평내주공 임대조건 산정과 이에 대한 반론 자료입니다.

[김상균]

대한주택공사의 정보공개된 자료의 반박 자료입니다. 회원 여러분들의 의견 부탁드립니다.

결론은 우리 단지의 임대조건조정(임대보증금 및 월 임대료의 인상)은 이유 없음입니다.

***

첨부2. 평내마을 주공아파트 임대조건 산정 과정의 문제점

우리 대표회의의 과거 입주자모집공고 당시와 “‘07. 임대조건 조정”에 이르기까지 우리 단지와 관련된 임대조건 산정과 관련된 행정정보공개 청구에 귀 공사의 공개 결정과 자료를 보내온 데 대하여 우선 감사함을 전합니다.

그러나 우리 대표회의가 요구한 자료는 임대조건 산정에 있어서 중요한 산출근거, 계약내용 또는 각종 문서들을 포함하였으나 귀 공사는 그러한 내용 없이 결과만이 있어 매우 불만스럽기도 합니다.

또한, 정보공개의 방법은 부득이한 경우를 제외하고는 정보공개 신청자가 요구한 방법에 따라야 하며 부득이한 경우에도 결국 시일이 경과하더라도 완전히 공개되는 것이 원칙입니다. 그러나 귀 공사는 매우 자의적이고 일방적으로 정보공개의 방법을 “열람․시청”으로 변경하여 통보하였습니다.

이 두 가지 문제에 대해서는 별도로 따질 것이며 여기에서는 귀 공사에서 우리 단지의 임대조건 산정 과정의 문제점만 따지도록 하겠습니다.

아울러 우리 대표회의는 현재의 ‘임대보증금 납부 거부’ 사태를 조속하고도 원만하게 해결하기를 바라고 있습니다. 귀 공사의 “‘07.임대조건 조정(임대보증금 및 임대료의 인상”이 명확하고 진정성이 있다면 우리 대표회의는 즉각 이를 수용할 수 있습니다.

그러나 우리가 조사한 바에 의하면 귀 공사의 임대조건 산정은 매우 부정확하고 결국 “주먹구구식으로 짜 맞춘 결과”로 판단하고 있습니다. 따라서 귀 공사는 즉각 정확한 정보공개를 통하여 이를 해명하여야 할 것입니다.

1. 기준 임대조건(임대보증금 및 월 임대료)의 선정

현재 귀 공사와 우리 입주임차인간의 임대차계약에는 3가지 유형의 임대조건이 있습니다.

하나는 건설교통부 고시에 따른 “표준 임대보증금과 표준 임대료(이하 ‘표준 임대조건’)”이며, 또 하나는 귀 공사에서 결정한 즉, 입주자모집공고 및 계약에 사용된 “결정 임대보증금과 월 임대료(이하 ‘결정 임대조건’)” 마지막으로 건설교통부 고시에서 정하고 있는 ‘임대료의 임대보증금으로 상호전환’에 따른 “상호전환 임대보증금 및 월 임대료(이하 ‘최대 임대조건’)”입니다.

귀 공사에서는 최초 입주자모집공고 또는 계약 시에 건설교통부 고시에 따른 ‘표준 임대조건’을 분명히 계약 당사자에게 통보하여야 하나 이를 시행하지 않았습니다.

귀 공사에서 결정한 ‘결정 임대조건’이나 ‘최대 임대조건’ 모두 이 건설교통부 고시에 따른 ‘표준 임대조건’을 기준으로 산정되기 때문에 분명히 이를 알려야 할 중요한 내용일 것입니다. 이 문제는 이 문서에서는 일단 논외로 하고 임대조건 산정이나 임대조건 조정 등에 어떠한 임대조건을 사용해야 하는지 따져보겠습니다.

귀 공사에서 공개한 우리 단지의 ‘표준 임대조건(25A형 기준)’은 아래와 같습니다.

(금액단위 : 원)

형별 (전용,㎡)	표준 임대조건			전세시세 (상한가)	시세대비 (%)
	임대보증금	월 임대료	전세환산액
59.53	27,063,000	294,600	56,523,000	70,000,000	80.75

또한, ‘결정 임대조건’은 아래와 같습니다.

(금액단위 : 원)

형별 (전용,㎡)	표준 임대조건			전세시세 (상한가)	시세대비 (%)
	임대보증금	월 임대료	전세환산액
59.53	33,000,000	233,000	56,300,000	70,000,000	80.43

‘임대료의 임대보증금으로 상호 전환’을 통한 ‘최대 임대조건’은 아래와 같습니다.

(금액단위 : 원)

형별 (전용,㎡)	표준 임대조건			전세시세 (상한가)	시세대비 (%)
	임대보증금	월 임대료	전세환산액
59.53	50,000,000	119,670	61,967,000	70,000,000	88.52

이렇게 각각의 임대조건에 따라 전세환산액과 시세대비가 최고 5,667,000만원에 8.09%의 차이를 보이고 있습니다. 이는 이미 귀 공사에서 전세시세를 비교하기 위하여 전세환산액 산출되는 이율과 임대조건 산정에 사용하는 이율이 다르기 때문이라고 답했습니다.

그러나 이처럼 선택 임대조건에 따라 같은 아파트의 가치가 틀리게 나온다면 이를 보정하거나 사용에 대한 명확한 이유가 필요할 것입니다.

귀 공사는 이번 “‘07. 임대조건 조정”에 전세환산액이 만약 시중 전세시세의 90% 이상이라면 동결이라고 이야기하고 있습니다. 그렇다면 위에서와 같이 ‘임대료의 임대보증금으로 상호전환’을 통하여 ‘최대 임대조건’을 선택하고 귀 공사에 임대차계약을 맺은 입주 임차인의 전세환산액이 90% 이상이 나오면 당연히 동결이 되어야 할 것입니다. 즉, 모든 입주 임차인에게 개별적으로 그 가치를 따져야 모든 계약자에게 형평성이 맞을 것입니다.

이는 월 임대료에 임대사업자의 자기 자본 이자가 포함되어 있고 계약금을 더 많이 낸 계약자의 경우 임대사업자에게 그 만큼의 자기 자본 사용액을 줄여주었을 뿐만 아니라 그 만큼의 이자 소득이 추가로 발생하기 때문에 그 가치만큼 이자를 감해주거나 임대조건 산정이나 조정 시에는 반드시 반영해 줘야 한다는 것입니다.

또한, 귀 공사가 전세환산 등에 기준으로 ‘결정 임대조건’을 사용하는 것에도 문제가 있습니다.

구분	임대조건		전세환산이율	전세환산액	차액
	임대보증금	월 임대료
2002년	27,063,000	294,600	12%	56,523,000	223,000
	33,000,000	233,000		56,300,000
					5,667,000
	50,000,000	119,670		61,967,000

이는 2007년 임대조건 조정을 위해 현재의 전세환산이율 10%를 적용했을 때에도 같은 결과가 나옵니다. 결정 임대조건과 최대 임대조건의 차액이 좀 작아졌지만 오히려 표준 임대조건과 결정 임대조건의 차이는 223,000원에서 1,455,000원으로 대폭 늘어나게 됩니다.

구분	임대조건		전세환산이율	전세환산액	차액
	임대보증금	월 임대료
2007년	27,063,000	294,600	10%	62,415,000	1,455,000
	33,000,000	233,000		60,960,000
					3,400,400
	50,000,000	119,670		64,360,400

어차피 귀 공사는 모든 임대차계약자의 임대조건 가치를 개별적으로 적용하지 않고 있습니다. 그렇다면 일방적으로 전세환산액이 적게나오는 귀 공사의 ‘결정 임대조건’을 사용하는 것도 문제가 될 것입니다.

임대조건 산정 또는 조정 시에는 전세환산액으로 주변 전세가와 비교하게 되는데 이중 제일 적은 값이 나오는 귀 공사의 ‘결정 임대조건’을 표준으로 사용하는 것은 입주 임차인에게 일방적으로 불리한 계약을 강요하는 것입니다.

따라서 임대조건 산정 또는 조정 시에는 반드시 건설교통부 고시에 의한 ‘표준 임대조건’을 사용해야 할 것이며 표준을 중심으로 하여 ‘최대 임대조건’을 선택한 입주 임차인에게는 그에 상응하는 만큼의 이익이 돌아갈 수 있도록 해야 상호 공정한 계약의 성립일 것입니다.

2. 최초 임대조건 산정의 문제

귀 공사는 공개된 자료에서 2002년도 입주자모집공고 당시 임대조건을 결정하기 위하여 인근 지역의 대명과 효성아파트의 전세시세를 조사하였다고 하였습니다.

무주택서민의 주거안정을 이야기하는 임대주택에서 주변 아파트 전세 시세에 상․하한가 평균도 아닌 상한가를 기준으로 하는 것도 문제인데 당시 전세시세를 어떻게 조사했는지 터무니없이 높게 책정된 것이 발견되었습니다.

우리 대표회의가 인터넷 부동산 정보에서 조사한 바로는 아래와 같습니다.

(금액단위 : 만원, ‘02. 09 기준)

구분	공급 면적	매매가				전세가				입주 시기
		하한가	평당(A)	상한가	평당(B)	하한가	평당(C)	상한가	평당(D)
주공	96.3003					5,652	225	5,652	225	‘04.07
대명	79.3300	11,000	458	11,500	479	5,500	229	6,000	250	‘00.04
효성	79.3300	10,000	416	12,000	500	5,500	229	6,000	250	‘98.12
평균		10,500	437	11,750	490	5,500	229	6,000	250
		(A),(B) 평균		11,125	463	(C),(D) 평균		5,750	239

* 부동산 뱅크 네오넷 자료(http://www.neonet.co.kr)

귀 공사의 공개 자료에는 당시 인근 2곳 아파트의 전세가는 평균 6,500만원에서 7,000만원으로 우리 단지의 임대조건 결정을 위해서 전세 상한가인 7,000만원을 기준으로 삼았다고 했습니다.

그러나 위 자료에서처럼 당시 인근 2곳 아파트의 전세가는 하한가로 5,500만원, 상한가로 6,000만원이며 평균 5,750만원 수준이였습니다. 이를 다시 전세환산가로 비교하면 아래와 같습니다.

구분		전세시세	임대조건		전세환산 이율	전세환산가	시세대비
			임대보증금	임대료
표준 임대 조건	하한가	50,000,000	27,063,000	294,600	12%	56,523,000	113.05%
	평균가	57,500,000					98.30%
	상한가	60,000,000					94.21%
결정 임대 조건	하한가	50,000,000	33,000,000	233,000	12%	56,300,000	112.60%
	평균가	57,500,000					97.91%
	상한가	60,000,000					93.83%

또한 임대주택가격으로 매매가와 비교하면 아래와 같습니다.

구분	매매가	전세가	전세환산가격	임대주택가격(%)
최저가 대비	105,000,000	55,000,000	56,523,000	107,908,059(102.77%)
평균가 대비	111,250,000	57,500,000	56,523,000	109,360,700(98.30%)
최고가 대비	117,500,000	60,000,000	56,523,000	110,688,991(99.05%)

* 임대주택가격 = 전세환산가격 * (유사 아파트 평균 매매가 / 평균 전세가)

이상과 같이 우리 아파트의 임대조건은 일반 아파트의 전세가와 비교할 경우 거의 대등하거나 때로는 더 많은 비용을 지불하고 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 임대주택가격으로 비교하여도 같은 결과가 나옵니다.

우리 대표회의가 조사한 바로는 이 2곳의 아파트 최근 전세가가 하한가 6,000만원, 상한가 7,000만원, 평균 6,500만원 입니다. 귀 공사는 2002년도 당시에 무엇을 어떻게 조사하였기에 당시 주변 전세시세가 6,500만원에서 7,000만원으로 조사되었는지 명확한 해명을 해야 할 것입니다.

3. “‘07. 임대조건 조정” 결정의 문제점 - 비교 대상 아파트 선정의 오류

귀 공사는 이번 우리 단지의 “‘07. 임대조건 조정”을 위하여 6곳의 인근 유사 아파트의 전세가를 조사하였으며 시세의 90% 이상일 경우 동결, 90% 미만일 경우 인상하며 인상률은 최근 2개년도 주거비 소비자물가지수의 합 1.3%(2006년도 0.6%, 2007년도 0.7%)를 적용하였다고 공개하였습니다.

인근 유사 아파트로 조사 대상으로 삼은 아파트는 우리 단지가 위치한 평내동 소재 2곳(대주파크빌 2차(26평형), 효성타운(23평형))과 호평동 소재 4곳(라인그린(24평형), 금강(28평형), 아이파크(29평형), 한라비발디(24평형))입니다.

(평내, 호평 비교 대상 아파트 위치)

아래는 귀 공사가 인터넷으로 조사한 전세 시세입니다.

(금액단위 : 천원, ‘07.07.27 현재)

구분	평형	최저		최고		입주시기
		전세가	평당	전세가	평당
대주파크빌 2차	26	72,500	2,788	80,000	3,076	'05.03
효성타운	23	60,000	2,608	70,000	3,043	'98.12
라인그린	24	50,000	2,083	62,500	2,604	'97.08
금강	28	74,000	2,642	82,500	2,946	'04.10
아이파크	29	80,000	2,758	90,000	3,103	'04.10
한라비발디	24	78,000	3,250	85,000	3,541	'05.12
평균			2,688(A)		3,052(B)
(A), (B) 평균		2,870

* 자료출처 : 국민은행(http://www.kbstar.com)

인터넷 시세조사 결과와 우리 단지를 비교한 결과,

단지명	평형	전세환산금액	평당가	인터넷 시세
				최저대비(%)	평균대비(%)	최고대비(%)
남양주 평내	25A	60,960	2,438	90.6	84.9	79.8
	25B	61,200	2,448	91.0	85.2	80.2
	25C	61,440	2,457	91.4	85.6	80.5

(금액단위 : 천원)

결국 귀 공사는 남양주 평내 단지의 경우 주변 전세시세와 비교 시 평당가 평균 대비 84%~85% 수준으로 시세 대비 임대료 수준이 저렴하고 생활여건이 양호하여 2년간의 주거비 소비자물가지수 상승률 1.3% 반영하여 인상하였다고 하였습니다.

그러나 우리 대표회의는 왜 우리 단지가 위치한 평내동에도 비슷한 평형의 11개 아파트가 있음에도 불구하고 유사지역도 아닌 호평동의 그것도 대형 평형을 포함한 아파트의 전세가를 비교하였는지 의문을 가질 수밖에 없습니다. 호평동은 경춘선 평내호평역과 대형 마트(이마트)가 인접하여 이미 평내동에 비하여 상대적으로 매매가 및 전세가 우위를 점하고 있기 때문입니다.

(평내동 유사 평형의 아파트 11개)

결국 우리 대표회의는 귀 공사가 우리 단지의 임대조건을 인상으로 결정하기 위하여 짜 맞추기 식으로 전세시세를 조사했다고 판단할 수밖에 없습니다. 이 부분에 대해서도 명확한 해명을 촉구합니다.

4. “‘07. 임대조건 조정” 결정의 문제점 - 평내동 소재 아파트와의 비교

우리 대표회의는 평내동 소재 11개의 아파트를 귀 공사가 조사한 방법으로 비교, 분석하였습니다.

구분	평형	최저		최고		입주시기
		전세가	평당(A)	전세가	평당(B)
11개 아파트 평균		53,863,636	2,259,271	62,045,455	2,609,983
(A), (B) 평균		전세가 57,954,545 / 평당 2,434,627

(금액단위 : 원, ‘07.07 현재)

* 자료출처 : 국민은행(http://www.kbstar.com)

우리 단지의 전세환산가격(적용이율 : 10%)은 아래와 같습니다.

표준 임대조건				결정 임대조건
임대보증금	월 임대료	전세환산가	평당가격	임대보증금	월 임대료	전세환산가	평당가격
27,063,000	294,600	62,145,000	2,472,163	33,000,000	233,000	60,960,000	2,425,023

구분		평내 주공 평당 가격	주변 11개 아파트 평균 평당 가격	시세 대비
표준 임대 조건	하한가	2,472,163	2,259,271	109.42%
	평균가		2,434,627	101.54%
	상한가		2,609,983	94.72%
결정 임대 조건	하한가	2,425,023	2,259,271	107.34%
	평균가		2,434,627	99.61%
	상한가		2,609,983	92.91%

이와 같이 우리 단지의 전세환산가격(평당 가격)은 인근 유사 아파트 11개에 대하여 모두 90% 이상이며 최저가 기준으로 비교하면 오히려 주변 평균 전세시세보다 비싼 임대조건에서 살고 있으므로 인상의 요인이 없습니다.

다음은 매매가를 통해 우리 단지의 임대주택가격을 따져 보았습니다.

(금액단위 : 원, ‘07.07 현재)

구분	평형	최저		최고		입주시기
		매매가	평당(A)	매매가	평당(B)
11개 아파트 평균		142,681,818	6,059,355	166,590,909	7,057,549
(A), (B) 평균		매매가 154,636,364 / 평당 6,558,452

* 자료출처 : 국민은행(http://www.kbstar.com)

우리 단지의 전세환산가격(25A형 기준, 적용이율 : 10%)은 아래와 같습니다.

표준 임대조건				결정 임대조건
임대보증금	월 임대료	전세환산가	평당가격	임대보증금	월 임대료	전세환산가	평당가격
27,063,000	294,600	62,145,000	2,472,163	33,000,000	233,000	60,960,000	2,425,023

구분		평내 주공 임대주택가격	주변 11개 아파트 평균 매매 가격	주변 11개 아파트 평균 전세 가격	시세 대비
표준 임대 조건	하한가	164,615,891	142,681,818	53,863,636	115.37%
	평균가	165,815,289	154,636,364	57,954,545	107.23%
	상한가	166,859,325	166,590,909	62,045,455	100.16%
결정 임대 조건	하한가	161,476,944	142,681,818	53,863,636	113.17%
	평균가	162,653,472	154,636,364	57,954,545	105.19%
	상한가	163,677,600	166,590,909	62,045,455	98.25%

이처럼 임대주택의 가격으로 우리 단지와 주변 유사 아파트의 평균 매매가를 비교하면 오히려 우리 단지의 가격이 훨씬 높게 나옵니다.

5. 결론

이상에서와 같이 우리 대표회의는 귀 공사의 모든 임대조건 산정에 오류가 있었음을 같은 방식으로 조사하여 확인하였습니다. 따라서 귀 공사는 현재 우리 단지의 임대보증금 납부 거부라는 사태를 조속하고 원만하게 해결하기 위해서 즉각 귀 공사의 일방적인 “‘07. 임대조건 조정”을 철회하고 향후 2년간의 임대조건을 변경 없이 유지해야 하며 일부 입주 임차인이 이미 지불한 ‘임대보증금 및 월 임대료(차액)’을 반환하여야 할 것입니다.

또한, 앞으로는 모든 임대조건 산정에 반드시 “표준 임대조건”의 사용과 “임대료의 임대보증금으로 상호전환”을 통하여 귀 공사의 자기자본 이상 임대보증금을 낸 입주 임차인에게는 해당하는 만큼의 임대료 감액(자기자본이자 등)을 요구합니다.

마지막으로 우리 대표회의의 정보공개 요구에 아직도 많은 부분이 미흡한 상태입니다. 정확하고 확실한 산출근거와 관련 서류 등을 공개하여 상호 신뢰로서 원만한 계약 관계가 유지될 수 있도록 노력할 것을 주문합니다.

[사무국장]

회장님의 고생이 많으셨습니다. 철저한 조사와 근거가 있는데도 주택공사가 주먹구구식으로 운영하여 오던 관행을 원칙이라고 고집피우면 더이상 말로 해서는 안될 것입니다. 2004년 이후 입주한 국민임대주택도 남양주 평내마을과 대동소이합니다. 이후 임대료 감액 및 인하투쟁의 불씨를 계속 살려나가 주공의 부도덕성을 만천하에 알려내어야 할 것입니다. 철저한 자료조사를 하신 김상균부의장님의 노고에 감사드립니다.