농지에 집짓기정보와 충남부여의 농가주택입니다

<DIV>       <TABLE border=1 borderColor=blue borderColorLight=red borderColorDark=yellow width=675> <TBODY> <TR> <TD width=1231> <UL> <LI> 농지에 집을 지으려면 </LI> <DIV id=cContentBody> <LI id=cContentBody><!-BY_DAUM-></LI> <LI> 모든 건축은 착수하기 전에 신고나 허가를 득해야 합니다. 대부분 바닥면적 100㎡(약 30평)이하인 소형건축은 건축신고 대상으로 </LI> <LI>착공신고 -> 사용승인(준공)의 절차를 거치게 됩니다. 건축인허가 대행료는 150만원 가량입니다. 이는 건축설계 비용이 포함된 것이 아니며, 건축설계도면은 건축주가 제공하고 </LI> <LI>건축신고 및 준공처리까지 대행해 주는 것에 대한 비용입니다. 물론 건축 준공에 필요한 정화조준공필증, 가스사용승인서, </LI> <LI>측량성과도 등도 별도로 제공해 주어야 합니다. 인허가에 소요되는 기간은 대략1~2주이며 농지전용후 건축을 한다면 동시에</LI> <LI> 대행해 주는 곳에 의뢰하는 것이 효율적이며 처리기간을 줄일 수 있습니다. 부지가 지목 상 대지가 아닌 임야나 전, 답인 경우에는 대지로 사용하기 위한 전용절차를 거쳐야 합니다. 대부분의 도시외 지역은 건폐율이 20~40%이므로 예를 들어 </LI> <LI>23.5평(건물18평+데크5.5평)의 건축을 위한 대지의 면적은 최소 60평에서 120평을 전용해야 </LI> <LI>하지만 이보다는 여유있게 200평 가량을 전용하는 것이 좋습니다. 이는 향후에 창고나 기타 시설물을 추가로 지을 수 있을 뿐만 아니라 대지 면적에 여유가 </LI> <LI>있다면 잔디를 심는다든가 조경을 할 수 있는 등 농지보다 규제가 적어 이용이 자유로우며, </LI> <LI>지가가 상승되어 재산 가치가 높아질 수 있기 때문입니다. 다만 현재 도시지역에 주택이 있다면 200평(660㎡)미만으로 전용해야 1가구2주택</LI> <LI> 중과세에 해당되지 않습니다. 또한 농지전용을 신청하기 전에 전용 가능 면적이 어느 정도인지를 확인할 필요가 있습니다. 시·군에서는 최대 전용면적을 일반주택 300평, 농가주택 200평으로 정하고 있으며, </LI> <LI>전용 가능 면적에 대해서는 사전에 해당 지자체에 문의하여 확인하십시요. 그리고 농지전용은 본인이 직접 할 수도 있지만 복잡하기도 하며 해당 기관에 </LI> <LI>수차례 방문해야하는 번거로움이 있어 대부분 용역을 주게 됩니다. 농지전용은 건축사사무소가 아닌 토목측량설계사무소의 업무이므로 해당 </LI> <LI>토지를 관할하는 ,군청 부근의 토목측량설계사무소에 의뢰해야 합니다. 건축공사 업체에 대행 의뢰를 맡길 수도 있으나 다시 해당 토지가 소재하는 곳의 </LI> <LI>토목측량설계사무소에 용역을 주게 되므로 이중의 경비가 발생할 수 있습니다.  <비용 안내> 1.농지보전부담금 = 전용농지의 개별공시지가 × 30% × 전용면적(㎡) 2.경계측량 및 분할측량 = 약60만원(지역과 면적에 따라 차이가 있음) 3.농지전용대행료(토목측량설계사무소) =약200만원(업체에 따라 차이가 있음) 4.기타 공채, 인지대, 면허세 등 = 약10만원 가량 농지전용시 경계복원측량을 반드시 해야 하며, 지적측량은 대한지적공사에서만 </LI> <LI>할 수 있는 것이며 측량에 관련한 것도 용역을 의뢰한 토목측량설계사무소에서 </LI> <LI>일괄 진행하므로 건축주는 측량시 입회만 하면 됩니다. 측량은 경계복원측량과 건물현황 측량에 따라 그리고 지역과 면적, 필지수에 </LI> <LI>따라 비용과 처리기간이 다릅니다. 경계복원측량은 경계가 불분명하거나 대지경계선에 근접하여 건축하는 </LI> <LI>경우와 인접토지와 분쟁의 소지가 우려되는 경우에 반드시 실시해야 합니다. </LI> <LI>경계복원측량은 150평 1필지 기준으로 군 지역은 23만원, 시 지역은</LI> <LI> 30만원, 구 지역은 35만원 가량의 비용이 소요됩니다. 대지일 경우 경계가 뚜렷하거나 대지경계선에서 확실히 떨어져</LI> <LI> 건축할 경우에는 경계측량 없이 건축후 건물현황측량만 할 수 있습니다. </LI> <LI> </LI> <LI>건물현황측량은 900평 1필지당 군 지역은 14만원, 시 지역은 18만원, </LI> <LI>구 지역은 21만원 가량의 비용이 소요됩니다. 지적분할측량은 900평 1필지당 군 지역은 15만원, 시 지역은 20만원, </LI> <LI>구 지역은 25만원 가량의 비용이 소요됩니다. 측량시 처리기간은 동 지역은 5일 이내, 읍면 지역은 7일 이내로 </LI> <LI>규정되었지만 대부분 지연되는 경우가 많으므로 미리 신청하는 것이 </LI> <LI>좋으며 사전에 측량일자를 지정할 수도 있습니다. </LI> <LI> </LI> <LI>또한 측량실시 하루 전에는 익일 측량실시 가능여부 확인과 </LI> <LI>방문시간에 대하여 사전 연락을 해 드립니다. 토목공사에는 건축 예정 부지의 지반을 돋우거나 파내는 </LI> <LI>성토 및 절토 작업, 또는 지반을 평평하게 </LI> <LI>고르는 정지 작업, 집주변의 경사지에 석축이나 옹벽을 쌓는 일, </LI> <LI>경사지나 법면에 잔디를 심는 일, 배수관이나 측구 설치, 그리고 </LI> <LI>진입로를 개설하거나 도로와 마당에 자갈을 깔고 콘크리트 </LI> <LI>포장을 하는 일 등이 있습니다. 소형건축물을 지을 때의 바닥정지공사는 경사가 특별히 심한 곳 </LI> <LI>외에는 별도로 하지 않고 다른 공정(토목공사, 상하수도공사, </LI> <LI>정화조매설공사)과 함께 진행하는 경우가 대부분입니다. 그 외에도 지반이 약하면 지반보강공사를 해야 하고 도로가 </LI> <LI>좁으면 인력으로 소운반해야 하는 등의 비용 차이가 날 수 </LI> <LI>있으므로 예산을 세우실 때 체크하시기 바랍니다. 이런 토목공사는 해당토지의 조건이나 여건에 따라 크게 차이가 </LI> <LI>있으므로 주변의 경험자에게 조언을 구하거나 인근의 토목공사 </LI> <LI>또는 중장비 업체에 문의하시면 도움을 받을 수 있습니다. 전기공사는 크게 외부(외선)와 내부(내선)공사로 구분합니다. 한전주까지의 전기선 가설(한전주, 변압기 설치 포함)에 필요한 </LI> <LI>설계 및 외부공사는 한전에서 시행하는 것이며, 외부전기인입공사를 </LI> <LI>할 때 현장 200m 이내에 한전주가 있다면 전기인입비는 </LI> <LI>부가세포함 150,700원이며, 보증 예치금은 200,000원(용량 3㎾ 기준이며 </LI> <LI>용량이 늘어나면 보증금도 증가함)으로 합계 350,700원을 </LI> <LI>한전에 납부해야 합니다. 임시용은 350,700원에 설계조정공사비가 추가됩니다. 한전주까지의 거리가 200m 이상이면 1m당 51,700원씩 비용이 추가됩니다. 최종 한전주에서 집까지의 전기배선 설계 및 전기계량기 부착과 전기선 </LI> <LI>연결은 건축주가 선정한 전기공사면허업체가 시행하게 됩니다. 전기 신청은 개인 또는 전기공사면허업체가 대행할 수 있지만 </LI> <LI>내선설비공사는 전기공사업체에 의뢰하도록 되어 있으므로 </LI> <LI>전기신청업무까지 포함하여 의뢰하게 됩니다. 건축주는 전기공사면허업체에게 대행을 의뢰하고 비용만 </LI> <LI>지불하면 되며, 아울러 건축공사시 전기를 사용해야 하므로 </LI> <LI>사전에 임시전기를 사용할 수 있도록 요청해야 합니다. 전기가 없는 지역이라면 공사시 이동식 발전기를 사용해야 하므로 </LI> <LI>추가 비용을 지불해야 하며 특히 섬에서는 별도의 비용이 발생됨을 </LI> <LI>유의해야 합니다. 전기공사면허업체에서는 주택내 배선공사는 별도로 하고 </LI> <LI>전기신청비용을 30∼35만원 정도 받고 있습니다. 또한 내부전기공사 중 배전판에서부터 실내조명, 콘센트 등의 </LI> <LI>공사는 건축공사비용에 포함하는 것이 일반적이며 외부인입공사는 </LI> <LI>건축공사비용에 포함하지 않는 별도 공사로 하는 것이 일반적입니다. 마을에서 너무 멀면 전기 가설비가 증가하므로 사전에 예산을 </LI> <LI>세울 때 주의하여 참고해야 합니다. 참고로 상시주거용이 아닌 주말주택같은 경우 전기설치 비용이 </LI> <LI>부담스럽다면 이동식 발전기로 사용할 수도 있습니다. 조명용 소형발전기의 경우 650~950W는 15~25만원, </LI> <LI>1㎾는 25~30만원(조명 및 컴퓨터 등 가능) 정도가 예상되며, </LI> <LI>일반용 소형발전기는 3㎾에45~55만원(냉장고등 일반가전제품 </LI> <LI>사용가능) 정도의 비용이 들어갑니다. 외선 전기가설 소요기간은 한전주 및 변압기 설치가 필요한 </LI> <LI>지역은 약 1개월이며, 전기선으로만 (내선설비공사만 필요한 경우) </LI> <LI>가능한 지역은 약 1주일 정도가 걸립니다. 내선, 외선 공사가 모두 끝나면 계량기가 제대로 설치되었는지 </LI> <LI>한전에서 점검을 하게 됩니다. 시골이라도 간이 상수도가 되어 있는 곳이 많으므로 건축예정지 </LI> <LI>주변에 상수도 관로가 지나간다면 약간의 관로(파이프) </LI> <LI>연결비용으로 상수도를 이용할 수 있습니다. 상수도 또는 간이상수도시설이 되어 있는 곳은 누구나 무상으로 </LI> <LI>사용할 수 있는 곳과 일정한 시설비를 지불하고 이용할 수 있는 </LI> <LI>곳이 있으므로 마을주민이나 이장에게 문의해 보는 것이 좋으며 </LI> <LI>더러는 수량이 부족하여 신규로 이용할 수 없는 지역도 있습니다. 이처럼 상수도 시설이 기존에 되어 있다면 대지 인근에서 </LI> <LI>가장 가깝거나 공사에 유리한 곳에서 연결해야 하며, </LI> <LI>비용은 땅을 파고 묻는 비용과 인건비, 자재대가 있으나 다른 공정</LI> <LI>(하수도, 배출, 정화조 매설 등)과 함께 진행하면 좀 더 유리합니다. 한편 대부분의 전원주택의 경우 마을과 어느 정도 거리를 </LI> <LI>두고 짓는 일이 많아 마을 공동우물을 </LI> <LI>사용하지 않고 대부분 지하수를 개발하게 됩니다. 지하수 개발비용은 사용용도와 그 지역의 지하수 사정 즉, </LI> <LI>지표수위와 수질 및 지질과 상관이 있습니다. 지하수 관정은 소형관정과 중형관정, 대형관정으로 구분되며, </LI> <LI>지표수위가 높고 수질이 좋다면 소형관정으로 가능하지만 </LI> <LI>그렇지 않다면 중형이나 대형관정이 필요합니다. 그러나 더러는 대형관정으로도 물이 나오지 않거나 식수로 </LI> <LI>사용할 수 없는 오염된 지역도 있으므로</LI> <LI> 해당 토지 인근의 지하수 개발업체에 의뢰하는 것이 좋습니다. 보통 지하수 개발에는 인허가 비용을 포함하여 </LI> <LI>소형관정은 150만원, 중형관정은 500~600만원,</LI> <LI> 대형관정은 1,000만원 가량이며 지역의 여건과 </LI> <LI>업체에 따라 다를 수 있습니다. 참고로 소형관정비용 150만원은 착정비, 내외관자재,</LI> <LI> 인허가 및 수질검사비, 모터펌프, 모터보호공이 </LI> <LI>포함된 비용이며, 지하수 개발에 있어 이 사항들이 </LI> <LI>포함된 금액인지 확인하는 것이 좋습니다. 또 지하수는 반드시 본인 토지에 개발할 필요는 없으므로 </LI> <LI>이웃토지의 수맥이 좋다면 해당 토지주의</LI> <LI> 동의나 사용 승낙을 받아 착정할 수 있습니다. 가정에서 사용할 용도로 지하수를 개발하는 경우 동력장치가 </LI> <LI>없을 때는 신고와 허가 과정을 거치지 않아도 되지만, 동력장치가 </LI> <LI>있을 경우 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜이하면 </LI> <LI>신고만으로 가능하고 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 </LI> <LI>40㎜를 넘으면 허가를 받아야 지하수를 개발할 수 있습니다. -하수도 공사 하수도 공사는 배출이나 매설 조건이 양호하다면 맨홀공사와 </LI> <LI>상수도 인입공사를 포함하여 동시에 진행하는 경우 50~60만원 </LI> <LI>정도 예상됩니다. 그러나 가까이에 배출할 곳이 없다면 인접토지의 지하로 </LI> <LI>매설해야 하는 경우가 있는데 이 때 반드시 </LI> <LI>토지주의 사용승낙을 받은 후에 시공해야 합니다. </LI> <LI> 또한 담장이나 도로를 관통하거나 제방 등을 절개하고 </LI> <LI>하수관을 매설할 경우에는 해당 시설물 </LI> <LI>소유주의 동의를 받아야 합니다. -상하수도 배관공사 위의 지하수개발 및 정화조 공사 외에 상하수도 </LI> <LI>연결배관 및 오하수 배출공사는 정화조를 시공하는</LI> <LI> 업체에서 동시에 진행하는 것이 비용이 절감할 수 </LI> <LI>있고 빨리 처리할 수 있습니다. 배관 및 부동전, 맨홀 등의 자재비 25만원과 인건비 25만원 </LI> <LI>가량이며 정화조공사와 별도로 시공한다면 포크레인</LI> <LI> 비용 35만원이 추가됩니다. 외부에 수도를 설치할 때는 반드시 부동전을 설치하고 </LI> <LI>전열선을 감아놓는 것이 좋습니다. 상하수도 배관공사시에는 지하매설물이 있는지 확인해야</LI> <LI> 하며 타인 소유의 도로나 담장 등의 시설물을 관통해야 하는 </LI> <LI>경우는 반드시 사전 승낙을 받은 후 시공해야 합니다. 정화조는 그 지역에 하수종말처리시설이 있는 곳이라면 </LI> <LI>관로까지 연결하는 비용이면 가능하지만 대부분 시골의 </LI> <LI>단독주택은 30평까지는 5인용 1톤의 </LI> <LI>오수합병정화조(20ppm미만)를 설치하게 되며, </LI> <LI> </LI> <LI>비용은 오수처리시설(정화조) 50만원과 포크레인 </LI> <LI>사용료 35만원, 인건비 35만원(배관공 1인, 보조 1인), 배관자재 </LI> <LI>약 10만원, 인허가 대행료 및 경비 약20만원 등을 </LI> <LI>포함하여 150~200만원 가량입니다. 30평 이상 75평 미만의 주택은 10인용(2톤) </LI> <LI>오수합병정화조를 설치해야 하며 20~30만원 정도의 </LI> <LI>비용이 추가됩니다. 그러나 수변구역이나 자연환경보존지역, </LI> <LI>수질보전특별대책지역1권역 같은 곳은 10ppm미만 </LI> <LI>처리능력의 오수합병정화조를 시공해야 하며 </LI> <LI>비용은 250~300만원 가량입니다. 정화조 시공시에는 오수 및 하수를 흘려보낼 곳(배출)이 </LI> <LI>있는지 유의해야 하며 해당 토지의 </LI> <LI>인근 정화조 업체나 상하수도시공업체에 대행을 맡기거나, </LI> <LI>철물점 또는 건재상 등에서 알선을 </LI> <LI>대행을 맡길 수도 있습니다. 상시거주용 주택이라면 기름보일러로 난방을 해야 </LI> <LI>하지만 겨울철에 관리를 소홀히 하면 </LI> <LI>보일러 동파로 인해 큰 낭패를 볼 수 있습니다. ‘외출’ 등으로 동파방지기능을 설정했어도 정전시에는 </LI> <LI>자동으로 기능이 회복되지 않아 </LI> <LI>동파될 우려가 있으므로 특히 유의해야 합니다. 더욱이 주말주택처럼 혹한기에 자주 사용하지 </LI> <LI>않는 건물이라면 건식난방(전기난방필름 등)을 </LI> <LI>고려하는 것이 좋습니다. 전기필림난방 방식은 동파의 위험도 없고 보일러실이 </LI> <LI>따로 필요하지 않아 관리가 손쉬운 반면에 </LI> <LI>최대전력소모가 평당 600W에 이르므로 10평을 동시에 </LI> <LI>난방하려면 6㎾의 전력을 필요로 합니다. 가정용 전기가 3㎾~5㎾이므로 10평을 동시에 난방하기엔 </LI> <LI>무리가 있으므로 나누어서 난방을 해야 하는 불편과 위험이 </LI> <LI>있으며 겨울철에 연속해서 사용한다면 전기요금의 누진세로 </LI> <LI>인하여 수십만원의 전기료가 예상됩니다. 또한 온돌처럼 대류난방이 아니므로 전기장판처럼 방바닥은 </LI> <LI>뜨거워도 건물 내부의 공기는 </LI> <LI>따뜻해지지 않는 어려움이 있습니다. </LI> <LI>그리고 온수를 사용하기 위해서는 순간온수기</LI> <LI>(25~30만원)를 따로 설치해야 합니다. 이처럼 전기필림난방의 단점과 불편함에도 불구하고</LI> <LI> 전기필림난방을 권하는 것은 동파 때문이며 </LI> <LI>아닌 주말주택에서는 선택이 아닌 필수라고 생각합니다. 특히 주말주택이나 농막인 경우에는 전기장판을 </LI> <LI>사용하거나 장작난로나 스토브 등으로 </LI> <LI>보조난방을 하는 방법도 고려해 볼 수 있습니다. 가스 설치는 가스 및 가스통 보증금, 가스 배관, 설치비, </LI> <LI>가스 안전검사, 보험료를 포함하여 </LI> <LI>30만원 정도의 비용이 들어가며, 인근의 가스 설치하는 </LI> <LI>업체에 요청한 후 보험료 영수증을 </LI> <LI>보관해 두어야 합니다.  <해당 전문업체에 의뢰해야 하는 것> - 농지전용 : 토지인근의 토목측량사무소 - 전기(외선)공사 : 토지인근의 전기공사면허업체 - 지하수개발 : 토지인근의 지하수업체 - 가스설치 : 토지인근의 가스업체 - 측량 : 해당지적공사 - 건축인허가 : 토지인근의 건축사사무소 ※ 관련비용 예시 예를 들어 200여 평의 전(또는 답)을 농지전용하여 25평의 </LI> <LI>주택을 신축하는 경우의 관련비용은</LI> <LI>다음과 같습니다. </LI> <LI> ① 농지전용비 : 공시지가의 30% ②측량 : 분할측량비 16~25만원, 경계복원측량 25~40만원,</LI> <LI>건물현황측량 15~22만원(경계가 확실하고 민원이 발생하지 </LI> <LI>않는다면 건물현황측량만으로도 가능합니다.) ③ 채권 구입 기타경비 : 약20만원 ④ 농지전용 대행비 : 150~200만원 ⑤ 건축인허가 대행비 : 150만원~200만원 ⑥ 전기인입비용 : 60만원 ⑦ 지하수개발 : 150만원(인허가, 수질검사, 자동모터 포함) ⑧ 정화조 : 오수처리시설 5인용 150만원 ⑨ 배관공사 : 50만원  </LI> <LI>상기 전항 비용산출 은 약간의 차이가 있을수 있으므로 이해 해서 참고 하시기 바랍니다 농지에 건축시에는 토지의,성토,절토,정지가 일어나므로</LI> <LI> 개발행위 허가를 받으면 농지전용은 개발행위허가에 포함되는 과정이됩니다. </LI> <LI> 그러므로 개발행위허가를 받아서 건축하는것이 정석입니다. </LI> <LI> 농지전용만으로 건축시 절토,성토를 하면 개발행위위반이됩니다</LI></DIV> <LI> </LI> <LI style="TEXT-ALIGN: center"><IMG style="FLOAT: none; CLEAR: none" border=0 hspace=1 vspace=1 src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/145B27414DB4F74829" width=650 actualwidth="650" cl-ass="txc-image" id="A_145B27414DB4F748292C02"/></LI> <LI> </LI> <LI style="TEXT-ALIGN: center"><IMG style="FLOAT: none; CLEAR: none" border=0 hspace=1 vspace=1 src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/125D0A414DB4F74926" width=650 actualwidth="650" cl-ass="txc-image" id="A_125D0A414DB4F74926DD5C"/></LI> <LI> </LI> <LI style="TEXT-ALIGN: center"><IMG style="FLOAT: none; CLEAR: none" border=0 hspace=1 vspace=1 src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/175F03414DB4F74923" width=650 actualwidth="650" cl-ass="txc-image" id="A_175F03414DB4F7492367D0"/></LI> <LI> </LI> <LI style="TEXT-ALIGN: center"><IMG style="FLOAT: none; CLEAR: none" border=0 hspace=1 vspace=1 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