구미시 아파트 데이터 분석과 신축 투자의 유효성

[쪼늬]

안녕하십니까^^

제가 최근에 구미에서 투자했던 아파트와 투자의 이유

그리고 분석 자료중 일부를 공개해보겠습니다.

미리 말씀드리지만 저희는 성인이고 어떤분에게는 적합할수도 어떤분에게는 적합하지 않을수도 있기에

판단은 적절히 해주시길 부탁드립니다.

우선 경북의 매수세와 매도세입니다. 진한 파란색 그래프가 매수우위지수로 경북 전체로 보자면 부동산을 사야겠다고 생각하는  

사람은 많지않다는걸 엿볼수있습니다. 연한 파란색이 구미시의 매매지수 주황색이 전세지수입니다.

구미의 하락을 간략히 볼수있는 다른 그래프로 대체해보겠습니다.

보시는것처럼 왼쪽 하단에 위치하며 계속 계속 내려가고있는 현실이네요.

그냥 구미 하락이 엄청나구나 싶습니다.  이정도면 아 분위기가 이렇구나 느낄수있고

구미의 과거부터 현재까지 그리고 미래의 공급상황과 가격은 어떠한지를 한번 살펴보겠습니다.

이 그래프는 구미에서 사시는 분들이 거래를 할만한 아파트 / 도시형생활주택 / 주상복합 / 오피스텔까지

과거 1980년도부터 향후 2021년 이후까지 제가 일일이 조사해서 만든 그래프입니다. 

입주물량 집계에는 잡히지않는 공고문 같은것도 없이 현수막으로 분양하는것까지

제가 구미를 돌아다고 이런저런 정보와 검색을 통해서 일일이 다 수집한 자료입니다. 특히 구미의 생활권이라 봐야되는 

칠곡군으로는 들어가지만 북삼읍 석적읍 같은경우는 따로 조사하여 제가 집계에 포함시킨 자료입니다.

그래프 마지막의 녹색 막대가 의미하는것은 2021년 이후에 구미의 잠정 물량입니다. 2021년 이후라고 말씀드렸으니 

2030년에 입주가 될지 2025년에 입주가 될지 가능성만 있고 언제? 몇세대의? 입주가 이루어질지 모르는 잠정 수치를 제가 계산한것입니다.

공급과 수요에 대한 말씀은 구미도 공급과 수요에 따라 흐름을 보여왔고 앞으로도 그럴 가능성이 많다고 생각됩니다. 

이런식으로 동별로 나눠서 본다면 분석에 더 효과적일거라 생각됩니다.

다음은 대략 2010년도 이후에 구미에서 분양된 아파트들의 분양가격을 제가 일일이 조사해봤습니다.

입주자 모집 공고문을 여기저기서 찾아 분양가격 + 확장비 까지 제가 일일이 조사한 자료입니다.

아파트별 / 평형별로 분석하기위해 나눠봤습니다.

심지어 구미는 산업도시이기에 도시형생활주택 / 주상복합 / 오피스텔의 분양가격도 조사의 필요성이 있다고 생각되어

이렇게 분양 가격을 조사해보니 구미가 하락하고 하락하는 와중에도 분양이 이뤄지고 있고, 분양가격은 아파트 평당 900을 넘기는 스타트를 끊고

, 오피스텔 할것없이 추세적으로 오름세라는것을 느낄수가있었습니다.

여기까지는 분석을 해보려는 데이터 수집에 지나지않습니다. 그러면 우리는 이런 자료를 대체 왜 만드는걸까요?

실제적으로 투자에 응용이 가능한 분석이 나와줘야된다고 생각합니다.

평당 800넘어서고 900을넘어서고 하락을 하는 와중에도 이런 추세적인 흐름과

만약에 입주 1년~2년 정도되는 신축 아파트를 소액으로 갭투자 할수있다면 괜찮지 않을까?

구미에서 평당 600초중반대의 신축아파트를 소액으로 투자할수있다면 유효하지않을까?

몇년전에도 그랬듯이 구미에서 신축아파트 투자의 가장 큰 리스크는 전세가격이 따라와주지 않는다는 것이었습니다.

분양가격 대비해서 전세를 놓고도 1억이상 더 들어가야되는 투자이니 투자금이 많이 들어가는 투자였던겁니다.

하지만 신축 아파트를 매매가격은 떨어지고 전세가격이 올라오는 그 시기를 최대한 포착하여 적은 돈을 들여서

투자를 할수있는 시기가 있을까? 그런곳이 있다면 구미에서는 어디가 유효할까?

몇평대를 얼마의 가격에 얼마를 들여서 투자할수있다면 실패는 아니다 라는 확신이 들수있을까?

이런저런 고민과 자료수집과 분석 그리고 걸려드는 것들에 대한 현장 발품 이런식으로 구미 현 상황에 관심을 가져왔었습니다.

그러다 운이 좋게도 작년 7월에 입주한 1년차가 안되는 신축 아파트를 갭 1000만원에 투자할수있었습니다.

매수 계약서를 작성하고 전세 세입자를 그날 당일날 바로 구할수있었습니다.

아까도 말씀드렸다시피 구미 신축 투자의 리스크는 전세 가격이 받쳐주지않아 투자금액이 많이 든다는 점이었는데

현장 발품 조사를 해보니 전세가격 상승이 많이 이루어졌고 전세수요가 제법 많은곳이었습니다.

위에서 제가 말씀드린대로 저런 자료 분석과 현장발품 그리고 구미라 할지라도 입주 1년 이내의 신축 아파트를 평당 600초중반에

내돈 천만원 이천만원 가량 들여서 투자를 할수있다면! 저는 유효하다고 판단이됐습니다.

타지역 사람들이 보기에는 구미가 어떻게 보여질지 모르겠지만 제가 보기에는 기회가 더 있을거라 보여집니다.

마지막으로 구미 인구 자료를 올리고 이번 분석글은 여기서 마무리 짓도록 하겠습니다.

[쪼늬]

용량제한으로 저렇게 밖에 올릴수가 없네요. 성의가 없어 보일까 가슴이 아픕니다~ 클릭해서 봐주시면 더 크게 보이는것같습니다.

[오칠이아빠+]

좋은글 감사드립니다

학문적 데이타라
연구소로 이동 후 보존 예정입니다

[방생]

대단하십니다

[쪼늬]

방생님 감사합니다^^

[아리8856]

열정가득 자료가 말해주네요....

[쪼늬]

고맙습니다. 그저 열심히 해보려고는 하고있습니다^^

[영원한시간]

분석의달인이십니다~~
의미있는 자료 감사합니다

[쪼늬]

의미가 있는 자료라니 저도 감사합니다~~!

[은채아부지]

좋은 분석 글 잘 봤습니다.
구미 물량 때문에 어려움이 있는데.. 저도 늘 관심만 두는 곳 입니다 혹시 말씀 하신 곳이 공단동 인가요?

[길찾기]

작년 6~10월에 인근에 3개 단지 입주로 물량 폭탄 터졌죠. 마이너스피 3000 이상이 즐비했습니다. 매매.전세 모두 출렁거렸고 공포심리가 특히 일대 아파트 소유자를 짓눌렀습니다. 몇 달 사이에 매매.전세가 32평 기준으로 5000은 빠졌죠. 세입자들도 전세금 건질 수 있을까 걱정을 많이 했죠. 심지어 역전세로 가슴앓이 하다가 몇백에서 수천만원을 매수자에게 주고 아파트 판 사람들도 있었지요. 지금은 늘려 있던 급매물들이 소진되고 급속히 원상태로 회복되고 있는 중입니다. 일대가 인기지역이 아니긴 하지만 특히 전.월세 실수요가 많은 곳이지요. 어쩌면 그 때문에 드라마 같은 일이 일어날 수 있었다고 봅니다.

[쪼늬]

네 좋은말씀 감사합니다^^
행복한하루되십시요

[대해]

역시 쪼늬님~~👍

[쪼늬]

대해님 감사합니다! 잘지내시지요~

[황금신발]

어렵게 준비한 자료라는걸 느꼈습니다
상승기때는 절대 하락하지 않을 것 같지만 시간이 지나면 조정받고 하락하죠
하락기때는 다시는 상승하지 않을 것 같지만 어느샌가 회복하고 다시 상승기류에 편승하죠
누군가에게는 아픈 현실일 수 있지만 누군가에게는 기회의 장이죠

[쪼늬]

황금신발님 감사합니다^^

[혀니양이]

열심히 준비한자료 너무 잘봤습니다. 식사라도 대접하고 싶네요 감사합니다. 쪼늬님

[쪼늬]

아공 잘봐주시니 너무 고맙습니다. 언제한번 기회가있었으면 좋겠네요^^

[물고기]

갭 ㅡㅡ마이너스 많아요
땅을 공부 하세요 데이터는 후행성 입니다

[쪼늬]

댓글감사합니다^^
데이터는 후행성이라는것에 공감합니다.
데이터만 강조하는것이아니라 +발품을통한 현장조사가 병행되어야됩니다.
데이터를 보는이유는 해당 부동산의 역사와 현재, 앞으로의 상황을 추측해보기위함입니다. 땅도 열심히 공부해보겠습니다. 좋은하루되십시요^^