경매 매각불허가 사유에 따른 최고가 매각불허가 결정

[유명한사람(유명철)]

경매에서 최고가매수신고인이 되었으나 낙찰 후 예기치 않은 부동산에 대한 하자를 발견하거나 손해를 입게되는 경우를 종종 보게 됩니다. 입찰전 에는 반드시 부동산의 현황과 법원의 매각물건명세서와 감정평가서상 누락된 부분이 있는지 여부, 사용 용도에 따른 허가여부도 관할관청에 문의해 보고 진행하셔셔 손해보는 일이 없으셔야 겠습니다.

최고가매수신고인이 되고 나서 경매목적물의 하자를 발견했거나 손해를 입을 경우가 발생했다면 먼저 매각허가결정기일전까지 매각불허가신청을 할수 있습니다. 그런데 시기를 놓쳐 이미 매각허가결정이 났다면 1주일이내에 즉시항고를 하여 다투어 볼 수 있습니다. 마지막으로 잔금납부전까지는 매각허가결정취소신청을 통해 최고가매각불허가결정을 받을수도 있습니다.

매각불허가사유에 대해서 알아보겠습니다.

매각불허가사유 / 참고법령 ( 민사집행법 )제121조 ( 매각허가에 대한 이의신청사유 )
매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다
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​1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
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2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때
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3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때​
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4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제 108조 각호(매각장소의 질서유지를 위하여 집행관이 제한을 할 수 있는 자) 가운데 어느 하나에 해당되는 때
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​5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때
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​6. 천재지변​, 그 밖에 자기가 책임질수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손될 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때
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​7. 경매절차 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

대법원 2010.11.30. 자 2010마1291 결정[부동산임의경매][미간행]
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【판시사항】[1] 경매절차에서 매각물건명세서를 작성하도록 하는 취지


[2] 집행법원이 매각기일 1주 전까지 매각물건명세서 사본을 비치하지 아니하였거나 혹은 중대한 하자가 있는 매각물건명세서 사본을 비치하였다가 매각기일 5일 전에 이를 정정하였음에도 매각기일을 변경하지 아니한 채 그대로 매각절차를 진행하면서 그 정정내용을 일반 매수희망자들에게 따로 고지하지도 아니한 것은 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차 위반으로서 직권에 의한 매각불허가사유에 해당한다고 한 사례
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(출처 : 대법원 2010.11.30. 자 2010마1291 결정[부동산임의경매]

경매절차에서 매각물건명세서를 작성하도록 하는 취지로 볼 때 최저매각가격 등 공고사항기재의 누락이나 잘못 기재 된 경우 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 때에 해당합니다.

대법원 2008.6.17. 자 2008마459 결정[부동산매각허가결정에대한이의][미간행]


【판시사항】
부동산 임의경매절차에서 이미 최고가매수신고인이 정해진 후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있고 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우, 집행법원이 취할 조치(=최고가매각불허가결정)


[이 유】
부동산 임의경매절차에서 매수신고인이 당해 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 이미 최고가매수신고인으로 정하여졌음에도 그 이후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있을 뿐만 아니라 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우, 집행법원으로서는 장차 매수신고인이 인수할 매각부동산에 관한 권리의 부담이 현저히 증가하여 민사집행법 제121조 제6호가 규정하는 이의 사유가 발생된 것으로 보아 이해관계인의 이의 또는 직권으로 매각을 허가하지 아니하는 결정을 하는 것이 상당하다 ( 대법원 2005. 8. 8.자 2005마643 결정 참조).
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(출처 : 대법원 2008.06.17. 자 2008마459 결정[부동산매각허가결정에대한이의] >

민사집행법 제123조 제2항, 제121조 제6호는 ‘천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때’에는 직권으로 매각을 허가하지 아니한다고 규정하고 있습니다.

여기서 말하는 ‘부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동’이라 함은 부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 선순위 근저당권의 존재로 후순위 처분금지가처분(내지 가등기)이나 대항력 있는 임차권 등이 소멸하거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 매각허가결정까지 받았으나 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 처분금지가처분(내지 가등기)이나 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경되거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀지는 경우와 같이 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 또는 매각부동산의 부담이 현저히 증가하여 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동되는 경우에해당합니다.