광주부동산전문변호사 - 토지거래허가구역에서의 부동산 매매와 계약금 반환

[변호사 김덕은]

국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 토지거래허가구역안에서 토지거래계약을 체결하고자 하는 거래당사자는 계약을 체결하기에 앞서 토지소재지 관할 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하며, 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다고 규정하고 있습니다.

즉, 계약에 앞서 먼저 허가를 받은 후 계약을 체결하여야 한다는 것입니다.(선허가, 후계약)

그러나 실무에서는 현실적으로 당사자간에 먼제 계약을 체결하고 후에 허가 신청을 하는 것이 일반적이기 때문에 이러한 계약의 유효성이 법률적으로 문제가 됩니다.

이에 대해 대법원은 일단 허가를 받을 때가지는 법률상 '미완성의 법률행위'로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않음은 확정적 무효의 경우와 다를바 없지만 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고, 불허가 된 경우에는 무효로 확정되므로 허가를 받을 때까지는 "유동적 무효상태"에 있다고 보아야 한다고 판시하고 있습니다.

토지거래구역안에서 부동산 매매계약을 체결하였으나 허가를 받지 못하여 매수인이 계약금 반환을 요청한 경우의 실제 사례를 소개하면

갑부부는 지하 1층, 지상 4층 건물을 소유하고 있었고, 그 토지는 2011년 9월경 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.

을은 2011. 9. 19. 갑부부와 토지와 건물을 매매대금 24억6000만원(계약금 2억, 중도금 7억, 잔금 15억 6000만원)에 계약을 체결하고 다음과 같이 특약을 하였습니다.

   본 매매대상물은 토지거래 허가 대상으로 쌍방 토지거래허가 절차에 적극 협력하기로 하며, 협력하지 않을 경우 일방인 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 계약금의 배액을 배상하기로 한다.

을이 매매계약에 따라 계약금을 지급한 후 건물에 입주한 임차인들의 실제 보증금, 임료 등에 다툼이 있어 2011. 9. 26. 매매대금을 24억 3000만원으로 감액하기로 하였고 당시 작성한 협약서에는 "매도인 매수인 쌍방 합의로 매매금액을 24억3000만원으로 조정하기로 합의하며 계약서는 토지거래허가를 득한 후 재작성하기로 한다"라고 기재되어 있었습니다.

갑부부와 을은 토지거래허가신청서를 작성하였고 토지거래허가신청서의 이용목적란에 '임대용'이라고 기재하여 시청 지적과에 신청서류를 접수하였으나 담당 공무원은 이용목적이 임대용으로 기재되어 있어 토지거래 허가 사유가 되지 아니하며, 토지거래허가를 받기 위하여는 이용목적을 보완하여야 한다며 신청서를 반려하였습니다.

이에 을은 2011. 10. 11. 갑부부에게 토지거래허가신청이 반려되었으므로 매매계약이 무효가 되었다며 계약금 2억원을 반환하여 달라고 하였습니다.

위 토지는 2012. 4. 16. 토지거래허가구역에서 해제되었습니다.

이 사건에서 을의 주장은 매매계약에 관해 토지거래허가를 받을 수 없으므로 매매계약은 확정적으로 무효가 되었고 따라서 계약금을 반환할 의무가 있고, 갑부부가 임대용으로 매수하는 경우에도 토지거래허가를 받을 수 있었다고 기망하였으므로 매매계약을 취소할 수 있고 따라서 계약금을 반환하여야 한다는 것입니다.

이에 대해 갑부부는 시청에서 토지거래허가신청서를 접수도 하지 않고 반려하였으므로 법적으로는 토지거래허가를 신청하지도 않은 것이고 시청으로부터 불허가 처분을 받은 바도 없으므로 매매계약이 확정적으로 무효가 된 것이 아니며, 을은 계약당시 갑부부에게 임대용으로 부동산을 매수한다고 알리지도 않았으며 부동산 취득목적으로 임대용으로 기재하여 사실상 시청에 토지거래허가신청 접수를 하지 못하게 되었으므로 을이 토지거래허가 절차에 협력하지 않은 것이므로 을이 계약금을 포기해야 한다고 주장하였습니다.

무엇보다 이 사건 부동산은 토지거래허가구역에서 해제되었으므로 매매계약은 확정적으로 유효가 된 것이다고 주장하였습니다.

이에 대해 법원은 여러가지 사정을 고려하였을때 갑부부는 을이 부동산을 임대할 목적으로 구매할 의사가 있었음을 알았다고 할 것이고 행정청의 반려 토지거래허가신청서 반려로 매매계약의 확정적으로 무효가 되었는지 대해 살펴보면 시청에서 토지거래허가신청서를 보완할 것을 요구하며 토지거래허가신청을 정식적으로 접수하지 않고 신청서류를 돌려준것이며, 시청은 당사자들이 토지거래허가신청서를 접수하려고 하면 담당공무원이 허가기준 등 관련법규의 내용을 신청자들에게 설명한 후 신청서 및 관련서류를 검토하여 그 서류상에 하자가 없으면 이를 공식적으로 접수하고, 신청 당시에 하자가 발견된 경우 이를 접수하지 않고 신청인들에게 하자에 대한 보완을 요구하면서 신청서류를 돌려주는 방식을 취하고 있다. 따라서 시청에서 명시적으로 토지거래허가신청에 대해 불허가처분을 한 것은 아니지만 신청서의 보완을 요구하면서 신청서를 돌려준 것은 그 실질에 있어서는 신청서를 반려하는 방식으로 토지거래허가신청을 불허가한 처분을 한 것이다고 판시하였습니다.

또한 갑부부는 을이 신청서에 임대용이라고 기재하여 불허가 처분을 받게 된것은 을의 귀책이라고 주장하나 갑부부도 임대용으로 사용할 목적임을 알았고 나아가 토지 이용목적을 임대용으로 하는 토지거래허가신청서에 매도인으로서 서명날인함으로써 을이 토지를 매수하여 건물을 임대용을 사용하는 데에 토지거래허가를 받지 못한다는 등의 공법상 제약이 없어야 한다는 점을 양해하였다고 볼 것인 바 신청서상에 임대용이라고 기재한 것을 을의 귀책으로 볼수 없다고 판시하였습니다.

따라서 이 사건 매매계약은 전부가 확정적으로 무효가 되었다 할 것이고 매매계약이 확정적으로 무효가 된 이상 그 이후에 토지거래허가구역이 해제되었다고 하여 다시 유효가 되는 것도 아니라며 계약금을 반환하여야 한다고 판시하였습니다.

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