전세와 임대차의 차이

[느림쟁이]

자신의 부동산을 일정기간 다른 사람에게 사용할 수 있도록 허락하는 방법 중 가장 많이 사용되는 것이 전세와 임대다. 이 두가지는 그 방법과 내용에 중요한 차이가 있음에도, 실제 사례에서는 전세와 임대차라는 용어를 구분하지 않고 사용하는 경우가 많다.

부동산을 사용하도록 허락하는 자와 사용하고자 하는 자 사이에 사용범위와 금액의 반환 등에 대한 구체적인 합의가 있었다면 어떤 용어를 사용하는 가는 중요한 것이 아니다. 그러나 세부적인 사용방법 등에서 뜻하지 않은 문제가 발생한 경우나, 보증금이나 전세금의 반환시 제3자의 권리와 충돌이 발생하는 경우 전세와 임대차는 중요한 문제가 될 수 있다.

다른 사람의 부동산을 사용하거나 그로부터 수익을 얻을 권리가 있다는 점에서 전세와 임대차는 같은 효력이 있다.

임대차와 구별되는 전세권의 가장 큰 특징은 대항력과 우선변제권이다. 대항력이란 전세권을 전세권 설정자 뿐 아니라 제3자에게도 주장할 수 있는 물권적 권리라는 의미이다. 즉 전세권자는 자신과 전세권 계약을 체결한 처음 집주인 뿐 아니라 새로 집을 사서 들어온 자나, 경매에서 경락받아 해당 건물을 소유하게 된 제3자에게도 자신이 전세권자 이므로 그 물건을 계속 사용하겠다거나, 전세권 만료시 새로운 주인에게 직접 전세금을 돌려달라는 주장을 할 수 있게 된다.

우선변제권이란 전세권 설정자의 재산에 대한 강제집행등이 있을 시, 전세금에 대해 그보다 늦게 설정된 저당권이나 기타 일반 채권자보다 전세금을 우선하여 변제받을 수 있다는 의미이다. 다시 말해 전세금을 우선 변제 받을 수 있다는 것은 전세 사는 집이 경매되는 경우 저당권과 같은 효력이 있어 전세권보다 뒤에 설정된 저당권이나 기타 일반 채권자들 보다 전세금을 우선 받을 수 있다는 것이다. 그 사전 절차로 전세권자는 자신의 전세금을 반환 받기 위하여 전세 물건을 판결없이 경매에 붙일 수도 있다.

그러나 임차권은 채권에 불과해 3자에게 대항할 수 없다. 즉 자신과 직접 임대차 계약을 체결한 원 소유자와의 임차 기간이 아직 남아 있어도, 매매나 경매 등으로 집주인이 바뀌는 경우 새로운 집주인과 새로운 계약을 다시 체결하지 않으면 권한없는 점유자가 돼 집을 비워주어야 한다. 임차권에 대항력이 없기 때문에 종전 임대차 계약이 아직 존속함을 제3자인 새로운 주인에게 주장할 수 없게 되는 것이다.

또한 임차권에는 우선변제권도 없어, 임대권자의 재산에 대해 채권자들을 위한 배당이 실시되는 경우에도 설정된 순서를 불문하고 저당권이나 전세권 등 물권자가 모두 변제 받은 후 남는 금액이 있다면 그에 대해 다른 일반 채권자와 동일한 순위에서 배당을 받게 된다. 동일한 순위자 끼리는 채권액에 비례하여 배당을 받게 된다.

이러한 법적 효력의 차이로, 임차인들이 보증금마저 받지 못하고 집을 비워야 하는 안타까운 일들이 빈번했고, 경제적 약자인 소액 임차인들을 보호해야 할 필요성이 대두되며 만들어 진 것이 주택임대차보호법이다. 주택임대차호법은 일정한 요건(주민등록이전과 확정일자)하에 임차권자에게도 전세권자와 같은 수준의 대항력과 우선변제권을 인정해 주는 장치를 마련해 둔 것이다.

그밖에 일상생활에서 발생하는 사소한 비용을 누가 부담하느냐 등에서 임대차와 전세권의 차이가 발생하곤 한다.

이처럼 일반적으로 전세권자가 임차권자에 비해 강력한 보호를 받게 된다. 효력이 강력한 전세권이 성립하기 위해서는 ‘등기’가 필수적으로 요구된다. ‘등기’는 당사자 아닌 제3자가 그 권리관계를 알 수 있도록 하는데 목적이 있다. 전세권은 등기부에 그 금액 등이 등재되므로 제3자가 전세권이 설정된 부동산을 매수하거나 경락받아도 자신이 이후 부담해야 하는 전세금을 미리 알고 매매대금에서 공제할 수 있기 때문에 예상치 못한 손해가 발생하지 않는다. 반대로 임차권에 대항력을 부여하지 않는 이유는, 등기등 공시방법이 없는 임차권에 대항력을 부여할 경우, 거래하는 제3자에게 예상하지 못한 손해를 줄 수 있기 때문이다. 이처럼 대항력과 등기는 불가분의 관계라 할 수 있다.

그럼에도 일반적으로 전세 계약을 체결하고도 등기 절차의 번거로움이나, 전세권 설정권자의 기피, 주의 부족으로 실제 등기를 하지 않는 경우도 많이 있다. 이처럼 등기가 되지 않은 전세를 법에서는 ‘채권적 전세’라고 하며 그 효과는 임대차와 동일하다. 즉 등기가 없다면 당사자가 전세계약을 체결했다 하더라도 법적으로는 임대차로 취급돼 대항력과 우선변제권이 없다.

전세나 임대를 원하는 당사자들은 자신이 체결하려는 계약이 어떤 것인지를 분명히 구분해 계약서에 명문화 하고, 그에 따른 등기 등 필요한 조치를 취해야만 법이 정한 보호를 받을 수 있을 것이다.

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