서대문구 개재울뉴타운 재개발

[정외철]

서대문구 가재울뉴타운(1,073,000㎡)은 서대문구 북가좌동과 남가좌동 일대에 걸쳐 진행 중인 뉴타운 사업지구 중 하나다. 이 중 가재울뉴타운 3구역은 북가좌동 144번지 일대, 총 238,899㎡ 규모로 개발 후 총 3,000여 가구가 새롭게 들어설 계획이다.

현재는 좁은 골목길에 노후주택이 즐비해 있지만, 불광천이 인접해 있고 북한산이 내다보이는 자연 친화적인 지역 입지가 장점이고, 지하철 6호선 증산역과 3,6호선 수색역을 도보로 이용할 수 있으며 종로, 신촌 등으로 연결되는 버스 노선이 있어 도심으로의 이동 및 대규모 상권 이용이 편리하다. 또한 경의선 복선전철(2009년 개통예정) 개통시 향후 교통환경이 더욱 편리해질 것으로 기대된다.

- 상암 DMC 배후의 쾌적한 주거단지로 탈바꿈 기대
- 인접 가재울뉴타운1구역 → 가재울I"PARK 분양, 평균 11대 1 경쟁률로 일반분양 마감

또한 상암지구 DMC 센터와 가까워 배후 주거지로 꼽히고 있을 뿐만 아니라 3차뉴타운 지구인 수색/증산뉴타운과 홍제균형발전촉진지구 등의 주변 개발로 투자수요자들의 관심도 높은 지역이다.
최근 일반분양된 인근 가재울뉴타운 1구역의 경우, 가재울I"PARK 단지가 평균 11대 1의 비교적 높은 경쟁률로 청약 마감된 바 있어 더욱 관심을 모을 전망이다.

△ 가재울뉴타운 3구역 재개발, 단독주택 및 다가구주택 밀집한 전형적인 주거지역

가재울뉴타운3구역은 지난 2월 28일 구역지정을 위한 도시건축공동위원회 심의가 있었고 현재 구역지정 고시를 기다리고 있는 상황이다. 이르면 2008년 초 이주, 철거를 계획하고 있다.
대부분 노후한 단독주택과 다세대주택으로 이뤄져 있고 공동주택으로는 현재 한양, 현대, 삼호, 래미안 아파트 등 몇몇 단지만이 들어서 있다.

재개발이 진행되면, 총 3,304가구의 대단지 아파트가 공급되며 평형대도 16평형부터 55평형까지 다양하게 공급될 전망이다. 시공사는 대림산업과 삼성물산이 컨소시엄으로 진행 예정인데 최고 35층 규모로 지어질 계획으로 서북권역 수요자들의 관심이 높은 곳 중 한 곳이다.

사업진행도 비교적 빨라 투자자들의 관심이 집중됐지만 최근엔 시장 전반의 거래 침체와 함께 거래시장이 매우 조용한 상황이다.

△ 가재울3구역 매매 문의 ↓, 인근 분양 여파로 관심문의 ↑

최근엔 매도 및 매수문의 모두 소강상태다. 매수자의 경우 계속해서 집값이 떨어질 것이라는 기대로 관망세를 보이고 있고 매도자는 이미 거래됐던 가격 수준보다 호가를 낮추지 않아 거래는 거의 없는 상황.
최근 가격수준을 살펴보면 10평형대 미만의 소형 지분의 경우 평당 2,000~2,500만원 수준에서 높게는 3,000만원까지 호가가 형성되어 있다.

인근 가재울뉴타운 1구역이 비교적 성공적으로 일반분양을 마침에 따라 향후 주변 아파트 및 가재울뉴타운 3구역의 시세와 거래에도 다소 영향을 끼칠 수 있을 것으로 예상되어 당분간 귀추가 주목된다.
가재울뉴타운 1구역은 평당 1,500~1,600만원 선에 일반분양가격이 책정되면서 일부에서는 미분양 우려도 나왔으나, 청약결과는 비교적 양호한 편이었다.

△ 인근 재개발 구역(단지) 보다는 투자성 양호할 것으로 기대

가재울뉴타운 3구역은 인근 재개발 구역에 비해서는 사업속도 면이나 입지 면에서 투자성이 양호할 것으로 기대된다. 전형적인 주거지역인데다가, 이미 분양을 했거나 분양이 결정된 1,2구역을 제외하고는 현재 사업속도도 가장 빠르다.

- 가재울뉴타운 4구역: 상권 밀집 지역, 동의 및 보상 등 상대적 어려움 예상

가재울뉴타운 4구역은 모래내시장을 중심으로 약 4,000가구 이상이 들어설 예정이다. 가재울뉴타운 구역 중 가장 넓은 면적을 차지한다. 지난 2005년 7월 추진위원회 승인을 받았고 구역지정을 위해 서울시 자문을 기다리고 있는 상황이다.

인근 중개업소에 따르면 "상가가 밀집해 있어 조합원간 이해관계가 상충되어 동의률, 보상 등에서 다소 어려움이 예상된다. 사업속도가 계획보다 지연될 가능성도 있다" 고 전했다. 이에 따라 가재울 3구역보다 선호도가 다소 떨어지는 것으로 나타났다.

지난 해 가재울 1구역과 2구역의 이주가 진행되면서 4구역 내 전세 매물에 대한 수요가 많았으나 현재는 매매, 전세 모두 거래가 없는 상황이다. "타 구역에 비해 가격대가 낮은 편이지만 환경적 요인에 비하면 이미 상승할 만큼 상승했다는 분위기가 거래시장에 퍼져있다" 는 것이 현장 중개업소의 설명이다.

- 주변 아파트 시세는 평당 1,000만원 안팎에 형성

낮은 단독. 연립들이 늘어선 3구역 인근에는 한양, 삼호, 래미안 등의 단지들이 들어서 있다. 최근 일반분양을 마친 가재울1구역의 분양가 수준에 비해 현재 주변 기존 아파트 평당가격이 다소 낮은 편이다.
분양가 상한제 등이 적용되면 가재울3구역의 분양가는 좀더 낮아질 것으로 기대된다.

한양아파트는 86년 12월 입주한 단지로 총 660가구로 이뤄져 있다. 외관은 다소 낡았지만 단지 내부는 비교적 깔끔하다. 34평형 기준 현재 시세는 2억 6,000만원~3억 원 수준이다.

한양아파트 건너 북가좌초등학교 옆에 위치한 현대아파트는 95년 5월 입주한 단지다. 34평형을 기준으로 현재 2억 1,000만원~2억 4,000만원 수준이다. 총 213가구로 규모가 작고 전용면적이 상대적으로 작아 가격 수준도 다소 낮은 편이다.

공사 중인 현대I"PARK(가재울1구역) 바로 뒤에는 남가좌삼성아파트가 위치해 있다. 남가좌7구역을 재개발해 지난 2000년 1월 입주를 시작한 단지로 총 1,472가구로 구성되어 있다. 시세는 33평형을 기준으로 4억~4억 2,000만원 수준이다.

모래내시장 인근의 래미안남가좌2차는 남가좌8구역을 재개발한 단지로 지난 2005년 10월 입주한 단지다. 총 503가구로 이뤄져 있으며 단지 내부가 매우 깔끔하게 정리되어 있다. 33평형 기준으로 4억 4,000만원~4억 8,000만원 수준에 거래된다.

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△ 서북부권 신흥 대단위 아파트촌 부상 기대

가재울 뉴타운 지구 내 재개발 사업지는 현재 3,4구역 외에도 5,6구역 등이 사업을 추진 중이라 현재의 단독, 다세대 주택가에서 대규모 아파트 촌으로 변화가 기대된다. 주변 자연환경 등을 고려한 개발이 이뤄진다면 더욱 쾌적하고 조용한 신흥 주거지역으로서 수요자들의 관심은 더욱 높아질 것으로 기대된다.

또한 주택법 개정안이 임시국회를 통과해 시행된다면 분양가상한제 등의 적용으로 3구역을 포함한 향후 분양 구역들의 분양가격도 좀더 경쟁력 있게 조정될 것으로 기대된다.

다만, 초기 추진 구역을 비롯해 사업 진행에는 변수가 있을 수 있으므로 신중한 투자 결정은 필수다.