뢰한 기술사 등이 판정하도록 규정하고 (공동주택관리령 제16조 3항), 판정 결과 하자보수의 책임이 있는 쪽에서 그 비용을 부담하도록 하고 있다 (제16조 4항). 그러나 사업주체의 의뢰를 받은 기술사 등이 하자 여부를 판정하는 것은 사업주체의 주장을 합리화하기 위한 절차에 불과할 뿐 법적으로 종국적인 효력을 가진 것은 아니다.

④하자보수명령 위반의 효과
가. 하자보수보증금 사용권
입주자대표회의는 사용검사권자로부터 보수 명령을 받은 사업주체가 정해진 기간 내에 보수 의무를 이행하지 않거나. 사업주체가 스스로 인정한 하자보수계획을 이행하지 않을 때는 하자보수 보증금으로 직접 보수를 하거나 제3자에게 용역을 주어 하자보수를 할 수 있다. 이 경우 입주자대표회의는 하자보수 보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보해야 한다. (공동주택관리령 제 16조 5 항)

나. 사업주체의 등록말소 및 영업정지
이점에 관해서는 뒤에서 살펴볼 형사책임 부분 참조

** 하자보수의 종료절차 폐지
사업주체는 주요시설의 하자보수기간이 만료된 경우에는 사용검사권자에게 하자보수의 종료 사실과 하자보수 기간의 만료사실을 통보해야 한다. 이때 통보를 받은 사용검사권자는 하자의 유무와 하자보수의 완료 여부, 하자보수기간의 만료사실 따위를 조사해 입주자대표회의에게 통보해야 한다. 만약 하자보수 종료시점까지 보수가 되지 않았을 경우 입주자대표회의는 사용검사권자에게 재조사를 요구하거나, 1개월 이내에 기술용역 육성법이나 건축사법에 의한 의견서를 첨부해 사용검사권자에게 제출하면 된다. 이 때에도 사용검사권자는 사업주체에게 하자보수 명령을 내려야 한다.(이상의 내용 모두 삭제, 1998.12.31)
결국 공동주택관리령에 의한 사업주체의 하자보수책임은 사용검사권자의 조사 또는 재조사 결과 하자보수의 종료사실이 확인된 때에만 종료하도록 한 규정을 모두 삭제함으로써 입주자의 권리 행사에 심각한 문제를 가져오고 있다.

3) 하자보수보증금
① 하자보수보증금이란
하자보수보증금이란 공동주택을 건설하는 이가 하자 보수가 발생할 것에 대비해 법적으로 공사 비의 일정한 비율을 금융기관에 예치하는것을 말한다. 액수는 공동주택관리령 제16조3항에서 법정되어 있다. 내용을 보면, 대지조성과 함께 공동주택을 건설할 경우에는 사업주체가 사업계획서에 기재된 공동주택 등의 총공사비에서 대지조성전의 토지가격을 뺀 금액의 100의 3을 하자보수 보증금의 액수로 규정하고 있다. 또한 대지조성을 하지 않을 경우 공동 주택등의 총공사비에서 대지가격을 밴 금액의 100분의 3분을 예치하도록하고 있다.

② 하자보수 보증금 예치방법
하자보수보증금은 현금 또는 은행의 지급 보증서, 보증보험사의 이행 보증보험 증권, 건설공제 조합이 발행하는 보증서로 한다. 이때 공동주택을 건설, 공급하는 자는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치한다. 이 예증증서는 사용검사신청서를 낼 때 사용검사권자에게 제출한다.
또한 사용검사권자는 입주자대표회의가 구성되면 하자보수보증금의 예치명의를 입주자 대표 명의로 변경해야 한다. 공동주택관리령 제17조 2항에서는 '사용검사권자는 입주자대표회의가 구성된 경우에는 지체없이 하자보수보증금의 예치명의를 입주자대표회의의 명의로 변경하여야 한다'고 규정하고 있다. 사용검사권자의 명의로 된 하자보수보증금을 입주자대표회의의 명의로 변경하고자 할 때는 사용검사권자에게 입주자대표회의가 구성됐음을 신고하고 동시에 예치명의를 변경할 수 있는 관련 증빙서류를 함께 제출해 명의이관 절차를 밟는다.
입주자 대표회의는 명의변경을 받은 날로부터 건설교통부령으로 정하는 기간 동안 하자보수보증금을 예치해야 한다. 그러나 현실적으로 사용검사권자는 입주자 대표회의가 구성된 경우에도 바로 예치 명의 변경을 하지 않는 경우가 많다. 따라서 입주자 대표회의에서 예치 명의 변경을 요청해야 한다.




③ 하자보수보증금 사용은 어떻게 하나
입주자 대표회의가 사업주체에 하자보수를 요구했으나 사업주체가 이를 이행하지 않을 때 하자 보수보증금을 사용할 수 있다. 입주자 대표회의는 금융기관에 예치된 하자보수 보증금으로 직접 하자보수를 하거나 제3자에게 대행시킬 수 있다. 이 때 입주자 대표회의는 하자보수보증금의 사용 내역을 사업주체에게 통보해야 한다
그러나 대다수의 사업주체는 하자보수보증금을 현금이나 은행의 지급 보증서로 예치하지 않고 이행보증보험 증권 또는 건설공제조합이 발행하는 보증서로 대신하고 있다. 이로 인해 입주자대표회의는 사용 신청 절차를 밟아야 하기 때문에 필요한 때에 즉시 하자보수보증금을 사용할 수 없다.

④ 하자보수보증금의 반환
입주자대표회의는 하자보수기간 이내에 발생한 하자에 대한 사업주체의 보수책임이 종료된 때에는 당초 예치한 하자보수보증금을 순차적으로 사업주체에게 반환하여야 한다(공동주택관리령 제18조).

⑤ 사업주체 및 시공업체의 도산시 하자보수보증금은 어떻게 되나
사업주체가 부도나 하자보수를 할 능력이 없는 경우에는 예치된 하자보수보증금으로 직접 보수하거나 제3자에게 대행할 수 있다.
또한 시공업체의 도산으로 건축주가 직접 시공하게 되었을 경우도 하자보수보증금을 예치 해야 한다. 즉 시공업체가 도산했다는 사유만으로 하자보수보증금의 예치 의무가 면제되는 것은 아니다.
지방자치단체에서 공급한 공동주택으로 시공업체가 도산할 때에는 시공업체가 예치한 하자보수보증금의 명의를 입주자 대표회의로 바꿀 수 없다. 주택건설촉진법 제38조 15항의 조 항을 보면, 국가 지방자치단체 대한주택공사 및 지방공사인 사업주체는 하자보수보증금 예치 의무가 없다 라고 규정하고 있다. 이 조항에 따라 시공업체가 도산해 하자보수보증금으로 보수하고자 할 때 국가 또는 지자체가 사업주체인 공동주택은 하자보수보증금의 예치명의를 입주자 대표회의로 변경할 수 없다. 그러나 하자보수의 책임까지 면제되는 것은 아니기 때문에 시공회사의 도산과 상관없이 사업주체인 국가나 지자체는 보수의무를 져야 한다.


(2) 부실공사와 민사상의 손해배상청구

하자보수기간이 지나거나 하자가 지나치게 커서 3%의 하자보수보증금으로 해결할 수 없는 경우는 소송을 해야 손해를 배상 받을 수 있다. 이런 경우에 개인이 소송을 하는 것은 소송절차의 번거로움과 경비등으로 인해서 지레 포기하게 된다. 이러한 경우는 비슷한 피해를 당한 사람들이 공동으로 소송을 하는 방법을 연구해 볼 요가 있다.

1) 손해발생 근거
① 일반 기준
분양면적, 시설품목 등의 기준은 1차로 분양계약서와 시방서등 설계도면, 2차로 분양공고 (판례) 와 모델하우스 내용, 3차로 카다로그등을 들 수 있다.
실제로 카다로그에는 평형으로 기재되어 있으나, 분양계약서에는 이보다 작은 면적으로 평방미터로 기재되고 분양계약서의 면적대로 시공된 경우에는 면적차이를 배상 청구하기는 어려울 듯.

② 설계도면
부산 우성베스토피아아파트사건(부산지법 1994.11.11. 손해배상 인용판결)
지하실 천장단열재 부실시공 등 공용부분 10곳과 각 세대의 창호방충망 미설치등 전용부분 5 곳이 설계도와 달리 시공되어 이에 대해 17억 9천만원(138가구)의 손해배상을 인정한 것이다.

1989. 2. 8.경 사용검사를 받은 후5년이 지났으나, 하자보수기간이 만료된 때에 사업주체가 입주자들에게 이를 통보하고 보수종료 동의를 받지 아니하니 하였기 때문에 하자보수책임을 인정하였다 (동아일보 1994. 11. 12.자).

덕산아파트 건 설계도면에는 홈오토메이션(CCTV,카메라, 도어폰, 가스감지기, 방범스위치, 전화 등)으로 설계되어 있으나, 시설되어 있는 비디오폰은 카메라와 인터폰만 사용할 수 있는 제품이 설치됨. 사업주체는 모델하우스에 설치되었던 제품으로 시공 주장.-- 사업주체는 사업계획승인시 설계도면과 동일하게 건설하여 분양할 책임이 있다. 차이 나는 부분은 손해배상 가능. 모델하우스도 설계도면에 의하여야 함.

입주자가 사용검사권자에게 제출된 설계도서의 내용을 확인하고자 할 경우
1974. 11. 28.경상남도 행정심판위원회는 창원군수에 대한 행정정보비공개결정 취소재결. 군내 국제한마음타운 입주자대표회의는 아파트에 하자가 발생, 설게도면과 일치하게 시공되었는지 여부를 검증하기 위해 사용검사권자인 군수에게 행정정보공개 운영지침에 근거하여 당 해 아파트의 사업계획 승인도면과 기타 서류의 복사를 요청. 공개대상 목록에 열거되어 있지 아니하여도 공개 제외 항목에 해당되지 않는 한 공개해야 한다고 결정하였다.

③ 계약서
계약서 명시된 공유대지지분 분양과정서 누락되었을 때는 배상 마땅
서울민사지법 합의16부 (재판장 박효열부장판사)는 27일 서울 도봉구 도봉동 럭키아파트 주민 4 백55명이 아파트 단지 상가건물의 대지면적만큼 토지대금을 돌려 달라며 아파트를 분 양한 군인 공제회를 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 "피고는 원고들에게 1백여만원씩 5억 여원을 지급하라'고 원고승소 판결했다.
재판부는 '피고가 아파트 분양계약서의 공유대지면적에 상가건물 면적을 포함한 평수를 기재했으나 실제 원고들이 분양받은 공유대지 지분면적은 상가건물이 제외된 사실이 인정된다'며 '피고 는 분양계약에 명시된 분양면적 전부의 소유권을 이전해 줄 엄격한 의무가 있으므로 여러 사정과 관계없이 부족한 토지면적의 대금을 배상할 책임이 있다'고 밝혔다. (한국 일보 1995. 1. 28.자)

④ 분양공고
서울고법 민사11부 1994. 10. 11. 판결, 상계동 주공12단지아파트 입주자 738명, 수요자들은실제로 건축이 완료된 아파트를 확인해 선택하기 어렵기 때문에 분양공고 내용을 보고 계약하는 것이 현실이다. 주공은 공고된 공유대지 면적에 대한 실제 부족분의 대금을 감액해야 하고 이미 지 급된 것은 반환하여야 한다. 즉 아파트 분양공고면적과 등기부로 확인한 면적 차이 부분을 배상하여야 한다고 판시하였다.

⑤ 모델하우스(견본주택)
청주지방법원 민사3부 1994. 11. 18. 청주 수정아파트사건, 난방용 배관파이프(15mm PPC 파이프 대신 12mm)와 싱크대(정품 대신 유사품) 등이 모델하우스와 다르게 시공되어 주민 56세대가 시공회사를 상대로 손해배상 청구하였는데, 1,482만원을 지급하라고 판결한 것이다.
·모델하우스에 제시된 선택사양 품목 등과 나중에 아파트에 실제 설치된 품목들 사이에 품질이 차이날 경우에 대비하여 사진이나 비디오를 활용하는 것도 좋을 듯.

2) 배상창구의 시효
①공동주택관리령 제16조 제1항--사용검사일로부터 최장3년.
다만 하자보수기간 종료 이후에도 요건을 갖춘 사용검사권자의 통보가 없다면 책임은 존 속한 다. 즉 위 령에 의한 사업주체의 하자보수책임은 사용검사권자의 조사 또는 재조사 결과하자보수의 종료사실이 확인된 때에 종료한다.

②민법 765조 불법행위 손배책임-- 안지 3년, 있은 지 10년

③집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 9조-- 동조항은 '1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있는 때, 동 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임'을 규정한 것이다. 그 담보책임은 민법 제 677내지 771조를 준용하여 수급인의 담보책임이 준용된다. 즉 토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도후 5년간 목적물이 석회조, 연화조, 금속 기타 이와 유산한 재료로 조성된 것은 10년간 하자담보책임이 있다.

3) 선택사양 문제
부산고법 1994.7.8. 창포경납아파트 사건 사양품목대 상당금 청구 시공회사는 아파트 분양계 약시 입주자들의 혼선을 방지하고, 계약내용을 명백히 하기 위해 안내판과 안내팜플레트 분양계약 서 등에 승인분양가격과 선택사양 품목대금을 구분기재하여야 하며, 또한 선택사양품목의 범위를 구체적으로 명시하고 이를 선택하지 아니할 경우 입주자들이 취할 수 있는 방법 등을 명백히 고지하여 아파트공급계약과 선택사양 품목공급에 관한 계약을 별도로 체 결하는 것이 마땅하다. 이를 이행치 아니하고 폭리를 취한 행위는 불공정한 법률행위에 해당한다고 판시하였다.

서울지법 동부지원 민사5부 1994.8.8.판결 광주시 미라보 3차아파트에 대해 시공회사는 견본에 비해 품질이 훨씬 떨어지는 장식장·신발장 등을 설치한 경우, 옵션가격과 실제가격 간의 차액 상당 손해를 배상하라고 판결하였다.

1995년부터 아파트 사양선택품목(옵션)에 대한 규격 재료 등을 명기한 내역서를 분양계약서 에 첨부하고, 위 내역서와 같은 마감재로 시공하여야 한다. 변경시 계약자 전원의 동의를 요하도록 하였다.
국민주택(전용면적 60평방미터 이하)에는 사업주체가 선택사양가격을 입주민으로부터 받을 수 없다 (주택분양가 원가연동제 시행지침 제10조 요건 해석).

4) 기타 손해
1. 사용검사가 시공회사 또는 사업주체의 잘못으로 지연될 경우, 중도금 및 잔금 대출시 담보물 부재로 연기된 동안의 대출금 지급에 관한 보증보험료 지불-- 손해배상 가능하다.
2. 전기계량기 불량으로 계량기 교체전과 교체 후의 전기요금차액 반환 청구-- 가능하나 금액 입증 곤란할 것임.
3. 입주 지연시 이로 인하여 기납부한 중도금에 대한 일정 연체요율을 적용한 지체배상금을 상호 약정한 경우-- 손해배상 가능하다.
또한 주택공급규칙 제19조에 의하면 사업주체가 당초의 입주예정일을 지키지 못할 경우 이미 납부한 중도금에 대해 지체보상금을 지급하거나 분양대금 잔금에서 공제하도록 정함.
사업자가 입주예정 일자를 단순히 예정월로만 밝힌 경우, 그 달의 마지막날이 경과한 이후 채무불이행이 시작됨. 허나 사업주체는 보통 준공전 사전 입주시킨다.
4. 인천지법 민사6부 1994. 2. 22. 판결, 인천 한국아파트 식수오염사고에 대하여 시공회사가 130 세대에 대하여 6억9천2백만 원을 배상하라는 취지. 수돗물에서 심한 악취와 오물찌거기가 섞여 나와 시수는 물론 빨래도 못하는 사고 발생. 설계도면 상 오수배관을 100mm로 사용하도록 되어 있으나 75mm 배수관을 사용한 점과 지하저수조 상단에 있는 맨홀구멍을 완전히 봉쇄하기로 되어 있는 것을 봉쇄하지 아니하고 방치한 과실을 인정하여 손해와 인과관계 있다고 판시.
5. 서울 남부지원 민사3부 1977.2.깃. 판결, 인천 경남아파트 일조권 침해 배상건, 입주민 279명 에게 100만 원에서 850만 원까지 도합 17억5천만 원 배상판결. 시공회사가 건축법상 아파트의 동 간 거리 및 높이 제한 규정을 지키지 아니하여 입주자들의 일조권 피해배상.
인접건물로 인하여 직사광선이 차단되는 불이익을 받는 경우에도 사회공동생활상 참아 주는 것이 불가피한 일이라고 생각되는 한도가 있으므로 법원은 일조권이 구체적으로 어느 정도 침해되었는지에 관하여 심리 판단하여야 한다. (대법원 제3부, 1989. 5 .9. 판결 88다카4697)





(3) 부실공사와 그에 대한 형사책임문제


1) 사업주체, 건축주 및 사공자의 책임
사업주체등은 개별적인 건축법규 위반되는 각 시공에 대하여 그에 따르는 형사책임을 져야 할뿐만 아니라, 허가 받은 사항에 대하여 적법한 변경절차를 거치지 않고 승인도면과 전혀 다른 부실시공을 한 책임을 져야 한다. (건축법 저f7조 제7호, 제81조, 제10조, 제21조등) 또한 부실시공에 대하여 배임죄 (중도금등 받아서 타인의 사무를 처리하는 자), 부당이득죄 (입주자가 당첨된 분양권 상실을 걱정하는 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이 득을 취한 점) 구성요건 해당여부 의심할 수 있다.


· 주택건설촉진법에서는 사업주체 등이 이 법에 의한 명령을 위반한 경우 건설교통부장관이 공사의 중지 및 기타 필요한 조치를 취할 수 있도록 규정하고 있고(법 48조), 공사중지 등의 명령을 위반한 경우는 징역형 또는 벌금형에 처할 수 있도록 하고 있다(법 57조).
또한 위법은 사업주체나 시공자가 고의 또는 과실로 설계도서에 부적합하게 시공한 경우 제7조 1항에서 정한 내용에 따라 1년이하의 징역이나 1,000만원이하의 벌금에 처하도록 정하였다.
더욱이 위 부실공사의 경우 특히 하자보수책임기간 내에 주택의 내력 구조부(기초, 기둥내력벽 등)에 중대한 하자를 발생하게 하여 공중의 위험을 발생시킨 경우에는 10년이하의 징역에 처할 수 있도록 하고 있고, 이로 인하여 사람을 사상에 이르게 한 자는 무기 또는 3년 이사의 징엳에 처할 수 있게 규정하고 있다.
* 또한 건축법 위반의 경우 각 벌칙 조항을 두고 있다.

2) 공사감리자의 책임
공사감리자는 당해 건축공사를 감리함에 있어서 건축법 또는 건축법의 규정에 의한 명령이나 처분 기타 관계법령에 위반된 사항을 발견하거나 공사시공자가 설계도서대로 공사를 하지 아니하는 경우에는 이를 건축주에게 통지한 후 및 공사시공자로 하여금 이를 시정 또는 재시공하도록 요청하여야 하며, 공사시공자가 이에 따라 시정 또는 재시공하지 아니하는 경우에는 서면으로 당해 공사를 중지하도록 요청할 의무가 있다.
또한 공사시공자가 시정 또는 재시공 요청을 받은 후 이에 따르지 아니하거나 공사중지 요청을 받은 후 공사를 계속하는 경우에는 이를 시장, 군수, 구청장에게 보고하여야 한다.
그럼에도 불구하고 그 의무를 다하지 못하여 결국 부실시공을 막지 못한 경우 그에 대한 책임을 져야 한다.(건축법 제79조, 제80조)

3) 공무원
공동주택의 건설공사를 감독할 책임이 있는 공무원은 정당한 이유 없이 그 직무수행을 거부 또는 유기 하여 위 부실·불법 공사를 그대로 방치한 책임을 면할 수 없을 것임.
* 형법 제122조(직무유기)
공무원이 정당한 이유 없이 그 직무수행을 거부하거나 그 직무를 유기한 때에는 1년 이하의 징역이나 금고 또는 3년 이하의 자격정지에 처한다.
* 건축법 제23조(현장조사, 검사 및 확인업무)
1항 - 시장 군수 구청장은 이 법의 규정에 의한 현장조사 검사 및 확인업무에 대하여 대통령이 정하는 바에 의해 건축사법에 의한 건축사무소를 등록한 자가 대행하게 할 수 있다.(4층 이하로서 연면적이 2천 제곱미터 미만인 건축물) 따라서 대통령령이 정한 대행 사유 외에는 공무원이 반드시 현장조사를 하여야 함. 이것은 공무원의 직무유기의 법적근거가 됨.
* 기타 뇌물죄 여부

4. 기타 대응방안


(1) 한국소비자보호원에 퍼해구제신청을 하는 방법

1994. 9. 29.경 아파트 건설업체와 신도시 신축아파트 입주자들을 대상으로 한 조사결과, 고가의 선택사양품목인 비디오폰을 설치한 입주자들에게 기본분양가에 포함되어 있는 인터폰 값을 반환 해 주지 아니하고 부당이득을 취한 사례 많다고 한다.

아파트입주자도 아파트 하자에 관하여 한국소비자보호원에 피해구제를 신청할 수 있다.

보호원에서 사실조사등의 결과 확인된 피해사실에 관하여 합의권고안이 작성되었으나 건설 업체 가 이를 받아들이지 아니하는 경우에는 소비자분쟁조정위원회에 조정을 요청할 수도 있다. 하지만 조정결정에 대하여 건설업체가 응하지 아니하는 경우에는 결국 사법부의 판단에 맡기게 된다


(2) 공정거래위원회 제소

공정거래위원회는 1994. 12. 22. 현대 삼성 등 49개 민간 주택건설업체와 주공의 아파트분양계약서를 심사한 결과, 건설업체들이 주택을 분양할 때 등기면적이 분양당시 계약면적과 차이가 나더라도 건물분 공용부분 면적의 0.3%, 대지의 공유지분의 2% 범위에서는 정산하지 아니하였으나 앞으로는 그 범위 내이어도 반드시 정산하도록 하였다. 특히 불공정약관은 시정명령을 통해 구제될 수 있다.