중개업법 7회 기출문제및 단순정답

제7회 공인중개사 기출문제 제7회 중개업법령 및 중개실무 1. 다음의 법인 중 중개업 허가를 받을 수 없는 것은？ ① 자본금이 ５천만원인 주식 회사 ② 자본금이 １억원인 합자 회사 ③ 총임원 10 인 중 ５인이 공인 중개사인 주식 회사 ④ 중개업만을 목적으로 설립된 유한 회사 ⑤ 총임원 ２인 중 １인이 공인 중개사인 회사 해설:대표를 포함한 임원이 공인중개사이거나 중개인이어야 하고, 그 반수 이상이 공인중개사이어야 한다. 답) 5 2. 다음 공인 중개사 제도에 관한 설명 중 틀린 것은？ ① 공인 중개사 자격 시험에 합격한 자는 그 자격 증서를 교부 받은 날로부터 ５년마다 갱신하지 않으 면 그 자격이 실효된다. ② 허가 관청은 중개업자의 종별에 따라 허가를 구분하여 행한다. ③ 법인인 중개업자는 업무의 다소에 관계 없이 사무소별로 ２인 이상의 공인 중개사를 두어야 한다. ④ 공인 중개사가 허위 기타 부정한 방법으로 중개업의 허가를 받을 경우 2,000만원 이하의 벌금에 처 한다. ⑤ 중개업자가 공인 중개사 및 중개 보조원을 고용하거나 해고한 때에는 ７일 이내에 허가 관청에 신고 하여야 한다. 해설:공인중개사 제도는 1999년 제10회시험 이후 허가제에서 신고제로 개정되었다. 답) 1 3. 다음 중 옳은 것은？ ① 중개인인 중개업자는 그 사무소에서 우표 판매업도 겸업할 수 있다. ② 사무소가 종로구에 있는 중개인은 인근의 중구 소재 건물의 매매를 중개할 수 있다. ③ 중개업자는 동일한 군 내에서 사무소를 이전하는 때에는 허가 관청에 신고하지 않아도 된다. ④ 법인인 중개업자가 둘 수 있는 사무소는 원칙적으로 제한이 없다. ⑤ 중개업자는 중개업 외에 스스로 부동산 매매업도 할 수 있다. 해설:중개업자가 그 사무소를 다른 영업장소로 겸용할 수 있는 경우의 영업은 행정사업, 우표판매업, 복사업, 신문보급업, 연초소매업, 사진필름판매업, 수입인(증)지 판매업, 시내버스표판매업, 양곡소매 업 등이다. 답) 1 4. 중개업 허가가 제한된 지역에서의 허가의 우선 순위에 관한 다음의 설명 중 가장 옳은 것은？ ① 법인과 공인 중개사가 경합되는 경우에는 공인 중개사가 우선한다. ② ２ 이상의 법인이 경합되는 경우에는 자본금이 많은 법인이 우선한다. ③ ２인 이상의 공인 중개사가 경합되는 경우에 연령이 많은 자가 우선한다. ④ ２인 이상의 공인 중개사가 경합되는 경우 허가 신청 서류의 접수 순서가 같을 때에는 공인중개사 자격의 보유 기간이 긴 자가 우선한다. ⑤ ２인 이상의 공인 중개사가 경합되는 경우 부동산 중개업 경력이 같을 때에는 허가 신청일 현재 허 가 관청 관할 지역 안에 거주한 기간이 긴 자가 우선한다. 해설:허가제한구역 안에서의 중개업 허가는 허가관청이 적정하다고 인정하는 중개업자의 수를 고려하 여 허가신청 접수순으로 7일 이내에 허가여부를 결정한다.(1999년 제10회시험이후 허가제에서 신고제 로 개정되었다). 답) 4 5. 중개업자의 사무소의 명칭으로서 적당하지 않은 것은？ ① 한국 부동산 중개 유한 회사 ② 한국 부동산 개발(주) ③ 공인 중개사 홍길동 사무소 ④ 한국 부동산 중개인 합동 사무소 ⑤ 합명 회사 한국 부동산 중개 답) 2 6. 부동산 중개업법의 내용에 관한 설명 중 가장 옳은 것은？ ① 법인인 중개업자의 업무 지역은 전국으로 하고, 공인 중개사인 중개업자의 업무 지역은 그 자격을 취득한 서울 특별시·직할시·도로 한다. ② 중개 보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다. ③ 공인 중개사 자격을 취득한 자는 중개업 허가를 받지 않고도 중개업을 영위할 수 있다. ④ 중개 대상물은 토지·건물 등 민법상의 부동산만이 아니라 법률에 의하여 배타적 권리가 인정되는 재 산적 가치가 있는 권리도 포함된다. ⑤ 중개업자가 중개업을 폐업한 후에는 중개업자로서의 직무상 알게 된 비밀을 엄수할 의무가 없어진 다. 해설:①법인 및 공인중개사인 중개업자의 업무지역은 전국으로 하며, ⑤중개업자 등은 그 직을 떠난 후 에도 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 직무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 안된 다. 답) 2 7. 중개 행위와 타개념과를 비교·설명한 것으로 틀린 것은？ ① 고용은 제공된 노무에 의한 일의 완성이나 일정한 결과의 성부는 고려하지 않는 점에서, 계약의 성 립을 보수 지급 요건으로 하고 있는 중개 행위와 구별된다. ② 도급은 일의 완성을 보수의 지급 요건으로 하는 점에서 중개 행위와 같으나, 도급은 일의 완성 결과 하자 발생에 따라 그 보수를 감액할 수 있다는 점에서 중개 행위와 구별된다. ③ 현상 광고는 광고로 지정된 행위의 완성을 목적으로 하는 점에서 도급·중개와 같으나, 그 청약을 불 특정 다수인에 대한 광고의 방법으로 하는 점에서 중개 행위와 구별된다. ④ 위임과 중개 행위는 비슷하나, 중개 행위는 반드시 신임 관계를 기초로 한다는 점과 유상을 원칙으 로 하지 않는 점에서 구별된다. ⑤ 부동산 중개업법은 거래 당사자 쌍방을 대리하는 행위를 금하나, 민법은 계약 이행 업무는 쌍방 대 리가 허용된다는 점에서 구별된다. 해설:위임은 당사자 사이의 신뢰관계에 입각하고 있으므로 보수의 유무나 그의 다소를 불문하나, 중개 행위는 원칙상 유상으로 한다(일정한 수수료를 받고 중개를 하는 것이 중개업)는 점에서 구분된다. 답) 4 8. 중개업 허가의 신청 및 제한에 관한 설명 중 틀린 것은？ ① 업무의 정지 처분을 받은 중개업자는 그 업무정지 기간 중에 당해 중개업을 폐업하고 새로이 중개 업 허가를 신청할 수 없다. ② 허가가 제한된 지역에서 중개업 허가를 받고자 할 때에는 신청서의 제출 전에 허가 관청의 내락을 받아야 한다. ③ 중개업소가 일정 지역에 밀집되어 부동산 투기를 조장하는 등 부동산 거래 질서를 현저히 문란하게 할 우려가 있는 때에는 그 지역에서의 중개업 허가를 제한할 수 있다. ④ 이미 허가를 받은 공인 중개사인 중개업자라 하더라도 중개업 법인을 설립하여 중개업을 하고자 할 때에는 다시 허가를 받아야 한다. ⑤ 허가가 제한된 지역이라 하더라도 법정 요건을 갖추기만 하면 누구라도 허가 신청을 할 수는 있다. 해설:허가제한지역에서의 중개업 허가는 허가신청접수순으로 하는 것이므로 신청서의 제출 전에 미리 내락을 받을 필요는 없다(1999년에 허가제에서 신고제로 개정되었다) 답) 2 9. 중개업자의 의무로서 부적당한 것은？ ① 중개 행위에 사용할 인장 등록 의무 ② 사무소 이전 신고 의무 ③ 중개료 분쟁시 분쟁 조정 위원회에의 회부 의무 ④ 허가증의 사무소 내에 게시 의무 ⑤ 중개업을 일정 기간 내에 개시해야 할 의무 해설:③은 중개업자의 의무사항은 아니다, 중개료에 분쟁이 있는 경우에는 중개의뢰인, 중개업자의 일 방 또는 쌍방의 신청에 의하여 중개업분쟁조정위원회에서 조정을 한다. 답) 3 10. 중개업의 허가를 받은 자는 원칙적으로 며칠 내에 업무를 개시하여야 하는가？ 　 ① ７일 ② 15 일　 ③ 30 일 ④ 45 일 　 ⑤ 60 일 해설:중개업의 허가를 받은 자는 그로부터 30일 이내에 업무를 개시하여야 한다. 답) 3 11. 중개인에 관한 설명 중 옳은 것은？ ① ６월의 징역형을 선고받고 복역 후 ４년이 지난 중개인은 중개업을 할 수 있다. ② 중개인은 사무소 소재지 인접군의 토지 거래를 중개할 수 있다. ③ 중개인과 공인 중개사가 중개할 수 있는 중개 대상물의 범위는 동일하지 않다. ④ 중개인은 소규모 영세업자이므로 손해 배상 책임의 보장을 위한 보험 가입 의무에서 면제된다. ⑤ 중개인인 중개업자는 ２인 이내의 중개 보조원만 둘 수 있다. 해설:①5년이 경과해야 중개업을 할 수 있다. ②중개인은 사무소가 소재하는 시·군·구의 관할구역을 업무지역으로 하므로 인접군의 토지거래를 중개 할 수 없다. 다만, 중개인이 부동산거래정보망에 가입하고 이를 이용하여 중개하는 경우에은 당해 정보 망에 공개된 관할구역외의 중개대상물에 대하여도 중개할 수 있다. ③중개대상물의 범위는 동일하다. ④중개인은 공인중개사와 동일한 업무보증설정을 하여야 한다. 답) 5 12. 중개업 사무소의 설치에 관하여 올바른 것은？ ① 중개인인 중개업자는 전용 면적 10㎡ 이상의 사무소를 갖추어야 한다. ② 공인 중개사 ６인이 합동하여 합동 사무소를 설치할 수 있다. ③ 법인인 중개업자도 그 사무소에 우표 판매업 등 소규모 영업을 겸영할 수 있다. ④ 중개인인 중개업자의 합동 사무소에는 5인까지 중개 보조원을 둘 수 있다. ⑤ 법인인 중개업자는 전용 면적 30㎡이상의 사무소를 갖추어야 한다. 해설:①, ⑤전용면적 제한규정은 삭제되었다 ②부동산중개를 위한 합동사무소의 설치시 3인 이상 중개업자 확보의무는 삭제되었다. 즉 구성인원에 제한이 없으므로 맞는 설명이다. ③우표판매업 등 소규모 영업은 법인 외의 중개업자가 겸용할 수 있다. ④중개인인 중개업자의 합동사무소에는 중개보조원 5인을 초과하여 둘 수 없다.(1999년 제10회 시험 이후 개정된 법률에는 중개보조원 수의 제한이 없다.) 답) 2 13. 부동산 거래 계약서의 작성에 관하여 가장 옳은 설명은？ ① 중개업자는 부동산 거래의 당사자는 아니지만 그가 중개한 거래의 당사자를 대신하여 거래 계약서 에 서명·날인하여야 한다. ② 중개 보조원이 그 업무로서 중개 행위를 하여 부동산 거래가 성립된 경우라 하더라도 그 거래 계약 서에는 반드시 중개업자 명의의 서명·날인이 있어야 한다. ③ 부동산 거래의 계약서는 허가 관청이 정한 표준 계약서의 서식에 따라 작성하여야 한다. ④ 부동산 거래에 있어서 비록 거래 당사자의 합의가 있다 하더라도 서면 계약서를 작성하지 아니하면 그 거래는 무효로 된다. ⑤ 중개업자가 중개를 하여 부동산 거래가 성립되더라도 그 거래 자체는 거래 당사자간에 이루어지는 것이므로 계약서는 거래 당사자가 작성한다. 해설:①중개업자와 중개의뢰인 쌍방이 직접 서명,날인하여야 한다. ③전속중개의뢰계약의 경우에 표준계약서의 서식에 따라 계약서를 작성해야 한다. ④서면 계약서를 작성하지 아니하였다 하여 계약이 무효가 되지는 않는다. ⑤계약서 작성은 중개업자가 하여야 한다. 답) 2 14. 중개업자 등이 중개 업무에 사용하는 인장에 관한 설명으로 옳은 것은？ ① 중개업자는 중개 행위에 사용할 인장을 허가 관청에 등록하여야 하나 중개 보조원의 인장은 등록할 필요가 없다. ② 중개업자가 중개 행위에 사용할 인장을 변경한 때에는 허가 관청에 신고하여야 한다. ③ 중개업자의 인장 등록은 업무 개시 후 ７일 이내에 하여야 한다. ④ 중개업자가 합동 사무소를 설치한 때에는 그 대표자의 인장만 등록하면 된다. ⑤ 법인인 중개업자는 그 대표자가 인감 증명법에 의하여 신고한 인장을 등록하여야 한다. 해설:②중개행위에 사용할 인장을 변경한 경우 7일 이내에 변경등록을 하여야 한다. ③인장등록은 업무개시 전에 하여야 한다. ④합동사무소를 설치한 때에도 중개업자 개개인의 인장을 등록하여야 한다. ⑤법인인 중개업자는 상업등기처리규칙에 의해 신고한 법인의 인장을 등록하여야 한다. 답) 1 15. 중개 보조원에 대해 맞는 것은？ ① 중개업자가 중개 보조원을 해고한 때에는 허가 관청의 허가를 받아야 한다. ② 중개 보조원은 공인 중개사 자격이 있는 자라야 한다. ③ 중개인인 중개업자는 중개보조원을 둘 수 없다. ④ 중개업자가 중개 보조원을 고용한 때에는 허가 관청에 신고하여야 한다. ⑤ 중개 보조원은 그가 행하는 중개 업무에 관하여는 중개업자로 간주된다. 해설:①중개업자가 중개보조원을 해고한 때에는 허가관청에 신고를 하여야 한다.(1999년 삭제되었다.) ②중개보조원은 일정한 자격이나 허가를 요하지 않는다. ③중개인인 중개업자는 2인 이내의 중개보조원을 둘 수 있다. ⑤중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 보는 것이지 중개업자로 간주되는 것 이 아니다. 답) 4 16. 부동산 중개업 협회에 관하여 맞는 설명은？ ① 중개업자는 반드시 협회의 회원이 될 필요는 없다. ② 주된 사무소는 협회의 정관이 정하는 시나 도에 둔다. ③ 협회의 사업 계획은 총회 의결을 거쳐 건설부 장관의 승인을 얻어야 한다. ④ 중개 업무에 관한 협회의 분쟁 조정에 당사자는 반드시 따라야 한다. ⑤ 협회는 중개업자의 손해 배상 책임의 보장을 위한 공제 사업은 할 수 없다. 해설:①중개업자는 허가를 받은 날로부터 협회의 회원이 된다. ②협회의 주된 사무소는 서울특별시에 두고, 정관이 정하는 바에 따라 특별시·광역시·도에 지부를, 시· 군·구에 지회를 둘 수 있다. ④중개업무에 관한 분쟁은 허가관청 소속하의 중개업분쟁조정위원회에서 심사·조정하므로 협회와는 상관이 없다. ⑤협회는 중개업자의 손해배상책임의 보장을 위한 공제사업을 할 수 있다. 답) 3 17. 중개업자가 하여서는 아니되는 금지 행위를 열거한 것 중 옳지 않은 것은？ ① 중개 의뢰인과 직접 거래를 하는 행위 ② 토지의 매매를 업으로 하는 행위 ③ 주택 청약 예금 통장의 매매를 중개하는 행위 ④ 법령에 의하여 전매가 제한된 부동산의 임대를 중개하는 행위 ⑤ 거래 당사자의 의뢰에 따라 당사자 쌍방을 대리하여 중개하는 행위 해설:중개업법에서는 '임대'가 아니라 탈세를 목적으로 소유권이전등기 또는 보존등기를 하지 아니한 부동산이나 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 '매매'를 중개하는 등 부동 산 투기를 조장하는 행위를 금지하고 있다. 답) 4 18. 부동산 중개업의 휴업 또는 폐업에 관한 설명 중 가장 옳은 것은？ ① 원칙적으로는 휴업을 할 수 없으나 부득이한 사유가 있는 때에는 허가 관청에 신고를 하고 ２월까 지 휴업할 수 있다. ② 휴업 신고를 한 중개업자는 그 신고한 휴업 기간이 만료되면 별도의 신고 없이 재개업하여야 하지 만, 휴업 기간이 만료되기 전에 재개업하고자 할 때에는 신고를 하여야 한다. ③ 중개업을 폐업한 때에는 그 폐업한 날부터 ７일 이내에 허가 관청에 신고하여야 한다. ④ 허가 관청으로부터 휴업 기간의 연장을 받아 장기간 휴업하는 경우 그 기간은 ６월을 초과할 수 없 다. ⑤ １월 미만 동안 휴업하고자 하는 때에는 신고할 필요가 없다. 해설:①휴업은 3월을 초과할 수 없다. ②재개업을 하고자 할 때에는 허가관청에 신고하여야 한다. ③중개업을 폐업하고자 할 때에는 미리 허가관청에 신고하여야 한다. ④휴업기간의 연장을 받아 장기간 휴업하는 경우에도 그 기간은 계속하여 1년을 초과할 수 없다. 답) 5 19. 중개업자가 사무소에 게시하지 않아도 되는 것은？ ① 중개 의뢰인에게 교부한 영수증 사본 ② 허가증 ③ 중개 수수료 요율표 ④ 법인인 중개업자의 경우 공인 중개사 자격증 ⑤ 실비의 요율 및 한도액표 해설:중개의뢰인에게 교부한 영수증 사본은 사무소에 비치하면 되는 것이지 게시할 것은 아니다. 답) 1 20. 중개업자가 의무적으로 설명할 사항으로 맞지 않는 것은？ 　 ① 맹지인지 여부 ② 지상권 설정 여부 　 ③ 지방세 체납 여부 ④ 증여 또는 상속 여부 　 ⑤ 유휴지 지정 여부 해설:중개업자가 중개행위를 하면서 증여 또는 상속여부도 알아야 할 사항이지만 의무적으로 확인·설 명할 사항은 아니다. 답) 4 21. 중개업자가 건물의 매매를 중개함에 있어서 필요적으로 확인·설명하여야 할 사항으로 타당한 것 은？ ① 건물의 관리 상태 ② 주위의 개발 현황 ③ 건물의 소유에 따라 부담하게 될 재산세의 개요 ④ 식수·전기 등 환경에 관한 사항 ⑤ 등기되지 아니한 부대 시설의 소유자 및 시설 내용 해설:등기부에 공시되지 않은 부대시설이 많은 건물에 불가피하게 있어야 할 주요 시설물에 대해서는 소유관계를 비롯하여 유지관리비 등에 관하여 중개업자가 그 관계를 분명하게 확인해 두어야 한다. 답) 5 22. 중개업자가 건물 거래 가격을 확인·설명할 때 틀린 것은？ ① 건물 거래 가격은 건축 자재 , 임금 등 건축에 필요한 비용 및 부동산 취득세 ,중개 수수료 등의 유 통 비용까지도 비교 고려한다. ② 건물 거래 가격은 건축 설비의 양부로 영향을 받기 때문에 그 평정에 있어서는 불량 설비의 교환에 필요한 비용에 관해서도 비교·고려한다. ③ 건물 거래 가격은 그 건물이 인근 환경에 적합하는지 아닌지에 달려 있기 때문에 그 인근 건물의 디 자인과도 비교·고려한다. ④ 건물 거래 가격은 그 건물이 당해 부지에 적응되는지 아닌지에 영향을 받기 때문에 그 부지의 면적 과도 비교·고려한다. ⑤ 확인·설명한 건물 거래 가격 등 중개 업무 처리에 관한 사항을 기록하기 위하여 중개 업무 처리부를 항상 비치하여야 한다. 해설:건물거래가격은 경제적·사회적·행정적 요인, 지역요인, 개별요인 등의 상호유기적 관계에 의하여 형성된다. 따라서 ②, ③, ④, ⑤와 건축자재, 임금 등 건축에 필요한 비용은 가격형성에 영향을 주지만 세금이나 중개수수료 등의 유통비용은 가격 형성에 거의 영향을 미치지 못하기 때문에 비교·고려의 대 상이 아니다. 답) 1 23. 중개업자가 중개 의뢰를 받은 경우 유의하여야 할 사항이 아닌 것은？ ① 건물의 매도 의뢰를 받은 경우 그 건물 및 대지의 등기부상 명의인과 실제 소유자가 일치하는 지의 여부 ② 국민 주택의 매도 의뢰를 받은 경우 그 전매 제한 기간이 지났는지의 여부 ③ 매도하고자 하는 주택의 소유자가 미성년자인 경우 그 법정 대리인의 동의가 있는 지의 여부 ④ 농지의 임대차를 중개하는 경우 임차인이 실제로 경작 능력이 있는지의 여부 ⑤ 법인의 임원이 그 법인 소유의 토지를 매도 의뢰한 경우 그 임원에게 처분 권한이 있는 지의 여부 해설:④의 실제 경작 능력 유무는 중개업자가 유의해야 할 사항이 아니다. 답) 4 24. 다음 중 허가 관청의 허가 취소 처분이 없어도 중개업 허가의 효력이 상실되는 경우는？ ① 허가증을 타인에게 양도하여 영업하게 한 때 ② 징역형을 선고받고 복역 중인 때 ③ 법정 기간 내에 갱신 허가를 받지 아니한 경우 ④ 금치산 선고를 받은 때 ⑤ 공인 중개사 자격증을 위조하여 중개업 허가를 받은 때 해설:①, ②, ④, ⑤에 해당하는 경우에는 허가관청이 중개업자의 허가를 취소하여야 한다. 그러나 중개 업자가 5년마다 허가의 갱신을 받지 않으면 허가취소처분이 없어도 허가의 효력을 잃는다(1999년 허 가제에서 신고제로 개정되었다) 답) 3 25. 부동산 중개 계약이 성립된 후의 중개업자의 의무는？ 　 ① 토지 수용 저지 의무 ② 매수 청구권 행사 의무 　 ③ 환매 특약의 등기 의무 ④ 선량한 관리자의 주의 의무 　 ⑤ 계약 해제 방지 의무 해설:부동산 중개계약은 민사중개계약이므로 중개업자는 신의·성실의 원칙에 바탕을 둔 공정한 중개업 무처리 의무를 갖게 된다. 답) 4 26. 부동산 중개업법상 중개업자의 교육에 관한 설명 중 틀린 것은？ ① 건설교통부 장관 , 시·도지사 또는 허가 관청은 중개업자 등의 자질과 업무 수행 능력을 향상시키기 위하여 교육을 실시하여야 한다. ② 중개업자 등은 연１회 이상 일반 교육을, ３년마다 １회의 연수 교육을 받아야 한다. ③ 중개업자는 교육을 받지 아니한 중개 보조원을 고용할 수 있다. ④ 중개업자가 ３년 이상 휴업했을 때도 교육을 받아야 한다. ⑤ 공인 중개사가 ３년 이상 중개업에 종사하지 아니한 경우에도 미리 연수 교육을 받아야 한다. 해설:중개업자는 최근 3년 이내에 실시하는 연수교육을 받지 아니한 공인중개사 및 중개보조원을 고용 하여서는 안된다. 답) 3 27. 다음의 위반 행위 중 과태료 부과 대상인 행위는？ ① 무허가로 중개업을 영위한 때 ② 공인 중개사 자격증을 다른 사람에게 양도한 때 ③ 중개인이 허가 관청 관할 구역 밖의 토지를 중개한 때 ④ 법인인 중개업자가 각 사무소에 직원의 반수 이하의 공인 중개사를 둔 때 ⑤ 법인인 중개업자가 각 사무소에 12 인의 중개 보조원을 둔 때 해설:①은 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에, ②는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에, ③은 6월 이하의 징역 또는 200만원 이하의 벌금에, ④는 과태료 100만원에, ⑤는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해지게 된다. 답) 4 28. 중개업자가 중개 행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인한 재산상의 손해를 발생케 한 경우 손해 배상 책임 제도에 관한 설명 중 틀린 것은？ ① 중개업자가 중개 대상물이 도시 설계 지구 내의 토지인 경우, 대지 면적의 최소 한도를 완화하여 건 축할 수 있다고 설명하여 손해를 본 경우에는 적용되지 않는 다고 보아야 한다. ② 손해 배상 책임을 보장하기 위한 보증의 설정 신고시에는 보증 보험 증서 사본,공제 증서 사본, 공 탁 증서 사본 중 １부를 구비하여 신고하여야 한다. ③ 중개 의뢰인이 손해 배상금으로 보증 보험금 또는 공탁금을 지급받고자 하는 경우에는 당해 중개 의 뢰인과 중개업자 간의 손해 배상 합의서 , 화해 조서 , 확정된 법원의 판결문 또는 이에 준하는 효력이 있는 서류를 허가 관청에 제출하여야 한다. ④ 보증을 설정한 중개업자가 그 보증을 다른 보증으로 변경하고자 하는 경우에는 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간 중에 다른 보증을 설정하고 그 증빙서를 갖추어 허가 관청에 신고하여야 한다. ⑤ 중개업자는 중개가 완성된 때에는 거래 당사자에게 공탁 기관 , 보증 보험 회사 등을 반드시 설명하 여야 한다. 해설:중개업자는 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항에 대해 확인·설명할 의무가 있으므로, 고 의 또는 과실로 ①과 같이 설명하여 중개의뢰인이 손해를 본 경우에도 손해배상의 책임을 지게 된다. 답) 1 29. 중개 수수료에 관한 설명 중 가장 타당한 것은？ ① 중개업은 수수료를 받고 중개 행위를 하는 것이므로 중개업자가 수수료를 받지 않고 중개를 하면 부 당 행위가 된다. ② 부동산 거래가 무효로 되면 거래가 없었던 것과 같으므로 수수료를 받을 수 없다. ③ 중개업자의 중개로 부동산 거래가 성립된 후에 그 거래가 취소되었다 하더라도 그 취소 원인에 중개 업자의 고의나 과실이 없는 한은 수수료를 받을 수 있다. ④ 중개업자가 법정 기준을 초과하여 수수료를 받은 경우 그 중개 행위는 무효이다. ⑤ 중개업자는 법정 수수료 외에는 따로 실비 명목의 금품을 받을 수 없다. 해설:①중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다. 그러나 중개업자 가 수수료를 받지 않고 중개를 한다고 해서 그 행위가 부당행위가 되는 것은 아니다. ②중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 수수료를 받지 못한다. ④법정기준을 초과하여 수수료를 받은 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하게 되 나, 중개행위가 무효가 되지는 않는다. ⑤중개업자는 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비를 받을 수 있다. 답) 3 30. 중개업자가 작성·비치하는 서류·장부의 보존 기간을 기술한 것 중 틀린 것은？ 　 ① 업무 실적 보고서-１년 ② 확인·설명서 사본-５년 　 ③ 거래 계약서 사본-５년 ④ 수수료 영수증 사본-５년 　 ⑤ 부동산 중개 업무 처리부-５년 해설:허가관청으로부터 교부받은 업무보증서는 당해 사무소의 보기 쉬운 곳에 게시하여야 하는 것이 지 중개업자가 작성·비치해야 할 장부가 아니다. 답) 1 31. 중개업 경영의 특성으로 틀린 것은？ 　 ① 시장의 조직성 ② 부동산 시장의 다양성 　 ③ 중개 결과 승낙의 유동성 ④ 중개 업무의 다양화 　 ⑤ 시장 수급 조절의 곤란성 해설:부동산 시장은 복잡하고 추상적이어서 수요와 공급의 조절이 어려운 비조직적 시장으로 형성되 어 있다. 답) 1 32. 토지의 매매에 관한 중개가 완성된 경우 확인·설명서를 작성하는 방법으로서 틀린 것은？ ① 저당권이 설정되어 있는 토지의 경우에는 저당권의 권리자, 담보된 채무의 금액 등을 등기부에 표시 된 내용에 따라 기재한다. ② 공법상의 이용 제한이 있는 경우에는 도시 계획법 , 건축법 , 국토 이용 관리법 등의 규정에 의하여 제한되어 있는 건축 제한 , 토지 형질 변경 제한 등에 관한 사항을 기재한다. ③ 조세에 관한 사항으로서 토지 초과 이득세법에 의한 유휴 토지에 해당되는지의 여부를 기재한다. ④ 국토 이용 관리법상의 토지 거래 허가 지역으로 고시된 지역에 있어서는 그 규제 근거와 거래 허가 를 받아야 함을 기재한다. ⑤ 기재 항목 중 물건의 표시 , 권리 관계 등 기본적인 사항은 １차적으로 등기부에 따라 확인, 기재한 다. 해설:목적건물의 표시등에 관한 기본적인 사항은 지적공부에 따라 권리관계 등에 관한 기본적인 사항 은 등기부에 의하여 확인한다. 답) 5 33. 무허가 중개업에 해당하는 것은？ ① 중개업 허가를 받은 후 ５년이 지났으나 갱신 허가를 받지 아니하고 중개 업무를 하는 경우 ② 허위의 방법으로 중개업 허가를 받아 영업하는 경우 ③ 중개업자가 법령 위반 행위로 １년의 징역형을 선고받고 그 형의 집행 중인 경우 ④ 중개업자가 ２개소 이상에 사무소를 둔 경우 ⑤ 특별한 사유 없이 １년 이상 휴업한 경우 해설:무허가 중개업자는 ㉠중개업 허가를 받지 않고 중개업무를 하는 자, ㉡중개업 허가를 받고 5년이 경과되었음에도 갱신을 받지 않고 중개업무를 하는자, ㉢허가관청에 폐업신고를 하고 중개업무를 하는 자, ㉣중개업 허가가 취소된 후 중개업무를 하는 자 등이다. 답) 1 34. 갑은 을의 대리인으로서 을 소유의 토지에 대하여 병과 매매 계약을 체결하였다.병은 갑을 을의 대 리인으로 믿고 있었으나, 을은 이 매매 계약에 대하여 갑에게 대리권을 부여한다는 뜻을 표시한 사실 이 없었으며 또 갑은 을에 대하여 아무런 대리권도 갖고 있지 않았다. 이 때 다음 기술 중 옳은 것은？ ① 매매 계약은 유효하게 성립할 수 없다. ② 매매 계약은 을이 추인하기만 하면 유효하다. ③ 매매 계약은 유효하게 성립되지만 병이 선의이기 때문에 을은 매매 계약을 취소할 수가 없다. ④ 매매 계약은 유효하게 성립되지만 을은 매매 계약을 취소할 수가 있다. ⑤ 매매 계약은 무효가 된다. 해설:부동산중개계약은 중개완성을 목적으로 하는 민사중개계약이다. 즉, 중개업자의 중개완성과 중개 의뢰인의 보수의 지급이 대가적인 관계에 있으므로 낙성·유상계약이며, 거래당사자 모두가 채무를 지 는 것이므로 쌍무계약에 속하고 특정의 방식을 강제하지 않으므로 불요식계약, 비전형계약, 임의적 계 약이라고 볼 수 있다. 답) 5 35. 중개업자가 중개 의뢰를 받은 경우 설명하지 않아도 되는 권리는？ 　 ① 임차권 ② 생활권 　 ③ 지역권 ④ 전세권 　 ⑤ 저당권 해설:중개업자는 소유권, 전세권, 저당권, 지상권, 임차권 등 그 중개대상물에 대한 권리관계에 관한 사 항을 조사·확인하여 설명할 의무가 있다. 답) 2 36. 중개업자가 중개시 반드시 확인·설명해야 할 조세에 해당하는 것은？ 　 ① 등록세 ② 재산세 　 ③ 토지 초과 이득세 ④ 양도 소득세 　 ⑤ 상속세 해설:중개업자는 취득세, 등록세, 인지세, 상속세, 증여세 등 중개대상물에 관한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세에 관한 개략적인 사항에 관하여 설명해 주어야 한다. 이 중에서 상속세, 증여세는 중개대상물이 상속·증여의 경우에만 설명해야 할 조세라고 볼 수 있어 반드시 설명해야 할 조세라고는 볼 수 없다. 답) 1 37. 부동산 중개 계약의 설명으로 틀린 것은？ 　 ① 비전형 계약이다. ② 쌍무 계약이다. 　 ③ 임의적 계약이다. ④ 유상 계약이다. 　 ⑤ 혼합 계약이다. 해설:부동산중개계약은 중개완성을 목적으로 하는 민사중개계약이다. 즉, 중개업자의 중개완성과 중개 의뢰인의 보수의 지급이 대가적인 관계에 있으므로 낙성·유상계약이며, 거래당사자 모두가 채무를 지 는 것이므로 쌍무계약에 속하고 특정의 방식을 강제하지 않으므로 불요식계약, 비전형계약, 임의적 계 약이라고 볼 수 있다. 답) 5 38. 주택의 임대차 계약에 관한 설명 중 옳은 것은？ ① 법상 계약 기간을 １년으로 할 수 있다. ② 계약 기간 중 임차인은 임대료의 인하를 임대인에게 요구할 수 없다. ③ 전세금 １억원인 경우 임대인은 계약 기간 중 600 만원을 추가로 인상해 줄 것을 요구할 수 있다. ④ 전세 금액에 관계 없이 항상 700 만원까지는 최우선 변제를 받을 수 있다. ⑤ １천만원 전세금의 계약 기간이 끝난 후에 그 임차인과 다시 ２천만원으로 동일한 주택에 대하여 재 계약해도 위법이 아니다. 해설:①기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. ②약정한 임차보증금이 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 아니할 때에 는 임대기간중에 증감을 청구할 수 있다. ③증액한도는 약정차임등의 1/20을 초과하지 못하므로 전세금 1억원인 경우 500만원을 초과할 수 없 다. ④우선변제를 받을 임차인은 특별시·광역시의 경우 보증금이 3천만원, 기타 지역은 보증금이 2천만원 이하인 임차인으로 변제액은 주택가액의 1/2의 범위안에서 특별시·광역시는 1,200만원 이하, 기타 지 역은 800만원 이하이다. 답) 5 39. 중개업자가 행한 다음의 중개 행위 중 부동산 중개업법상의 중개 행위로서 틀린 것은？ ① 소유권 이전 등기를 하지 아니한 건물의 실제 소유자와 임차인과의 사이에 건물의 임대차를 중개하 였다. ② 갑이 을에게 빌려준 금전에 관한 채권을 담보하기 위하여 을 소유의 주택에 갑의 저당권을 설정하 는 것을 중개하였다. ③ 공장 소유자 갑이 을 소유의 농지에 대한 통행권을 확보하고자 하는 경우에 을 소유 농지의 지상권 자 병과 갑 사이에 그 농지에 대한 지역권을 설정하는 것을 중개하였다. ④ 갑의 지상권이 설정되어 있는 을 소유 토지에 건물을 신축하고자 하는 병과 지상권자 갑과의 사이 에 그 지상권의 매매를 중개하였다. ⑤ 건물과 대지의 소유자가 서로 다른 경우의 대지만을 매매하는 계약을 중개하였다. 해설:금전대차에 따른 중개행위인 ②는 중개업법상의 중개행위라고 볼 수 없다. 답) 2 40. 중개업자가 중개를 함에 있어서 반드시 하여야 할 일이 아닌 것은？ ① 거래가 성립된 때에는 거래 계약서를 작성하고 서명·날인할 일 ② 중개 대상물의 소유권만이 아니라 다른 권리 관계에 관하여도 확인·설명할 일 ③ 확인 설명서는 매수자만이 아니라 매도자에게도 교부할 일 ④ 중개업자가 손해 배상 책임을 보장하는 보증 보험·공제 또는 공탁에 관한 사항을 거래 당사자에게 설명하고, 그 증서의 사본을 교부할 일 ⑤ 부동산의 매매를 중개한 경우 소유권 이전 등기를 이행하고 그 등기 필증을 매수인에게 교부할 일 해설⑤는 부동산중개업법에 의하여 반드시 해야 할 일은 아니다. 답) 5