둔촌주공아파트 재건축 상가계획안이 나오면서 진행이 본격화 될것같다(2014-06-21)

[다튜라]

얼마전... 둔촌주공아파트 재건축 상가관련 회의가 있었습니다. 아직은 명확하게 나온것은 아니지만... 일부나마 상가계획안이 나오면서 본격적으로 사업시행인가 총회가 승인을 받기위한 준비가 들어가고 있다는 것을 의미한다고 하겠습니다.

"둔촌주공아파트 상가계획안이 나왔다"

5호선 둔촌동역 상가계획안(메인상가)

9호선 오륜역(동북중고등학교역) 상가계획안

천혜상가.분산상가 상가계획안

이것으로 인해서 둔촌주공 재건축이 올해 여름이 뜨거워질지... 아니면 도로 식어서 이상태로 굳어 버릴지... 자뭇 궁금해진다고 하겠습니다.

이번주 들어 추가적으로 급매출현은 없는가운데, 지속적으로 급매는 빠지고 있습니다. 그렇다고 본격적으로 매수가 유입이 되는것은 아니지만... 이런상태가 지속적으로 유지 될경우 6월 말경부터는 매물이 하나씩 빠질때마다 500만원 ~ 1000만원 정도 급매대비 상승할 여지가 크겠습니다.

하지만... 다시 또 고민이 필요하겠죠???

최근 급매물 대비 2~3천만원이 상승을 할경우 그 가격대 이상으로 올라줘야 조합원들로써는 반가운 소식이 되겠지만... 최근의 상황을 유추해보면 그리 녹록치는 않아 보입니다. 강남권 재건축의 흐름이 연속되어져 발생이되어야 하지만... 현재까지의 그 흐름은 입주분양권이나 좋은지역의 신규아파트 매매흐름을 제외하고는 딱히 원활하다고 말하기가 어렵기 때문입니다.

따라서... 지금의 둔촌주공아파트 재건축으로 볼때는 상승을 하기위한 에너지를  모은다고 할까요? 이정도의 상황으로 주간흐름을 생각하시면 맞겠습니다.

최근들어 둔촌주공아파트 재건축 조합에서는 상당히 빠른 속도로 재건축을 진행하기 위해서 애를 쓰는것 같습니다. 상가계획안에 나와있는 일정표에서도 그렇습니다만... 그 일정대로 한다면 내년 상반기 이주(2015. 상반기)를 말하고 있습니다.​ 더불어 2014.8월에 사업시행인가 총회까지 열겠다고 했으니 일단 둔촌주공아파트로써는 좋은 소식이 연속된다고 하겠습니다.

따라서, 부동산 시장이 현상태의 흐름으로 유지한다고 치더라도 둔촌주공아파트 재건축의 경우 강보합 또는 강세장이 될 확율이 높겠으며... 본격적인 상승세를 위한 준비단계라고 하면 맞겠습니다. 

최근들어 이런 문의 사항이 많이 늘어나고 있습니다.

도대체 언제 이주를 하느냐?

착공을 언제쯤 하느냐?

입주와 준공은 언제쯤 되느냐?

둔촌주공 재건축 일정(2013. 6.13 상가계획안)

둔촌주공아파트 재건축의 가격문의 보다는 앞으로의 진행상황이 어떻게 되는지에 대해서 좀더 구체적으로 문의를 하는경우가 늘어난다고 하겠다. 이것은 재건축의 진행이 본격화 될경우 나타나는 현상으로 볼수가 있으며, 관리처분총회 시점이 되면 그때는 대지지분의 재건축 개념의 매매시세 보다는 새아파트 몇동몇호라는 신축개념의 상황으로 보고 매매시세가 형성된다고 보시면 맞겠습니다.

따라서, 현재의 대지지분 개념에서 이제는 새아파트 가격으로 주변 비교대상아파트를 보고 매매가격이 형성되기 때문에... 가격적으로 더이상 떨어지기 보다는 상승쪽에 무게가 실린다고 하겠습니다.

매수는 언제쯤 해야할까요?

딱잡아서 지금하시라고 말씀을 드리고는 싶습니다만... 세상사는 모르는것이기 때문에 단언하기에는 어렵겠습니다. 그렇다고 하더라도 현재의 지분개념이 통할때 하는것이 맞겠습니다. 어차피 관리처분 시점이 될경우 앞에서 언급한대로 지분보다는 동호수 추첨을 받은 때의 가격으로 형성이 되기 때문에... 그때는 벌써 주변아파트 현시가 반영이 될것입니다.

"매수는 빠를 수록 나쁘지 않다"

"단!!! 부동산 전체적인 흐름은 무시하지 말자"

매도는 언재쯤 해야할까요?

관리처분 시점때 동호수 추첨시 좋은 층향이 당첨될수 있다라는 자신이 있다면 내년에 있을 관리처분총회 시점을 보면 좋겠습니다. 조합측에서는 올해연말경에 시공사 본계약을 체결하고, 관리처분총회 까지 하겠다고 합니다. 이것이 현실이 될경우... 당연히 기다리시는 것이 맞겠죠?

그렇다고 해서 문제가 없는 것은 아닙니다. 소위 말하는 무상지분율 164%이 어떻게 될것이냐 입니다. 그나마 다행스러운것은 용적율과 세대수의 증가로 인해서 얼마나 이 부분이 상쇄효과를 주느냐에 따라서 변화될것이라고 하겠습니다.

"빨리 판다고 한다면 사업시행인가 총회부터 인가시점까지"

"천천히 판다면... 관리처분 총회이후 동호수 추첨시 좋겠다"

그리고, 관리처분총회때까지 끌고갈 확율이 어렵다면... 금번에 있을 사업시행인가 총회때 부터 사업시행인가가 났을때까지의 패턴으로 보면 맞겠습니다. 소위말하는 총회라는 것을 하게되면... 언론 및 뉴스에 나타나게 되고 분위기 자체가 잔치의 개념으로 가기 때문에... 흐름만 잘 탄다면 좋은 매도 타이밍이 될것으로 보여집니다.

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