관리비 미납에 따른 관리소장에 대한 내용증명의 예시

* 관리비 미납에 따른 관리소장에게 보내는 내용증명의 예시(내용증명은 법률적효력은 없으며 압박용임).     내용증명 수 신 : **아파트 관리소장 귀하 (☏ 033-638-0003)            강원도 **시 **동 12**, **아파트 관리사무소 발 신 : 경기도 **시 **구 **동 15*, ****아파트 **동 ****호             * * *(☏ 011-***-****)        1. 귀 소의 무궁한 발전을 귀원합니다. 2. 이 사건의 경위 발신인은 귀 소의 아파트 중 부동산법원경매로 진행하였던 별지1 목록에 해당하는 호실(이하 ‘이 사건 건물들’이라고 함)을 2011. 2. **.자로 입찰에 참여하여 낙찰을 받았으며, 동년 4. **.자로 매각대금 전부를 납입하여 소유자의 지위를 득하였습니다. 하지만 이 사건 건물들은 관리비미납이라는 사유로 단전 및 단수가 되어 발신인의 소유권행사에 제한을 받고 있으므로 수신인의 불법행위(임의단전, 단수) 및 그에따라 입주하지 못하고 있는 발신인의 월세상당의 손해배상에 대한 해결방안에 대해 원만한 협의를 위하여 수신인에게 서면으로 최고합니다. 3. 체납된 관리비와 법원경매로 소유권을 취득한 매수자와의 관계 수신인께서는 이 사건 건물들에 대한 각호실의 임차인들로부터 현재까지 수개월간 체납되고 있는 관리비에 대해서 당연히 인지하고 있었으며, 그러한 이유로 이 사건 건물들에 단전 및 단수를 한 사실이 있습니다. 전소유자 및 임차인들에 대한 미납된 관리비에 대해 살피건데, 발신인과 같은 법원경매로 소유권을 취득한 자는 전소유자의 지위를 승계 취득하게 되므로, 체납된 관리비채무를 인수하여야 하나, 전유부분이 아닌 공용부분에 관한 관리비만 승계한다는 것이 현재의 대법원 재판례라는 것을 수신인께서도 알고 계신다 생각합니다. 다만 문제가 되는 것은, 발신인이 임차인들을 상대로 확인해본 결과, 수신인께서는 임차인들이 미납된 관리비의 처리방안을 수신인과 논했을 때, 미납된 관리비 중에 공용부분은 낙찰자인 발신인이 부담할 것이니, 임차인들에게는 전유부분만 납부하라는 얘기를 하였다는 것을 확인하였습니다. 관리비를 미납한 사람들은 임차인들인데, 그들에 대해 관리비회수를 간구하지 않고, 발신인에게 변제책임이 있다고 주장하는 것을 듣고 나니, 발신인의 입장에서는 수신인께서 관리비회수에 노력을 하였다면 인수하지 않아도 될 책무를 인수해야하는 결과가 발생하였기에 이 부분을 정확히 짚고 넘어가야 할 것 같습니다. 사실관계가 이러하다면, 수신인께서는 그간 체납된 관리비를 회수하기 위해 어떠한 노력을 하셨는지 여쭙겠습니다. 수개월간 임차인들에게 단지 구두독촉만 하였을 뿐, 남은 구분소유자들을 위해 미납된 관리비회수를 얼마나 적극적으로 진행하셨습니까? 체납된 관리비를 회수하기 위해 이 사건 부동산들에 대하여 가압류등의 보전처분, 또는 법원의 판결등의 집행권원을 취득하셨습니까? 당해 경매절차에서 채권자의 지위에서 배당을 받기위해 노력하셨습니까? 수신인께서는 아무런 채권회수행위도 하지 않으셨습니다. 단지 새로운 낙찰자가 생기면 받겠다는 대단히 수동적인 업무자세였으며, 이에 대해 발신인이 이 사건 건물들을 낙찰받기 전에 단전, 단수의 조치를 하였다는 것과 소송을 하면 돈이 지출된다는 대책없는 답변만 되풀이 하고 있을 뿐입니다. 이는 관리사무소장의 직책에서 볼 때 엄연히 업무태만 및 직무유기에 해당한다 할 것입니다(이 문제도 형사적으로 위험한 일처리였음은 아래에 서술하겠습니다). 이에, 발신인은 수신인과 원만한 해결이 되지 않을시, 수신인의 업무태만 및 직무유기를 이유로 형사고발하여 관리비 문제를 매듭지을 것임을 분명히 말씀드립니다. 4. 체납된 관리비를 이유로 단전, 단수를 한 수신인의 불법행위에 대해 수신인께서는 체납관리비를 이유로 이 사건 건물들을 단전, 단수한 사실이 있으며, 이에 발신인은 수신인의 그러한 행위는 위법이며, 새로운 소유자가 되었으니 단전, 단수를 해제할 것을 요구한 사실도 분명히 있습니다. 발신인의 법률대리인인 ‘****법률사무소서’에 수신인의 당해 행위에 대하여 법률적 검토를 한 바, 그러한 행위는 불법행위에 해당하며, 그 책임은 관리소장, 즉, 수신인께서 직접 민형사상 책임이 있다는 자문결과가 나왔다는 것을 말씀드립니다. 전소유자등의 관리비 체납 이유로 단전조치를 유지한 아파트 입주자대표회장, 관리소장등의 행위가 위법하다는 각 법원의 판결을 별지2 로 첨부하오니 수신인께서는 검토하신 후, 현명한 판단을 하시길 바랍니다.  별지2 를 검토해보시면 아시겠지만, 그간의 수신인의 업무태만 및 직무유기등의 행위를 볼 때, 단전 및 단수조치는 위법하며, 발신인과의 관계에서도 당연히 불법행위에 해당한다 할 것입니다. 이에, 체납된 관리비에 대해 수신인과의 원만한 해결방안이 도출되지 않는다면 발신인은 수신인을 상대로 이 사건 건물들에 대해 소유권을 취득한 시점인, 2011. 4. **.자 이후부터 월차임상당의 부당이득 반환 및 손해배상 소송을 진행할 것이니 이점 현명하게 판단하시길 바랍니다.   소 론 수신인은 이 사건 건물들을 포함한 성호아파트 구분소유자들을 위하여 신의성실의 자세로 업무를 수행하여야 했음에도 불구하고, 나태한 업무행위로 인하여 이 사건 건물들에 수개월간의 관리비가 체납이 되었고, 채권회수에 대한 법적인 절차등도 진행하지 않는 등 관리소장이라는 지위에서 업무태만 및 직무유기의 행위가 계속되어 왔습니다. 이에 발신인은 지금부터라도 수신인께서 체납관리비회수에 적극적으로 임해주실 것을 당부드리는 바입니다. 5. 수신인의 체납관리비 회수방법 이 사건 건물들은 법원의 경매가 진행되어 발신인이 소유권을 취득하였고, 법원에 납입한 그 취득금액은 당해 사건의 채권자들에게 배당을 해주기 위해 현재 법원의 배당절차에 준비 중에 있습니다. 다시말해, 이 사건 건물들의 임차인들은 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당이 되어, 일정보증금만큼 배당을 받게됩니다. 이에 발신인은 전술한 바와 같은 형법상의 책임에서 수신인께서 벗어나실 수 있도록 해결방안을 말씀드리는 것입니다. 수신인께서는 체납된 관리비를 위해 위 임차인들의 배당금에 대해 체납된 관리비를 원인으로 가압류를 하시고 체납된 관리비와 그에 대한 이자등 일체의 비용을 회수하실 수 있습니다. 발신인은 수신인의 능동적인 업무처리를 위하여 이러한 법률적 절차까지 모두 제시해드렸는데, 그래도 수신인께서 업무를 게을리 하신다면 발신인도 더 이상 수신인의 업무태만행위를 좌시하지 않겠습니다. 결 론 발신인과 수신인은 앞으로도 계속 마주쳐야하는, 어쩌면 이웃사촌의 관계가 되었습니다. 서로간의 불미스러운 일이 일어나지 않도록 서로의 입장에서 원만한 해결책을 찾고자 하는 것이니, 좋은 결과가 도출되는 것을 바랄뿐입니다. 위 발신인이 설명드린 배당금에 대한 회수절차에 대해 법률적 자문이 필요하시면 법률사무소에서 적극 도와드리도록 하겠습니다. 아무쪼록 오늘의 이문제가 서로 원만하게 해결되기를 진심으로 바라는 바입니다.     2011. 5. **. 발 신 인     * * * (☏ 011-***-****)                  별지 1 부동산목록 기재   별지 2 -동아일보 中- - 대전지법·부산지법 - 아파트 관리주체나 입주자 대표 등이 관리비 체납세대에 단전 등의 조치로 입주민에게 손해를 입혔다면 손해를 배상해야 한다는 판결이 잇따라 나왔다. 대전지방법원 제2민사부(재판장 정인숙 부장판사)는 최근 충남 아산시 C아파트 경락자 겸 입주민 K씨가 “단전·단수로 5개월 가까이 이 아파트를 정상적으로 사용·수익하지 못했으므로 임대료, 위자료 등 모두 4백73만여원을 지급하라.”며 이 아파트 관리업체 S사를 상대로 제기한 손해배상 청구소송 항소심에서 “피고 업체는 원고 K씨에게 54만여원을 지급하라.”며 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “단전·단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인해 입주민이 입게 된 피해 정도 등 여러 가지 사정을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한한다.”고 밝혔다. 재판부는 “피고 업체는 이 아파트 전(前) 구분소유자인 A씨가 체납한 전용·공용부분 관리비 징수를 위해 특별승계인인 원고의 입주예정사실을 알면서도 단전·단수 조치를 취해 원고가 이 아파트를 사용·수익하지 못하게 한 점, 피고는 A씨가 지난 2007년 5월 25일 체납관리비를 납부했음에도 불구하고 규약에 따라 즉시 단전·단수 조치를 해제하지 않은 점이 인정되며, 피고가 같은 달 31일 이 아파트의 단전·단수 조치를 해제했다가 물이 새는 것 같아 다시 단수조치를 취했더라도 이를 원고에게 알리지 않아 원고로서는 이같은 사정을 알 수 없었을 것으로 보인다.”고 설명했다. 이에 따라 재판부는 “이 아파트에 대한 단전·단수 조치는 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있다고 보기 어려워 위법하므로 피고 업체에 원고 K씨에게 단전·단수로 인해 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.”고 판시했다. 이와 함께 부산지방법원 민사제14단독(판사 임정택)은 최근 부산시 동래구 K아파트 입주민 L씨가 “이 아파트를 사무실로 사용하려 했으나 피고들이 배전판에 있는 계량기 전원을 내리고 시건 장치한 상태서 전기공급을 저지하는 바람에 업무를 방해했으므로 이로 인한 손해를 배상하라.”며 이 아파트 입주자 대표 Y씨 등 2명을 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 “피고 Y씨는 원고 입주민 L씨에게 6백37만여원을 지급하라.”며 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “피고 Y씨는 지난해 7월과 지난 1월 이 아파트에 전기 공급을 방해, 원고가 아파트를 사무실로 사용하지 못함으로써 발생한 손해를 배상할 의무가 있다.”고 밝혔다. 재판부는 “원고는 피고 Y씨가 이 아파트에 대한 전기공급을 방해한 지난해 7월부터 이곳에 입주하기 전날인 지난 4월 10일까지 다른 곳에 얻은 사무실에 대한 임차료 및 임대차보증금 이자 상당의 손해를 입었으므로 모두 4백37만여원을 지급하라.”며 “또 원고는 피고로 인해 사무실을 사용하지 못함으로써 정신적 손해를 입었으므로 피고 Y씨는 원고에게 위자료 2백만원도 지급해야 한다.”고 판시했다.   -매일경제 中- 경락자의 전기공급 요구에도 불구하고 전(前) 소유자의 관리비 체납을 이유로 아파트 세대에 단전조치를 계속 유지토록 한 입주자대표회장의 행위는 위법하다는 판결이 나왔다. 부산지방법원 제3형사부(재판장 홍성주 부장판사)는 최근 부산시 동래구 K아파트 경락자 L씨가 배전을 요구했음에도 불구하고 전 소유자가 관리비를 체납했다는 이유로 전원을 내리고 계량기 배전판의 시건장치를 풀지 않는 등 L씨의 사무실 운영업무를 위력으로 방해한 혐의로 기소된 이 아파트 입주자대표회장 Y씨에 대한 업무방해 항소심에서 “피고인을 벌금 70만원에 처한다.”는 원심대로 피고인 Y씨의 항소를 기각했다. 재판부는 판결문에서 “이 사건 피해자인 L씨와 같은 구분소유건물의 특별승계인은 전 소유자가 체납한 관리비 중 공용부분 관리비를 승계했다고 해서 전 소유자의 관리비 연체로 인한 법률 효과까지 그대로 승계하는 것은 아니다.”며 “피해자가 이 아파트를 경락받은 상태며, 피해자 자신이 승계받은 공용관리비는 연체하지 않았는데도 이 아파트에 대해 전 소유자 때부터 해 오던 단전조치를 유지하는 행위는 위법하다.”고 밝혔다. 이에 따라 재판부는 “이 아파트를 경락받은 피해자 L씨의 요청에도 불구하고, 이 아파트에 이전부터 유지해 오던 단전조치를 해제하지 않고 이를 유지한 행위와 관련해 피고인 Y씨에게 업무방해의 죄책을 지운 원심 판결은 정당하다.”고 판시했다. 이 아파트를 경락받은 L씨는 아파트를 사무실로 사용하려 했으나 전 소유자가 관리비를 체납해 대표회의서 배전판에 있는 계량기 전원을 내리고 시건장치해 전기를 공급받을 수 없게 됐고, 지난 2007년 6월 시건장치를 풀어줄 것을 요구했다. 이에 대표회장 Y씨는 전 소유자가 체납한 관리비 8백50만원을 먼저 납부할 것을 요구하며 시건장치를 풀지 않았고, Y씨는 업무방해 혐의로 기소돼 지난해 9월 1심에서 벌금 70만원을 선고받아 항소했으나 이같은 판결을 받았다.   -조선일보 中- [대법원 판결] 체납관리비 징수 위해 단전·단수 조치 …입주민에 손해 입혔다면 관리주체는 배상 책임 있어    관리주체가 전(前) 소유자의 체납관리비를 징수하기 위하여 경락자의 입주예정 사실을 알면서도 단전·단수를 조치, 아파트를 사용·수익하지 못하게 하는 등 입주민에게 손해를 입혔다면 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 대법원 제3부(주심 이홍훈 대법관)는 최근 충남 아산시 C아파트를 경락받은 입주민 K씨가 “단전·단수로 5개월 가량 아파트를 정상적으로 사용·수익하지 못했으므로 임대료와 미입주기간의 관리비, 위자료 등을 지급하라.”며 이 아파트 관리업체 S사를 상대로 제기한 손해배상 청구소송 상고심에서 “피고 S사는 원고 K씨에게 54만여원을 지급하라.”며 원고가 일부 승소한 원심을 확정했다. 원고 K씨는 지난 2007년 4월 이 아파트를 경매로 낙찰받아 소유권을 취득했고, 이사비 명목으로 1백만원을 이 아파트 전 소유자인 A씨에게 지급하는 대신 A씨는 체납한 관리비와 공과금 등을 정산해 아파트를 명도하기로 A씨와 약정했다. 하지만 A씨는 같은 해 5월 14일 관리비를 납부하지 않고 이사를 했고, 관리주체는 A씨의 이사를 저지하면서 관리비 45만여원을 미납했다는 이유로 단전·단수 조치를 취했다. 이후 A씨는 같은 해 5월 25일 체납한 관리비를 납부했고, 관리소에서는 같은 달 31일 단전·단수 조치를 해제했다가 아파트 내에서 물이 새는 소리가 들린다는 직원의 말을 듣고 다시 수도를 끊었다. 이어 원고 K씨는 6월과 7월 두 차례 관리소에 단전·단수 조치를 해제해 줄 것을 요청했고, 관리소에서는 7월 18일 단수 조치를 해제했다. 이에 원고 K씨는 “위법한 단전·단수 조치로 5개월 가까이 입주하거나 임대하지 못하는 등 아파트를 정상적으로 사용·수익하지 못해 손해를 입었으므로 배상하라.”며 이 아파트 관리업체 S사를 상대로 소송을 제기했다. 1심 재판부인 대전지법 천안지원은 지난해 5월 “피고 업체는 원고 K씨에게 단전·단수 조치 기간 동안 이 아파트를 사용·수익하지 못하게 함으로써 손해를 입힌 사실이 인정되므로 단전·단수기간인 2개월 3일 동안의 임대료 84만원과 미입주기간의 관리비 7만여원 등 총 91만여원을 지급하라.”며 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 원고 K씨와 피고 업체는 모두 1심 판결에 불복, 항소를 제기했다. 항소심 재판부인 대전지법 제2민사부는 지난해 11월 “피고 업체는 전 구분소유자인 A씨가 체납한 전용 및 공용부분 관리비 징수를 위하여 특별승계인인 원고 K씨의 입주예정 사실을 알면서도 단전·단수 조치를 취해 원고 K씨가 이 아파트를 사용·수익하지 못하게 한 점, 피고 업체는 A씨가 체납관리비를 납부했음에도 관리규약에 따라 즉시 단전·단수 조치를 해제하지 않은 점, 피고가 단전·단수 조치를 해제했다가 물이 새는 것 같아 다시 단수조치를 취했어도 이를 원고 K씨에게 알리지 않아 원고로서는 이같은 사정을 알 수 없었을 것으로 보이는 점 등이 인정된다.”고 밝혔다(본지 제751호 2008년 12월 8일자 1면 보도). 이에 따라 재판부는 “이 아파트 단전·단수 조치는 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있다고 보기 어려워 위법하다.”며 “피고 업체에는 원고 K씨에게 단전·단수 조치로 인해 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.”고 판시했다. 그러나 재판부는 “원고 K씨에게도 관리비가 완납된 직후에 즉시 피고에게 단전·단수 조치의 해제를 요청하지 않은 잘못이 있고, 그로 인해 원고의 손해가 확대됐으므로, 피고 업체의 책임을 60%로 제한한다.”며 “피고 업체는 원고 K씨에게 원고 손해액인 임대료와 관리비 91만여원 중 54만여원을 지급하라.”고 설명했다. 원고 K씨는 2심 판결에도 불복, 상고를 제기했으나 대법원은 이같은 판결을 인정했다.       -이상-