대항력있는 임차권(별도 확정일자 받음)과 전세권을 겸유한 임차인이 전세권 등기일을 확정일자로 인정받을 수 있는지 여부

[쎈경매김동수 010-4717-1538]

대구에서 경매강의를 하고 있는 김동수박사입니다. 선배님들과 후배님들에 고견을 어쭤봅니다.

사건번호가 2024-100954 대구 아파트 입니다. 임차권과 전세권을 겸유한 사람이고 선순위로 되어 있구요. 배당요구를 임차권으로 하였습니다.

1. 임차인 전입신고 2020.5.4.
     확정일자 2024.3.26.
2. 등기부
   1)전세권 2020.4.28.
   2)근저당 2021.3.15.

여기서 논점은 전세권설정 소인날짜를 확정일자로 인정하여 근저당보다 임차권이 우선배당을 받을 수 있느냐?하는 것입니다.
다음과 같이 이 물건은 낙찰받으면 안 된다고 영상을 올렸는데 ...

https://youtu.be/6ALnQF0Kaqs?si=3HG0Mmx_RpCysCex

이렇게 동영상을 올렸는데 입찰자가 3명있었네요. 낙찰금액도 6억이 넘었구요.

https://youtu.be/R8ubwSsx2CI?si=BNN00cej1BcOdD48

낙찰자는 불허가 받기위하여 몇천은 임차인에게 주고 임차인이 유치권 신청으로 불허가를 받았을 것으로 예상됩니다. 임차인도 증액한 2천에 대하여 못받으니까 이해타산이 맞았던 것 같네요.

토의 내용
1. 전세권 소인 날짜를 확정일자로 볼 수 있느냐? 즉 임차인이 우선배당을 받을 수 있느냐?
2. 유치권을 임차인이 신청하여 불허가를 받았는데 근저당권자가 불허가에 대한 이의제기를 하여 매각허가를 받을 있느냐?
하는 문제입니다.

고수님들의 고견을 부탁드립니다.