[경험담] [직장인 투자방법] 샐러리맨의 부동산경매이야기 1,2,3,4

[한마당]

[【 경험담 】] 샐러리맨의 부동산경매이야기|▒ 우리들의 경험담

mosac|등급변경▼|조회 1498|추천 4|2014.06.26. 02:17http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/3651 

샐러리맨이 된지 이제 17년이 되어 갑니다. 

저의 대학시절, 그러니까 90년대까지만 하더라도 좋은 대기업에 취업해서 안정된 생활을 영유하는 것이

나름 성공한 삶이라 여겨지던 때였습니다.

그런 좋은 직장이 자신의 미래를 책임져 준다고 믿었고 취업만 된다면 모든 것이 해결될 것이라 생각했었죠. 

하지만 IMF라는 거대한 파도가 대한민국 전체를 덮치고 지나간 후... 

이 사회의 직장에 대한 인식은 조금씩 바뀌기 시작했습니다.

회사는 직원들의 미래를 더 이상 책임져 주지 않고...

각자 알아서 살아남아야 하는 정글과 같은 조직이 되어 있었기 때문에... 

모두 각자 살아남기 위한 몸부림이 시작되었습니다.

저는 운 좋게도 IMF 시절임에도 대기업에 취업해서 3년간 근무하다가 

국내 유명 외국계 IT 회사로 이직하여 현재까지 살아남아 있습니다.

하지만 이러한 사회현상들을 보면서 그리고 많은 동료 및 선배들이... 

그들의 능력과는 크게 상관없이 여러 이유로 퇴사를 하는 경우를 보면서... 

더 이상 나의 미래를 회사에 맡길 수 없겠다는 생각이 들었습니다.

그래서 무언가 해야겠다는 생각이 들었지만 막상 무엇을 하려고 하니... 

도대체 지금 이 월급쟁이 생활 이외에 할 줄 아는 게 없는 겁니다.

너무나 나약하고 너무나 한심한 제 자신을 발견하게 되면서... 

다시 한번 제 자신에게 채찍질을 했습니다. 

'무엇이든 찾아! 그렇지 않으면 얼마 못 가서 길바닥에 나앉을 수 있어.'라고..

그러면서 오랜 기간 동안 고민하고 또 고민하였습니다.

어느 날 서점에서 여러 가지 책을 보면서... 

내 미래에 도움이 될 만한 것이 무엇이 있을까 찾던 중 우연히 부동산경매에 관련된 책이 눈에 들어오더군요.

정말 무심코 집어 들고 한 장 두장 읽어 내려가는데...

사실 부동산법에 관련된 법률 용어가 들어가 있어서 하품이 연신 나오기는 했지만... 

의외로 재테크 방법으로 꽤 괜찮겠다는 느낌이 들었습니다.

책을 본격적으로 읽기 시작했고 얼마 지나지 않아 ...

경매 카페에도 가입하고 경매 강의도 들으면서... 

도대체 부동산 경매가 무엇을 하는 것인가에 대해 알아가기 시작했습니다.

원래 저는 부동산에 관해 관심이 거의 없었을 뿐 아니라... 

우리가 흔히 이야기하는 '전세 계약'이라고 하는 임대차계약을 하면서도... 

무엇이 중요하고 주의 깊게 들어야 하는 지조차 몰라... 

부동산 중개업소 사장님이 설명해 주면 그냥 아는체하고 '네, 네'거리기만 했습니다.

그러한 제가 부동산경매를 공부하면서 

정말 우리가 우리의 가장 큰 재산인 부동산 (설사, 자가 소유의 부동산이 아니더라도... 

자신이 주거하고 있는 임차보증금 역시 서민에게는 전 재산과 같은 것이기에) 에 관해 너무나 무지했으며 

소홀히 하고 있었구나라는 생각이 들었습니다.

그리고 동시에 부동산경매는 월급쟁이가 직장생활을 하면서도... 

고수익을 얻을 수 있는 아주 좋은 재테크 수단이라는 것도 확인할 수 있었습니다.

그리하여 그때부터 부동산경매 세계에 뛰어들었습니다. 

2010년부터 부동산경매를 공부하기 시작했으니 햇수로는 5년 정도가 되어갑니다. 

그동안 낙찰도 많이 받고 꽤 좋은 수익을 올리기도 했습니다. 

그러면서 단순히 재테크로서의 부동산경매를 생각하던 제가... 

이제는 본격적으로 내 인생의 플랜 B로서 청사진을 그려가고 있습니다.

 저는 앞으로 부동산경매관련해서 이야기를 엮어갈까 합니다. 

이야기의 주제들은 월급쟁이가 어떻게 하면 성공적인 부동산경매 투자를 할 수 있는지와...

제가 경매를 하면서 겪었던 여러가지 경험들 그리고...

간단한 생활 부동산법률이지만 우리가 지나칠 수 있는 부분들 중심으로 말이죠.

제 이야기를 통해 저와 같은 직장인을 포함해 모든 분들이... 

부동산경매에 관한 두려움이나 편견을 없애고... 

부동산경매를 좋은 재테크 수단으로 활용할 수 있는 계기가 되었으면 하는 바람입니다.

[【 경험담 】] 샐러리맨의 부동산경매이야기 2|▒ 우리들의 경험담

mosac|등급변경▼|조회 1546|추천 3|2014.06.30. 01:04http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/3658 

저를 포함해서 많은 직장인들이 술자리 등에서 다음과 같은 주제로 한번쯤은 즐거워 봤을 겁니다.  

만약 내가 로또 1등에 당첨된다면?

아, 생각만 해도 행복합니다.

그리곤 이런 식의 대화가 주를 이루죠.   

"내일 당장 회사를 그만둬야지."

"그런데 만약 갑자기 회사에 안 나오면 사람들이 복권이라도 당첨 되었냐고 물어보면서 의심 할 수도 있어." 

"I~C 그러면 곤란한데."

"남들이 그러는데, 생활 패턴을 유지하기 위해서는 직장은 우선 다녀야 한다던데.."

"직장은 조용히 다녀야 하겠지만... 입이 간지러워서 어떻게 참지?"

그리고는 혼자서 들 배시시 웃기 시작합니다. 

"난 이것저것 생각할 것 없이 당장 때려치울 거야. 그리고 나 괴롭히던 본부장 면전에다 

일 열심히 하쇼. 안 그러면 당장 내년에 잘릴 수도 있어!라고 한방 먹이면서 말이지."

"그런 다음 곧바로 해외여행이나 가볼까 해." 

누구 할 것 없이 앞다퉈 자신의 계획(?)에 대해 이야기합니다.

하지만 대화를 시작한 지 몇 분 지나지 않아 바로 현실로 돌아옵니다. 

"저기 있잖아. 내일 아침 8시에 본부장 주관하는 미팅이 있는 걸 깜박했어. 미안. 먼저 일어날게" 

"나도 요즘, 출근 늦으면 우리 팀장이 잔소리가 많아져서. 오늘은 빨리 들어가는 게 좋겠어.”

항상 이런 식으로 결말이 날 줄 알면서도 우리 모두 이런 허황된 상상을 종종 하곤 합니다.    

아마도. . . 

자신이 처한 현실을 벗어나고 싶은 마음이 간절해서 일 겁니다.

현재의 힘든 월급쟁이 생활에서 벗어나려면 최소한 어느 정도 경제적으로 자유로워야 하는데... 

그게 말처럼 쉽지 않습니다. 

방법도 모르고요. 

아! 한 가지는 알죠. 로또 당첨은 현실적인 대안이 될 수 없다는 것을요.

솔직히 말하면 부동산 경매가 이러한 꿈들을 단번에 실현시켜 줄 현실적인 대안이 

될 수 있을지는 모르겠습니다.  

하지만 확실한 건 시간을 갖고 경매 활동을 통해 수익을 확보하고 재투자 활동을 

지속해 나간다면 그저 꿈으로만 머물러 있던 것을 현실화 시키는 밑거름은 될 수는

있을 것이라 확신합니다.  

앞으로 부동산 경매가 왜 직장인에게 적합한 지 그리고 

성공적인 경매 투자를 하려면 어떠한 방법으로 접근해야 하는지 정리하려 합니다. 

혹여 제 이야기에 대해 반론을 가지고 계신 분이 있을 수 있는데요.

이 내용은 순전히 제 경험을 토대로 정리한 것임을 고려해 주시기 바랍니다.   

부동산 경매가 직장인에게 적합한 이유  

처음 제가 부동산 경매를 접할 때 한가지 편견을 가지고 있었는데... 

그것은 바로 목돈이 있어야 경매 투자도 가능하다는 것이었습니다.

보통 주식투자 같은 경우는 몇 백만 원으로 개인투자를 한다거나 그것이 여의치 않을 경우는 

투자회사에 맡겨 펀드 형태로 수익을 기대합니다.

반면 부동산이라는 것은 우리 서민들 입장에서 전 재산이라 해도 과언이 아니기 때문에 

부동산 분야에 투자를 한다는 것 자체만으로 큰 돈이 들어갈 것이라 단정 짓습니다.

하지만 부동산경매를 공부하다 보면 우리가 생각하는 것보다 자기 자본금이 적게 들어간다는 것을 깨닫게 됩니다. 

특히 직장인은 경매를 하는데 있어 비 직장인 보다 자기자본금 투입에 있어 좀 더 유리한 조건들을 확보할 수 있습니다.

그렇다면 이제부터 얼마만큼의 금액으로 투자가 가능하고 왜 직장인이 경매를 하는데 있어 

비직장인 보다 유리한 지 설명해 보겠습니다.

대출을 적절히 이용할 수 있다.

주식투자의 경우 대출을 받아 투자한다고 하면 너무 risky 하다고 합니다. 

주식이 오르면 더할 나위 없이 좋겠지만 예기치 않은 내/외부 요인으로 인해 폭락하기라도 한다면

대출받아 투자했던 돈은 자기가 갚아야 할 빚으로 바뀌게 되기 때문이죠.

그만큼 투자활동에서 대출은 양날의 칼처럼 위험요소가 될 수 있습니다.

하지만 부동산경매 투자에서 대출은 위험요소라기보다는 필수적인 요소입니다.

우선 부동산이라는 것 자체가 서민들이 거래하기에 규모가 상당히 크기 때문에 

대출을 이용해서 거래하지 않으면 매매 자체가 쉽지 않습니다.

부동산경매도 마찬가지입니다.

자기 자본금이 많은 사람이라면 모르겠지만 일반적인 서민들, 직장인들이 경매에 참여해서 

부동산을 매수하기 위해서는 대출을 이용해야 합니다.

그런데 일반적인 부동산 매매 거래와는 다르게 부동산경매는 경락잔금대출이라는 대출상품을 이용할 수가 있습니다.

일반적인 주택 담보대출과는 조금 다른 성격의 대출인데... 

가장 큰 차이점은 일반주택 담보대출의 경우 소유권 등기가 완료된 후 그 주택을 담보로 대출을 해주는 반면,

경락잔금대출은 낙찰을 받은 후 소유권 등기되기 전에 그 주택을 담보로 대출해 준다는 것입니다.

따라서 소유권을 완전히 획득하지 않은 상태라도 대출을 받아 부동산을 매수한 후

소유권을 획득할 수 있다는 장점이 있습니다.

그렇기 때문에 평범한 일반인들이 제한된 자기자본금이지만 경매에 참여하여 

내 집 장만을 하거나 수익용 부동산을 매수해 수익을 낼 수 있는 것입니다.

여기서 잠깐, 

앞서 언급한 것처럼 부동산경매를 하는데 있어 직장인이 비직장인보다 좀 더 유리한 조건을 확보할 수 있다고 했는데 

그 유리한 조건이 바로 이 대출입니다.

경락잔금대출의 경우 낙찰자가 낙찰받은 부동산을 담보로 대출을 해주는 것이지만

그 대출에 대한 조건은 낙찰자의 신용등급 및 소득증빙에 따라 크게 달라질 수 있기 때문입니다. 

경제상황 및 정부 금융정책, 그리고 부동산의 조건에 따라 차이가 나겠지만 일반적으로

아파트의 경우 경락잔금대출의 한도는 낙찰가의 80%~85%, 금리는 4.5~5.5% 정도가 됩니다.

여기서 한도와 금리의 차이를 내는 중요한 요소 중에 하나가 대출 당사자의 신용등급과

소득증빙을 통한 이자 납입능력입니다.

현재 우리나라에서 모든 주택 담보대출을 해주는 은행들은 채무자의 소득으로

대출 상환능력을 점검하는 DTI (총부채상환비율)를 적용하기 때문입니다.

대출 당사자의 신용등급이 좋고 이자 납입능력이 좋다고 판단되면 상대적으로 한도는 높게 

그리고 금리는 낮게 받을 수 있는데 이러한 이유 때문에 직장인이 부동산경매를 하는데 있어 유리하다는 것입니다.

왜냐하면 직장인들은 담보대출 또는 신용대출을 받더라도 그 이자가 꼬박꼬박 월급에서 빠져나가기 때문에 

은행 입장에서는 신용이 좋고 이자 납입능력 역시 좋다고 판단합니다.

더구나 직장인들은 자신의 신용등급이 조금이라도 나빠질까 봐 신용등급 조회도 거의 안 하고 

이자는 자동이체를 시켜놓아 하루라도 연체되는 것을 방지하는 경우가 많습니다.

이러한 성향의 고객을 안 좋아할 은행은 없을 것입니다.

이런 조건의 직장인들은 가장 최상의 조건으로 경락잔금대출을 받을 수 있습니다.

일반적으로 신용도 7~8등급까지 대출을 해 주는데 이 정도면 1~2등급이 될 수 있고

중도상환수수료라는 약간의 변수를 차치하고서라도 낙찰가의 85% 대출한도 와 4.5%의

금리를 받을 수 있다는 이야기입니다.

(물론 상황에 따라 대출한도와 금리는 매번 바뀌므로 달라질 수 있습니다)

신용등급 좋은 일반적인 직장인과 신용등급이 낮고 일정한 수입 없는 비직장인과의

차이를 조금 극단적으로 비교한다면 이렇습니다.

(직장인의 장점을 말하고자 하는 것이니 오해 없으시길..^ ^;)

가령 2억 원에 아파트를 낙찰을 받았다고 하면 최상위 등급의 직장인 A 씨는 낙찰가의 85%인 1.7억 원까지 

대출을 받을 수 있고 4.5%의 금리를 적용받는다고 가정하면 1.7억 원의 대출에 매월 63만 원을 이자로 

납부하게 됩니다. 

반면, 최하위 신용등급의 낙찰자인 비직장인 B 씨는 낙찰가액의 80%인 1.6억 원 대출을 받고 5.5%의 금리를 

적용받아 매월 73만 원을 이자로 내야 한다면 그 차이는 확연히 구분됩니다. 

더군다나 대출금액에서 차이가 나기 때문에 결국에는 신용등급 좋은 직장인은 취득세 및 기타 비용 등을 

고려하고서라도 자기자본 약 4천만 원 정도 있으면 2억 원의 집을 마련할 수 있다는 이야기가 되고 

그렇지 못한 조건의 낙찰자는 자기자본금으로 5천만 원은 있어야 되는 상황이라는 것입니다.   

이러한 이유 때문에 수입이 일정한 직장인이 좀 더 유리한 대출조건으로 부동산경매에

참여할 수 있으며 필요한 자기자본금도 상대적으로 적게 들 수 있는 것입니다.

※ 물론 직장인이건, 비직장인이건 개인 채무 상환능력 차이에 따라 대출조건 역시 달라지겠죠?^ ^ 

[【 경험담 】] 임차보증금을 이용한 경매투자 - 샐러리맨의 부동산경매이야기 3|▒ 우리들의 경험담

mosac|등급변경▼|조회 1402|추천 1|2014.07.07. 23:24http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/3665 

그 옛날 스페인의 콜롬부스가 아메리카 대륙을 발견하니 

일부 사람들은 "어차피 대륙이 있었고 누구라도 발견할 수 있었을 것이다"라고 비웃었고, 

그 소리에 열이 받은(?) 콜롬부스는 그 유명한 콜롬부스의 달걀세우기(^ ^)로 사람들에게 발상의 전환을 

일깨워주었다는 유명한 일화가 있습니다. 

부동산경매이야기를 하다가 갑자기 엉뚱하게 진부한 콜롬부스의 달걀이야기를 하는 이유는 

많은 우리내 직장인들의 경제적 활동에 대한 시각이 협소하고 경직되어 있다고 생각하기 때문인데요.

그렇게 생각하는 이유는 제가 바로 그런 성향이 강했었기 때문입니다.  

하지만 부동산경매투자활동을 한다고 결심하였다면 좀 더 유연한 생각과 발상의 전환이 필요하다고 생각합니다. 

부동산경매도 일정 부분 자신의 자본금이 들어가는 투자활동입니다. 

투자자는 투자 마인드를 가지고 있어야 합니다. 

자기자본금을 최소화하는 레버리지 효과를 이용해 최대한의 수익을 내는 것이 투자의 기본 중 하나라면 

저를 포함한 부동산경매투자에 관심있는 직장인들이 반드시 가져야 할 마인드일 것입니다.  

그래서 오늘은 보증금을 이용한 자기자본금을 최소화하는 경매투자에 대한 제 생각을 말씀드려볼까 합니다. 

부동산경매 중 아파트나 빌라와 같은 집합건물에 대한 투자형태는 크게 두 가지로 구분할 수 있겠습니다.  

6개월 이내에 매도하여 수익을 내는 단기투자와 2년 이상을 투자기간으로 하여 수익을 기대하는 장기투자가 

그것입니다. 

물론, 6개월이내는 단기투자 그리고 2년 이상은 장기투자라 정의하는 것은 

투자자 마다 생각하는 투자기간의 정의가 다르기 때문에 저만의 단어 정의라고 이해해 주시기 바랍니다.

단기매도의 경우 빠른 시간 안에 현금화를 한다는 환금성 측면에서는 좋지만, 

양도세 등 세금에 대한 부담이 클 수밖에 없습니다. 

반면, 장기 매도의 경우 빠른 시간 내에 현금화하지 못하고 일정액의 자기자본금이 묶일 수 있지만 

보유기간 동안 월차임 등으로 수익을 낼 수 있고 또 반짝 반등이던 대세 상승기이던 부동산 가격이 오를 때 

매도 타이밍을 잡아 최대한의 차익을 낼 수 있는 장점이 있습니다.

마이너스 대출을 이용한 방법이 주로 단기매도에 쓰이는 방법이라면 

지금 언급하는 이것은 장기매도를 계획하고 있을 때 자기자본금을 최소화하고 수익을 내면서 

매도타이밍을 기다리기 위한 것이라 보면 되는데요. 

바로 임차인의 전/월세 보증금을 이용하는 것입니다.

이런 경매투자를 하기 위해서는 무엇보다 그 방법을 적용할 수 있는 적절한 부동산을 낙찰 받아야 합니다.  

장기투자로 가기 위해 낙찰 받은 후 전세나 월세를 놓는데 전세의 경우 실투자금이 거의 들지 않거나 오히려 남는 

구조로 만들려면 가장 기본적인 조건으로 해당 부동산의 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이 높아야 합니다. 

2014년 2월 현재 수도권에서 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이 가장 높은 아파트 단지는 

경기도 화성시 능동 ‘숲속마을모아미래도 1단지’ 전용면적 60m2 로 매매가격 2억5천만원에 

전세가격이 2억4천만원으로 전세가율이 자그마치 96%에 달했습니다. 

이론적으로 보면 이 아파트의 경우 전세가에서 1천만원만 보태면 집을 살 수 있다는 이야기가 됩니다. 

통상적으로 전세가가 높아져 전세가율이 60~70% 정도가 되면 전세수요가 매매수요로 돌아선다라고 하는데 

앞의 경우는 아주 극단적인 전세가율의 상황을 보여주고 있습니다. 

해당 부동산의 내/외부적인 조건 및 고려사항들을 모두 제외하고 딱 가격적으로만 보자면 

이 아파트의 낙찰가격이 2억3천만원 정도만 되면 취득세 등의 기타소요 되는 비용을 포함하더라도 

실투자금이 거의 안 들고 아파트 한 채를 보유할 수 있는 구조가 됩니다. 

물론 이러한 구조는 경락잔금대출을 받고 전세입자를 2억4천만원에 들인다는 가정하에 가능한 것입니다.

                     낙찰가격 = 230,000,000원

               +   소요비용 = 10,000,000원 (낙찰가격의 약 5%)                    

 낙찰자의 총 소요비용 = 240,000,000원

우선, 해당 부동산을 소유하기 위해서는 경락잔금대출 및 필요자기자본이 필요합니다.

  낙찰자의 총 소요비용 = 경락잔금대출 + 필요자기자본

              경락잔금대출 = 184,000,000원 (낙찰가격의 80%일때)

                  필요자본금 = 56,000,000원 (=신용대출 50,000,000원 + 실제자기자본 6,000,000원)          

사실 전세입자가 들어오기 전까지는 필요자본금 5천6백만원이 필요한데 

만약 낙찰자가 연봉5천만원 정도의 직장인이고 신용대출로 5천만원을 마련할 수 있으면 

사실상 자기자본금은 6백만원만 있으면 되죠.(물론 직장인 신용대출이 그 만큼 가능하다는 전제하에..^ ^;)

그 후 2억4천만원의 전세입자를 구하면 경락잔금대출은 물론 신용대출 그리고 낙찰자의 자기자본까지 

모두 회수하여 결국에는 돈 한푼 안들이고 2억5천만원짜리 아파트 한 채를 마련하게 되는 겁니다. 

240,000,000원짜리 전세가 완료되면,

낙찰자의 총 소요비용(=240,000,000원)-전세(240,000,000원) = 실투자금 0원

잠깐 동안 순수자기자본금 6백만원이 들어가는 것을 제외하고는 

모두 차입금(대출)을 통해서 2억5천만원짜리 아파트 한 채를 사고 전세를 통해 바로 채무상환을 하며 2년뒤 

좋은 시세차익을 두고 매도하면 레버리지 효과를 이용해 아주 바람직한 부동산경매투자를 할 수 있습니다. 

하지만 이 논리는 아쉽게도 현실과 차이가 좀 있습니다. 

사실, 실제 전세계약시에는 이런 물건에는 거의 입주계약이 되지 않습니다. 

왜냐하면 상당한 금액이 이미 경락잔금대출로 메워져 있기 때문인데 이 의미는 곧 선 순위로 근저당이 

잡혀있다는 것을 말합니다. 선 순위 근저당이 잡혀있는데 정상적인 임차보증금을 내고 들어올 임차인은 없죠. 

따라서 현실적으로 이 상태에서 전세계약을 맺는다는 것은 불가능합니다. 

물론 경락잔금대출금에 해당하는 부분을 자기자본금으로 채울 수 있다면 상기 논리가 현실적으로 가능해 집니다만

평범한 직장인이 자본금 2억원 넘는 금액을 잠깐 동안이라도 움직일 수 있는 사람이 몇이나 있겠습니까?

하지만 이렇게 전세금을 이용해서 실투자금을 최소화하는 방법은 

지방도시 1억원이하 소형아파트에는 현실적으로도 적용이 가능하니 

지방도시의 저가소형아파트에 대한 전세가율 등을 유심히 검토할 필요가 있습니다.

이번 내용이 임차보증금을 이용한 투자형태의 이론적인 면이 강했다면

다음편에 다룰 내용은 서울,수도권에서 직장인이 할 수 있는 좀 더 현실적인 투자형태를 다뤄보도록 하겠습니다. 

[【 경험담 】] 경매 고수들의 주택 무한대 늘리기 - 샐러리맨의 부동산경매이야기 4|▒ 우리들의 경험담

mosac|등급변경▼|조회 2192|추천 3|2014.07.21. 02:03http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/3683 

이번에 새로이 경제 부총리 겸 기획재정부 장관에 취임한 최경환 전 새누리당 원대대표가 가장 먼저 

언급한 부분이 부동산 시장 활성화였습니다. 그리고 바로 꺼내든 카드가 LTV (주택담보인정비율) 완화였고 

현재 분위기는 지역에 관계없이 70% 정도로 완화하는 것을 확정하는 쪽으로 흘러가고 있습니다.   

부동산 시장의 대표적인 규제로 꼽히던 LTV를 완화하면 부동산시장의 활성화를 기대할 수 있다거나 

부동산시장을 살린다는 명분으로 많은 서민들의 가계부채를 악화시키려 한다는 우려 섞인 목소리도 

흘러나옵니다. 하지만...

이것저것 고려하지 않고 딱 부동산경매 투자자로서 저의 생각은..

향후 부동산시장 경기 전망과는 별개로..

최소한 정부는 부동산시장 활성화를 경기회복의 최우선 과제로 생각하고 있다는 점입니다.

그러한 태도가 진정으로 국민경제를 생각해서 그러는 것인지 아니면 

정부 및 정당 지지를 위한 눈 가리기식 임시방편인지는 모르지만 말이죠.        

부동산 경기에 대한 전망이 장미 빛일 것이라고 자신 있게 이야기할 수 없음에도 불구하고 

제가 직접 부동산경매 활동을 지속하고 이렇게 타인에게 경매를 통한 장/단기 투자를 이야기하는 이유이기도 합니다.      

오늘은 지난번에 이어서 임차보증금을 이용한 경매 투자 이야기를 이어가 볼까 합니다. 

전세보증금을 이용한 장기투자가 현실적인 면에 있어 쉽지 않다면 

월세 보증금을 이용한 장기투자는 좀 더 현실적인 대안이 될 수 있으며 

시간적인 여유가 없는 서울, 수도권 거주 직장인이 지방도시의 소형 아파트에 무리하게 시간 투자를 

하는 상황도 피할 수가 있습니다.

월세 보증금을 이용한 부동산 투자 형태 역시 소형평수 위주로, 

전세가율이 높은 주택에 이루어지게 되며 

대체로 1억 원 이하의 아파트나 빌라 등에 적용하는 방법입니다. 

시세 1.3억 원의 소형 아파트 또는 빌라를 1억 원에 낙찰받았을 때를 예로 

간단히 설명해 보겠습니다. 

                       낙찰가격 = 100,000,000원

                    + 소요비용 = 5,000,000원 (낙찰가 격의 약 5% 가정)

    낙찰자의 총 소요비용 = 105,000,000원

   낙찰자의 총 소요비용 = 경락잔금대출 + 필요 자기자본

                경락잔금대출 = 80,000,000원 (낙찰가격의 80%일 때)

                    필요자본금 = 25,000,000원 (=신용대출 25,000,000원) -> 실제 자기자본금 0원

이 상태는 현재 경락잔금대출 이외에 신용대출로 2천5백만 원 전액을 커버한다고 했을 경우를 

나타낸 것입니다. 

보시다시피 이때는 실제 자기자본금은 한 푼도 들어가지 않습니다.  

그리고 이 상태에서 전세가율이 70%라고 가정한다면 전세가격은 9천1백만 원이 될 것입니다.

만약 이 부동산이 수도권정비계획 과밀억제권역에 위치하여 최우선변제금액이 2천7백만 원까지 보호된다면 

이 주택을 월세로 환산했을 경우 보증금과 월차임은 각각 2천5백만 원과 55~60만 원 정도가 될 것입니다.

(물론 지역마다 물건마다 그리고 부동산 경기에 따라 다를 수 있습니다.) 

이렇게 되면 경락잔금대출금 이외의 필요자본금 2천5백만 원은 월세 보증금으로 대신하기 때문에 

실투자금은 0원이 됩니다. 

그리고 만약 경락잔금대출금을 연 4.5%의 조건으로 대출을 받았다고 한다면 

매월 30만 원의 이자가 발생하지만 세입자로부터 나오는 월차임 55만 원~60만 원으로 그 이자를 갚고도 

매월 25~30만 원의 수익이 발생하는 구조가 될 것입니다. 

내 실투자금 한 푼도 안 들이고 말이죠.

월세를 이용한 이런 부동산 투자방법이 전세의 경우와는 다르게 현실적으로 가능한 이유는 

해당 주택의 근저당금액이 아무리 많더라도 월세 보증금이 주택임대차보호법상 최우선변제금액 한도 안에만 

있다면 임차인의 보증금은 보호되기 때문입니다. 

그러한 이유로 임차인은 선순위 근저당에 대한 부담감 없이 임대차계약을 쉽게 할 수 있고

투자자는 임차인을 쉽게 들일 수 있습니다.  

필요자본금 = 25,000,000원

월세보증금 = 25,000,000원

   실투자금 = 0원

      월차임 =550,000~600,000원 

   대출이자 = 300,000원/월 (8천만 원의 연리 4.5%)

     월 수익 = 250,000~300,000원       

바로 이것이 부동산경매고 수분들이 자기자본을 들이지 않고 임차수익을 내면서 주택 수십 채를 갖게 하는 

투자 메커니즘 중 하나입니다.     

[사슴친구]

정독하고 갑니다 감사합니다!

[chloekim]

와우,, 좋은정보 감사해요.

[혼천]

직장인으로써 좋은 정보 너무 감사드립니다.
어떻게 해야할지 갈피를 못잡고 있었던것에 도움되었습니다 ^^

[혼천]

한가지 궁금한게 있는데요
만기일시상환으로 하는 경우 보통 몇년으로 설정하시나요??
주택을 6개까지 늘린후 안정적으로 부채를 상환하여 제3의 월급과 같이 얻고싶은데,
몇년까지 가능하고 몇년으로 설정하시는지요?

[모모꼬]

아직 뭐가먼지감이안잡히고 이런멋진글 보는데도 정말 먼나라이웃나라 얘기같네요ㅜ.ㅜ 그래도 멋진글 감사드려요

[khan]

읽는데 시간가는줄 몰랐습니다

[모르나요]

좋은 글 감사드립니다. 그래도 아직은 기본 지식이 없어 내용은 다 이해하기가 어렵네요.. 공부 열심히 해야겠습니다. !!

[최홍익]

실제 경험담 감사드립니다. 공부를 많이 해야겠네요~

[해말간]

공부하게 해주셨어요
재미있고 감사한 맘으로 읽었어요

[달라지자]

와~~ 이렇게 투자하는 방법이 있군요. 입문한 지 얼마 안 됐고 박봉 직장인인 저에게 정말 단비와도 같은 글입니다. 더욱더 공부 열심히 하고 많이 알아보고 경험해야겠습니다. 좋은 글 감사드립니다.~!!!

[아모크]

이론상 전세금으로 대출을 갚는다는것은 불가능한것이고 지급보증이 되는 월세보증금과 이자보다 높은 월세를 이용하여 소득을 얻는다는 말씀 새겨듣겠습니다. 1억 근처의 소형아파트위주로 관심있게 보겠습니다. 감사합니다.

[원샷원킬]

정말 유용한 글이네요~ 감사합니다.

[벼리사랑]

이론상으로는 맞는데 가능할지.....
초보라 이런 생각이 들겠지요
열심히 공부하고 찾아보고 노력하다 보면
아~~~~~ 이 말이었구나!!!!
라고 깨닫는 날이 오겠지요....

[쫑쪼옹]

잘 읽었습니다^^

[마음자리]

좋은글 감사합니다

[향이7979]

유용한 정보 감사합니다.
이제 시작한 초보로서 많은 도움이 되는 글이었습니다~^^

[김나은]

잘배우고갑니다^^!

[노팅힐]

대단하세요~~ 저는 몇 번 더 읽고 새겨야할 거 같아요

[Jullie]

실금액 예시를 보니 쏙 와닿습니다~

[찬란한 슬픔]

아직 초보인지라 글 내용을 정확히 이해할 수는 없지만 아무튼 직장인으로서 수입에 대한 다른 대안을 발견하게 되었네요. 좋은글 감사합니다.

[도야맘]

이제 시작단계인데 휴~~~ 어렵네요~~ 자꾸 눈에 익게 보고 또 봐야겠어요~^^

[직장인입니다]

저는아직 직장인된지 얼마안되서 먼나라이야기네요.....이제 차근차근 준비해야겠죠...!!

[경주박사]

경매를 배우고 싶었는데 정말 감사합니다 ㅎㅎㅎ계속 읽어봐야겠네요

[은나라맘]

머리에 쏙 들어오는 내용 감사합니다

[토미오]

실전에서 터득하신 경험을 공유해주셔서 감사합니다.사실 글로 표현하는게 쉽지 않으실텐데...

[검은돌9]

정말 끝네주네요

[마카]

직장인에게 희망이되는글입니다.
감사희 잘읽었습니다.

[이삼일공]

차근차근 잘 정리해주셔서 감사합니다.
저도 14년차 직장인으로서 여러가지 제한 가운데 경매를 배우고 있는 처지이기에 한마당 님의
진솔한 경매투자에 대한 글이 든든하면서도 깊이 다가 옵니다.
하나씩 하나씩 배워가면서 이런 상황을 익히고 내공을 쌓아 가겠습니다.
좋은 글 감사합니다.

[katesong]

예시로 제시해주신 숲속마을 아파트가 제가 살고 곳 근처 단지인데 살기는 좋지만 동탄2의 대규모 개발로 가격하락의 우려로 매수를 꺼리는 곳이예요. 그럼 이런 곳을 경매로 아파트를 얻을경우 이득이 되는게 있나요? 자기 자본금을 많이 안들인다는건 이해가 가는데 명도후 이득을 어떻게 내죠?

[매미03]

좋은 정보감사합니다.
이해하기쉽게 잘 적어주셨네요~
잘 참고하겠습니다^^

[Jerry523]

좋은정보감사합니다. 저도 직장생활 13년차인데 현실성있는 이야기네요....하지만 아직 걸음마를 시작한단계라 경매에 관한 이야기는...아직 확~ 감이 잡히지는 않네요. ^^

[귀폭천하]

좋은 정보 감사합니다. 열심히 배우겠습니다.

[템페스트(대전초급 2기)]

저렇게만 세상이 돌아갔으면 좋겠어요 변수없이 ㅜㅜ 좋은글 공부 되었습니다 감사합니다 !!

[또씽아빠]

고맙습니다. 감사합니다~!! 한 수 배우고 갑니다~!

[최해]

직장인이지만 제가 10년 20년 근무하지는 못할것같아요 ㅜㅜ
말씀처럼 열심히 공부해서 수익내는 다른방법을 찾아봐야겠습니다.
좋은글감사합니다.

[복주파]

좋은 글 감사합니다! 많이 배우고 갑니다~

[나군오]

직장인으로서 많은것을 보고 배웁니다 감사힙니다

[돈의소중함]

에구 숫자는 꽝이라ㅜㅜㅜ 앞으로 노력하겠습니다 감사합니다