[빠숑] 실거주 집 매수의 결정 장애가 있는 분들께...

[빠숑]

선대인 소장의 폭락론이 균형을 잃었다고 보시는데요.
그렇다면 현재 한국 부동산을 어떻게 봐야 할까요?
 
선대인 소장님의 부동산 폭락에 대한 책들은 정말 많이 읽힌 베스트셀러입니다.
저도 몇권 읽었습니다. 이 책들에서 제시한 통계 수치는 참 좋아요.
하지만, 수치라는 게 양쪽을 다 봐야 하거든요.
이 분은 통계를 활용하여 한쪽으로 몰고 가려는 주장을 하고 있습니다.

선대인 소장님은 정부가 토끼몰이를 하고 있다는 표현을 많이 쓰시는데요.
정작 선 소장님이 토끼몰이를 하고 계시다는 느낌을 받았습니다.
경제, 특히 부동산 시장 전문가로서 선대인 소장님은 영향력이 대단히 크신 분인데,
우리 중산층들이 실제 도움이 되는 말씀을 해 주셨으면 하는 아쉬움이 있습니다.

그분들은 한쪽 방향으로만 부동산 시장과 정부를 비판하기만 해요.
집값이 계속 떨어진다, 떨어질 때까지 기다리라고 하시잖아요.
정말 궁금해서 저도 질문한 적이 있었어요.
언제까지 떨어질지, 
그 때가 되면 사도 괜찮다고 말씀을 해 주실 건지 
구체적으로 물었지만,
답을 받지는 못했습니다.

앞으로의 시장은 
단순하게 대세 상승, 대세 하락으로 이해하면 안된다고 생각해요.
입지마다 다 상황이 다르거든요.
동시에 오르고 동시에 내리고, 절대 그렇게 시장이 움직이지 않아요.
이런 각기 다른 차이점을 이해하고 개별적인 지역에 맞게 이해하고 활용해야 합니다
  
두번째 책이셨던 "흔들리지 마라 집 살 기회 온다"에서는 
폭락론에 동의하지 않고 대신 부동산에서 양극화가 심해진다고 주장하셨는데요.
 
전 폭등론자가 절대 아닙니다. 오히려 그 반대의 입장입니다.
그걸 전제로 해두고 말씀을 드리겠습니다.
전체적으로 집값이 오르고 내리는 흐름이 있을 수는 있겠죠.
하지만, 
사람이 많이 살거나 살려고 하는 지역들은 
장기적으로 봤을 때는 인플레이션 이상은 오를 거예요.
반대로 
지금 인기 없는 곳은 앞으로도 여전히 인기가 없을 거고요.
일본을 예로 들면, 
일본엔 공실이 많은 곳도 있지만 
도쿄 처럼 인기가 많은 곳은 공실은 거의 없고요. 
또 여전히 많이 비쌉니다.
물론 일본 정도는 아니더라도 
한국 부동산 시장의 양극화는 더 심해질 거예요.
 
폭락론의 근거가 수요에 비해 공급이 많다는 건데요.
이미 주택 보급률은 100%를 넘었고, 인구는 준다는 설명입니다.
 
맞습니다. 그건 실제 팩트입니다.
하지만, 주택 보급률이 100%가 넘었다고 해도
많은 사람들이 살고 싶어하는 입지가 100% 공급되었다는 의미가 아닙니다.
입지 공급에는 한계가 있습니다.
전국의 많은 사람들이 서울에서 살고 싶다고 서울을 물리적으로 확장할 수는 없죠.
이것도 팩트입니다.
인구가 아무리 줄어도 강남에 살고 싶어하는 사람은 여전히 많을 거에요,
그렇다고 모든 사람이 강남에 살 수 없어요.
 이렇듯 핵심 지역의 수요는 줄지 않습니다.
인구 감소와 주택 보급률은 단순히 평균적인 의미이지
주택에 대한 개별적인 수요를 모두 충족했다는 의미와는 별개의 이야기라는 말씀입니다.
 
한국의 가계 부채가 많고, 그 가계 부채 대부분이 부동산과 얽혀 있다는 지적도 있습니다.
대출이자를 감당하지 못해 나온 매물이 가격 하락을 주도할 수도 있다는 시나리오인데요.
 
우리나라는 금융 제도가 다행히 잘 되어 있는 편이에요.
완화 정책을 지속적으로 펴고 있는 지금도, 노무현 정부 때보다 다소 완화되긴 했지만,
DTI와 LTV로 대출 한도를 묶어 놓고 있습니다.
과거 부동산 문제가 되었던 일본과 미국은
집의 실제 가치의 100퍼센트 이상을 대출해 줬기 때문에 생긴 문제였습니다.
하지만, 한국에서는요, 아무리 신용이 좋아도 집값의 70퍼센트 이상을 못 받고요. 
원리금 상환액이 본인 연간소득의 60퍼센트 이상을 넘지 못합니다.

수도권 지역 주택의 경매 낙찰가률이 90퍼센트 전후인데,
이 말은 담보 대출이 문제라면 경매 넘어가기 전에 충분히 팔 수 있다는 뜻이에요.
바꿔 말하면 
실제로 집 살 때 대출을 많이 받아서 경매로 넘어가는 경우는 많지 않다는 의미입니다.
아마도 사업 자금이나 생활 자금으로 쓴 대출로,
혹은 연대 보증 등으로 문제가 되어 경매로 가는 게 대부분일 겁니다.
결국 이건 부동산 담보 대출 문제가 아니라 
다른 차원의 대출 활용이나 씀씀이가 문제라는 것이죠.
 
폭락론의 또다른 근거가 소득에 비해 부동산이 너무 비싸다는 견해인데요.
월급쟁이가 몇 년을 모아야 집을 살 수 있다, 이런 이야기 말입니다.
어떻게 생각하시나요.
 
한국은 땅이 좁아요. 일본도 좁지만 우리보다는 넓죠.
두 나라 전국의 평균 가격으로 따지면 그럴 수도 있겠죠.
하지만 세부적으로 분석해 봐야겠지만
각 나라의 중심, 즉 서울과 도쿄만 놓고 보면 절대로 그런 비교가 안될 거예요.
서울도 오히려 싼 편이고, 도쿄는 정말 정말 비쌉니다.
버블 시절보다 많이 빠졌다고 해도 아직도 엄청나게 비싼 수준이에요.

일본과 비교할 필요도 없습니다.
생각해 보세요. 한국 집값이 싼 시기가 있었는지요.
집값은 대한민국 역사상 단 한 번도 싼 적이 없었어요.
1980년대 초 대기업 월급이 20만원일 때도, 집값은 몇 천 만원씩 했잖아요.
지금으로 치면 몇 억 이상인 거죠. 
집 사는 건 언제나 어려웠어요.
 
그런데 왜 그때보다 지금이 집 사는 것이 더 어렵냐라고 질문을 하실 수 있겠죠.
그 차이는 다른 곳에 있기 때문이죠.
그때는 입고 먹고 자는 것만 해결되면 돈을 쓸 곳이 많지 않았는데 
요즘은 돈쓸 데가 정말 많습니다.
최신 휴대폰 기기값/통신비가 거의 매달 10만 원씩 나오는데,
한 가정에 2~4대 정도 있죠.
자동차도 1대 이상씩 다 있고요.
예전에는 외식은 진짜 연간 행사였잖아요.
1년에 외국여행도 한 번씩 다녀와야 하죠.
그리고 아이 키우는 데 교육비도 정말 많이 들잖아요. 

돈 쓸 곳이 과거와 비교하면 너무 많아요.
이런 지출을 다하면서 집을 사려고 하는데 어떻게 집을 살 수 있겠어요.
이것이 나쁘다는 이야기를 하려는 게 아닙니다.
삶의 질을 추구하는 눈높이가 달라졌다는 말씀을 드리는 겁니다.
어쩌면 옛날 우리 부모님처럼 의식주 이외에는 안 쓰고 
월급을 꽉 움켜쥐어서 모은다면
집 사기가 생각하시는 것처럼 그렇게 어렵지 않을 수도 있어요.
게다가 요즘은 과거보다 대출 제도도 더 잘 되어 있잖아요.
 
그렇게들은 생각 안해 보셨을 거에요.
  
그렇다면 집을 사야 할까요?
 
무조건 집을 사라는 말씀은 아닙니다.
집을 사는 것이 사지 않는 것보다 더 효율적이라는 말씀을 드리는 겁니다.
그건 자신만의 주택 소유 여부에 대한 인사이트가 있어야 합니다.
투기 상품으로써의 부동산에 대한 비판은 당연히 있어야 하겠죠.
하지만 
의식주의 한 가지인 주는 행복한 가정생활을 위한 보금자리로서의 의미입니다.
실거주 목적이라면 집은 보금자리가 될 수 있어요. 

집이 있으면 걱정의 종류가 큰 폭으로 줄어요.
물론 
대출 이자가 생활비에 지나치게 부담 주지 않을 정도로 사야 합니다.
기본적인 경제력이 있을 때까지는 열심히 저축을 해야지요.
설사 대세 하락이 된다고 해도, 제 집만 빠지는 게 아니거든요.
다른 집값도 빠지니까, 다른 더 좋은 집으로 갈 수도 있고요.
적정한 수준의 대출은 강제 저축 의미도 있어요.
대출이 있으면 딴 비용을 줄이려고 하니까요.
교체하려던 차를 더 오래 탄다거나, 
하와이로 여행 갈 걸 동남아로 갈 수도 있고요.

마지막으로, 집 매수 여부를 여전히 고민하시는 분들께 한 말씀해 주시죠.
 
다들 자기 기준에서 볼 수 밖에 없을 겁니다.
집이 없는 사람은 집을 가진 사람이 특별한 이유 없이 미울 거예요.
또 비싸게 분양하는 건설사가 미울 수도 있고,
서민들에게 전혀 혜택을 주지 못한다고 평가되는 정부가 미울 수도 있겠죠.
 
그런데 입장을 바꿔 놓고 생각해 보세요.
기본적으로 기업체는 이윤 추구가 주된 목적이고,
정치하는 사람은 정권을 유지하는 게 존재 이유입니다.
표를 받지 못할 것을 알면서도 무조건 기업체들만 밀어주려고 할까요?
집주인은 시세 차익이든 임대로 소득을 올리는 게 목적이겠죠.
이것을 단순히 이기적인 목적이라고 매도만 할 건가요?  

나 이외의 다른 객체,
즉 정부, 기업, 집주인에게 기대만 하고 무작정 기다리지 않으셨으면 합니다.
적극적으로 스스로의 기준으로 판단하고 결정을 하고 움직이셨으면 합니다.
제 이번 인터뷰가 
집 매수에 대한 어떤 기준을 가져야 하는지 몰라 
흔들려온 많은 분들에게
하나의 방법을 알려 드리게 되길 
진심으로 바랍니다.
 
Have your own insights!

[.오칠이아빠.]

빠숑님 감사합니다

[오영주]

인상도 좋으시네요☺

[황박사]

내 사진 올리면 내가 더 인상 좋다고 하실겁니다~

[신의손]

감사합니다.

[쪼늬]

작은집이라도 하나 있으니
확실히 맘이 편하네요^^
더 좋은집에 살수있는날을 위해서
열심히 살고있습니다. 감사합니다~

[brian]

2년마다 이사를 염려하지 않고, 조용한 제 서재가 있는 평범한 아파트...쪼늬님 말씀에 동의합니다. 맘이 편해요^^