선순위 임차금액이 미확인이면 한박자 늦추자

[노인장]

 

선순위 임차금액이 미확인이면 한 박자 늦추자.

사건번호 권리.청구	소재지	면 적 (평방미터)	감정평가액	입주일.임차금	등기부상 권리
	감정내역/지가		@최저경매가	주민등록확인
20-1234 임의경매 주택 삼성생명 강호동 심현섭	동작,상도동57 *강남초교남서측 *6미터도로접 *도시가스	대189.8 1층 76.13 2층 46.48 옥탑 4.79 지하 9.45 부속차고	35000만원 새한 감정 @17920만 01.01.12유찰 01.02.14유찰 01.03.13유찰	김병기 99.06.30 김종복 99.04.08	가압00.10.01 기업은행 압류00.12.02 동작세무서 저당99.11.07 삼성생명 18200만 청구액 14000만

*적당한 사건을 찾지 못하여 가정하여 만든 사건임

입찰참여 판단

1.등기부분 :깨끗

2.임대차부분 :추가 부담액 미확인

3.의견 종합 : 위험

삼성 생명은 강호동에게 1억 4000만원을 대출해주면서 심현섭의 주택을 담보로 잡았다.

여러분은 심현섭이 강호동의 물상 보증인이라는 것을 이미 알고 있으리라 믿는다.

강호동이 대출금을 갚지 않자 물상보증인인 심현섭의 주택에 경매를 신청했다.

순위표를 만들어 보면 다음과 같다.

순  위	일 자	권리 내용	소멸 여부
1	99.04.08	임차 김종복 0000만	소멸안됨
2	99.06.30	임차 김병기 0000만	소멸안됨
3	99.11.07	저당 삼  성 18200	소멸
4	00.10.01	가압 기업은      ?	소멸
5	00.12.02	압류 세무서      ?	소멸

*붉은색은 소멸 기준권리임

등기부상 가압류, 압류, 저당, 등의 권리가 보이지만 저당권이 가장 먼저 설정되었다.

경매가 진행되면 소재주의 원칙에 따라 가압류, 압류. 저당 등 모든 등기부상의 권리는

말소된다. 등기부상 권리관계는 깨끗한 물건이다.

함정은 임대차 관계에 있다.

세입자가 2가구가 있고,이들의 입주일자가 각각 99.04.08과 99.06.30.으로 1순위 저당일

99.11.07보다 빠를다.

인수주의 원칙에 따라 이들 2가구의 임차 보증금은 낙찰자가 떠안아야한다.

그러나 경매 정보지상으로는 임차보증금의 규모가 미확인 상태이다.

임차보증금이 확인되지 않는 한 결코 입찰에 참여 해서는 안된다.

그러면, 왜 임차보증금이 확인이 안된 것일까??

법원은 경매개시 결정이 나면,

집달관으로 하여금 물건 현황과 임대차조사를 할 것을 명한다

집달관은 현장을 방문하여, 집주인이나 세입자등과 면담을 하고, 권리 및 배당신청을 할 것을

안내하게 된다.

그러나 고의든 타의든 현장이 굳게 닫혀 있어 조사를 할수 없는 상황이 벌어질수도 있다.

이럴때는 관할 동사무소에 가서 주민등록 현황을 조사하고, 주민등본을 첨부 하여 조사사항을

법원에 송부하게 된다.

그래서 주민등록상 전입은 되어 있으나 임차보증금은 조사를 하지 못하는 경우가 생기게 된다.

초보자는 당연 회피하여야 하는 물건이다.

그러나 전문가들은 이러한 위험한 물건의 조사를 철저히 하여 상당히 짭짤한 수입을 올리기도 한다.

위험한 장사 이문이 많고, 화약장사 이익이 많다고 하던가............

주민등록은 되어 있으나 이미 이사한 사람일수도 있고.

채무자의 친척이나 지인들이 주민등록만 올려놓고 연락처로 쓰는 경우도 있을 것이고,

때에 따라서는 소액임차인이거나, 월세로 거주하는 임차인 일수도 있다.

어쩟튼 확인이 안된 임차보증금이 있을 때는 세심한 주의가 필요하다.

임차보증금이 많다면 피박이 될 수도 있고,

임차보증금을 주지 않아도 될 경우라면 ,대박이 되는 수도 있겠다.

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아...오늘도..좋은 사례..감사합니다..오늘 하루도 즐겁고..활기찬 하루 되세요.

[하얀여우]

매일 공부 할수 있도록 도와 주셔서 감사합니다.. 좋은 하루 되세요..

[뚜벅이]

보증금이 기재되지 않은 경우가 미확인 이란 말씀이시지요^^* 자세한 사례 감사합니다.

[겨울여행]

매일도움을주시는군요,,감사함니다,,올대마다열심히공부해야겟다는생각이듬니다,,~~~~~~~~^*^

[보고파]

좋은사례 감사합니다... 하루하루 살아있는 정보를 주셔서..... 건강하세요..

[허브향기]

자세한 내용을 하나하나 읽으면서 터득해가는 경매의 권리분석..... 재미있어요

[오세형]

잘 보았습니다. 현장조사나가서 알아내는데 스릴이 넘치는 건이네요. 선수들의 호기심을 당기는 물건일듯 하네요.... 감사합니다.

[부자 아쟈!]

그렇군요...조심하겠습니다

[굼벵이]

오늘두 열심히 이번주에는 초급방 탈출해야하는데~~ㅎㅎㅎ

[elegram]

그렇군요. 웃자 웃자

[시커머스]

열심히 배우고있습니다.

[단풍하사]

건강 하십시요

[단디공주]

good

[반장]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[선택의힘]

감사~~열심히배우고있습니다.ㅎㅎ

[하늘미소]

좋은 정보 잘 보고 갑니다.

[경매의 꿈]

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[행복지킴이]

감사합니다.

[제임스(장)]

잘 보았습니다.

[디벨로퍼]

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[랜드마크]

좋은 자료 감사합니다. ^^

[깻잎(전북익산)]

감사감사 1번읽음 3.4

[뚱뚱이쭌(이희준)]

잘보고갑니다.

[oosszz]

감사합니다

[경국지색]

고맙습니다~~^^*

[하얀손(정현종)]

첫번째 흔적~!!

[쪽파(김지은)]

그렇군요. 감사합니다^^