2002년11월1일 부로 상가 임대차 보호법이 발효되어 시행 됨으로써 상가 임차인들도 보호법의 적용을 받게 되었습니다.

[타잔김°³оΟ♡]

제번하옵고,
2005년 6월 9일에 아파트 상가를 보증금 15,000,000원에 임대차계약을 하고 6월 10일자로 전세권설정등기를 했고 6월 24일자로 세무서에서 확정일자를 받았습니다. 그렇게 하고 사업자등록을 하고 부동산중개사무소를 운영해 오다가 우연한 기회에 2006년 10월 17일자로 부산지방법원의 가압류결정(청구금액 34,800,407원)이 난 것을 알게 되었습니다. 그런데 2007년 6월에 임대차계약은 자동갱신 되었으나 전세권설정은 연장(변경등기)을 하지 않았고 세무서에서 받은 확정일자도 연장하지 않고 지금까지 있었습니다. 그런데 들리는 말로는 8월경에 채권자가 임대인 소유의 빌라와 함께 경매절차를 진행한다고 하는데 제가 어떻게 해야 제 보증금을 확보할 수 있는지요? 이런 경우에 대하여 법률적인 지식이 전혀 없는 나이 든 사람입니다. 어려우시겠지만 가능한 한 자세하게 하교해주시면 대단히 감사하겠습니다. 더운 날씨에 건강하세요.
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답변)
안녕하세요? 질문해 주셔서 감사 합니다.
먼저 어려운 곤경 상황에 계신것에 대하여 심심한 위로의 말씀을
전합니다.

아래의 답변은 말씀하신 그대로를 해석하여 드리는 것입니다.
회원님께서 말씀하신 대로 등기부 등본상의 가압류가 회원님의
사업자 등록 이후에 설정된것을 기준으로 설명 드립니다.
(사업자 등록 당시 등기부 등본상의 권리가 깨끗한 것을 전제로 합니다)

주택의 임대차 보호법에 관한 법률은 특별법으로 84년부터 제정되어
시행되어 왔습니다만 한동안 상가 임대차 보호법의 제정이 없어서
상대적으로 상가 임차인들은 많은 피해를 보았습니다.

하지만 2002년11월1일 부로 상가 임대차 보호법이 발효되어
시행 됨으로써 상가 임차인들도 보호법의 적용을 받게 되었습니다.


전입(사업자 등록)은 대항력의 문제 이며,
확정은 배당의 순서라고 판단하시면 됩니다.

대항력이 있다는 말은 말소기준권리 (가압류,압류,근저당권,저당권,경매기입등기, 담보가등기 중 해당물건에 가장 먼저 등재된 권리를 말함)
보다 앞서서 전입(사업자등록) 을 한 경우를 말하며,

자신의 임차 보증금을 배당요구 함으로써 배당을 통해서 받을수 있고,
또는 낙찰자에게 인수 시켜 임차보증금을 모두 보장을 받을수 있다는
말입니다. ( 단 환가 보증금액이 상가 임대차 보호법에서 정한 일정금액
안에 해당되는 것을 전제로 하며 , 환가 보증금액이 일정 금액을 초과
하면 상가 임대차 보호법의 적용을 받지 못합니다.)

따라서 말씀하신대로라면 ( 회원님의 임차 보증금이 상가 임대차 보호법에서 정한 일정한 금액 범위 안에 드는 것을 전제로 합니다.)
이건 임차인인 회원님은 현재 대항력을 가지고 있으므로 임차 보증금을 전액 보장 받으실수 있습니다.

또한 회원님은 확정일자를 받은 임차권과(채권) 등기부 등본상에 등재된
전세권 (물권) 을 동시에 가지고 있으므로 두가지의 권리중 회원님에게
유리한 권리를 택하여 대항력을 행사 할수 있습니다.

경매에서 임차권과 전세권은 다소 차이가 있습니다.
임차인이 임대차 계약을 체결하고 전입(사업자등록)을 하고 점유를
하였고, 확정일자를 받았다면 경매진행에 있어서 임차인은 토지와
건물의 환가 대금에서 우선 변제를 받을 권리가 생깁니다.

즉 확정일자라는 것은 공인된 국가 기관으로 부터 계약 당시의 시점에
실질적으로 그 계약이 성립이 되었다는 것을 입증 받는 것으로서
어찌보면 전세권보다 더 강력한 보호의 수단이 되고 있습니다.

이에 반해 전세권은 임대인의 동의가 있어야만 설정이 가능하고
비용 측면에서도 확정일자를 받는것에 비해 상당하며,
대부분 건물에 대한 전세권 설정이므로 경매 진행에 있어서
토지 환가 대금을 제외한 건물분의 환가 대금에서만
배당 받을수 있습니다.

하지만 전세권은 등기부 등본상에 등재된 권리로 채권에 우선 하는
물권으로서의 효력을 가진다는 것입니다.

선순위 전세권은 배당요구 종기일 안에 배당요구를 하게 되면
배당을 받음으로 인해 전세권이 말소가 되며, 임대차 또한 종료된
것으로 봅니다.

하지만 선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않으면 매각으로 인해
전세권은 소멸 되지 않으며, 낙찰자에게 그 권리를 인수 시켜
임차 보증금을 낙찰자가 돌려 줄때 까지 건물의 인도를 거부할수
있습니다.

따라서 회원님은 대항력 있는 임차권을 가진 동시에 선순위 전세권자
이므로 두 권리중에서 유리한 쪽을 택하시면 됩니다.

결론은 회원님의 임차 보증금은 배당을 통해서건 낙찰자에게 인수
시켜서건 전액 보장을 받을수 있다는 이야기 입니다.

주의할 사항은 배당을 통해서 배당 받기를 원하시면 반드시
배당요구 종기일 안에 배당 신청을 하여야 합니다.
이때 역시도 배당금에서 임차 보증금을 전액 배당 받지 못하고
남는 잔여액이 있다면 이마저도 낙찰자에게 인수 시킬수 있습니다.

감사 합니다. 좋은 결과 있기를 바랍니다.

참고로 아래 상가 임대차 보호법에 대해 보충 설명 드립니다.
참고 하시기 바랍니다.


상가 임대차 보호법의 적용을 받으려면 환산 보증금의 금액이 아래의
범위 안에 들어가야 보호될수 있습니다.

▒▒▒ 상가건물임대차보호법 적용대상

상가건물의 모든 임차인에 대하여 적용 되는것이 아니라 환산보증금
(보증금+월세환산액)이 해당 지역별로 다음금액이하인 경우에만
적용된다.

(월세환산액 : 월세 X 100) 지 역 금 액
서울특별시 2억 4천만원 이하
과밀억제지역 (서울특별시 제외) 1억 9천만원 이하
광역시 (군지역 및 인천광역시 제외) 1억 5천만원 이하
기타지역 1억 4천만원 이하

따라서 위의 금액을 초과하는 임차인은 보호법의 적용을
받을수 없으므로, 이런 임차인은 전세권 설정을 할수 밖에 없으며,
다른 보호의 방법이없습니다.


참고로 상가 소액을 받을수 있는 범위를 알려 드립니다.

▒▒▒ 상가건물최우선변제권의 보호범위 및 액수
지 역 우선변제받을보증금의 범위(이하) 보증금 중우선변제를 받을 액수
서울특별시 4,500만원 1,350만원 까지
과밀억제권역(서울특별시 제외) 3,900만원 1,170만원 까지
광역시(군지역 및 인천광역시 제외) 3,000만원 900만원 까지
기타지역 2,500만원 750만원 까지

※ 최우선배당금은 경매가액(배당할 금액)의 3분의 1 금액을 초과할 수 없습니다.


● 경매 대상 부동산의 상가임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 다음과 같은 기본 조건을 갖추어야 합니다.

① 경매개시결정등기일 이전에 사업자등록과 건물의 인도가 있어야
합니다.

② 경매에 있어서 상가임차인이 상가건물 임대차보호법의 적용을
받기 위해서는 등기부상 최초기준등기(근저당, 가압류, 압류,
담보가등기)가 2002.11.1. 이후에 설정되어야 합니다.
따라서 2002.10.31. 이전에 이미 이 등기가 설정된 경매 부동산의
상가임차인은 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못합니다