미래가치의 땅을 나는 인구증가로 해석한다.

[박사]

이런저런 글.....

작년에 포천 토지에 관심을 갖으라고 말씀 드렸는데 회원들이 많이 산 모양이다. 건설사들도 부지 확보에 나서고 있거니와 통일 이슈로 부동산 가격이 오르고 있다.

2, 3년전 여기에 글을 쓴 적이 있다. 북한 아파트에 투자하는 한국인들도 있다고. 중국인을 통해서. 탈북민들도 가세하고 있다는 내용.

지금 통일이슈로 북한 부동산에 투자하는 중국인들도 많으며 북한 건설사에 자금을 대주는 큰손, 중국기업들도 급증 추세다.

연변대학을 나온 조선족과 북한 투자에 관한 얘기를 나눴는데 신뢰가 안가고 투자금이 묶일것 같더군요.
확실하면 회원들에게 투자설명회를 갖으려 했는데...

어쨌든 부동산 투자, 투기. 북한에도 부동산 광풍이  불것 같다.

국내 기획부동산들도 토지매입에 나섰다. 파주, 문산, 포천, 강화,....

통일을 꿈꾸며 토지 투자를 하는 분들 좋은 생각이다.
그러나 절대 대출은 안된다. 현금으로 사두기 바란다.


농지에 대한 문의글을 주셨는데 답은 마지막에 드리겠습니다.

농지투자 잘하면 어떤 투자보다 수익률은 좋을 것이다.

☉ 농지 [農地, a farmland]
농업을 경영하기 위하여 사용하는 토지를 말한다. 즉, 경작의 목적에 이바지하고 있는 토지를 말하며, 토지대장지목(土地臺帳地目)에 따르지 않고 토지현상(現狀)에 따라 결정한다.

농지는 다음의 어느 하나에 해당하는 토지이다.

① 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따른 지목(地目)이 전·답, 과수원.
② 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지
③ 농지의 개량시설로 유지, 양·배수시설, 수로, 농로, 제방의 부지(敷地), ④ 농축산물 생산시설의 부지로 고정식온실, 버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설, 축사와 그 부속시설, 농막, 간이저장고. 간이퇴비장 또는 간이액비저장소의 부지

지방세법에서 농지라 함은 등기 당시 공부상 지목이 전·답·과수원 또는 목장용지인 토지로서 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되는 토지를 말한다.

조세특례제한법상 양도할 때까지 8년 이상 계속하여 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상이 되는 토지 중 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100%를 감면한다. 근거법은 농지법과 동법 시행령, 조세특례제한법, 법인세법, 소득세법, 지방세법이다.


농지는 돈이 있어도 사기 힘든 땅이다. 왜? 현장을 가보면 가격이 오를것 같지 않기 때문이다. 미래가치를 일반인이 어찌 알 수 있겠는가. 정말 힘들다. 아파트나 수익형은 판단을 할 수 있겠지만 땅은 힘들다. 그중에 농지는 더욱 그러하다. 그래서 농지 투자는 공부를 해야 하며 경험을 쌓아야 한다.

농지 잘만 고르면 5년에 두배는 오를 수 있는 땅이다. 왜? 가격이 싸기 때문이다. 타이밍을 잘 잡으면 투자기간이 단축 될 수도 있다.

여러분이 맘에 드는 땅은 이미 가격이 선반영 되어있음을 알아야 한다. 그만큼 수익률이 떨어진다. 모든 투자가 그렇지만 특히 농지투자는 중장기계획을 세워 투자해야 한다.

자주 말하지만  땅은 단독으로 소유하는 것이 제일 바람직하다. 공동투자인 경우는 출구전략이 확실한지 체크해야한다.

땅의 투자가치를 결정하는 도로도 봐야한다. 물론 상권분석을 할 때도 도로는 매우 중요하다.

일반인들이 착각하는 것이 도로가 크면 상권이 크게 형성된다고 좋아하는데 8차선 이상의 도로는 상권이 나눠지기 때문에 안좋다. 즉 도로가 넓은곳에 위치한 상가는 2차선 도로의 상가보다 매출 부분에서 많이 떨어진다. 시행사 입장에선 분양의 리스크도 감안해야 한다. 상권분석은 나중에......

토지이용에 저촉이란 단어가 보이면 좀 더 신중하자. 도시계획도로에 포함된 땅은 시세를 받기 힘들다. 그래서 싼 가격에 매입해야 한다, 그러나 일부가 접한다면 나머지 토지가격에 상승효과는 있으니 전문가와 상담해 보자.


전에 쓴 글입니다.

땅 투자의 대상은 농지 아니면 임야다.이 중 농지는 취득하기가 여간 까다로운게 아니어서 자세히 알아둘 필요가 있다.도시인들의 농지 취득을 어렵게 하는 요소는 '농지취득자격증명'과 '토지거래허가'다.먼저 농지취득자격증명을 보자.

우리 헌법은 농민만이 농지를 소유토록 하는 경자유전(耕者有田)의 원칙을 명시하고 있다.

따라서 도시인이 농지를 취득하려면 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.

농지취득자격증명은 해당 읍·면·동 소재지의 농지위원 두 명이 '이 사람은 농사를 지을 사람'이라고 확인해 주는 것이다. 농지위원은 주로 해당 지역 이장 또는 반장이 맡고 있다.

증명을 받기 위해서는 '1년에 30일 이상 농사를 짓지 않으면 강제로 매수를 해도 이의를 제기하지 않겠다'는 내용이 적힌 농지매매취득신청서에 서명날인을 하면 된다.

그런데 투자 목적으로 땅을 사는 사람들도 어렵지 않게 농지취득자격증명을 받고 있어 이 제도의 보완이 시급한 실정이다.땅투기가 심한 지역에 가보면 부동산중개업소들이 알아서 농지취득자격증명을 받도록 도와준다.

다음은 토지거래허가제다.이는 투기를 막기 위해 일정 규모 이상의 토지를 취득할 때 시·군·구청의 허가를 받도록 하는 제도다.

비도시지역에선 농지는 3백평(1천㎡),임야는 6백평(2천㎡)을 넘으면 허가를 받아 거래해야 한다.현재 수도권과 충청권 대부분지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있다.땅 투기자들은 거래허가를 받기 위해 다양한 편법을 쓰고 있어 문제가 되고 있다.

해당 지역에서 6개월 이상 살면 합법적으로 토지거래허가를 받을 수 있어 위장전입을 하는 사례가 대표적이다.또 매매를 증여로 위장하기도 한다. 이 때 증여세를 부담해야 하지만 증여세는 공시지가를 기준으로 내기 때문에 큰 부담이 안되는 경우가 많다.현지인 명의로 땅을 산 뒤 그 땅에 근저당을 설정하거나 처분금지가처분신청 및 가압류 등을 걸어 놓는 것도 전문 투기꾼들이 즐겨 쓰는 수법이다.

땅 투자 실전 고수들은 단순하고 빠르다. 하지만 이론 전문가들은 여러 가지를 복합적으로 검토하며 늦다.

리스크가 없는 땅은 없다. 만약 있다면 시세차익을 보기 힘든 땅이다.

토지투자자와 토지컨설팅업자와 누가 땅 부자가 많을까?
실제로 투자한 사람들이 부자가 많다. 그래서 땅투자 고수들은 투자시 그들만의 원칙이 있다. 그것에 부합되면 바로 투자한다.

순수 토지 투자의 경우 가장 기본적인 것은 인구증가가 예상되는 지역을 선정하고 타이밍을 잡아야 한다.

투자 목적이 단순 투자, 전원주택, 건물 신축, 주말농장인지 정하고 목적에 맞는 땅을 알아봐야 할것이다.

회원들은 토지에 제일 관심이 많으면서도 토지투자에 의심을 제일 많이 한다. 의심이 많은 이유는 토지 중개인들에 과오로 인한 부정적 인식과 미래가치를 모르기 때문이다. 또한 중개인, 컨설턴트들이 본인 물건이 아니면 평가절하 하는것이 만연되어 있음도 문제다.

저야 아파트 사업부지 때문에 브로커들이 가져오는 땅을 수 없이 검토하고 현장을 다녀 봤지만 일반인들은 중개인들과 땅을 보고나서 주변 친구나 인근 부동산에게 물어보는것이 대부분이다. 그러면 대부분 NO!!! 중개인들 스스로가 남의 땅은 처음부터 부정적 생각을 갖고 있는것이다.

회원들은 명심해야 한다. 부동산 거래는 투자자/중개인 둘다 신뢰가 기본임을 잊지 말아야 한다. 일부 중개업자들이 내일은 없고 돈만 바라보니 사건, 사고들이 발생한다. 투자자 또한 뱉은 말은 지키는 사람이 되야 한다.

전문기관 컨설턴트들은 투자 고객을 단기, 중장기 투자자로 분류해 놓는다.

장기투자자의 습성은 자기 수입이 있으면서 미래보장의 투자상품으로 안정적인 땅에 투자해 두는 것이다. 추천하는 땅은 개발정책에 기준하여 최소 10년에서 20년후면 몇배의 가치상승이 예상되는 땅이다.

장기투자자는 땅에 묵묵히 묻어둘 사람들이 대부분이다. 공무원, 정치인, 사업가들이 이에 해당한다.

단기투자자는 5년이하로 보며 빠른 매매를 원하므로 수익률보다는 단기 차익이 날 수 있는 땅을 선호한다. 단기투자자의 특성을 보면 투자금이 2억이하이며 빠른 매매를 통한 시세차익을 바란다.

토지는 단기 투자의 경우 리스크가 많으므로 컨설턴트 입장에서는 부담스러워 한다.

예를 들면 대기업 이전이 확실히 예상되는 지역에 투자하는 것은 장기 투자로 보고 확정지역에 투자한다면 단기투자로 봐야한다. 당연히 전문 컨설턴트들은 해당기업 임원들과 라인이 있으며 각계 각층에 많은 인적네트워크를 형성하고 있어야한다.

요즘 정부의 그린벨트 용도변경 완화, 농업진흥지역 해제로 그린벨트, 농지투자까지 관심이 많다. 그린벨트나 소규모 농지까지 거래 되는 것을 볼수 있다. 모든 지역이 해당 되는것은 아니니 면밀히 분석해야 할것이다.

일반인들은 확실히 눈에 보이는, 내가 투자할 땅이 개발지역 내에 들어와 있는 땅을 좋아한다. 게다가 싼 땅을.

정신들 차리자. 싸고 단기에 큰 돈을 벌 수 있는 그런 땅은 없거니와 있다해도 나에게 오지 않으며 수익률이 높지 않다는 것을 알아야 한다.

미래가치란 무엇인가? 한달도 아니고 수년후를 어떻게 알수 있을까?

여러 전문가들이 미래가치의 땅에 투자하라, 땅 투자는 장기적으로 보라.
저런 유사 제목을 책, 컬럼에서 많이 볼수 있다. 그런데 투자자들은 어떤 땅이 미래가치가 있는지. 저평가된 땅은 무엇인지. 전국 어디에 미래가치가 있는 땅이 있는지 잘 모른다.

모든 투자가 그러하듯 땅 또한 정치/부동산정책/경제정책등을 알고 거시적인 부동산의 흐름과 안목을 키워야 한다. 요즈음은 여러 경로를 통해 부동산에 대한 뉴스를 접할 수 있다. 투자자라면 자주 보아야 할것이다.

미래가치의 땅을 나는 인구증가로 해석한다.

나는 땅 투자시 제일 중요시 하는게 그 지역의 인구유입 증가율이다. 물론 인구증가될 요인이 많은 지역을 미리 분석하는게 중요하다. 인구가 늘어나고 있거나 인구증가 요소가 많은 지역은 단/장기투자 데이타로 활용한다. 나는 통계청, e나라지표등도 자주 들여다 보고 있다.

나는 항상 모든 부동산 투자시 리스크를 중요시 한다. 최악의 경우라도 매입가격보다 내려가는 토지는 사본 적이 없다.

인구증가는 특별한 경우를 빼고는 모든 리스크를 잠재운다.

인구가 증가하면 부동산 수요가 계속 증가하고 따라서 지가는 상승할 수 밖에 없기 때문이다. 거꾸로 얘기하면 지가상승의 가장 큰 이유는 인구증가라고 생각하기 때문이다.


토지 투자.

첫째
어떤 목적으로 땅을 살것인지 미리 정하고 목적에 부합된 지역의 땅을 찾는다.

둘쩨
여러 가지 복합적으로 생각하지말고 인구가 증가 추세이거나 예상지역을 선정한 다음에 그 지역에서 자기 목적에 맞는 저렴한 땅을 찾아보자.

셋째
토지주가 자주 바뀐 땅이면 피하고 일부 사기꾼들이 UP계약서 쓰고 매매하는 경우도 있으니 주변 시세를 잘 알아보고 싼 땅에 투자하자.