전원주택 시공을 하려는데.....건축주 경험글

[농목수(윤세웅)]

저는 3년 전, 그리고 올 해  주택 두 채를 지었습니다.

주택신축의 경우 최초 설계에서 준공(사용승인)까지 다뤄지는 분야가 넓고, 더불어 건축주가

인지하여야 하는 부분이 많습니다.

제 경우는 건축과 전혀 무관한 삶을 살아왔기에 실제 건축에서 많은 어려움을 몸소 느꼈지요.

그 과정에서 꼭 전달하고 싶은 내용 몇가지만 적어 보겠습니다. 아마도 질문하신 건축비에 대한

내용 위주로요. 추후 세부적인 사항에 질문을 접하게 되면 새로이 답을 할 수도 있겠구요.

주택건축의 기본은 설계입니다. 짓고자 하는 주택의 외관과 내부 구조등, 이 과정이 많은 시간을

요하는데요, 제 경우 올 해 지은 주택을 구상하는데 2년을 넘게 인터넷을 찾았습니다. 국내의 유명 건축물 뿐만 아니라 전 세게의 한다하는 건축물들, 그리스, 스페인, 미국, 동유럽, 동남아시아, 라틴등 수집한 자료만도

대단했는데요, 결국 맘에 드는 주택이 국내에 있더군요, 그 주택은 이탈리아 양식을 응용한 건데요, 제 경우는

그 건물을 다시 제 취향에 맞게 재구성했지요.

일단 원하는 주택의 구상이 짜여지면 직접 평면도를 작성해 보는게 좋습니다. 이 경우 정형화된 설계도를

참고하는 것도 좋구요, 여기에다 건축주의 가구 구성원의 특성과 취향을 고려해서 여러 번 수정해 봅니다.

자신이 직접 평면도를 그려보면 문제점이 나타납니다. 정해진 평수에 거실, 방, 욕실, 다용도실, 주방등

설계하다 보면 실제 면적이 작게 나올 수도 있고, 그러다 보면 필요한 공간이 빠질 수도 있습니다.

본론으로 들어가,

건축비를 산출하는 과정에 대한 얘기인데요, 보통 주택 신축을 위해 초보 건축주들이 범하는 오류는

대지비, 건축비만 산정하는 경우가 많습니다. 여기에 맞춰 건축을 하다보면 예산이 초과되어 주택을

완공하는데 어려움이 생기게 됩니다. 따라서 건축외 비용이 얼마나 드는지도 반드시 고려해야만 합니다.

토지가 대지라는 전제하에, 주택을 신축할 경우, 먼저 측량비(경계측량), 설계비(설계+감리), 기반시설

부담비(평수에 따라 분류), 산재보험료,  통신 준공비용, 데크공사(전원주택의 필수요소), 조경(잔디, 나무식재, 조경석등) , 외부시설(외부세면장, 배수관 멘홀시공, 지하수 또는 물탱크, 취득세, 등록세등 건축물에 들어가는 재료나 인건비하고는 상관없는 부대시설 공사나 인허가 비용이 아주 큽니다.

인허가 비용은 보통 건축비대비 10퍼센트에 육박합니다. 부대공사 또한 간략하게나마 하더라도 적잖은 비용이 소요됩니다.

건축비에 2억을 책정했다면 초과비용이 2 - 3천만원 발생한다고 보면 됩니다.

만약 건축부지가 임야라면 대지로 전환하는데, 산지전용비, 측량비, 취득세, 그 외 건축을 위한 성토비용등

비용이 추가됩니다.

건축방식을 보면,

가장 저렴한 방식으로는 조립식판넬입니다. 이 경우 단점은 겨울철 난방에 취약합니다. 또한 해마다 몇 번

물청소를 해줘야 건물이 잘 유지관리가 됩니다. 또한 방음에 취약하여 이 부분에 신경을 써야지요.

따라서 비용대비 그다지 만족스럽지는 못하답니다. 그렇다고 내벽을 벽돌로 쌓아서 하게되면 비용은

커지기 때문에 쉽지 않구요. 평당 200만원의 건축비를 보시면 됩니다.

조적(벽돌)식 구조는 230만원 전후가 되는데요, 근래 다양한 벽돌이 나와 외관을 미려하게 꾸미기도 하는데

그러나 벽돌만으로는 단순해서 방부목같은 목재를 응용하는 경우가 많습니다. 그러다보면 비용은 조금 상승

하겠구요. 제 경우는 무조건 조적은 피했는데요. 원하는 외관을 벽돌로는 도저히 표현하기가 힘들더군요.

철근콘크리트 구조는 평당 250만원 전후로 방음이나 단열등 무난한 방식으로서 외부마감재을 쓰기에 따라

다양한 외관을 연출할 수 있는데요. 스타코 방식을 적용하면 추후 리모델링에도 용이합니다.

목조주택은 평당 300만원 이상을 보셔야 할 것 같습니다.

시공자 선정시,

우선 건축주는 건축전반에 대한 사항을 인지하셔야 됩니다. 기초및 골조, 설비, 전기, 방수, 타일, 지붕재, 외벽마감, 천정(덴죠)작업, 내부 인테리어등, 창호나 도어 하나 하나에 대한 단가를 인지하고, 어떤 자재를 선택할지를

계약하기전에 대략적으로 결정하셔야 합니다. 따라서 공정별로 견적이 얼마나 나오는지 확인해야 정확한 견적을 받아볼 수 있습니다.

제 경우는 올 해 철근 콘크리크로 주택을 지었는데요,

평당 건축비가 정확히 산출되지는 않았는데요, 대략 280만원 정도가 들었습니다. 펜션이다 보니 더 그러하구요, 워낙 까다롭게 설계해서 인건비가 많이 들어갔지요. 기초및 골조 전기 통신및 설비 정화조, 천정 등은 일괄적으로 맡겼고, 나머지 창호, 내부계단, 지붕기와, 외벽마감, 내부마감, 정원등은 직영처리했지요, 하다보니까 경기도 광주 성남, 전북 익산, 군산 , 전주, 충남보령(현장)등 다 돌아다니면서 업자를 선택했답니다.

직영의 장점은 원하는 시공업체와 재료를 선택하고, 직접 결산하는 것이기에 좋은데요, 이 경우 골조를 담담하는

업자와 긴밀한 연대없이는 어렵습니다.

따라서 전 공정 (외부정원등 조경은  빼고라도)을 맡기되 각 공정별 들어가는 재료비와 인건비등을 정확히 인지하셔야 정해진 예산안에서 시공이 가능합니다.

세 군데 정도 비교견적을 받아보면 되는데요, 이 때 면허가 있는 업체에 의뢰하면 작업은 공정별로 잘 이뤄지겠구요, 여기서 추가되는 비용은 산재비입니다. 만약 면허가 없는 개인업자에게 맡길 경우 산재에 가입 안해도 되지만 만약의 사고에 대비해서 건축주가 직접 산재에 가입하는게 좋습니다. 제 경우는 93평 정도에 2백만원이 넘게 들었습니다. 부가세는 건축주가 세금계산서를 발행하지 않으면 통상 견적에서 제외시킵니다.

건축업자들은 지나치게 폭리를 취하지는 않습니다. 

정상적인 상세 견적서를 첨부 하였다면

따라서 견적이 무조건 싸야 좋은 것은 아닙니다. 이 경우 추가비용이 발생될 가능성이 크기 때문입니다.

다시 처음으로 돌아와서 보면,

주택을 짓는데 있어 건축주의 역할은 매우 중요합니다.

배를 조종하는 선장과도 같습니다.

출항 준비부터 최후 입항에 이르기까지 전 과정을 숙지하는 것이 중요합니다. 이를 위해서는 많이 공부해야 합니다. 그러다 보면 새로운 것을 알게 되고 원하는 집을 지을 수가 있답니다.

예을 들어 도어를 선택할 경우 화장실에는 ABS도어(방수에 좋음)를 단다든가, 건물 내 외부 어디에 조명을 달지

조명 스위치는 어떻게 분리해서 차단기를 설치할 것인지, 어느 위치에 달 것인지, 수납공간은 충분한지, 보일러는 기름보일러나 심야전기 보일러(매우 비쌈)중 어느 것을 선택할지,

전기는 증설을 해야하는지, 상수도는 어떻게 이어지고, 우수관은 몇개나 묻고,

지붕은 슁글로 아니면 기와로 할지, 천정은 평천정으로 아니면 우물천정으로 할지 선택해야 하고,

 벽지는 합지나 실크중에 선택하고, 바닥재는 원목, 강화마루나 우드타일, 장판 어느 것으로 할지,

 1층 현관 바닥이나 2층 베란다는 타일니나 방부목등, 타일은 겨울철에 깨지지 쉽고, 나무는 해마다 몇 번 시라데코를 칠해 줘야 하는지라 건물구조와 여건에 따라 선택해야 합니다.

그 외에도, 창은 시스템으로 할지 페어 이중창으로 할 지 크기는 얼마에 창 갯수는 몇 개인지가 나와야 견적이 산출됩니다.

베란다가 1미터 미만이면 건축평수에 산입되지 않는 점을 고려, 면적을 계산하고,

심야보일러를 설치하려면 1층에 4평정도는 공간을 마련해야 하고,

외부 창고가 있어야 하니 1층의 일부를 필로티구조로 할 것인지 아니면

 외부동을 지을 것인지 미리 고려해야 합니다.

데크 면적은 얼마나 잡을지 외부마감재는 무엇으로 선택할지,

주방수전의 위치나 타일의 선택등 확인할 사항이 조금 과장하면 천 가지는 됩니다.

이 모든 것을 건축주가 결정해야 합니다.

그러나 직접 설계부터 하다보면 새로운 것을 알게 되고, 의심하고 문의하고 확인하면 박사가 됩니다.

 그래야 원하는 주택을 얻을 수 있습니다.

비용만 고려했다가는 사후에 많은 하자가 발생됩니다.

하자 처리하는데 비용은 어떻구요.

업자를 선정하는데 조금 비용이 들더라도 믿을 수 있고, 완벽하게 일처리하는 곳을 선정하세요.

건축에서 싼 것은 없습니다.

다만 알맞은 단가에 얼마나 정확하고 공정하게 처리하느냐가 관건입니다.

그럴려면 건축주가 똑똑해야 한다고 봅니다.

건축주가 똑똑하면 업자들은 속이지 못합니다.

 그리고 정해진 견적에 추가금액이 발생되지 않도록 계약서등을

꼼꼼히 체크하시고요,

그렇다 해도 추가로 발생되는 비용에 대비 예산을 여유있게 책정하시는게 좋습니다.

2억 예산에 건축비 합계가 1억 6천이면 인허가비 2천만원,

추가비용 2천 정도는 잡아놔야 여유가 생깁니다.

따라서 2억이 있다고 해서 건축비로 2억을 책정하시면 낭패를 볼 수 있습니다.

참고하세요.

업자선정은, 많은 주택을 지어 본 업자중, 현장을 지키시는 분이 좋습니다.

시공 전 단계에서 최소 상주 현장 소장이나 혹은 시공업주가 최소 절반 정도는 현장에

상주 하며 진두 지휘해야 제대로 건축주 의견이 반영된 건축물이 나온답니다. 

많은 업자 혹은 업체에서 시공을 의뢰해서 계약 단계까지는 연락만 하면 오시더니.

계약후 본격 시공단계에서 도무지 시공사장님 얼굴한번 보기 힘들구 중요한 또는 건축시 사소한 변경으로 의견 개진시 연락을 해두 그렇구 한 경우도 많답니다.

설계역시 어디서 하던 인허가만은 해당 지역에서 해야 여러 제반 교통비 등이 경비등에 측면에서 유리하며 인허가가 쉽기두 하답니다.

제주도에 집을 짓는데 서울 설계사무소에서 설계는 하더래두 인허가는 제주도 업체에게 맞기심이 유리 하듯이요.

견적을 받기 위해서는 설계도면(가설계도 괜찮음)을 가지고 가야 말이 됩니다. 그리고 흔히 평당 얼마하는 것은

프로가 아닙니다. 건축비는 평당 얼마는 없습니다.

아주 애매한 표현입니다. 창호의 가격, 바닥재의 종류, 내외부 마감재의 사양.지붕의 형태와 재료의 선택에 따라 비용이 달라지는게  건축이기 때문입니다.

그래서 건축주가 건축전반에 들어가는 비용을 산출할 수 있고 거게에 맞춰올 수 있는 업자를 선택하는 것이지요.

이 말이 가장 중요합니다.

자신이 정해놓은 일을 다만 사람을 갖다 쓰는 것입니다. 내가 사람을 쓸려면 얼마에 쓸지 어떤 재료를 쓸지 그것

부터 하나씩 정하는 것이 우선입니다.

집을 짓는 것은 힘도 들지만 재미있는 일입니다.

직접 부딪혀 보시구요 좋은 집을 지어보세요,

세부적인 질문이 지식인에 오르면 다시 ...........,

부족한 답변이나마 참고하세요.

[내일보자]

좋은 글 감사합니다. 근데 막상 적용할려면 막막해지는게 어렵네요...

[검은독수리]

많은 길잡이 도움이 된듯합니다 열심히 용기를 내어 해보겠습니다

[농목수-윤세웅]

그렇죠.그래두 된장은 담그구요.ㅎㅎㅎ,화이팅입니다.

[나무조아]

알지만 새롭네요. 감사해요.

[장재규]

정말 감사합니다 실제 현장에서의 부닥트린 경험담과 노하우 참고 하겠습니다.

[쾌남아]

감사합니다,아으로 많은 문의를 드려야 할거같네요.......

[곰탱]

좋은글감사합니다

[한빛]

좋은 글 감사합니다. 앞으로 자주 문으의 드려야 할것 같네요

[펭귄]

감사합니다. 집짓기 쉽게생각했는데, 그게아니네요. 감사합니다 많은 도움되었읍니다.

[농목수(윤세웅)]

5년전에 직접지은 다른분에 글을 복사해온것이랍니다.
현재에는 많은 차이가 있구요.
건축비에서 조립식 판넬 250.빨간벽돌 조적 350전후.철콘 400~450.목조 350~400.등등이랍니다.

[엄상욱]

좋은 글 잘 보았습니다. 많은 도움이 되겠습니다. 감사합니다^^

[농목수(윤세웅)]

예 참고 하시구요.
감사합니다.

[만년설]

좋은글.잘읽고갑니다..감사함니다..

[allchaingi]

건축비 2억에 각종 인허가 비용이 2000만원이라니 이해가 잘 않되네요 어떠한 인허가 비용 발생이 그리 큰지 쫌은 구체적으로 설명 해주실 수있나요?

[거문도]

업자잘못선택해, 일시켜보니, 화병납니다. 꼼꼼하고, 전문적인사람!!!

[현아]

좋은글 감사히 보고갑니다.

[초보산인]

ㅎㅎ 읽어볼수록 더욱더 어렵네요^^ 감사합니다^*