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정부는 1가구 3주택 이상 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 제도를 예정대로 내년 1월부터 시행하기로 최종 확정했다.
이에 따라 3가구 이상 주택을 보유하고 있는 사람은 올해 안에 집을 팔면 양도 차익의 36%만 세금을 내면 되지만 내년 1월 이후 팔면 차익의 60%(투기지역은 탄력세율ㆍ주민세 포함해 최고82.5%)를 양도세로 내야 한다. 아울러 3주택 이상 다주택 보유자는 주택을 장기보유해도 특별공제를 받을 수 없어 세금부담이 그만큼 더 무거워진다.
13일 이헌재 경제부총리는 서울 팔레스호텔에서 강동석 건설교통부 장관, 허성관 행정자치부 장관과 관계장관회의를 갖고 이 같은 방침을 확정했다.
그러나 연말을 불과 보름 앞둔 시점에서 다급하게 방침이 확정되는 바람에 다주택자가 급매물로 집을 처분할 시간조차 제대로 없어 부동산시장의 혼란과 정부정책에 대한 불신은 더욱 커지게 됐다.
정부가 다주택자 양도세 중과세를 내년부터 시행하기로 확정함에 따라 시행시기를 둘러싼 당ㆍ정ㆍ청 간 입장 차이 때문에 빚어진 혼선은 일단 해소됐지만 시행연기를 기대했던 다주택 보유자들은 양도세 중과 조치에 따른 직격탄을 맞게 됐다.
실제 내년 양도세 중과를 앞두고 다주택자의 매물이 크게 늘어날 것으로 예상됐으나 지난달 중순 이후 시행시기 연기 여부에 대한 논란이 일면서 집주인들 이 매물을 급히 거두어들이거나 계약을 미루는 등 혼선이 빚어졌다.
전국에 3주택 이상을 보유하고 있는 다주택자는 모두 117만9000가구(2002년 기준)에 달하지만 농어촌주택이나 3억원 이하 주택, 임대주택 등은 중과세 대상에서 제외돼 실제 중과대상은 10만~20만가구로 추정된다.
정부는 이날 다주택자 양도세 중과 조치를 종합부동산세제와 연계하지 않고 내년 1월 1일부터 시행하되 시행 후 실태를 분석해 문제점이 있으면 보완 여부를 검토하기로 했다. 또 주택거래신고지역과 투기과열지구, 투기지역 가운데 부동산 가격이 안정되고 앞으로 투기발생 우려가 없는 지역은 관계부처간 합동 실태조사를 거쳐 합리적으로 규제를 완화하기로 했다.
정부는 또 미분양 주택 해소와 임대주택 공급 확대를 위해 민간의 임대아파트 건설을 적극 유도하는 한편 미분양 주택을 임대사업용으로 활용하는 방안을 강구하기로 했다.
정부는 보유세제 개편을 예정대로 추진할 수 있도록 △종합부동산세 법안 등 4개 법률안 △지방세법과 지방교부세법 개정안 △부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률 개정안이 연내 국회에서 통과될 수 있도록 적극 노력하겠다고 밝혔다.
내년부터 1가구 3주택 이상인 사람이 집을 팔 경우 양도소득세율 60%(주민세 포함 66%)가 적용된다.
투기지역에서는 탄력세율 15%가 부과될 경우 주민세 7.5%를 합쳐 세율이 82.5%까지 높아져 양도차익 대부분이 세금으로 환수된다. 또 3주택자는 보유기간에 따라 3년 이상 10%, 5년 이상 15%, 10년 이상 30%씩 양도차익을 공제해주는 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 없다.
양도소득세율은 보유기간 등에 따라 △미등기 양도자산은 70% △1년 미만 보유 자산 은 50% △ 2년 미만 보유자산은 40% △2년 이상 보유자산은 9~36% 등이지만 양도세 중과대상은 보유기간과 상관없이 60% 세율이 적용된다.
강남구 대치동 은마아파트 31평형을 2년 전에 매입했다가 팔 경우를 가정하면 현재 매매가격이 5억8500만원으로 2002년 11월 매입가격 4억7500만원과 비교해 1억1000만원의 양도차익이 발생한다.
올해 안에 팔 경우는 구간별 누진세율(9~36%)을 적용해 2790만원의 세금을 내면 되지만 내년 이후에 팔 때는 세율이 60%(이상 주민세 제외)로 껑충 뛰어올라 6600만원을 양도세로 내야한다.
연말에 팔지 않고 약 보름 후인 내년 1월에 팔아도 세금부담이 3810만원 늘어나는 셈이다. 일산 주엽동 문촌라이프 46평형도 현재 가격이 3억9000만원으로 2년전보다 9500만원 올랐다. 연내에 매각하면 양도소득세가 2250만원이지만 내년 1월부터는 5700만 원으로 3450만원이 늘어난다.
3주택자의 세금이 내년부터 크게 늘어나기 때문에 연말까지 급히 잔금까지 치르려는 급매물이 크게 늘 것으로 보인다. 이 경우 시세보다 적게는 수천만원, 많게는 1억원 이상 가격을 깎아주는 매물도 나올 것으로 예상된다.
세금부담이 큰 강남권 고가 주택보다는 서울 외곽의 가격이 싼 아파트를 먼저 내놓을 경우 강남권 아파트보다 수도권 외곽이나 강북 아파트값이 더 떨어질 가능성도 배제할 수 없다.
지방은 국세청 기준시가가 3억원을 초과하는 경우에만 1가구 3주택에 포함시킨다. 또 임대주택이나 18평 미만 소형주택, 농어촌주택도 다주택을 계산할 때 제외된다.
건설업자가 지어 임대하는 건설임대주택은 국민주택 규모 이하의 5채 이상을 3 ~5년 이상 임대하면 중과대상이 아니다. 기존의 주택을 매입해 임대하는 매입임대주택의 경우 지난해 10월 30일 이후 등록한 신규사업자가 국민주택 규모 이하 주택을 5채 이상 취득해 10년 이상 임대하면 제외된다.
3주택 이상을 보유했다 하더라도 두 채를 팔 때까지는 기존 양도세 세율(9~36% )이 적용되고 세 채 이상을 매각할 때만 중과세(60%)된다. 전국 3주택 이상 보유자는 총 117만 가구이지만 이 같은 경우를 제외하면 전체 과세 대상은 10만~20만가구로 예상된다.
-3주택자로 분류되는 주택은.
→서울, 경기도와 광역시는 원칙적으로 모든 주택이 대상이다. 지방과 서울 수도권 지역이라도 군 지역이나 읍면 지역은 국세청 기준시가를 기준으로 3억원을 초과하는 주택만 대상이 된다.
수도권과 광역시에 각각 1채, 지방에 1채 등 3주택을 갖고 있을 경우 지방 집값이 국세청 기준시가 3억원을 초과할 때에만 1가구 3주택자로 분류되고 지방 집 한 채 값이 3억원 이하인 경우는 1가구 3주택자에 포함되지 않는다.
-중과 제외 대상 주택은.
→1가구 3주택자라도 소형주택은 중과 대상에서 제외된다. 대상 주택은 2003년말 이전에 산 집으로 국세청 기준시가가 4000만원 이하인 주택으로 전용면적 18평 이하 주택이다. 소형주택이라도 재개발 지역이나 재건축 지역은 중과세 대상에 포함된다.
건설업자가 지어 임대하는 건설임대주택의 경우 국민주택 규모 이하의 5채 이상을 3∼5년 이상 임대하면 중과 대상이 아니다.
기존의 주택을 사서 임대하는 매입임대사업자의 경우 지난해 10월 30일 이후 등록한 신규 사업자는 국민주택 규모 이하의 주택을 5채 이상 취득해 10년 이상 임대하면 중과 대상에서 제외된다.
-급매물 얼마나 늘까.
→3주택 이상 다주택자의 경우 내년부터 집을 팔 때 내야 하는 양도소득세가 적게는 수백만 원에서 많게는 수억 원까지 늘게 된다. 따라서 집값을 수천만 원씩 깎아줘서라도 연말까지 잔금을 치르려는 급매물이 부동산시장에 나올 것으로 보인다.
그러나 연말까지 보름밖에 남지 않은 데다 정부가 최근 부동산 규제를 완화하려는 움직임을 보이고 있어 급매물로 집을 파는 경우보다 장기 보유를 선택하는 다주택자도 상당수일 것으로 예상된다.
특히 정부가 임대주택을 활성화할 경우 임대사업자로 전환할 수 있는 길이 열릴 수도 있다.
-어떤 곳이 타격 받을까.
→다주택자의 경우 강남에 1, 2채를 갖고 지방이나 수도권에 저가 주택을 갖고 있는 경우가 많다. 따라서 세금부담 증가폭이 큰 강남권 고가 주택보다는 서울 강북이나 수도권 외곽의 가격이 싼 아파트를 먼저 팔 가능성이 있다. 이때 강남권 아파트보다 수도권 외곽이나 강북 아파트값이 더 떨어진다는 분석이 나온다.
다음달부터 3주택 이상 보유자에 대한 양도소득세 중과세 제도가 시행된다. 그동안 시행 시기를 놓고 정부와 청와대가 이견을 보였지만 내년 1월부터 시행키로 13일 최종 확정됐다.
전문가들은 정부의 이번 결정이 부동산시장에 악재로 작용할 것으로 보고 있다. 정부의 부동산정책이 규제완화보다는 기존의 강경기조를 고수키로 한 것으로 해석되기 때문이다. 전문가들은 특히 기존 주택시장뿐만 아니라 신규 분양시장에도 부정적인 영향을 미칠 것으로 내다봤다.
<>집값 추가 하락 가능성 커
1가구 다(多)주택자에 대한 양도소득세 60% 중과 조치는 이미 1년전부터 예고됐다. 따라서 기존 주택매매시장에서는 이 악재가 이미 상당부분 반영된 상태라고 전문가들은 진단하고 있다.
일부 발빠른 다주택 보유자들은 급매물로 처분한 것으로 전문가들은 추정하고 있다. 또 정부의 방침이 갈팡질팡하는 가운데 매도시기를 놓친 다주택자들은 어차피 무거운 양도세를 내느니 차라리 계속 보유하겠다는 쪽으로 돌아서고 있다. 연내에 이전등기까지 마치기에는 시간이 촉박한게 실정이다.
그럼에도 불구하고 이번 조치는 주택시장에 추가로 악영향을 줄 가능성이 크다고 전문가들은 분석하고 있다. 무엇보다 부동산시장에 대한 정부의 규제 의지가 재확인되면서 다주택 보유 심리가 위축될 수밖에 없기 때문이다. 이에 따라 빠른 시일내 매매시장에 다주택자들이 내놓는 급매물이 증가하면서 집값이 추가하락할 가능성이 점쳐지고 있다.
일부 자금 여력이 있는 다주택 보유자는 "버티기"전략을 구사하겠지만 그렇지 않은 대부분의 다주택자들은 투자용으로 사 둔 주택을 급매물로 내놓을 가능성이 크다. 내년부터 늘어나는 보유세 부담도 다주택자들에게는 압박요인으로 작용할 전망이다.
부동산퍼스트의 곽창석 이사는 "매도세가 우세한 상황에서 매물이 추가로 나오면 가격은 약세를 보일 수밖에 없다"고 말했다.
<>외곽지역. 중소형 아파트에 직격탄
전문가들은 특히 수도권 외곽지역에 있는 아파트나 중소형 아파트가 타격을 입을 것으로 보고 있다. 수도권 외곽 아파트의 경우 상대적으로 차익이 적은 까닭에 다주택 보유자들이 우선적으로 매물로 내놓을 가능성이 높다. 또 서울 소재 아파트라고 하더라도 다주택자들은 이왕이면 소형 주택을 처분 할 공산이 크다.
실제 부동산정보제공업체인 텐이 올해 수도권 아파트가격 동향을 조사한 결과 소형아파트 가격은 하락은 반면 중대형은 오히려 값이 오른 것으로 나타났다. 서울의 경우 20평형 미만은 6.5%, 20평형대는 2.17% 떨어졌다. 그러나 30평형대(0.38%) 40평형대(1.76%) 60평형이상(4.91%) 등은 오히려 올랐다.
<>신규 분양시장에도 악재
다주택자에 대한 양도소득세 중과조치는 신규 분양시장에도 악영향을 줄 것으로 부동산 전문가들은 예상했다. 실수요자 이외에는 집을 구매하려 하지 않을 것이기 때문이다.
분양대행업체인 랜드비전의 이창언 사장은 "다른 소비재와 마찬가지로 아파트도 있는 사람이 구매해줘야 시장이 활성화된다"며 "이번 조치로 신규 분양시장 이 내년에도 침체를 보일 가능성이 높다"고 말했다.
자료원:매일경제 2004. 12. 14