상가건물임대차계약 시 임차인에게 불리한 약정의 효력

[바다와호수]

저는 1년 전 경기도 수원 소재 甲소유 상가건물 1층을 보증금 4,000만원에 월세 20만원으로 2년간 임차하여 입점 후, 제과점으로 사업자등록신청을 하면서 임대차계약서에 확정일자인까지 받아 대항력과 우선변제권을 확보해 두고 있습니다. 그런데 제가 생각했던 것보다 장사가 잘되어 계약기간이 끝나더라도 계속 영업을 하고 싶은데, 계약 당시 건물주 甲은 2년 후에는 자기도 정년퇴직을 하기 때문에 반드시 상가를 비워 주어야 한다면서 계약서에 ‘2년 뒤에는 이유불문하고 가게를 명도하기로 약정함’이라고 기재하게 하였습니다. 그 당시 저는 이 상가를 꼭 임차하고 싶은 생각에 그렇게 기재하는데 동의하였는데, 이 경우 제가 당초의 임대차계약기간인 2년이 만료되면 그 기간갱신을 주장할 수는 없는지요?

상가임차인의 계약갱신요구 등에 관하여 「상가건물임대차보호법」 제10조 제1항 및 제2항은 “①임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다
1.임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2.임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3.쌍방 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4.임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 
5.임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6.임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7.임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
8.그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.
그러므로 최소 1년의 임대차기간을 보장해 주고 있으며 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실 등 위 각호에 해당하는 이유가 없는 이상 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없도록 하고 있습니다.
그리고 같은 법 제15조는 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”라고 규정하고 있으므로 임대차계약서상 이 법을 위반하여 임차인에게 불리하게 정한 약정은 효력이 없다 하겠습니다.
따라서 위 사안의 경우 귀하는 입점 후 영업을 위한 사업자등록을 함으로써 「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖추었으며 임차보증금액도 경기도 수원시의 같은 법 시행령(2008. 8. 21. 개정되기 전의 것) 적용한도인 1억9천만원을 넘지 않아(귀하의 기준보증금액은 4,000만원+20만원×100=6,000만원임) 같은 법에 의한 보호를 받는 상가임차인이라 할 것입니다.
또한, 귀하가 임대인 甲과 ‘2년 뒤에는 이유 불문하고 가게를 명도하기로 약정함’이라고 한 것은 귀하에게 일방적으로 불리하게 약정된 것으로서 위 법 제15조에 의해 효력이 없다고 할 것입니다.
참고로 2014년 1월 1일부터 시행되고 있는 개정 「상가건물임대차보호법 시행령」은 「상가건물임대차보호법」의 적용범위가 되는 보증금액을 ①서울특별시에서는 보증금액이 4억원 이하, ②「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 3억원, ③광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2억4천만원, ④그 밖의 지역에서는 보증금액이 1억8천만원 이하로 증액하였습니다. 다만, 이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물임대차계약에 대하여는 종전 규정을 따르도록 하고 있습니다.