첫발을 내디딘다면...

[보리나무]

http://blog.naver.com/ywj2003/221092854099

우리 부부는 투자 금액이 많지 않기 때문에 소액 투자를 해왔다.
  투자 물건도 원룸, 오피스텔, 다세대주택, 연립주택이 아닌 아파트로만 접근했다. 아파트는 우리가 해외에 있든, 지방에 있든 시세를 파악하기 쉽고 상대적으로 가격이 떨어질 위험성이 적기 때문이다. 소액으로 투자하다 보니 수도권, 지방 상관없이 새 아파트가 아닌 기존 소형 아파트(보통 25평형 내외)에 투자했다(분양권도 매물에 따라 소액으로 투자할 수 있지만 아직 기회를 잡지 못했다). 그래서 보유 매물은 1992년식부터 2010년식까지 다양하다. 지금까지 해온 투자 방법은 다음과 같다.

지방(소형) 아파트 월세 투자
지방 아파트 전세 투자
지방의 분양 전환 매물 투자 및 임대사업자 등록
경기도에서 기금 대출 승계한 전세 투자
지방에서 일반 매매 투자(월세 및 전세)
경기도, 서울의 아파트 전세 투자
지방의 아파트 전세 올려서
무피 투자 및 플러스 피 투자

첫 투자는 작게
처음 투자를 하면 생각대로 진행되지 않을 가능성이 높다. 그래서 초반에는 투자금이 적을수록 좋다. 첫 경험이 정말 중요한데 이때 실패하면 다시는 투자하고 싶은 마음이 생기지 않을 수도 있다. 투자금이 적고 위험이 적은 매물을 통해 경험을 쌓고 나서 점점 큰 매물에 투자하는 것이 좋다.
지방에 있는 소형 아파트를 대상으로 월세나 전세 투자로 시작하길 추천한다. 투자를 해보지 않은 서울 사람이 지방의 아파트에 투자하는 것은 대단한 다짐이 필요하다. 물리적인 거리도 문제지만 심적으로도 부담이 될 수 있다. 그러나 부모님이 거주하는 고향이나 서울에서 가까운 인천 또는 경기도를 공략한다면 ‘첫 교육비’로 괜찮을 것이다. 젊을 때부터 경험을 해보면서 부동산에 대한 지식을 넓히는 것이 좋다. 나이가 들어서 경험하려면 제약이 더 많다. 투자 결과가 나쁘면 다시 일어서기도 몇 배나 힘들다. 노후에 부동산 사기를 당해 극단적인 선택을 했다는 뉴스도 있지 않은가. ‘젊을 때 고생은 사서 한다’고 하는데 부동산 투자도 하루라도 일찍 시작해보길 바란다.
  월세 투자를 하려면 대출을 받아야 하므로 예대마진(예금 이자와 대출 이자의 차이)으로 돈 버는 은행의 원리를 파악하게 되고 세입자와 관계를 어떻게 해야 하는지 많이 배울 수 있다. 참고로, 월세 세입자가 전세 세입자보다 요구사항이 많다.
   상승기에는 전세 투자보다 시세 차익이 적어서 상대적으로 박탈감이 들 수 있지만 남의 돈을 받는 것(월세)또는 임대사업으로 돈 버는 것이 불로소득이 아님을 투자 초기에 배울 수 있어 다음 투자에 더 신중하게 된다.
  우리 부부의 예를 들어보겠다. 월세를 받기 위해 마련한 투자 1호의 경우 임차인이 까다로웠다. 관리업무를 하는 50대 남자였는데 수리를 깨끗하게 한 점이 마음에 든다며 계약했다. 그런데 계약 후부터 요구가 참 많았다. 우리 부부는 착한 임대인이 되고 싶었기에 작은 요구까지 다 들어줬다. 들어오기 전에는 까다로웠지만 들어온 후부터는 아무런 요구도 하지 않았고 월세도 날짜에 맞춰 입금해줬다. 하루라도 늦으면 죄송하다는 문자를 보내줬다. 정확한 것을 좋아하는 성격을 이해하고 나니 오히려 우리 부부가 감사함을 느꼈다. 3년 넘게 투자 1호에 사셨는데 가장 좋아한 임차인 중 한 명이었다. 지금까지 여러 채에 월세 투자를 했는데 감사하게도 월세를 내지 않아 힘들게 한 임차인은 없었다. 간혹 2~3일 늦기는 해도 휴대전화 문자를 보내면 바로 보내줬다. 요즘은 며칠 늦어도 무슨 사정이 있는 것으로 생각해 보채지 않는다. 또한 임차인의 수리 요구는 대부분 들어준다. 터무니없다고 생각될 때만 선을 긋는다(초기에는 다
들어줬지만 투자 경험이 쌓인 후부터는 모두 다 들어준다고 좋은 것만은 아님을 알았다). 들어줄수록 더 많은 요구를 하기도 해서 해줄 수 있는 것과 해줄 수 없는 것을 정확하게 구분한다. 계약서의 특약 사항
에 5만 원 이하의 소모품에 대해서는 임차인이 고친다는 항목을 넣었다. 
  그래도 자신의 성향상 월세보다 전세가 더 맞는다고 생각하면 전세를 끼고 소액 투자로 시작해도 된다. 투자에 이분법적인 정답은 없다. 상황에 따라 최선을 선택하면 된다. 지방에 전세 끼고 투자할지, 서울에 전세 끼고 투자할지는 자신의 형편에 따라 한다. 우리 부부는 지방의 경우 전세 끼고 세금과 부대 비용까지 포함해 200만 원～2,500만 원 내로, 수도권의 경우 500만 원～4,000만 원(최대) 내로 투자했다.

가격이 비싸면 투자 수익률이 떨어진다.
  보통 가격이 비싸면 실제 투자금이 많이 들어가 투자 또는 임대 수익률이 떨어진다. 그래서 지방에 싼 아파트부터 투자하기 시작했다. 물론 무조건 싸다고 덤비지 않았다. 매물의 가치를 우선적으로 봤다. 
  밑의 표는 2013년 7,600만 원으로, 2014년 1억 원으로 구입한 지방 아파트의 수익률을 비교한 것이다.

구분	지방 A 23평 계단식아파트 (방 3, 화장실 2)	지방 B 24평 복도식아파트 (방 3, 화장실 1)
매가(현재시세)	7,600만 원(9,500만 원)	1억 원(1억 2,000만 원)
대출	4,900만 원	5,150만 원
현 보증금과 월세	1,500만 원 / 35만 원	3,500만 원 / 20만 원
세금 및 기타 부대비용	2,330,330원 (약 233만원)	2,735,386원 (약 274만 원)
수리비용	0원 (수리상태가 좋음)	1,295,000원 (약 130만 원)
월 이자납입비	13만 원(연 156만 원)	12만 원(연 144만 원)
실제투자금	933만 원	1,754만 원
임대 수익률	28.3% (35-13만*12 / 933*100)	5.5% (20-12만*12 / 1,754*100)
현 시세 예상 투자수익률 (매도세금 제외)	203.6% (1,900만 / 933만*100)	114.0% (2,000만 / 1,754*100)

•주:   ① A는 방 3개, 화장실 2개, 계단식이며 B는 방 3개, 화장실 1개, 복도식이다. •주:   ② A의 ‘임대 수익률’ 계산식: (35만 원－13만 원)×12개월÷930만 원×100(%)      B의 ‘임대 수익률’ 계산식: (20만 원－12만 원)×12개월÷2,254만 원×100(%) •주: ‘(예상) 투자 수익률’은 현재 시세 기준이다. 매입가의 차이가 크면 투자 수익률에서도 큰 차이가 난다는 것을 보여주기 위해 월세 수익, 매도 시 세금 등은 제외했다.  A의 ‘(예상) 투자 수익률’ 계산식: 1,900만 원÷930만 원×100(%)  B의 ‘(예상) 투자 수익률’ 계산식: 2,000만 원÷2,254만 원×100(%)

  A와 B 간의 임대 수익률과 투자 수익률이 차이 나는 이유는 다음과 같다.
  첫째, 매입가의 차이다. 절대 가격이 낮으면 투자 수익률은 당연히 높아진다. A와 B는 전용면적이 59제곱미터로 똑같은 평형이지만 계단식과 복도식이라는 차이가 있었다(보통 계단식이 전용면적 기
준으로 3평 정도 더 크다). 그리고 행정구역상 같은 도였지만 호재 지역과 비호재 지역, 5년 연식의 차이 등으로 2,000만 원 이상 가격 차이가 났다. A는 매도인이 새 아파트로 들어가야 하는 바람에 500만 원을 깎았지만 B는 분양 전환 물건이라 분양회사의 정해진 가격으로 살 수 밖에 없었다. 가격 차이가 곧 투자 수익률로 직결되기 때문에 매도자의 사정이 있는 급매물을 사거나 중개보수를 더 주더라도 값을 깎는 것이 유리하다. 
 
  둘째, 보증금과 월세의 차이다. A를 매입할 때는 (매입 기준으로) 1년 전에 공급이 많아져서 가격이 한 번 빠진 상태였다가 서서히 오르고 있는 시점이었다. 그래서 투자자가 많이 접근하지 않았다. 반
면 B의 경우 지역 호재로 인해 투자자가 많이 들어왔고 한 번에 임차인을 구해야 해서 당초 예상했던 보증금이나 월세 가격보다 낮게 계약했다. 게다가 감정평가사가 시세를 낮게 측정하고 방 공제3)의
영향으로 대출 가능액이 예상보다 적었다. 호재로 시세는 올랐지만 임대가가 오르지 않아 결국 임대 수익률이 A와는 큰 차이를 보였다.

  셋째, 각종 수수료의 차이다. 보통 중개보수와 법무사 수수료를 말한다. 사실 우리 부부는 중개보수를 일부러 깎지 않는다. 매매와 전세를 동시에 구하면 매매 보수만 받거나 깎아주는 공인중개사도 있지만 특별한 상황이 아니라면 둘 다 주거나 더 주기도 한다. 기존 임차인과의 계약 연장이라 전세 연장 관련 중개보수를 공인중개사에게 내지 않은 적도 있었는데 문제가 생기는 바람에 직접 해결을 할 수밖에 없었다. 참 고생했는데 내 편에서 일하는 공인중개사에게 일한 대가를 꼭 줘야 한다는 것을 절실하게 깨달았다. (상황에 따라) 원하는 가격에 매도해주면 중개보수를 더 주겠다고 제시한다. 그것이 더 이익이다.
법무사 수수료는 처음에는 잘 몰라서 공인중개사가 연결해주는 법무사에게만 했었는데 의외로 많이 들었다. 요즘은 ‘법무통’ 앱을 사용해 견적을 내보고 싼 법무사에서 하거나 단골 공인중개사가 연결해주는 법무사를 이용한다. 좀 더 저렴하게 하려고 셀프등기를 하는 사람도 많다. 그런데 셀프등기를 하는 과정에서 오는 스트레스 등이 클 수 있으므로 상황에 맞게 한다.
 
  넷째, 수리 비용의 차이다. A는 매도자가 거주하면서 수리를 깔끔하게 한 상태여서 특별히 추가적인 수리가 필요 없었다. 사기 전에 이미 공실이어서 집을 자세히 볼 수 있었다. 반면 B는 세입자가 오랫동안 사는 바람에 수리가 필요했다. 임대 또는 투자 수익률을 높이기 위해서는 수리를 하지 않거나 해도 최소한으로 할 수 있는 집을 사야 한다. 셀프 인테리어를 할 수 있다면 도움이 더 된다. 수리를 아주 잘 해서 임대가를 높여 받으면 수익률을 높이는 또 하나의 방법일 수 있다.

감정평가사가 해당 아파트의 가격을 어떻게 책정했느냐에 따라 대 출금이 적거나 커진다. 감정평가사가 시세를 조사했던 시기보다 현 재 시세가 더 높으면 시세대로 감정해달라고 민원을 넣을 수 있지만 다시 감정평가를 받으려면 별도의 비용이 들기 때문에 은행에서 선 별적으로 결정한다. 지역별로 KB 시세 조사와 연결되는 중개사무소 가 있는데 이곳에 시세를 빨리 반영해달라고 요구하는 방법도 있다.

[오칠이아빠+]

신혼부부나 처음 재테크투자자들에게 좋은 내용이
많다고 들었습니다

좋은 내용 공유해 주셔서 감사드립니다

[천하제일]

좋은글입니다^^